Що таке інвестиційна вартість?

У комерційній нерухомості існує кілька видів "вартості", що надається нерухомості, і всі вони служать різним цілям для різних людей. Коли проводиться будь-який тип аналізу майна, його вартість завжди буде врахована значною мірою.

У цій статті ми розглянемо різницю між ринковою вартістю активу та його інвестиційною вартістю. Ринкова вартість проти Інвестиційна вартість у CRE. Різні типи "вартості" в комерційній нерухомості включають:

• Ринкова вартість
• Вартість інвестиції
• Страхова вартість
• Значення оцінки
• Ліквідаційна вартість
• Вартість заміни

Іноді межі між цими типами вартості можуть бути дещо розмитими, особливо якщо спеціально враховувати ринкову та інвестиційну вартість.

Види вартості нерухомості

Види вартості нерухомості

1. Ринкова вартість

Ринкова вартість, або "справедлива" ринкова вартість, найчастіше називається видом вартості майна і є вартістю, яка використовується в процесі андеррайтингу позики.

Інститут оцінки "Ринкова вартість": що це насправді означає "від Інституту оцінки" надає історичний огляд "вартості" та "ринкової вартості", включаючи багато визначень із різних джерел.

Прикладом може слугувати Федеральна корпорація із страхування депозитів (FDIC), яка стверджує, що ринкова вартість - це "найімовірніша ціна, яку має мати нерухомість на конкурентному та відкритому ринку за будь-яких умов, необхідних для справедливого продажу.

Іншими словами, що покупець готовий заплатити, а продавець готовий прийняти, враховуючи, що всі інші обставини є стандартними та очікуваними.

2. Інвестиційна вартість

Інвестиційна вартість - це вартість, яку власність пропонує конкретному інвестору. Це вартість, яку інвестор був би готовий заплатити за майно.

Незалежно від ринкової вартості, завжди існує обмеження щодо того, що інвестор готовий потонути в активі.

Вартість інвестиції базується на власній кваліфікації інвестора, наявному капіталі, ставці податку та фінансуванні.

3. Страхова вартість

Це стосується суми майна, яка має потенційний ризик пошкодження, для визначення страхового покриття.

Іншими словами, яка вартість тієї частини майна, яка може бути покрита страховим полісом.

4. Оцінене значення

Оціночна вартість - це вартість майна, визначена місцевим податковим консультантом для цілей оподаткування майна.

5. Ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість встановлює ймовірну ціну, за яку нерухомість продатиметься під час примусового продажу, наприклад, викупу або податкового продажу.

Ліквідаційна вартість застосовується в періоди, коли існує обмежений вік для впливу на ринок, або якщо існують інші обмежувальні умови продажу.

6. Вартість заміни

Це вартість заміни конструкції на ідентичну замінну структуру, яка має ту саму корисність, що і вихідне властивість.

Тепер комерційна власність може мати будь-який із зазначених вище типів вартості, що визначається в будь-який час.

І цілком можливо, що жодне зі значень не однакове (хоча цілком ймовірно, що принаймні деякі з них близькі).

Це особливо актуально, коли враховується різниця між ринковою вартістю та вартістю інвестиції: те, що майно повинно зібрати певну суму, не означає, що інвестор збирається запропонувати щось близьке до нього.

Крім того, те, що сприймається як "цінне" для конкретного ринку, може не відповідати інвестору.

Маючи на увазі визначення кожного, давайте розглянемо різні підходи як до ринкової, так і до інвестиційної вартості, щоб більш детально продемонструвати їх відмінності.

Підходи до ринкової вартості

Ринкова вартість - це те, що визначається під час оцінки.

У процесі оформлення позики багато позикодавців використовують зовнішнього оцінювача для отримання оцінки ринкової вартості майна.

Ринкова вартість - це те, що використовується для визначення відповідної суми іпотеки.

То як оцінювачі визначають ринкову вартість?

Насправді способів багато. Але перед тим, як це станеться, слід розмежувати найвище використання майна.

