Kupnja kuće toliko je važna operacija da nećete moći ostaviti prostor u rukama improvizacije. Ako ne, bit će to proces koji zahtijeva puno planiranja i određeni stepen posvećenosti. Do te mjere da, ako ne razumijete nijednu od njegovih faza, nećete imati izbora nego zatražiti usluge profesionalca koji će vam pomoći u upravljanju: pravnika, savjetnika za nekretnine ili administratora. S jednom svrhom, a to je ništa drugo nego da zadovolji ciljeve vašeg zahtjeva. Da bismo olakšali ovaj posao, nudimo vam nekoliko jednostavnih preporuka o postupcima s kojima ćete se morati suočiti kako biste pravilno usmjerili svoje postupke.
Morat ćete izračunati proračun koji morate zatvoriti operaciju. Iako morate malo dublje analizirati kako ćete to platiti. Ako u gotovini, hipotekom ili posrednim rješenjem. Ako se odlučite za bilo koji od posljednja dva prijedloga, bit ćete dužni provjerite kod svoje banke. Ne samo da kalibrirate hoće li vam odobriti financiranje. Ali i za ratifikaciju kamate koju ćete morati platiti ako je hipoteka s fiksnom ili promjenjivom kamatom korisnija.
Evolucija Euribora bit će referentna točka za odabir jednog ili drugog modela finansiranja. Ona trenutno iznosi - 0,095%, što je najniža stopa od njenog osnivanja. a to će vam pomoći da dobijete konkurentniji interes. Također će biti vrijeme da provjerite koliki će vam biti rok otplate i provizije koje zahtijeva vaše zapošljavanje.
Drugi ključ: odaberite kuću
Na osnovu ovih parametara već ćete biti u mogućnosti voditi svoju potražnju i vrstu kuće koja je za vas najbolja. Novo, rabljeno ili čak službeno zaštićeno kućište. Pored toga, to će biti vrlo korisno provjerite vašu lokaciju. Posebno će biti važno imati podatke koji su toliko važni kao ponuda škola, bolnica, supermarketa ili javnog prijevoza koje područje ima.
Marketinški kanali koje odaberete također će biti od vitalne važnosti. Jer, ovisno o tome jesu li pojedinci, agencije za promet nekretninama ili programeri, možete provesti jednu ili drugu strategiju pregovora. Kućna posjeta neće biti manje relevantan dio ovog procesa. Do te mjere da će vam biti potrebno zapisati koji su to aspekti koji vam se najviše i najmanje sviđaju. Vrijeme je da formalizujete vlastitu ponudu.
Konsultovanje svih sumnji koje imate. Od čisto strukturnih i koji su povezani sa očuvanjem dobra do drugih generičkijih kao što su troškove mesne zajednice ili ako imate certifikat za energetsku. Niti možete zaboraviti kako kuću možete personalizirati ako joj trebaju temeljite reforme ili samo nekoliko određenih dodira u sobama.
Treći ključ: potpisivanje ugovora
Sljedeća faza sastojat će se od sastavljanja ugovora s prodavateljem u kojem se detaljno opisuju vrlo važni aspekti kuće. Kao na primjer, ako je besplatno ili se zadržava založno pravo. Također će odražavati troškove susjedske zajednice ili oblik plaćanja u kojem ćete formalizirati operaciju. Oni su neki od sadržaj ugovora o prodaji kuće. Također će biti prikladno da potpišete ugovor o depozitu. Jednako važno kao i sama djela, jer će vam između ostalog pomoći da zaštitite svoja prava kupca. Uz to, služit će za unaprjeđenje 10% operacije, kao glavno jamstvo vaših namjera.
Dolazi zadnji trenutak kada ćete potpisati tapije zajedno s prodavcem i u prisustvu javnog bilježnika. To će biti službeni dokument koji legitimira transakciju nekretnina. Bit će izloženi najrelevantniji aspekti kuće, kao što su njegov opis, cijena, oblik plaćanja ili raspodjela troškova. Od ovog trenutka uživat ćete u novom domu putem ključeva koje će vam prodavač dati.
Trebam li podložiti hipoteku?
Promjena hipoteke ugovorene za onu s boljim ugovornim uvjetima nešto je logično, pa čak i poželjno među korisnicima ovog financijskog proizvoda. Prema najnovijim podacima Nacionalnog instituta za statistiku (INE), od 6.043 hipoteke sa promjenama njihovih uslova, 40,7% je zbog promjena u kamatnim stopama. U čemu pokazuje da se nakon promjene uslova postotak hipoteke s fiksnom stopom povećao sa 10,2% na 17,3%, dok je postotak hipoteke s promjenjivom stopom povećan smanjio se sa 89,2% na sadašnjih 81,9%. To se naziva subrogacijom hipoteke.
