Në pasuritë e paluajtshme komerciale, ekzistojnë disa lloje të "vlerës" që i jepen pronës së paluajtshme, të gjitha këto shërbejnë për qëllime të ndryshme për njerëz të ndryshëm. Kur kryhet çfarëdo lloj analize e një prone, vlera e saj gjithmonë do të merret parasysh në një masë të madhe.
Në këtë artikull, ne do të shqyrtojmë ndryshimin midis vlerës së tregut të një aktivi dhe vlerës së investimit të tij. Vlera e tregut vs. Vlera e investimit në CRE. Llojet e ndryshme të "vlerës" në pasuritë e paluajtshme tregtare përfshijnë:
- Vlera e tregut
- Vlera e investimit
- Vlera e pasigurueshme
- Vlera e vlerësimit
- Vlera e likuidimit
- Vlera e zëvendësimit
Ndonjëherë linjat midis këtyre llojeve të vlerës mund të jenë pak të paqarta, veçanërisht kur merret në konsideratë veçanërisht vlera e tregut dhe investimit.
Llojet e vlerës së pasurisë së paluajtshme
Llojet e vlerës së pasurisë së paluajtshme
- Vlera e tregut
Vlera e tregut, ose vlera e "drejtë" e tregut, është lloji më i referuar i vlerës së pasurisë dhe është vlera e përdorur në procesin e nënshkrimit të kredisë.
"Vlera e Tregut" e Institutit të Vlerësimit: Ç'do të thotë me të vërtetë "nga Instituti i Vlerësimit ofron një pasqyrë historike të" vlerës "dhe" vlerës së tregut ", duke përfshirë shumë përkufizime nga burime të ndryshme.
Një shembull është ai i Korporatës Federale të Sigurimit të Depozitave (FDIC), e cila thotë se vlera e tregut është "çmimi më i mundshëm që një pronë duhet të ketë në një treg konkurrues dhe të hapur në të gjitha kushtet e nevojshme për një shitje të drejtë".
Me fjalë të tjera, çfarë është një blerës i gatshëm për të paguar dhe një shitës i gatshëm për të pranuar, duke pasur parasysh që të gjitha rrethanat e tjera janë standarde dhe të pritura.
- Vlera e investimit
Vlera e investimit është vlera që një pronë i ofron një investitori specifik. Isshtë vlera që investitori do të ishte i gatshëm të paguante për pronën.
Pavarësisht nga vlera e tregut, gjithmonë do të ketë një kufi për atë që një investitor është i gatshëm të zhytet në një aktiv.
Vlera e investimit bazohet në kualifikimet e vetë investitorit, kapitalin në dispozicion, shkallën e taksës dhe financimin.
- Vlera e pasigurueshme
Kjo i referohet shumës së një prone që është në rrezik potencial të dëmtimit, për të përcaktuar mbulimin e sigurimit.
Me fjalë të tjera, cila është vlera e pjesës së pasurisë që mund të mbulohet në një policë sigurimi.
- Vlera e vlerësuar
Vlera e vlerësuar është vlera e pronës e përcaktuar nga një këshilltar vendor i taksave për qëllime të tatimit në pronë.
- Vlera e likuidimit
Vlera e likuidimit përcakton çmimin e mundshëm për një pronë për të shitur gjatë një shitje të detyruar, të tilla si një përjashtim ose shitje tatimore.
Vlera e likuidimit përdoret në kohë kur ekziston një dritare e kufizuar për ekspozimin në treg, ose nëse ekzistojnë kushte të tjera kufizuese të shitjes.
- Vlera e zëvendësimit
Kjo është kostoja e zëvendësimit të strukturës me një strukturë identike zëvendësuese, e cila ka të njëjtën dobi si prona origjinale.
Tani, një pronë tregtare mund të ketë cilindo nga llojet e mësipërme të vlerës të përcaktuar në çdo kohë.
Dhe është mjaft e mundshme që asnjë nga vlerat të mos jetë e njëjtë (megjithëse ka të ngjarë që të paktën disa prej tyre të jenë afër).
Kjo është veçanërisht e vërtetë kur merret parasysh ndryshimi midis vlerës së tregut dhe vlerës së investimit: vetëm sepse një pronë duhet të mbledhë një shumë të caktuar nuk do të thotë që një investitor do të ofrojë diçka afër saj.
Gjithashtu, ajo që perceptohet si "e vlefshme" për një treg specifik mund të mos jetë e tillë për një investitor.