По суті, те, що потрібно визначити, це легальне використання об’єкта нерухомості, що приносить найбільшу цінність - тож подумайте про такі речі, як районування, використання майна, розмір власності, фінансові показники тощо.

Коротше кажучи, яка потенційна «стеля» майна та всієї його ділянки?

Після того, як все це встановлено в камені, оцінювач може рухатися вперед з оцінкою майна.

Як правило, існує три підходи до оцінки, які оцінювачі використовують для визначення справедливої ​​ринкової вартості комерційного активу:

1. Підхід до продажів:

Підхід до продажу дає вам вартість власності, розглядаючи інші останні продажі дуже порівнянних активів.

2. Підхід до капіталізації доходу:

Підхід, заснований на доході, просто отримує вартість власності із доходу, який вона приносить.

3. Витратний підхід

Цей підхід засновує вартість майна на вартості відтворення цього майна за вирахуванням будь-якої накопиченої амортизації.

Підходи до інвестиційної вартості

Хоча процес оцінки ринкової вартості використовується при оцінці андеррайтингу позик, вирішуючи, скільки заплатити за нерухомість, інвестори також враховують, скільки їм коштує нерухомість.

Інвестиційна вартість - це сума, яку інвестор готовий заплатити, з урахуванням своїх цілей, цільової прибутковості та податкового стану.

Отож, оскільки ринкова вартість завжди є унікальною для ринку, інвестиційна вартість є унікальною для інвестора.

З цим виникає ряд інших підходів, які можна використовувати для визначення вартості, на відміну від більш офіційних оцінок, які вимагають оцінювачі.

Нижче наведено найпоширеніші заходи оцінки інвестицій:

1. Порівняні продажі (комп):

По суті, це той самий підхід порівняння продажів, згаданий вище.

2. Мультиплікатор валового доходу (GRM)

Це відносини, які вимірюють вартість шляхом взяття валового доходу, який приносить нерухомість протягом року, і множення його на ринковий мультиплікатор валового доходу.

3. Повернення готівки

Рентабельність грошових коштів - це ще одне просте співвідношення, яке обчислюється шляхом взяття проформового грошового потоку за перший рік (до оподаткування) та ділення його на загальну вартість початкових інвестицій.

4. Пряма капіталізація

Це той самий підхід прямої капіталізації, згаданий вище, який використовують оцінювачі. Складання потоку доходів майна є дуже поширеним і простим способом визначення як ринкової вартості, так і інвестиційної вартості комерційної нерухомості.

5. Дисконтований грошовий потік

Модель дисконтованого грошового потоку використовується для пошуку внутрішньої норми прибутку (IRR), чистої теперішньої вартості та порівняння накопичення капіталу.

Отже, знаючи різні підходи до генерування цих цінностей, давайте надамо певну відчутність тому, як ці типи цінностей відрізняються між собою.

Ринкова вартість проти Інвестиційна вартість

Коротше кажучи, ринкова вартість - це вартість власності на відкритому ринку, що визначається оцінкою.

Інвестиційна вартість визначається фактичним інвестором на основі його унікальних інвестиційних критеріїв та цілей.

Ми проілюструємо приклад нижче:

Припустимо, окремий інвестор задумав придбати невеликий багатоквартирний будинок.

Майно має контракт на 1.2 мільйона доларів і вимагає мінімум 10% рентабельності активу.

Виходячи з цільової прибутковості інвестора, ви можете заплатити до $ 1,4 млн. І при цьому досягти своєї мети.

За цим сценарієм інвестор виявляє, що він може отримати позику в розмірі 960.000 80 доларів США (20% від вартості позики), амортизованої за 5 років під XNUMX%.

Тепер припустимо, що під час процедури андеррайтингу стороння оцінка банку оцінює майно в 1.000.000 1,2 XNUMX доларів замість XNUMX мільйона доларів, на які заблокований покупець.

Ця оцінка дозволить зменшити обсяг прийнятної позики до 800.000 80 доларів США (на основі 960.000% LTV), а не XNUMX XNUMX доларів, передбачених раніше.

