Qué es la subrogación hipotecaria

subrogación hipotecaria

Cuándo se habla de hacer una subrogación de una hipoteca, estamos hablando de una modificación que se hace sobre algunos de los puntos o factores de una hipoteca porque queremos llevar a otra entidad en la cual nos cobran menos intereses o nos dan la posibilidad de pagarla en mucho menos tiempo. Estos pueden ser de subrogación de la persona que debe el dinero o del acreedor.

Que pasa cuando la subrogación es de la parte deudora

Cuándo la subrogación se da en el deudor o entre particulares, lo que se hace es cambiar el titular de la hipoteca. Esto es lo normal cuando se compra una casa que en ese momento está hipotecada.

El banco no está obligado a aceptar al nuevo deudor si no lo ve conveniente

El banco en el que se va a trasladar la hipoteca puede o no aceptar al nuevo deudor. Antes de dar una respuesta, el banco tendrá que hacer una valoración de riesgos con esta nueva persona para poder verificar si se puede o no acceder. En caso de que el nuevo deudor sea un cliente de riesgo para la entidad, hay una gran probabilidad de que la entidad no lo acepte como cliente, por lo que tendrá que buscar una entidad que le ofrezca condiciones parecidas.

Esto permite que se pueda asumir la deuda sin que se tenga que realizar ningún pago extra para este fin. Sin embargo, si se van a tener que abonar los gastos de la subrogación. Estos gastos corresponden a la notaría, la gestoría, los registros y también una comisión de subrogación que se da en el momento en el que se va a iniciar la hipoteca.

Después, tenemos la subrogación de acreedor que también se puede dar entre entidades. En este caso, lo que se hace es cambiar la hipoteca de un banco a otro.

Gracias a esto, cada uno de los clientes que quieran hacer una subrogación hipotecaria podrán mejorar las condiciones de dicho préstamo sin que esto suponga que se tenga que cancelar el crédito o incluso sin tener que formalizar un nuevo contrato. La subrogación es una de las mejores opciones para las personas que están pasando problemas económicos, sin embargo, dependerá mucho del tiempo que leve pagándola y de su tipo de interés anual.

Consejos para que una subrogación hipotecaría salga bien

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Cuándo un cliente no está conforme con las condiciones que le da su hipoteca se suele comenzar a plantear la posibilidad de hacer una subrogación de hipoteca. Que se basa en poner el préstamo hipotecario en otro banco, que ya hemos visto que nos ofrece mejores condiciones.

Sin embargo encontrar un banco que nos dé las mejores condiciones no es tan sencillo. Estos son los consejos que no debes olvidar nunca si quieres conseguir que todo salga bien en tu subrogación.

No tienes que hablar con tu banco para poder hacer una subrogación

Para poder hacer una subrogación, no tienes que pedirle permiso al banco con el que tienes la hipoteca; ya que en el contrato que firmamos con ellos, no hay ninguna cláusula que nos diga que tenemos que quedarnos con ello X tiempo o decirles que queremos cambiar de banco. Lo que si debemos tener en cuenta, es que si queremos mudarnos a otro banco debemos tener al menos 3 años de hipoteca paga. La nueva entidad será la encargada de ponerse en contacto con la entidad anterior para decirle que quieres cambiarte y cancelar tu deuda con ellos en menos de 7 días.

Puede que el banco nos haga una contraoferta

Está claro que lo que al banco no le interesa es perder clientes. Esto puede hacer que tu banco, al enterarse de que quieres cambiar de entidad y tener una nueva hipoteca con otro banco t de una nueva oferta para que te quedes con ellos. Puede que esta contraoferta iguale lo que vamos a tener en la otra entidad pero algunos bancos incluso la mejoran. El plazo razonable que tiene la entidad para darte una buena oferta es de 15 días después de que comuniques cuáles son tus planes de irte a otra entidad. La intención de mejorar la oferta se debe hacer siempre bajo notario.

Todas las subrogaciones tienen gastos adicionales

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En caso de que no conozcamos como se llevan a cabo estos trámites, te adelantamos que tener una subrogación lleva gastos que debes tener previstos para que al final no te salga más cara de lo que esperas.

Entre los gastos de la subrogación están los gastos de notaría, los gastos de registro y los de gestoría. Además, puede que tengas que pagar una pequeña comisión.

También debes tener en cuenta que al pagar menos cada ms, el tiempo de la hipoteca puede aumentar.

