Šta je investicijska vrijednost?

U komercijalnim nekretninama postoji nekoliko vrsta "vrijednosti" koja se daje nekretninama, a koje služe različitim svrhama različitim ljudima. Kada se provodi bilo koja vrsta analize imovine, uvijek će se u velikoj mjeri uzeti u obzir njena vrijednost.

U ovom ćemo članku ispitati razliku između tržišne vrijednosti sredstva i njegove investicione vrijednosti. Tržišna vrijednost vs. Vrijednost ulaganja u CRE. Različite vrste "vrijednosti" u komercijalnim nekretninama uključuju:

• Tržišna vrijednost
• Vrijednost investicije
• Osiguravajuća vrijednost
• Vrijednost procjene
• Vrijednost likvidacije
• Vrijednost zamjene

Ponekad linije između ovih vrsta vrijednosti mogu biti pomalo mutne, posebno kada se posebno uzima u obzir tržišna i investicijska vrijednost.

Vrste vrijednosti nekretnina

Vrste vrijednosti nekretnina

1. Tržišna vrijednost

Tržišna vrijednost, ili „poštena“ tržišna vrijednost, najčešće se odnosi na vrstu vrijednosti imovine i vrijednost je koja se koristi u procesu osiguranja zajma.

"Tržišna vrijednost" Instituta za procjenu: Šta to stvarno znači "od Instituta za procjenu pruža povijesni pregled" vrijednosti "i" tržišne vrijednosti ", uključujući mnoge definicije iz različitih izvora.

Primjer je Federalne korporacije za osiguranje depozita (FDIC), koja kaže da je tržišna vrijednost "najvjerovatnija cijena koju bi imovina trebala imati na konkurentnom i otvorenom tržištu pod svim uvjetima neophodnim za poštenu prodaju.

Drugim riječima, što je kupac spreman platiti, a prodavač spreman prihvatiti, s obzirom da su sve ostale okolnosti standardne i očekivane.

2. Vrijednost ulaganja

Vrijednost ulaganja je vrijednost koju nekretnina nudi određenom investitoru. To je vrijednost koju bi investitor bio spreman platiti za nekretninu.

Bez obzira na tržišnu vrijednost, uvijek će postojati ograničenje onoga što je investitor spreman potopiti u imovinu.

Vrijednost investicije zasniva se na vlastitim kvalifikacijama investitora, raspoloživom kapitalu, poreznoj stopi i financiranju.

3. Osiguravajuća vrijednost

To se odnosi na iznos imovine koja je u potencijalnom riziku od štete, radi utvrđivanja osiguranja.

Drugim riječima, kolika je vrijednost dijela imovine koji može biti pokriven policom osiguranja.

4. Procijenjena vrijednost

Procijenjena vrijednost je vrijednost imovine koju je odredio lokalni porezni savjetnik za potrebe poreza na imovinu.

5. Vrijednost likvidacije

Vrijednost likvidacije određuje vjerovatnu cijenu po kojoj bi se imovina prodala tijekom prisilne prodaje, poput ovrhe ili prodaje poreza.

Vrijednost likvidacije koristi se u vremenima kada postoji ograničen vremenski okvir za izloženost tržištu ili ako postoje drugi restriktivni uslovi prodaje.

6. Vrijednost zamjene

Ovo je trošak zamjene strukture s identičnom zamjenskom strukturom koja ima istu korisnost kao i originalno svojstvo.

Sada komercijalna nekretnina može imati bilo koju od gore navedenih vrsta utvrđene vrijednosti u bilo kojem trenutku.

I sasvim je moguće da nijedna vrijednost nije ista (iako je vjerojatno da su barem neke od njih bliske).

To je posebno tačno kada se razmatra razlika između tržišne vrijednosti i vrijednosti investicije: samo zato što imovina mora prikupiti određeni iznos ne znači da će investitor ponuditi nešto blizu nje.