Iz ovog općeg scenarija, prvi korak koji treba poduzeti za subrogaciju hipotekarnog kredita je otkrivanje novog financijskog proizvoda koji značajno poboljšava uvjete ugovaranja iz prethodnog. U tom smislu, ponuda bankarskih subjekata zaista je zadovoljavajuća kada se razmišlja o modelima sa namazima ispod 1%. Drugim riječima, kamatna stopa bi se mogla smanjiti za gotovo jedan procentni poen u odnosu na trenutnu hipoteku. Ova razlika u praksi predstavlja hiljade eura koje se od sada mogu uštedjeti.
Subrogacija hipoteke
Sljedeći aspekt koji će biti presudan za formalizaciju ove operacije bit će analiza da li trenutni ugovor sadrži proviziju ovih karakteristika. Njegov iznos kreće se između 0,25% i 0,75% na preostalo stanje i uključuje vrlo važan trošak koji korisnici moraju pretpostaviti ako žele u bilo kojem trenutku promijeniti hipoteku. U slučaju uključivanja ovog troška, neće biti druge nego izvršiti proračune kako bi se pokazalo da li kompenzira izvršenje subrogacije ili ne. Iz tog razloga, idealan scenarij za izvođenje ove operacije je da hipoteka koja je ugovorena bude izuzeta od ovog troška. Između ostalih razloga, jer će to olakšati razvoj procesa u skladu s očekivanjima koja generiraju korisnici.
Hipoteke ugovorene
Broj hipoteke na kućama To je 31.018, 9,2% više nego u februaru 2018. Prosječni iznos je 123.911 eura, uz rast od 2,9%. Prosječni iznos hipoteka upisanih u registre imovine u februaru (iz prethodno izvršenih javnih djela) iznosi 163.487 eura, 21,2% više u odnosu na isti mjesec 2018. godine.
Sljedeća faza ovog procesa, koja će biti analizirana, bit će otkrivanje preostalog stanja prve hipoteke. Budući da je stariji, novac koji će se morati isplatiti bit će mnogo veći da postoji komisija za surogat majčinstvo. Do te mjere da će se zaključiti da ova akcija nije isplativa. S druge strane, također će biti potrebno analizirati sitni tisak ugovora u slučaju da postoji bilo kakva skrivena kazna za provođenje ove hipotekarne operacije.
Troškovi ove operacije
Da biste provjerili je li subrogacija profitabilna, ne biste se trebali ograničavati na tehničke aspekte hipoteke. Ali, naprotiv, postoje i drugi troškovi koji se nužno moraju uzeti u obzir od prvog trenutka. Oni su oni izvedeni od formalizacija nove hipoteke a među njima su troškovi javnog bilježnika i zastupanja, uknjižba imovine i procjena imovine, među nekima od najvažnijih. Nije iznenađujuće što ove isplate mogu na neki način ukinuti najpovoljnije uvjete druge hipoteke.
S druge strane, još jedan od scenarija koji se može pojaviti je da je razlika između ušteđenog iznosa kao rezultat subrogacije hipoteke i troškova nastalih njenim upravljanjem minimalna. U tom slučaju, profitabilnost operacija neće pružiti garancije za njeno provođenje u narednim danima. S ove pozicije, nema sumnje da je najrazumniji odgovor na pregovarajte direktno sa bankom uslovi hipoteke koji su već ugovoreni. Čim dođu do njihovih naslova, sigurno će ovu operaciju učiniti profitabilnijom nego da su je subrogirali.
Kupnja kuće toliko je važna operacija da nećete moći ostaviti prostor u rukama improvizacije. Ako ne, bit će to proces koji zahtijeva puno planiranja i određeni stupanj predanosti.
Prosječna kamatna stopa na početku iznosi 2,32% za hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom (1,9% niža nego u februaru 2018.) i 3,32% za hipoteke s fiksnom kamatnom stopom (3,0% više). Za hipoteke na kuće prosječna kamatna stopa je 2,62% (1,1% niža u odnosu na februar 2018.), a prosječni rok je 23 godine. 58,2% stambenih hipoteka ima promjenjivu stopu, a 41,8% fiksnu. Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom bilježe godišnji porast od 17,4%. Prosječna kamatna stopa na početku iznosi 2,37% za hipoteke na domove s promjenjivom kamatnom stopom (uz pad od 4,0%) i 3,05% za hipoteke s fiksnom kamatnom stopom (0,4% više).
El prosječni iznos hipoteka upisanih u registre imovine u februaru (iz prethodno izvršenih javnih djela) iznosi 163.487 eura, što je za 21,2% više nego u istom mjesecu 2018. Prosječna kamatna stopa na početku iznosi 2,37% za hipoteke na kućama s promjenjivom stopom ( sa smanjenjem od 4,0%) i 3,05% za hipoteke s fiksnom kamatnom stopom (0,4% veće).