Duke mbajtur në mend përkufizimet e secilit, le të shohim qasjet e ndryshme si për tregun ashtu edhe për vlerën e investimit, për të treguar ndryshimet e tyre në një mënyrë më të imët.
Qasjet e vlerës së tregut
Vlera e tregut është ajo që përcaktohet gjatë një vlerësimi.
Gjatë procesit të nënshkrimit të kredisë, shumë huadhënës do të përdorin një vlerësues të jashtëm për të marrë një vlerësim të vlerës së tregut të një prone.
Vlera e tregut është ajo që përdoret për të përcaktuar një shumë të përshtatshme të hipotekës.
Pra, si e përcaktojnë vlerësuesit vlerën e tregut?
Në të vërtetë ka shumë mënyra. Por, para se të ndodhë ndonjë nga ato, duhet të dallohet përdorimi më i lartë i pronës.
Në thelb, ajo që duhet të përcaktohet është përdorimi ligjor i një prone që jep vlerën më të lartë - kështu që mendoni për gjëra të tilla si zonimi, përdorimet e pronës, madhësia e pronës, performanca financiare, etj.
Me pak fjalë, cili është "tavani" i mundshëm i pronës dhe i gjithë parcelës së saj?
Sapo e gjithë kjo të vendoset në gur, një vlerësues mund të vazhdojë me vlerësimin e pronës.
Në përgjithësi, ekzistojnë tre qasje vlerësimi që vlerësuesit përdorin për të përcaktuar vlerën e drejtë të tregut të një aktivi biznesi:
- Qasja e shitjeve:
Qasja e shitjeve ju jep një vlerë të pronës duke parë shitjet e tjera të kohëve të fundit të aktiveve shumë të krahasueshme.
- Metoda e kapitalizimit të të ardhurave:
Qasja e bazuar në të ardhura thjesht nxjerr një vlerë të pasurisë nga të ardhurat që gjeneron.
- Qasja e kostos
Kjo qasje bazon vlerën e një prone në koston e riprodhimit të asaj prone, minus çdo amortizim të akumuluar.
Qasjet e vlerës së investimeve
Ndërsa procesi i vlerës së tregut përdoret në vlerësimet e nënshkrimit të kredisë, kur vendoset se sa duhet të paguajnë për një pronë, investitorët gjithashtu marrin parasysh se sa një pronë vlen për ta.
Vlera e investimit është shuma që një investitor është i gatshëm të paguajë, në lidhje me qëllimet e tyre, kthimin e synuar dhe pozicionin tatimor.
Pra, pasi vlera e tregut është gjithmonë unike për një treg, vlera e investimit është unike për investitorin në fjalë.
Me këtë vijnë një sërë qasjesh të tjera që mund të përdoren për të përcaktuar vlerën, në krahasim me vlerësimet më formale të kërkuara nga vlerësuesit.
Më poshtë janë masat më të zakonshme të vlerësimit të investimeve:
- Shitjet e Krahasueshme (Kombinimet):
Në thelb, është e njëjta mënyrë krahasimi e shitjeve e përmendur më lart.
- Shumëzuesi i të ardhurave bruto (GRM)
Kjo është një marrëdhënie që mat vlerën duke marrë të ardhurat bruto që një pronë prodhon gjatë gjithë vitit dhe duke e shumëzuar atë me shumëzuesin e të ardhurave bruto të bazuar në treg.
- Para në kthim
Kthimi në para është një marrëdhënie tjetër e thjeshtë, e llogaritur duke marrë rrjedhën e parave të gatshme për vitin e parë (para taksave) dhe duke e ndarë atë me koston totale të investimit fillestar.
- Kapitalizimi i drejtpërdrejtë
Kjo është e njëjta mënyrë e kapitalizimit direkt e përmendur më sipër që përdorin vlerësuesit. Përzierja e rrjedhës së të ardhurave të një prone është një mënyrë shumë e zakonshme dhe e thjeshtë për të përcaktuar si vlerën e tregut ashtu edhe vlerën e investimit të një prone tregtare.
- Fluksi i parave të zbritura
Modeli i zbritur i rrjedhës së parasë përdoret për të gjetur normën e brendshme të kthimit (IRR), vlerën aktuale neto dhe një krahasim të akumulimit të kapitalit.
Pra, duke njohur qasjet e ndryshme për gjenerimin e këtyre vlerave, le t'i japim një farë prekje mënyrës në të cilën këto lloje vlerash ndryshojnë nga njëra-tjetra.
