La hipoteca es un préstamo que está garantizado por el valor de un inmueble, quiere decir que una entidad financiera cualquiera nos ofrece, tramita y proporciona un préstamo a unos Tipos de interés y una garantía que se basa en el valor de un inmueble, en este caso sea una casa, construcción o un conjunto.
Es también conocida como un producto que la entidad bancaria ofrece a sus clientes para que estos sean acreedores a recibir una cantidad de dinero, que en este caso es un “capital de préstamo”, esto a cambio del compromiso de que el cliente haga la devolución de este capital de préstamo aunado a los intereses correspondientes que se generan conforme a los pagos periódicos o cuotas. Otros tipos de cuentas abarcan diferentes tipos de garantías, pero este en particular, el crédito hipotecario cuenta con la garantía adicional de aquel inmueble adquirido.
En los préstamos hipotecarios existen dos elementos que son fundamentales para que se lleve a cabo. Siendo el primero el contrato del préstamo hipotecario en cuestión, donde aparecen detalladamente las obligaciones del deudor y todas las condiciones del préstamo, así mismo se incluyen las cuotas, el sistema de amortización y las obligaciones del deudor. Como segundo elemento se comprende la garantía hipotecaria, la cual supone que en caso de falta de pago o de negarse a pagar el deudor, el prestamista puede tomar posesión o hacerse con el bien o propiedad del hipotecado en cuestión.
Las características del préstamo hipotecario, Tipos de interés
- Este tipo de préstamos, prestamos hipotecario, nos supondrá a nosotros como deudores un compromiso financiero muy importante en un futuro, es especial para largos plazos y conlleva el riesgo de perder un patrimonio, así como garantiza el capital necesario para hacerse de uno.
- El tipo de crédito hipotecario suele tener un elevado importe además de una larga duración, al tratarse de cantidades altas de dinero y con una garantía tan importante y de sumo valor como lo es un patrimonio, bien o inmueble. Antes de contraer una deuda de esta magnitud hay que valorar como deudor los riesgos y viabilidades de liquidar esta deuda, ya que los ingresos que poseamos deben ser recurrentes y adecuados con respecto a la deuda y compromiso que se va asumir. Es recomendable tener un ahorro inicial aunado y los ingresos netos antes de asumir la responsabilidad de adeudar un préstamo hipotecario.
Los tipos de interés son indicadores para medir la rentabilidad de una compra o una venta conforme al tiempo. En el caso del tipos de interés hipotecario, la tasa de interés o el porcentaje de interés es un referido al total de del crédito o la inversión. Según la cantidad de dinero y el plazo o término para el depósito o la devolución se da el plazo y al no pagarse no habrá nada.
Por otro lado, el tipos de interés será un indicador del porcentaje de ese capital que se convertirá en un beneficio, y en el caso de ser un crédito, como lo es el crédito hipotecario, será un porcentaje de capital que se tendrá que pagar. Lo habitual es la aplicación del interés en periodos de un año, aunque también en posible que se apliquen como días, meses, quincenas, o semanales. El tipos de interés puede ser medido como el tipos de interés nominal o también como tasa anual equivalente. Aunque los dos anteriores están relacionados no son iguales, esta medición también dependerá de la negociación entre el deudor y el cobrador, ya que el crédito puede tener un interés distinto conforme a esta negociación.
Los importes de los préstamos hipotecarios.
Hay una serie de factores que determina las limitantes de la cuantía del préstamo hipotecario, así como la cuota resultante y el plazo de amortización.
Uno de los factores es el valor de tasación de la vivienda, que puede ser confundido con el valor de compraventa de dicho inmueble. Existen sociedades de tasación autorizadas que son empresas cuya labor es valorar la tasación, estas sociedades están inscritas y autorizadas en el registro del Banco de España. Naturalmente el máximo de un préstamo hipotecario no puede superar el 100% del valor de la tasación, a pesar de esto hay algunas entidades financieras que disminuyen esta cuantía a 70% o incluso 60% de su valor de tasación.
El segundo factor determinante de la cuantía del préstamo hipotecario es la capacidad de endeudamiento del que solicita. Las entidades financieras realizan un estudio de ingresos y gastos para así tener mayor conciencia de los pagos que le es posible al solicitante efectuar mensualmente, o de cualquier modalidad que se haya acordado, el pago del crédito hipotecario. Usualmente la cuota mensual no es mayor al 35% del total de ingresos del solicitante después de gastos. Se recomienda encarecidamente un mínimo del 20% del valor total del inmueble, además de un 10% para los gastos asociados que conlleva el crédito hipotecario.
