Pasos para comprar una casa

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La adquisición de una casa es una operación tan importante que no podrás dejar ningún espacio en manos de la improvisación. Sino todo lo contrario, será un proceso que requiere mucha planificación y un cierto grado de dedicación. Hasta el punto que si no comprendes alguna de sus fases, no te quedará más remedio que solicitar los servicios de un profesional que ayude a su gestión: abogado, asesor inmobiliario o administrador. Con una única finalidad y que no es otra que satisfacer los objetivos de tu demanda. Para facilitarte esta labor te ofrecemos unas sencillas recomendaciones sobre los trámites que deberás afrontar para canalizar correctamente tus actuaciones.

Será necesario que calcules cual es el presupuesto que dispones para cerrar la operación. Aunque tienes que ir un poco más al fondo y analizar cómo vas a pagarla. Si al contado, a través de una hipoteca o por medio de una solución intermedia. Si optas por alguna de las dos últimas propuestas, estarás en la obligación de consultarlo con tu banco. No solamente para calibrar si te van a conceder la financiación. Sino también para ratificar el interés que deberás abonar, si es más beneficiosa la hipoteca a interés fijo o variable.

La evolución de Euribor será el punto de referencia para decantarte por uno u otro modelo de financiación. En la actualidad está situado en el – 0,095 %, la tasa más baja desde su creación y que te ayudará para conseguir un interés más competitivo. También será el momento para constatar cual va ser su plazo de amortización y las comisiones que conlleva su contratación.

Segunda clave: elegir la casa

Sobre estos parámetros ya estarás en condiciones de orientar tu demanda y que tipo de casa te conviene más. Vivienda nueva, de segunda mano o incluso con protección oficial. Además, será de gran utilidad comprobar su localización. Será de especial relevancia contar con datos tan importantes como la oferta de colegios, hospitales, supermercados o transportes públicos que tiene la zona.

También será de vital importancia los canales de comercialización que elijas. Porque en función de si son particulares, agencias inmobiliarias o promotoras podrás llevar una u otra estrategia de negociación. La visita de la casa no será una parte menos relevante de este proceso. Hasta el punto que será preciso que apuntes cuales son los aspectos que más y menos te gustan. Incluso sea el momento para formalizar tu propia oferta.

Consultando todas las dudas que tengas. Desde la puramente estructurales y que están vinculadas a la conservación del inmueble a otras más genéricas como los gastos de la comunidad de vecinos o si tiene el certificado energético. Tampoco puedes olvidarte de cómo puedes personalizar la casa, si necesita reformas en profundidad o tan solo unos pocos retoques puntuales en las habitaciones.

Tercera clave: firma de los contratos

contrato

La siguiente fase consistirá en confeccionar un contrato con el vendedor en el que se detalle aspectos muy destacados de la casa. Como por ejemplo, si está libre de cargas o se mantienen embargos. También reflejará el coste de la comunidad de vecinos o la forma de pago en que formalizarás la operación. Son algunos de los contenidos del contrato de compraventa de la vivienda. También será oportuno que firmes el contrato de arras. Tan importante como las propias escrituras, porque entre cosas te ayudará a proteger tus derechos como comprador. Además, servirá para que adelantes el 10 % de la operación, como principal aval de tus intenciones.

Llega el momento final en que necesitarás firmar las escrituras junto al vendedor y en presencia del notario. Será el documento oficial que legitime la transacción inmobiliaria. Se expondrán los aspectos más relevantes de la casa, como su descripción, precio, forma de pago o distribución de los gastos. Desde este  momento disfrutarás del nuevo hogar por medio de las llaves que el vendedor te proporcionará.

¿Me conviene subrogar la hipoteca?

Cambiar la hipoteca contratada por una con mejores condiciones de contratación es algo lógico y hasta deseable entre los usuarios de este producto financiero. De las 6.043 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,7 % se deben a modificaciones en los tipos de interés, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En el que pone de manifiesto que después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 10,2 % al 17,3 %, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 89,2 % al 81,9 % actual. Esto es lo que se denomina subrogación de la hipoteca.

