Quyết định giữa một khoản thế chấp cố định hoặc thay đổi có thể là một rắc rối nếu chúng tôi không chắc mình đang ở đâu. Đó là vấn đề của nhiều người khi đi ký cầm cố, quyết định giữa cái này và cái kia. Thực ra, cả hai lựa chọn đều có đặc điểm tốt và xấu, nhưng mọi thứ sẽ phụ thuộc vào bối cảnh của người đó. Bối cảnh có thể ảnh hưởng nhiều nhất đến quyết định này có thể là các chính sách tiền tệ, vốn khả dụng và khuynh hướng cảm xúc đối với rủi ro hay không.
Có rất nhiều trang web nói về những thuận lợi và khó khăn giữa việc mua một khoản thế chấp cố định hoặc thay đổi. Nó có thể hơi khó hiểu đối với những người thiên về chữ cái hoặc hình ảnh và không quan tâm nhiều đến các con số. Đó là lý do tại sao tuyên bố của bài viết này là, không bỏ qua những gì là lợi nhuận hoặc thành công nhất, hãy đưa nó đến gần hơn một chút với công chúng và làm cho mọi người hiểu rõ rằng những lợi ích đó ẩn giấu thông qua hình ảnh và ví dụ. Bằng cách này, giúp xác định tùy theo hồ sơ của bạn mà bạn có thể thích thế chấp nào hơn.
Sự khác biệt chính giữa thế chấp cố định hoặc thay đổi
Giả sử rằng tất cả chúng ta đều biết thế chấp là gì, chúng ta sẽ thấy những điểm khác biệt chính giữa thế chấp này và thế chấp khác.
- Thế chấp cố định: Ưu điểm chính của nó là chúng tôi sẽ biết hạn ngạch nào sẽ đến với chúng tôi hàng tháng cho đến khi hết hạn. Một khoản thế chấp cố định duy trì một mức lãi suất cố định trong những năm mà nó sẽ có hiệu lực. Vì vậy, nếu nó ở mức 3% (chẳng hạn), chúng ta biết rằng mỗi năm chúng ta sẽ phải trả 3% mệnh giá chưa thanh toán (“số tiền còn lại phải trả”). Tức là, nếu sau 4 năm, chúng tôi có 90.000 euro đang chờ xử lý, thì năm thứ năm đó chúng tôi sẽ trả 2.700 euro tiền lãi (3% trong số 90.000 euro vẫn đang chờ xử lý). Là một khoản lãi cố định, thông thường ngân hàng sẽ áp dụng mức lãi suất cao hơn so với hình thức thế chấp có lãi suất thay đổi.
- Thế chấp thay đổi: Ưu điểm chính của nó là tại thời điểm ký kết,% lãi suất sẽ được tính cho khoản thế chấp sẽ thấp hơn so với một khoản thế chấp cố định. Tuy nhiên, một thế chấp thay đổi như tên cho thấy không duy trì lãi suất cố địnhThay vào đó, nó liên quan đến một chỉ số tham chiếu, trong trường hợp của Tây Ban Nha là Euribor. Điều đó có nghĩa là nếu Euribor không di chuyển, hoặc đi xuống, thế chấp của chúng tôi sẽ ở lại hoặc giảm xuống. Ngược lại, nếu nó tăng, lãi suất% áp dụng cho chúng tôi khi lãi suất của khoản vay cầm cố được gia hạn sẽ tăng lên. Ví dụ, chúng tôi đã dành năm ngoái để trả lãi suất 0'80% cho khoản vay của mình và chúng tôi còn lại 90.000 euro. Nếu nó được duy trì, năm tới chúng tôi sẽ trả 720 euro (0% trên 8 euro). Nếu nó giảm 90.000%, chúng tôi sẽ giữ nguyên 0% (20'0-60'0 = 80'0) và chúng tôi sẽ trả 20 euro tiền lãi vào năm tới (0% trên 60 euro). Nhưng, và đây là điều không khuyến khích mọi người, nếu nó đột ngột tăng 540%, năm tới chúng tôi sẽ phải trả 0 euro (và nó có thể tiếp tục tăng năm này qua năm khác).
Một khoản thế chấp cố định hoặc thay đổi tùy thuộc vào thời điểm
Biểu đồ này tương ứng với lãi suất trung bình mà các khoản thế chấp đã được ký kết trong những năm gần đây. Các khoản thế chấp cố định bằng màu xanh lam và các khoản thế chấp thay đổi có màu vàng. Dữ liệu được cung cấp bởi INE và một trang web rất tốt để trích xuất dữ liệu này nhanh chóng nhờ các biểu đồ của nó là epdata.es mà tôi đề xuất vì lượng lớn thông tin mà nó cung cấp.