Los costes que conlleva un crédito hipotecario son:
- Tipos de interés
- Gastos asociados.
- Comisiones
Los tipos de interés.
Existen tres modalidades de Tipos de interés :
- Los préstamos hipotecarios a interés fijo. En esta modalidad el tipo de interés no varía durante el periodo acordado de duración del crédito hipotecario, además de que la cuota se mantiene mensual. La ventaja notable y por la cual recomendamos esta modalidad es que el pago mensual será el mismo y se mantendrá igual por lo que dure el plazo, sin importar que los tipos de interés del mercado suban o bajen. Las desventajas son que la amortización es menor que en el tipo variable.
- Los préstamos hipotecarios a interés variable. Esta modalidad está compuesto acorde al valor del índice de referencia, puede ser el caso de Euribor, más un diferencial fijo. La cuota tiene un importe actualizable al valor del índice que se referencia. Las ventajas y desventajas de esta modalidad son sencillas de comprender, conforme los tipos de interés suban la cuota será superior, conforme los tipos de interés bajen la cuota será inferior o disminuirá. Esto se comprueba con un ejemplo: si el Euribor que se referenciado a un semestre está a 0,55% y el diferencial es de 2%, en total se pagaría el 2,55% de interés semestral, eso hasta que se realice la siguiente revisión, además de que puede ser de revisión anual.
- Los préstamos hipotecarios mixtos. Suelen ser los más recurridos. Aplicando un tipo fijo durante una parte del plazo de pago y aplicando un tipo de interés variable en lo que resta del plazo. Recomendamos ampliamente esta modalidad, debido a su versatilidad y la ventaja de que nuestras cuotas sean referenciadas con Euribor en un periodo de bajada. Para eso es importante estar al tanto de las subidas y bajadas de Euribor.
El Euribor es el índice de referencia para los cálculos de cuotas mensuales, utilizado en la mayoría de hipotecas de tipo variable. Este mismo índice tuvo en febrero de 2016 un indicador de 0,01%. Esto nos hace ver que, de haber optado por una modalidad de préstamo hipotecario variable, habríamos pagado una cuota con el 2.01% de interés en aquel momento, ¡buen momento para la modalidad de interés variable! ¿No? Quizá, a mayo de 2018 el Euribor se fija a -0,188 juzgue usted mismo.
Los gastos asociados.
Los créditos hipotecarios conllevan una serie de gastos asociados, entre ellos están:
- Gasto de valoración del inmueble o tasación.
- Honorarios de tramitación de la gestoría. Usualmente supone el 3% del importe financiado.
- Impuesto por la formalización del préstamo con una garantía hipotecaria.
- Gastos por Registro de la propiedad y notario.
Comisiones ¡Es importante saber adelantar!
Las hay por apertura, las comisiones por apertura son normalmente un porcentaje de la cantidad prestada por la entidad financiera. También hay compensaciones en caso de desistimiento total o parcial (amortizar), que en este caso sería pagar la deuda antes de que se finalice el plazo. Las compensaciones por amortizar suelen ser tentadoras ya que de tener un capital extra o ingreso imprevisto, este puede destinarse para liquidar la deuda, aunque esto no suele ocurrir ya que la entidad financiera hace un estudio del solicitante o cliente, antes de dar un crédito, buscando así que este no pueda liquidar la deuda antes, después de todo es la parte lucrativa del crédito hipotecario.
¿IRPH o Euribor?
Ambos son índices de referencia de cuotas, aunque la diferencia entre ambos es que el Euribor se aplica mensualmente y es utilizado para otros tipos de préstamos además del crédito hipotecario, para el tipo de préstamo hipotecario se suele utilizar el índice IRPH, el cual es usado especialmente para la adquisición de viviendas y prestamos de esa índole.
¿Cuál es mejor?
Recomendamos siempre mantenerse al tanto de las previsiones de subida y bajada con respecto al Euribor, este índice de referencia suele tener muchos altos y bajos que hacen que cualquier pueda sentirse inseguro de elegirlo como una mejor opción.
A pesar de que el índice de referencia IRPH tiene un grado de estabilidad considerado como “bueno”, Euribor nos ofrece bajadas bastante favorables, esto es un tema que se puede debatir con respecto a qué clase de beneficios queremos obtener en nuestras cuotas anuales, ¿Queremos pagar menos de vez en cuando y arriesgarnos a pagar un extra también? O ¿Preferimos una estabilidad que nos lleva a distintos grados de alto pero sin dar saltos?