Es tracta d'una estratègia que s'està potenciant amb molta força per millorar les condicions d'una hipoteca a través del seu subrogació. Una cosa tan senzilla com modificar alguna part de l'contracte per beneficiar-se de les ofertes que es presenten a través d'aquest producte financer. Però no en totes les situacions mereix li pena formalitzar-la. Per una sèrie de factors que dependran fonamentalment dels despeses que comporti la nova operació.
La subrogació pot realitzar-se entre particulars i la més habitual, entre entitats financeres. Doncs bé, aquesta segona que és denominada subrogació a el creditor, es presenta sota un format més flexible per fomentar la competència entre els bancs. Perquè consisteix a canviar una hipoteca d'una entitat financera a una altra que millora substancialment les condicions de l'contracte.
Amb diversos avantatges que pot oferir que els usuaris tinguin les seves despeses. Perquè en efecte, evita la seva cancel·lació i com a conseqüència d'aquesta actuació, la formalització d'un nou crèdit hipotecari. L'import estalviat després de formalitzar aquesta operació pot arribar fins al 2% sobre el capital demandat que és la quantitat derivada de l'exempció de les seves principals comissions (cancel·lació, estudi o d'obertura). A la pràctica suposarà que per a una hipoteca mitjana de 200.000 euros generi un estalvi proper a 4.000 euros.
Com a fórmula per a la inversió
A hores d'ara, el maó s'ha constituït en un nou instrument per a canalitzar la inversió dels particulars. Fins al punt que alguns d'ells es decanten per aquesta singular estratègia per rendibilitzar els seus estalvis. Dos són els motius per optar per aquesta actuació i que la fa molt satisfactòria per als seus interessos. D'una banda, la debilitat en el rendiment dels productes derivats de la renda fixa (Imposicions a termini, pagarés bancaris, deute públic, etc.). On rarament s'obté un retorn superior a l'1%. D'altra banda, les possibilitats que les pujades en els mercats borsaris s'hagin esgotat. O fins i tot puguin generar importants retallades a partir d'aquests moments.
I d'altra banda, l'increment que s'està tenint en les operacions immobiliàries. On són molts els usuaris que opten per aquest sistema per rendibilitzar el seu patrimoni. En aquest sentit molt té a veure la rebaixa dels tipus d'interès en les hipoteques comercialitzades per les entitats financeres. Pel que es constitueix com un reclam per contractar-les amb unes millors condicions en la contractació. A través de diferents estratègies emprades en la formalització d'aquest producte financers.
Diferencials per sota de l'1%
En aquest sentit, els crèdits hipotecaris que pots trobar-te a partir d'ara presenten condicions molt més competitives que abans. No és estranya que puguis trobar-te en l'actualitat amb hipoteques amb diferencials per sota de l'1%. A més, bona part de l'oferta desenvolupada pels bancs està exempta de comissions i altres despeses en la seva gestió. Amb l'al·licient afegit de que pots canviar d'hipoteca per estalviar uns diners molt important per al saldo del teu compte corrent.
Les ofertes en aquesta classe de producte són molt habituals entre els bancs. I en qualsevol cas, ofereixen un tipus d'interès més suau que fa un parell d'anys. L'únic problema per la seva formalització és que les condicions per a la seva aprovació s'han elevat notablement. Ja no n'hi ha prou amb presentar una nòmina, sinó que l'operació ha d'estar recolzada per un excel·lent historial bancari per part de client. Fins i tot s'ofereix la possibilitat de rebaixar els interessos per mitjà d'una major vinculació de el client amb la seva entitat bancària. D'aquesta manera, es pot rebaixar el tipus d'interès en unes quantes dècimes percentuals. Encara que per a això serà necessari contractar altres productes bancaris. Entre ells, fons d'inversió, plans de pensió, assegurances per a la llar o dipòsits a termini fix entre alguns dels més rellevants.
Interès per la compra d'un habitatge
Tots aquests factors han incidit decisivament en que la compra d'un habitatge sigui tota una realitat. I el màxim exponent està representat per la subrogació de les hipoteques. Es tracta d'una altra estratègia destinada per estalviar-se uns quants euros en la formalització d'aquesta operació. Encara que serà necessari que es canalitzi de la forma més correcta. Perquè en efecte, no sempre pot ser un moviments beneficiós per als teus interessos. fins i tot pots arribar a perdre diners si no ho canalices degudament. Per això és tan important que sàpigues en què consisteix aquesta mena d'operacions tan singulars.
