Odluka između fiksne ili varijabilne hipoteke može biti gnjavaža ako nismo sigurni gdje se nalazimo. Problem je mnogih ljudi kada će potpisati hipoteku, odlučujući se između jednog i drugog. Zapravo, obje opcije imaju svoje dobre i loše osobine, ali sve će ovisiti o kontekstu u kojem se osoba nalazi. Kontekst koji bi na kraju mogao imati najveći utjecaj na ovu odluku mogu biti monetarne politike, raspoloživi kapital i emocionalna predispozicija za rizik ili ne.
Mnogo je web stranica koje govore o prednostima i nedostacima između stjecanja fiksne ili promjenjive hipoteke. To može biti pomalo zbunjujuće za ljude koji se više bave slovima ili vizualima, a ne toliko brojevima. Zato je tvrdnja ovog članka da ga, ne zanemarujući ono što je najisplativije ili najuspješnije, malo približi široj javnosti i dobro razumije da se ti interesi skrivaju kroz grafiku i primjere. Na ovaj način, pomozite odrediti prema profilu koju hipoteku možete preferirati.
Glavne razlike između fiksne ili varijabilne hipoteke
Pod pretpostavkom da svi znamo što je hipoteka, vidjet ćemo glavne razlike između jedne i druge hipoteke.
- Fiksna hipoteka: Njegova glavna prednost je što hoćemo znajte koja će nam kvota dolaziti svakog mjeseca do isteka. Fiksna hipoteka održava fiksnu kamatnu stopu za godine u kojima će biti na snazi. Dakle, ako iznosi 3% (na primjer), znamo da ćemo svake godine platiti 3% preostale nominalne vrijednosti („ono što ostaje za plaćanje“). Odnosno, ako nakon 4 godine imamo 90.000 eura na čekanju, te pete godine platili bismo 2.700 eura kamata (3% od preostalih 90.000 eura). Budući da je fiksna kamata, banka će obično primijeniti višu kamatu od hipoteke s promjenjivom kamatom.
- Varijabilna hipoteka: Njegova glavna prednost je ta što će u trenutku potpisivanja% kamate koja će se naplaćivati na hipoteku biti niža od one na fiksnu hipoteku. Međutim, varijabilna hipoteka kao što i samo ime govori ne održava fiksnu kamatuUmjesto toga, povezan je s referentnim indeksom, u slučaju Španjolske Euribor. To znači da će se, ako se Euribor ne pomakne ili padne, naša hipoteka zadržati ili spustiti. Ako, pak, poraste, povećat će se kamate koje će se primijeniti na nas kada se obnovi kamata na hipotekarni zajam. Na primjer, proveli smo posljednju godinu plaćajući 0'80% kamata na zajam i ostalo nam je 90.000 eura. Ako se zadrži, sljedeće godine ćemo platiti 720 eura (0% na 8 eura). Ako padne za 90.000%, ostali bismo s 0% (20'0-60'0 = 80), a sljedeće godine bismo platili 0 eura kamata (20% na 0 eura). Ali, i to je ono što obeshrabruje ljude, ako bi naglo porastao za 60%, sljedeće godine bismo platili 540 eura (i moglo bi nastaviti rasti iz godine u godinu).
Hipoteka s fiksnom ili promjenjivom ovisno o trenutku
Ovaj grafikon odgovara prosječnoj kamatnoj stopi po kojoj su hipoteke potpisane posljednjih godina. Fiksne hipoteke u plavoj, a varijabilne hipoteke u žutoj boji. Podatke pruža INE, a vrlo dobra web stranica s koje se izvlače ti podaci potezima zahvaljujući svojim grafikonima je epdata.es što preporučujem zbog velike količine informacija koje pruža.
Pad Euribora pratio je interes za pada hipoteka, kao što možemo vidjeti na grafikonu. Činjenica da su kamate dostigle nivo ispod 0% navela je mnoge ljude da daju prednost sigurnosti fiksne hipoteke nad varijabilnom. Zapravo, U 2020. potpisano je više hipoteka po fiksnoj stopi nego po promjenjivoj stopi. Čak je mnogima olakšalo promjenu varijable u fiksnu hipoteku. Glavni razlog je zaštita od mogućeg povećanja kamatnih stopa. Povećanja koja ni nisu stigla, jer je mehanizam za poticanje potrošnje i stvaranje kreditnog toka održavanje stopa na niskom nivou.
Prema monetarnoj politici o kamatnim stopama
Tačno je da je pandemija preokrenula mnoge ekonomske prognoze, ali ako se usredotočimo na prošlost i glavne mehanizme za poticanje gospodarstva putem ECB-a, kamatne stope ne bi trebale imati snažne rasti, barem u kratkom i srednjem roku. To znači da bi bilo zanimljivije platiti hipoteku s promjenjivom kamatom, pogotovo ako je to nekoliko godina. Međutim, što je duži, to bi opravdanije bilo uzimati fiksnu stopu kako bi se zaštitili od mogućeg povećanja kamatnih stopa.
Nešto što moramo utvrditi je naš položaj i rizik koji možemo preuzeti (finansijski i emocionalno) od tada varijacija od 1% podrazumijeva hiljade eura u svim godinama hipoteke. Pored toga, treba imati na umu da je na početku kada se uplati glavnina kapitala. Kako godine prolaze i amortizira se, ta kamata opada proporcionalno kapitalu uloženom u svako pismo.
Prema kapitalu koji je na raspolaganju kupcu
Zamišljamo da imamo kupca koji ima više kapitala nego što doprinosi. U slučaju daljnjih povećanja, kapital bi mogao uvijek napredovati. U međuvremenu, i u slučaju da kamata i dalje pada ili raste, ali neznatno, mogli biste odlučiti da ne koristite taj kapital. Čak bi i vaše preferencije mogle biti investicije, koje bi bile zanimljivije sve dok vam daju veći povrat uloženog kapitala od kamate koju plaćate na hipoteku.
Pružanje likvidnosti može osigurati osiguranje od porasta takođe. Ako imate novac koji se ne koristi, a kamatna stopa na varijabilnu hipoteku jako raste, ne bi bila loša ideja amortizirati dio glavnice.
Drugi scenarij bio bi scenarij osobe koja želi imati kontrolu nad svojim troškovima, i to manje od sigurnosti da unaprijed zna šta će platiti. Na taj bi način fiksna hipoteka bila idealan izbor.
Emocionalna predispozicija riziku
Ako smo ljudi skloni riziku, hipoteka s fiksnom stopom bila bi najbolja opcija. Pogotovo ako na televiziji vidimo vijesti da će kamate rasti i da će utjecati na hipoteke na koje se odnosi Euribor. Suprotno tome, ako nam takve vijesti ne izazovu nervozu, a mi smatramo da se mogu dogoditi budući rezovi u Euriboru i tako nam donijeti koristi kod hipoteka, varijabla bi bila bolja opcija. Pored toga što je u trenutku potpisivanja bio niži od prosjeka.