Sự sụt giảm của Euribor đã kéo theo sự quan tâm đến các khoản thế chấp giảm xuống, như chúng ta có thể thấy trong biểu đồ. Thực tế là lãi suất xuống mức dưới 0% đã khiến nhiều người ưu tiên mua thế chấp cố định hơn là thay đổi. Trong thực tế, năm 2020 này, nhiều khoản thế chấp đã được ký với một tỷ lệ cố định hơn là một tỷ lệ thay đổi. Nó thậm chí còn khiến nhiều người dễ dàng thay đổi biến số của họ sang thế chấp cố định. Lý do chính, để bảo vệ khỏi việc tăng lãi suất có thể xảy ra. Mức tăng cũng chưa đến, vì một cơ chế để thúc đẩy tiêu dùng và tạo dòng chảy tín dụng là giữ lãi suất ở mức thấp.
Theo chính sách tiền tệ về lãi suất
Đúng là đại dịch đã làm đảo lộn nhiều dự báo kinh tế, nhưng nếu chúng ta tập trung vào quá khứ và các cơ chế chính thúc đẩy nền kinh tế thông qua ECB, lãi suất sẽ không thể tăng mạnh, ít nhất là trong ngắn hạn và trung hạn. Điều này có nghĩa là sẽ thú vị hơn nếu trả một khoản thế chấp với một khoản lãi suất thay đổi, đặc biệt là nếu nó trong một vài năm. Tuy nhiên, thời gian càng dài thì càng hợp lý nếu sử dụng một tỷ lệ cố định để bảo vệ khỏi việc tăng lãi suất có thể xảy ra.
Điều mà chúng ta phải xác định là vị trí của chúng ta và rủi ro mà chúng ta có thể chấp nhận (về mặt tài chính và tình cảm), vì biến thể 1% ngụ ý hàng nghìn euro trong tất cả các năm vay thế chấp. Ngoài ra, cần nhớ rằng lúc bắt đầu là khi phần lớn vốn được thanh toán. Khi các năm trôi qua và nó được khấu hao, số tiền lãi đó giảm dần tương ứng với số vốn góp trong mỗi bức thư.
Theo số vốn có sẵn cho người mua
Chúng ta tưởng tượng rằng chúng ta có một người mua có nhiều vốn hơn những gì anh ta đóng góp. Trong trường hợp tăng hơn nữa, vốn luôn có thể tăng lên. Trong khi đó, và trong trường hợp tiền lãi tiếp tục giảm, hoặc tăng nhưng một chút, bạn có thể quyết định không sử dụng số vốn đó. Thậm chí sở thích của bạn có thể là đầu tư, điều này sẽ thú vị hơn miễn là nó cung cấp cho bạn lợi tức từ vốn đầu tư cao hơn lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp của mình.
Việc cung cấp thanh khoản có thể cung cấp bảo hiểm chống lại sự gia tăng cũng thế. Nếu bạn có tiền không dùng đến, và lãi suất của một khoản thế chấp thay đổi tăng lên rất nhiều, bạn sẽ không phải là một ý tưởng tồi nếu khấu hao một phần tiền gốc.
Một kịch bản khác xảy ra là một người muốn kiểm soát chi phí của họ và điều đó ít hơn sự an toàn khi biết trước những gì họ sẽ phải trả. Theo cách này, một khoản thế chấp cố định sẽ là lựa chọn lý tưởng.
Khuynh hướng cảm xúc đối với rủi ro
Nếu chúng ta là người không thích rủi ro, thế chấp lãi suất cố định sẽ là lựa chọn tốt nhất. Đặc biệt là nếu chúng ta thấy tin tức trên truyền hình rằng lãi suất sẽ tăng và chúng sẽ ảnh hưởng đến các khoản thế chấp liên quan đến Euribor. Ngược lại, nếu những tin tức như vậy không khiến chúng tôi lo lắng và chúng tôi cho rằng việc cắt giảm trong tương lai ở Euribor có thể xảy ra và do đó có lợi cho chúng tôi trong các khoản thế chấp của chúng tôi, thì biến số sẽ là một lựa chọn tốt hơn. Ngoài việc thấp hơn phần trăm so với mức trung bình tại thời điểm ký kết.