Per a això disposaràs d'una sèrie de suports informatius que tindran com a principal objectiu el que coneguis una mica més com són aquestes hipoteques tan característiques. Perquè podrà venir-te molt bé en alguna situació per la que puguis passar. On caldrà que canviïs de crèdit hipotecari per millorar les teves comptes personals a partir d'aquests precisos moments. Si segueixes amb atenció com es desenvolupa aquesta procés tindràs una mica més fàcil, no solament invertir en un habitatge, sinó també per optimitzar l'operació. Perquè el totxo s'ha convertit de nou en una altra de les més importants fonts per a la inversió.
Hipoteques amb canvis registrals
No obstant això, les dades del mes de juny d'aquest any, i difoses per l'Institut Nacional d'Estadística (INE) no són molt optimistes amb acceptació d'aquesta operació bancària per part dels usuaris. Perquè en efecte, posen de manifest que el nombre d'operacions que van canviar d'entitat (subrogacions a el creditor) van baixar un 37,4% pel que fa a el mateix mes de l'any passat. No en va, aquesta operació es realitza quan es té la completa seguretat que es van a millorar les condicions de contractació d'aquest producte bancari. Una cosa que no sempre es produeix, tal com es va a constatar. I que fa que molts titulars siguin reacció a aquesta variació de l'contracte.
De tota manera, el descens en el preu de l'euríbor (- 0,124% durant el mes maig) ha provocat que en aquests moments els bancs disposin d'hipoteques amb diferencials per sota de l'1%. Factor que està provocant que alguns usuaris desitgin canviar la seva línia de crèdit per a la compra d'un habitatge. D'altra molt més avantatjosa per als seus interessos i que els genera més estalvi en les seves despeses. Des nivells a partir de l'2%, o fins i tot més expansius, en els quals es van arribar a contractar-les fa diversos anys. Doncs bé, en aquest escenari és més beneficiós realitzar aquest moviment hipotecari, i per tant és completament lògic que es plantegin aquest canvi en la seva estratègia de finançament. Però amb una sèrie de precaucions per no donar a l'trast amb les seves expectatives per contenir les despeses al seu compte corrent.
La subrogació amb cost econòmic
No obstant això, cal conèixer que aquesta operació no sortirà gratis en cap dels casos. Per començar, perquè haurà d'afrontar un seguit de desemborsaments per la seva formalització (Despeses de notaria, registre, gestoria i taxació). Tot i que la part que es porta més aportacions econòmiques resideix en la comissió que per aquest concepte apliquen els bancs. Entre el 0,25% i 0,50% sobre el saldo pendent, i que en una hipoteca de 100.000 euros podria acostar fins a 500 euros. Es tracta d'un percentatge que és vàlid per a totes les operacions impulsades a partir d'abril de 2003. De totes maneres, no quedarà més remei que analitzar les clàusules de l'contracte per comprovar la seva quantia i la seva aquesta penalització està inclosa. Perquè ni molts menys tots els crèdits hipotecaris la incorporen. La seva situació varia en funció de el model seleccionat.
El següent pas consisteix en calcular si realment valdrà la pena la formalització de la nova hipoteca. Perquè pot passar perfectament que la diferència entre la quantitat que s'estalvia i les despeses d'aquest canvi siguin mínims. O en el millor dels casos sota diferències poc significatives que faran dubtar de l'efectivitat d'aquesta mesura. Fins al punt que en bona part d'aquestes situacions, els titulars s'inclinen per seguir com fins ara.
Avantatges que concedeixen els bancs
No tots els bancs ofereixen els seus crèdits amb aquesta característica. Fins al punt que caldrà analitzar l'actual oferta per detectar quines són les hipoteques que podran canviar-se importants i sota quines condicions. Una d'aquestes opcions procedeix de la Hipoteca Taronja d'ING Direct que es comercialitza amb total disponibilitat perquè els seus clients puguin decantar-se per un altre model de finançament que presenti millors condicions. Perquè està confeccionat sense cap comissió per la seva subrogació. La llibertat per a formalitzar la subrogació, per tant, és màxima.
La hipoteca Sense de Bankinter, per part seva, genera una comissió de subrogació de l'0,50% en els primers 5 anys i de 0,25% la resta de el període contractat. Altres bancs, per contra, basen la seva estratègia comercial en assumir les despeses de gestoria, registre de propietat i taxació. Com a estratègia comercial perquè atreure a un major nombre de clients.
Encara que generalment la subrogació no és una operació gratuïta. Sinó que requereix d'unes despeses originades per la seva formalització o per la penalització imposada des de les mateixes entitats financeres. La clau resideix en què l'import resultant generi una sèrie d'estalvi pel que fa a l'anterior model de contractació. En on probablement només una excel·lent proposta sigui el detonant per canviar d'opinió.