Desde este escenario general, el primer paso que debe darse para subrogar el crédito hipotecario es detectar un nuevo producto de financiación que mejore sustancialmente las condiciones de contratación del anterior. En este sentido, la oferta de las entidades bancarias es realmente satisfactoria al contemplar modelos con diferenciales por debajo del 1 %. Es decir, que podría rebajarse el tipo de interés en casi un punto porcentual con respecto a la hipoteca vigente. Esta diferencia en la práctica supone muchos miles de euros que podrán ahorrarse a partir de estos momentos.

Subrogación de la hipoteca

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Otro de los aspectos que será determinante para formalizar esta operación será analizar si el actual contrato lleva aparejado una comisión de estas características. Su cuantía oscila entre el 0,25 % y 0,75 % sobre el saldo pendiente y supone un gasto muy importante que los usuarios deben asumir si desean cambiar de hipoteca en cualquier momento. En caso de incluir este gasto, no quedará más remedio que hacer cálculos para poner de manifiesto si compensa o no realizar la subrogación. Por este motivo, el escenario ideal para llevar a cabo esta operación es que la hipoteca que se tenga contratada esté exenta de este gasto. Entre otras razones, porque facilitará a que el proceso se desarrolle conforme a las expectativas generadas por los usuarios.

Hipotecas contratadas

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 31.018, un 9,2% más que en febrero de 2018. El importe medio es de 123.911 euros, con un aumento del 2,9%. El importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en febrero (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 163.487 euros, un 21,2% superior al del mismo mes de 2018.

La siguiente fase de este proceso y que será objeto de análisis será detectar cuál es el saldo pendiente de la primera hipoteca. Porque a medida de que sea mayor, será mucho más el dinero que habrá que desembolsar si hubiese una comisión por subrogación. Hasta el punto de que se llegará a la conclusión de que esta actuación no es rentable. Por otra parte, también será necesario analizar la letra pequeña del contrato por si hubiese alguna clase de penalización oculta por realizar esta operación hipotecaria.

Gastos de esta operación

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Para constatar si la subrogación es rentable no deberá limitarse a los aspectos técnicos de la hipoteca. Sino que por el contrario, hay otros gastos que necesariamente deben tenerse en cuenta desde el primer momento. Son los derivados por la formalización de la nueva hipoteca y entre los que destacan los gastos de notaría y gestoría, registro de la propiedad y la tasación del inmueble, entre algunos de los más relevantes. No en vano, estos desembolsos pueden anular en cierta manera las condiciones más ventajosas de la segunda hipoteca.

Por otra parte, otro de los escenarios que pueden presentarse es que la diferencia entre el importe que se ahorra como consecuencia de la subrogación de la hipoteca y los gastos generados por su gestión sean mínimos. En cuyo caso, la rentabilidad de la operaciones no ofrecerá las garantías como para llevarla a cabo en los próximos días.  Desde esta posición, no cabe duda que la respuesta más sensata pasa por negociar directamente con la entidad bancaria las condiciones de la hipoteca ya contratada. A poco que consigan sus titulares, con toda seguridad harán esta operación más rentable que si la subrogasen.

La adquisición de una casa es una operación tan importante que no podrás dejar ningún espacio en manos de la improvisación. Sino todo lo contrario, será un proceso que requiere mucha planificación y un cierto grado de dedicación

El tipo de interés medio al inicio es del 2,32 % para las hipotecas a tipo variable (un 1,9 % menor que en febrero de 2018) y del 3,32 % para las de tipo fijo (un 3,0 % más alto). En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,62 % (un 1,1 % inferior al de febrero de 2018) y el plazo medio de 23 años. El 58,2 % de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 41,8 % a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 17,4 % en tasa anual. El tipo de interés medio al inicio es del 2,37 % para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,0 %) y del 3,05% para las de tipo fijo (un 0,4 % mayor).

El importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en febrero (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 163.487 euros, un 21,2 % superior al del mismo mes de 2018. El tipo de interés medio al inicio es del 2,37 % para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,0 %) y del 3,05% para las de tipo fijo (un 0,4 % mayor).

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