Nadalje, ono što se na određenom tržištu smatra "vrijednim" možda ne mora biti i za investitora.

Imajući u vidu definicije svake od njih, pogledajmo različite pristupe kako za tržišnu tako i za investicionu vrijednost kako bismo njihove razlike prikazali na detaljniji način.

Pristupi tržišnoj vrijednosti

Tržišna vrijednost je ono što se utvrđuje tokom procjene.

Tijekom postupka osiguranja zajma, mnogi zajmodavci će koristiti vanjskog procjenitelja kako bi dobili procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.

Tržišna vrijednost je ono što se koristi za određivanje odgovarajućeg iznosa hipoteke.

Pa kako procjenitelji određuju tržišnu vrijednost?

Zapravo postoji mnogo načina. Ali, prije nego što se bilo šta od toga dogodi, mora se razlikovati najveća upotreba imovine.

U osnovi, ono što treba utvrditi je legalna upotreba imovine koja donosi najveću vrijednost - pa razmislite o stvarima poput zoniranja, namjene, veličine imovine, financijskih performansi itd.

Ukratko, koji je potencijalni "plafon" imovine i cijele parcele?

Jednom kada se sve to postavi u kamen, procjenitelj može krenuti naprijed s procjenom imovine.

Generalno, postoje tri pristupa procjene koja procjenitelji koriste za određivanje fer tržišne vrijednosti poslovne imovine:

1. Pristup prodaje:

Pristup prodaje daje vam vrijednost imovine promatrajući druge nedavne prodaje vrlo uporedive imovine.

2. Pristup kapitalizaciji dohotka:

Pristup zasnovan na prihodu jednostavno izvodi vrijednost imovine iz prihoda koji generiše.

3. Troškovni pristup

Ovaj pristup temelji vrijednost imovine na troškovima reprodukcije te imovine, umanjenoj za akumuliranu amortizaciju.

Pristupi investicione vrijednosti

Iako se postupak procjene tržišne vrijednosti koristi u procjenama osiguranja zajma, prilikom odlučivanja koliko će platiti nekretninu, investitori također uzimaju u obzir koliko im nekretnina vrijedi.

Vrijednost ulaganja je iznos koji je investitor spreman platiti s obzirom na svoje ciljeve, ciljani povrat i poreznu poziciju.

Dakle, kako je tržišna vrijednost uvijek jedinstvena za tržište, tako je i investicijska vrijednost jedinstvena za ulagača.

Uz to dolazi i niz drugih pristupa koji se mogu koristiti za određivanje vrijednosti, za razliku od formalnijih procjena koje zahtijevaju procjenitelji.

Slijede najčešće mjere procjene ulaganja:

1. Usporedna prodaja (Comps):

U osnovi, to je isti gore spomenuti pristup poređenja prodaje.

2. Multiplikator bruto dohotka (GRM)

Ovo je odnos koji mjeri vrijednost uzimajući bruto dohodak koji nekretnina stvara tijekom godine i množeći je tržišnim multiplikatorom bruto dohotka.

3. Povrat gotovine

Povrat gotovine je još jedan jednostavan odnos, izračunat uzimajući proforma novčanog toka za prvu godinu (prije oporezivanja) i podijelivši ga s ukupnim troškovima početne investicije.

4. Izravna kapitalizacija

To je isti gore spomenuti pristup izravnom pisanju velikih slova koji koriste procjenitelji. Kompliciranje toka prihoda imovine vrlo je uobičajen i jednostavan način za određivanje tržišne vrijednosti i vrijednosti ulaganja komercijalne imovine.

5. Diskontovani novčani tok

Model diskontovanog novčanog toka koristi se za pronalaženje interne stope povrata (IRR), neto sadašnje vrijednosti i poređenja akumulacije kapitala.

Dakle, poznavajući različite pristupe generiranju ovih vrijednosti, dajmo određenu opipljivost načinu na koji se ove vrste vrijednosti međusobno razlikuju.