Cuándo no quieres cambiar de banco también cuentas con opciones

Si no quieres cambiar de banco, puedes llevar a cabo una novación por medio de la cual cuentas con la posibilidad de tener mejores condiciones pero sin tener que cambiar de banco, lo que ahorraría gastos extra.

También existe otra opción que es la carencia hipotecaria. Aquí, podríamos pagar solamente los intereses sin aportar cuotas durante un periodo de tiempo determinado.

Elije cantidad y calidad en todo momento

No quieras solo reducir la cantidad. La mayoría de las personas que buscan este tipo de subrogaciones lo hacen buscando pagar menos cada mes, sin darse cuenta que muchas entidades le ofrecen pagar lo mismo pero a más tiempo. No solo debemos buscar la posibilidad de pagar menos, sino de pagar en menos años la cantidad total. Esto es muy sencillo, lo que debemos hacer es buscar la entidad que nos cobre meno intereses.

Qué debes saber si quieres cambiar tu hipoteca o si te conviene cambiar de hipoteca

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Si cuentas con un crédito hipotecario que tenga más de 5 años, entonces es un buen momento para cambiarte a otra entidad, sobre todo si la tasa de interés es superior al 12%

En caso de que acabes de pedir un crédito o tengas una tasa de interés inferior al 10% lo que se recomienda es no hacer una subrogación aunque se tengas más de 4 años.

Antes de elegir cualquier entidad, evalúa muy bien los seguros que te ofrece y cuáles son las coberturas que te da tu crédito hipotecario.
Si llevas más de 10 años pagando tu hipoteca, los expertos te recomiendan que ya no hagas ningún cambio ya que en este periodo has dejado de pagar intereses y comienzas a pagar capital.

Cuáles son los casos en los que se puede subrogar un préstamo hipotecario

Recuerda que tener un crédito con una entidad en lo que se refiere a una hipoteca no te obliga a quedarte ahí hasta que se venza dicha hipoteca. Si encuentras una entidad que te ofrezca mejores plazos o intereses mucho más ajos, no pierdas la oportunidad de cambiarte excepto en los casos en los que se lleve más de 10 años pagando la hipoteca, ya que en este tipo de casos los intereses están casi pagados y cambiarnos puede simbolizar pagar de nuevo.

Cuáles son los pasos ante una subrogación

Si tú como cliente, cuentas con una hipoteca pero una entidad te ofrece mejores condiciones, esta debe hacerlo por escrito con todas las condiciones que te ofrecía en un primer momento Esta acción se denomina “oferta vinculante”. Es la entidad que te hace la nueva oferta, la encargada de comunicarle a la entidad anterior, tú deseo de hacer el cambio y le dirán a la entidad que en un plazo de 7 días, entregue la cantidad que se debe de hipoteca. En este tiempo y con el fin de salvar un cliente, tu entidad puede darte una oferta nueva.

Si decides considerar quedarte con tu entidad

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En caso de que se pueda considerar enervar tu subrogación, es decir que aceptas las nuevas condiciones de tu entidad, automáticamente te quedas en ella y a oferta desaparece. También se dan casos en los que nos interesa un banco pero tras analizar nuestro caso, el nuevo banco al que queremos mudarnos nos rechaza por ser un cliente de riesgo.

Debes tener mucho cuidado con las vinculaciones

Cuándo cambiamos de banco, algo que debemos tener muy presente es que siempre nos van a ofrecer otro tipo de productos como seguros que viene con el paquete y que a la larga pueden vincularnos mucho más de lo que no gustaría con la entidad. Muchos bancos, no te dan la posibilidad de hacer a subrogación con ellos si no optas por estos productos y algunos los camuflan como regalo, pero realmente ya están contemplados en el precio.

Subrogación o novación ¿Qué opción te conviene más?

Ambas suenan muy tentadoras para muchas personas y es complicado saber cuál es la mejor decisión para cada caso. Para saber cual nos conviene más, debemos sentarnos y hacer cuentas de todo. Debes preguntar por todo lo relacionado con la novación y visitar muchas otras entidades para la subrogación.

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Un comentario

  1.   DIANA BRAVO dijo

    ME AYUDÓ MUCHÍSIMO SOBRE TODO POR QUE ESTA CON PALABRAS FÁCILES DE ENTENDER, MIS FELICITACIONES

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