Vlera e tregut vs. Vlera e investimit
Shkurtimisht, vlera e tregut është vlera e një prone në një treg të hapur, e përcaktuar nga një vlerësim.
Vlera e investimit përcaktohet nga investitori aktual bazuar në kriteret dhe objektivat e tyre unikë të investimit.
Ne do të ilustrojmë një shembull më poshtë:
Supozoni se një investitor individual po mendon për blerjen e një ndërtese të vogël apartamentesh.
Prona është nën kontratë për 1.2 milion dollarë dhe kërkon një kthim minimal prej 10% të asetit.
Bazuar në kthimin e synuar të investitorit, ju mund të paguani deri në 1,4 milion dollarë dhe përsëri të përmbushni objektivin tuaj.
Në këtë skenar, investitori gjen se mund të marrë një kredi prej $ 960.000 (80% e vlerës së kredisë), e amortizuar në 20 vjet me 5%.
Tani, supozoni se gjatë procesit të nënshkrimit, vlerësimi i palës së tretë të bankës vlerëson pronën në $ 1.000.000 në vend të $ 1,2 milion dollarë në të cilën është mbyllur blerësi.
Ky vlerësim do të ulte shumën e kredisë së pranueshme në 800.000 dollarë (bazuar në një 80% LTV), në vend të 960.000 dollarë të parashikuar më parë.
Fatkeqësisht, megjithatë, në këtë skenar, shitësi refuzon të shesë për më pak se 1.200.000 dollarë.
Kjo do ta bënte këtë transaksion mbi tregun, që thjesht do të thotë se çmimi i shitjes është më i lartë se vlera aktuale e tregut të pronës.
Pra, a ka kuptim që investitori të shkojë përpara me këtë marrëveshje?
Shuma e re e huasë do të ulte kthimin nga 22% në 16%, por që ende tejkalon qëllimin e investitorit për një kthim prej 10%.
Në shumicën e rasteve, vlerat e tregut dhe të investimeve duhet të jenë afërsisht të njëjta, por herë pas here do të ndryshojnë.
Për më tepër, është gjithashtu mjaft e mundshme që vlera e investimit të jetë më e lartë se vlera e tregut.
Kjo mund të ndodhë kur vlera për një blerës është më e lartë se vlera për blerësin mesatar, të mirëinformuar.
Për shembull, le të themi që një biznes zgjerohet në një ndërtesë të re përtej rrugës nga vendndodhja e tij aktuale, duke paguar më shumë sesa vlera e tregut për t'u rritur afër dhe për të mbushur një hapësirë që përndryshe do të pushtohej nga konkurrentët.
Kur kërkojnë një avantazh strategjik, vlera është pak më e lartë për ta - kostoja shtesë mund të justifikohet.
Në rastin e një investitori, vlera e investimit mund të tejkalojë vlerën e tregut si rezultat i kushteve të favorshme të financimit ose trajtimit tatimor të pa transferueshëm.
Vlera e investimit, natyrisht, mund të jetë gjithashtu më e vogël se vlera e tregut.
Ndoshta një investitor po kërkon një ndërtesë zyre, por e specializuar në pasuri të patundshme me shumë familje.
Për ta, një ndërtesë zyre do të ketë një vlerë më të ulët investimi për shkak të kurbës së mësimit dhe kostove të tjera shtesë të përfshira.
Një skenar tjetër në të cilin vlera e investimit mund të jetë më e vogël se vlera e tregut është nëse një investitor kërkon një kthim mbi mesataren bazuar në performancën e portofolit të tyre ekzistues.
Gjetja e bizneseve që kanë kuptim
Në përgjithësi, për çdo biznes individual të pasurive të patundshme, kjo varet.
Rrethanat ndryshojnë në mënyrë drastike.
Në përgjithësi, lëvizja më e sigurt është të siguroheni që një investim ka kuptim për sa i përket të dy masave të vlerës.
Vlera e investimit është më subjektive, prandaj nuk duhet të abuzohet, por duhet të merret në konsideratë.
Rëndësia e vlerës së investimit
Arsyeja që vlera e një investimi është e rëndësishme për blerësit e mundshëm të një prone është se ata duan të krahasojnë çmimin e pronës me normën e pritur të kthimit. Kur të gjejnë normën specifike të kthimit, ata mund të masin vijën fundore të investimit me çmimin e parashikuar që do të paguajnë për pronën. Kjo i lejon investitorit të marrë vendime të mençura për blerjen që janë në përputhje me objektivat e tyre të investimit.