Tržišna vrijednost u odnosu na Vrijednost ulaganja

Ukratko, tržišna vrijednost je vrijednost imovine na otvorenom tržištu, utvrđena procjenom.

Vrijednost investicije određuje stvarni investitor na osnovu njihovih jedinstvenih investicijskih kriterija i ciljeva.

Ilustrirat ćemo primjer u nastavku:

Pretpostavimo da pojedinačni investitor razmišlja o akviziciji male stambene zgrade.

Imovina je ugovorena za 1.2 miliona dolara i traži povrat imovine od najmanje 10%.

Na osnovu ciljanog prinosa investitora, mogli biste platiti do 1,4 miliona dolara i dalje ispuniti svoj cilj.

U ovom scenariju investitor otkriva da može dobiti zajam od 960.000 USD (80% od vrijednosti zajma), amortiziranog za 20 godina s 5%.

Sada, pretpostavimo da tokom postupka osiguranja banke procjena treće strane procjenjuje imovinu na 1.000.000 USD umjesto na 1,2 miliona USD koliko je kupac zaključan.

Ta bi procjena smanjila prihvatljivi iznos zajma na 800.000 USD (na osnovu 80% LTV), umjesto 960.000 USD predviđenih ranije.

Nažalost, međutim, u ovom scenariju prodavač odbija prodati za manje od 1.200.000 USD.

To bi ovu transakciju učinilo iznad tržišne, što jednostavno znači da je prodajna cijena viša od trenutne tržišne vrijednosti imovine.

Pa ima li smisla da investitor nastavi s ovim poslom?

Novi iznos zajma smanjio bi povrat s 22% na 16%, ali to i dalje premašuje investitorov cilj od povrata od 10%.

U većini slučajeva, tržišne i investicione vrijednosti trebale bi biti približno iste, ali povremeno će se razilaziti.

Nadalje, također je sasvim moguće da je vrijednost ulaganja veća od tržišne vrijednosti.

To se može dogoditi kada je vrijednost za kupca veća od vrijednosti za prosječnog, dobro obaviještenog kupca.

Na primjer, recimo da se posao proširi na novu zgradu preko puta trenutne lokacije, plaćajući više od tržišne vrijednosti da raste u blizini i popunjava prostor koji bi inače zauzeli konkurenti.

Kada traže stratešku prednost, vrijednost je za njih nešto veća - dodatni trošak može biti opravdan.

U slučaju investitora, vrijednost investicije može premašiti tržišnu vrijednost kao rezultat povoljnih uslova finansiranja ili neprenosivog poreskog tretmana.

Vrijednost investicije, naravno, može biti i manja od tržišne vrijednosti.

Možda investitor traži poslovnu zgradu, ali se specijalizirao za višeporodične nekretnine.

Za njih će poslovna zgrada imati nižu investicijsku vrijednost zbog krivulje učenja i ostalih dodatnih troškova.

Sljedeći scenarij u kojem bi vrijednost ulaganja mogla biti manja od tržišne vrijednosti jest ako investitor zahtijeva natprosječan povrat na osnovu rezultata svog postojećeg portfelja.

Pronalaženje poslova koji imaju smisla

Sve u svemu, to ovisi o bilo kojem pojedinačnom poslu s nekretninama.

Okolnosti se drastično razlikuju.

Generalno, najsigurniji potez je osigurati da investicija ima smisla u smislu obje mjere vrijednosti.

Vrijednost investicije je subjektivnija i stoga se ne smije zloupotrijebiti, već se mora uzeti u obzir.

Značaj investicione vrijednosti

Razlog što je vrijednost investicije važna za potencijalne kupce nekretnine je taj što žele usporediti cijenu nekretnine s očekivanom stopom povrata. Kada pronađu određenu stopu povrata, mogu izmjeriti dno investicije projektovanom cijenom koju će platiti za nekretninu. To investitoru omogućava pametne odluke o kupovini koje su u skladu s njihovim investicijskim ciljevima.

