Hace unos años, saltĂł a los medios de comunicaciĂłn la llamada cláusula suelo y el efecto que tenĂa este sobre las hipotecas, hasta el punto de que se podĂa hacer que el banco devolviera lo que se pagĂł de más por aplicarlas. Pero, ÂżquĂ© son las cláusulas suelo?
Si todavĂa no sabes bien a quĂ© se refiere esta, cĂłmo saber si tu hipoteca la tiene, y por quĂ© se consideran abusivas, es hora de que encuentres toda la informaciĂłn que necesitas saber.
Cláusulas suelo, ¿qué son?
Las cláusulas suelo son en realidad pequeñas «adiciones» que se incluyen en los contratos de hipotecas y que establecen un interĂ©s mĂnimo de una hipoteca variable. Este se aplica siempre que el Ăndice de referencia más el diferencial no llega a ese valor establecido.
En otras palabras, se trata de una cláusula que incluye el banco y que dice cuál es el interĂ©s mĂnimo que va a pagar el usuario, independiente de que el Ăndice de referencia, que suele ser el EurĂbor en las hipotecas junto con el diferencial sean menores de ese mĂnimo.
Es decir, que si tu cláusula establece que el mĂnimo es un 3% y ese mes el EurĂbor cae y con el diferencial el tanto por ciento es de 1,5%, tĂş seguirĂas pagando ese 3%.
Otro nombre por el que se le conoce a las cláusulas suelo es el de suelos hipotecarios. En realidad, ambos términos se refieren a lo mismo.
Por qué son abusivas
Ahora bien, ¿por qué es abusiva? Aparte de porque es una condición que muchos hipotecados no se dan cuenta hasta que empiezan a sentirlo en sus bolsillos, viendo cómo otros pagan menos y uno tiene que seguir igual, también es debido a que esas cláusulas muchas veces se introdujeron sin transparencia en el caso de los bancos, es decir, que no explicaban lo que implicaba tenerlas en el contrato, por lo que muchos empezaron a denunciar a las entidades bancarias.
Y fue en 2013 cuando el Tribunal Supremo declarĂł nulo por abuso ese interĂ©s mĂnimo, siempre que se hubiera hecho con una falta de transparencia. Un tiempo despuĂ©s, el propio Tribunal de Justicia de la UniĂłn Europea permitiĂł que los afectados pudieran recuperar el dinero pagado de más de toda su hipoteca.
Cuándo se aplican las cláusulas suelo
Las cláusulas suelo se han venido aplicando desde hace muchos años atrás. Por eso, que no te extrañe encontrártela incluso en contratos hipotecarios que ya han vencido. En general, se aplicaban a las hipotecas de manera directa e indirecta; era algo que incluĂan casi todas las hipotecas y, salvo que la persona negociara con el banco, esta estaba incluida.
Es decir, que no era algo que los propios hipotecados pidieran, o que fuera añadida por x servicios extras, sino que era una «norma» de los bancos.
Hoy dĂa estas se consideran abusivas, pero no quiere decir que no puedan surgir tĂ©rminos y figuras parecidas a estas, por lo que a la hora de firmar un contrato hipotecario, es muy importante revisarlo y, en caso de no entenderlo, acudir a un profesional que pueda valorar si es «legal» o hay algo que pueda considerarse negativo en el presente y futuro del hipotecado.
ÂżMi hipoteca la tiene?
No hay duda de que, a pesar de los años que transcurran, aún habrá personas que en su contrato hipotecario tengan aplicadas las cláusulas suelo. Y eso implica que, si reclamas, el banco está obligado a devolverte el dinero. Pero, para conseguir eso, lo primero que necesitamos es saber si realmente están o no.
Para saber si una hipoteca las tiene o no hay que consultar el contrato hipotecario. Eso sĂ, no te confundas con la escritura de compraventa porque no tiene nada que ver. En ese contrato, que formaliza la hipoteca de la casa, sienes que ir al apartado de «condiciones financieras». AhĂ, intenta localizar un texto similar a este:
«En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al X% ni inferior al X%».
Si lo has encontrado, entonces es que tienes impuestas no solo cláusulas suelo, sino tambiĂ©n techo. Otros tĂ©rminos que los bancos suelen utilizar para estas son: «limitaciones a la baja del tipo de interĂ©s», «tipo de interĂ©s mĂnimo», «limitaciĂłn del tipo de interĂ©s», «tĂşnel» o «acotaciĂłn mĂnima».
Lo siguiente que debes hacer es consultar el recibo de los dos últimos meses y comparar el tipo de interés pagado. ¿No es igual que la suma del Euribor más el diferencial pactado? Entonces ya tienes una prueba irrefutable de que tienes esa cláusula.
Cómo reclamar las cláusulas suelo
Ya conoces un poco más a fondo las cláusulas suelo y cómo encontrarlas en tu hipoteca pero, ¿qué hacer si te las encuentras? Pues puedes exigir el reembolso de lo que has pagado de más, hasta el último euro. Para ello, hay dos formas de hacerlo.
VĂa extrajudicial
Este es quizás el ideal para muchos, ya que es gratuito y se ampara en el Real Decreto-ley 1/20017. Se basa en la exigencia al banco de que devuelva todo lo que se ha cobrado por esa cláusula. Para ello, tienes que:
Poner una reclamación formal en el Servicio de Atención al cliente del banco. Si tu banco ha desaparecido o se ha fusionado con otro, entonces tendrás que hacerlo en la nueva entidad.
El banco debe dar respuesta a esa reclamación. Y puede hacerlo de dos formas diferentes: aceptando la solicitud, y presentando el cálculo que han hecho, desglosado, para que sepas lo que te van a devolver. Pero, ojo, porque puede no ser lo que realmente deba, sino que te harán una oferta, bien para la devolución o para reducir capital de la hipoteca, para invertir en servicios del banco, etc.
La otra forma en que pueden responder es negándose a la reclamaciĂłn. Si eso pasa, o bien transcurren tres meses desde que intentáis poneros de acuerdo, el proceso se termina sin soluciĂłn y entonces podrás interponer acciones legales (algo que, mientras estĂ©s en esta vĂa, no puedes hacer).
VĂa judicial
En este caso consiste en interponer una denuncia en el juzgado al banco. Para ello, hay que acudir a uno que estĂ© especializado en cláusulas abusivas (en cada provincia suele haber uno). Otra opciĂłn es acudir a abogados y que sean ellos los que la pongan. Eso sĂ, tienes que pagar unos honorarios y provisiĂłn de fondos. Pero si el banco es condenado a pagar todas las costas judiciales, en realidad tĂş no tendrás que pagar nada.
Aquà ya la solución la dará un juez que será quien determinará si tienes derecho a la devolución o no.
¿Tienes más dudas sobre las cláusulas suelo?