Si të përcaktohet vlera e investimit
Meqenëse vlera e investimit varet nga objektivat e investitorit, vlera është unike për secilin investitor. Investitorë të ndryshëm mund të përdorin të njëjtat metoda vlerësimi dhe të marrin vlera të ndryshme investimi. Investitorët mund të zgjedhin nga disa metoda vlerësimi kur përcaktojnë vlerën e investimit të një aktivi. Më poshtë janë masat më të përdorura të investimeve:
- Shitje te krahasueshme
Vlerësuesit përdorin gjithashtu metodën e krahasimit të shitjeve. Një investitor do të krahasojë prona të ngjashme sipas pamjeve katrore ose sipas njësive.
- Shumëzuesi i të ardhurave bruto
Metrika mat vlerën e një investimi duke shumëzuar të ardhurat bruto që një pronë prodhon në një vit me shumëzuesin e të ardhurave bruto (GRM). Shifra GRM rrjedh nga prona të ngjashme në të njëjtin treg.
- Kthimi i parave në para
Shifra e kthimit të parave të gatshme llogaritet duke pjesëtuar para të gatshme të vitit të parë me investimin fillestar total.
- Kapitalizimi i drejtpërdrejtë
Përzierja e drejtpërdrejtë është një masë tjetër e përdorur nga vlerësuesit. Ai konsiston në kapitalizimin e rrjedhës së të ardhurave të një prone dhe është një metodë e zakonshme e përdorur për të përcaktuar tregun dhe vlerën e investimit të pronave tregtare.
- Fluksi i parave të zbritura (DCF)
Modeli DCF përdoret për të llogaritur vlerën aktuale neto, normën e brendshme të kthimit dhe krahasimin e akumulimit të kapitalit. Tarifat e renditura më sipër, ndërsa sigurojnë informacion të dobishëm, gjithashtu kanë disa kufizime. Këto kufizime zgjidhen duke llogaritur rrjedhën e parave të zbritura.
Vlera e investimit kundrejt vlerës së tregut
Ndërsa vlera e investimit mat vlerën e mundshme të një investimi bazuar në kushte të caktuara, vlera e tregut mat vlerën reale të një investimi bazuar në forcat e furnizimit dhe kërkesës në tregun e lirë. Vlera e tregut përcaktohet përmes një procesi vlerësimi. Isshtë e ndryshme nga vlera e investimit, e cila merr parasysh qëllimet unike të një personi, objektivat dhe nevojat e tij për pronën.
Vlera e investimit mund të jetë më e ulët ose më e lartë se vlera e tregut. Varet nga situata specifike e pronës në atë kohë. Vlera e investimit mund të jetë më e madhe se vlera e tregut nëse një blerës vendos një vlerë më të lartë në pronë sesa një blerës i informuar.
Në botën reale, kjo situatë mund të ekzistojë nëse një kompani zgjeron objektet e saj në një ndërtesë më të madhe që është vendosur për shitje në zyrën e saj aktuale. Kompania është e gatshme të pranojë një çmim më të lartë se vlera e tregut të ndërtesës për të siguruar që konkurrentët të qëndrojnë jashtë zonës.
Në një rast të tillë, vlera shtesë e investimit rrjedh nga avantazhi strategjik që kompania do të fitojë duke blerë pronën. Një investitor i vetëm mund të bie dakord për një vlerë investimi më të lartë se vlera e tregut. Kjo ndodh nëse investitori merr një status të veçantë tatimor ose kushte shumë të dobishme financimi.
Përndryshe, vlera e investimit mund të jetë gjithashtu më e vogël se vlera e tregut. Mund të ndodhë kur investimi nuk është lloji i pasurisë në të cilën një investitor normalisht do të përqendronte përpjekjet e tij. Për shembull, një zhvillues i pasurive të patundshme me shumë familje duke marrë parasysh idenë e ndërtimit të një hoteli mund ta bëjë vlerën e investimit më pak se vlerën e tregut.
Mund të jetë rezultat i kostove të larta të përfshira në mësimin për të zhvilluar pronën ose për shkak se investitorët kërkojnë një kthim mbi mesataren e pasurisë për shkak të alokimit dhe diversifikimit të portofolit të tyre. Këto kufizime zgjidhen duke llogaritur rrjedhën e parave të zbritura.