Kako odrediti vrijednost investicije

Budući da vrijednost investicije ovisi o ciljevima investitora, vrijednost je jedinstvena za svakog investitora. Različiti investitori mogu koristiti iste metode procjene i dobiti različite vrijednosti ulaganja. Ulagači mogu birati između nekoliko metoda vrednovanja prilikom određivanja investicione vrijednosti imovine. Ispod su najčešće korištene investicione mjere:

1. Usporedna prodaja

Procenitelji takođe koriste metodu poređenja prodaje. Investitor će uporediti slična svojstva po kvadratnim metrima ili po jedinicama.

2. Multiplikator bruto dohotka

Metrika mjeri vrijednost investicije množenjem bruto dohotka koji nekretnina proizvede u jednoj godini multiplikatorom bruto dohotka (GRM). Iznos GRM-a izveden je iz sličnih svojstava na istom tržištu.

3. Povrat gotovine u gotovini

Vrijednost povrata gotovine izračunava se dijeljenjem proforma gotovine prve godine sa ukupnim početnim ulaganjem.

4.  Izravna kapitalizacija

Direktna smjesa je još jedna mjera koju koriste procjenitelji. Sastoji se od kapitalizacije toka prihoda od imovine i uobičajena je metoda koja se koristi za određivanje tržišne i investicijske vrijednosti komercijalnih nekretnina.

5. Diskontovani novčani tok (DCF)

DCF model koristi se za izračunavanje neto sadašnje vrijednosti, interne stope povrata i poređenja akumulacije kapitala. Gore navedene stope, iako pružaju korisne informacije, takođe imaju nekoliko ograničenja. Ova ograničenja rješavaju se izračunavanjem diskontovanog novčanog toka.

Vrijednost ulaganja naspram tržišne vrijednosti

Dok vrednost investicije meri potencijalnu vrednost investicije na osnovu određenih uslova, tržišna vrednost meri stvarnu vrednost investicije zasnovane na snagama ponude i potražnje na slobodnom tržištu. Tržišna vrijednost utvrđuje se postupkom procjene. Razlikuje se od vrijednosti ulaganja, koja uzima u obzir jedinstvene ciljeve, ciljeve i potrebe osobe za nekretninom.

Vrijednost investicije može biti niža ili veća od tržišne vrijednosti. Ovisi o specifičnoj situaciji imovine u to vrijeme. Vrijednost investicije može biti veća od tržišne vrijednosti ako kupac na imovinu stavi veću vrijednost od obaviještenog kupca.

U stvarnom svijetu ova situacija može postojati ako kompanija proširi svoje pogone na veću zgradu koja je stavljena na prodaju u svom trenutnom uredu. Kompanija je spremna pristati na cijenu veću od tržišne vrijednosti zgrade kako bi se osiguralo da konkurenti ostanu izvan tog područja.

U tom se slučaju dodatna vrijednost ulaganja izvodi iz strateške prednosti koju će kompanija steći kupnjom nekretnine. Pojedinačni investitor takođe može pristati na vrijednost ulaganja veću od tržišne vrijednosti. To se događa ako investitor dobije poseban porezni status ili vrlo povoljne uvjete financiranja.

Alternativno, vrijednost investicije takođe može biti manja od tržišne vrijednosti. Može se dogoditi kada investicija nije vrsta imovine na koju bi investitor obično usmjerio svoje napore. Na primjer, višeporodični programer nekretnina koji razmatra ideju izgradnje hotela može uložiti vrijednost manju od tržišne.

To može biti rezultat visokih troškova uključenih u učenje razvoja imovine ili zato što investitori zahtijevaju natprosječan povrat imovine zbog raspodjele i diverzifikacije njihovog portfelja. Ova ograničenja rješavaju se izračunavanjem diskontovanog novčanog toka.