Однак, на жаль, за цього сценарію продавець відмовляється продати менше ніж 1.200.000 XNUMX XNUMX доларів.

Це зробило б цю операцію вищою за ринкову, що просто означає, що ціна продажу перевищує поточну ринкову вартість власності.

Тож чи має сенс для інвестора продовжувати цю угоду?

Нова сума позики зменшить дохідність з 22% до 16%, але це все одно перевищує мету інвестора - дохідність 10%.

У більшості випадків ринкові та інвестиційні значення повинні бути приблизно однаковими, але час від часу вони розходитимуться.

Крім того, також цілком можливо, що інвестиційна вартість вища за ринкову.

Це може статися, коли цінність для покупця вища, ніж для середнього, добре обізнаного покупця.

Наприклад, припустимо, що бізнес розширюється до нової будівлі через дорогу від свого поточного місця, платячи більше, ніж ринкова вартість, щоб рости поблизу та заповнювати простір, який інакше був би зайнятий конкурентами.

При пошуку стратегічної переваги цінність для них трохи вища - додаткові витрати можуть бути виправданими.

У випадку інвестора вартість інвестиції може перевищувати ринкову вартість внаслідок сприятливих умов фінансування або непередаваного податкового режиму.

Звичайно, вартість інвестиції також може бути меншою за ринкову.

Можливо, інвестор шукає офісну будівлю, але спеціалізується на багатоквартирній нерухомості.

Для них офісна будівля матиме нижчу інвестиційну вартість завдяки кривій навчання та іншим додатковим витратам.

Інший сценарій, коли вартість інвестиції може бути меншою за ринкову, полягає в тому, що інвестор вимагає прибутку вище середнього на основі результатів його існуючого портфеля.

Пошук бізнесу, який має сенс

Загалом, для будь-якого окремого бізнесу з нерухомістю це залежить.

Обставини різко змінюються.

Як правило, найбезпечнішим кроком є ​​переконання, що інвестиція має сенс з точки зору обох показників вартості.

Інвестиційна вартість є більш суб’єктивною, і тому не слід зловживати, але її слід враховувати.

Важливість інвестиційної вартості

Причиною того, що вартість інвестиції важлива для потенційних покупців нерухомості, є те, що вони хочуть порівняти ціну власності з очікуваною нормою прибутку. Коли вони знаходять конкретну норму прибутку, вони можуть виміряти суть інвестиції з прогнозованою ціною, яку вони заплатять за майно. Це дозволяє інвестору приймати розумні рішення щодо купівлі, які відповідають їх інвестиційним цілям.

Як визначити вартість інвестиції

Оскільки вартість інвестиції залежить від цілей інвестора, цінність унікальна для кожного інвестора. Різні інвестори можуть використовувати однакові методи оцінки та отримувати різні інвестиційні цінності. Інвестори можуть вибрати один із декількох методів оцінки при визначенні інвестиційної вартості активу. Нижче наведено найбільш часто використовувані інвестиційні заходи:

1. Порівнянні продажі

Оцінювачі також використовують метод порівняння продажів. Інвестор порівнює подібні об'єкти нерухомості за квадратними метрами або за одиницями.

2. Мультиплікатор валового доходу

Метрика вимірює вартість інвестиції шляхом множення валового доходу, який має власність за рік, на мультиплікатор валового доходу (GRM). Показник GRM отриманий з подібних властивостей на тому самому ринку.

3. Повернення готівки готівкою

Показник повернення готівки обчислюється діленням проформа готівки першого року на загальну початкову інвестицію.

4.  Пряма капіталізація

Пряме складання - ще одна міра, яку використовують оцінювачі. Він складається з капіталізації потоку доходу від власності та є загальним методом, що використовується для визначення ринкової та інвестиційної вартості комерційної нерухомості.

5. Дисконтований грошовий потік (DCF)

Модель DCF використовується для розрахунку чистої теперішньої вартості, внутрішньої норми прибутку та порівняння накопичення капіталу. Перераховані вище ставки, надаючи корисну інформацію, також мають кілька обмежень. Ці обмеження вирішуються шляхом обчислення дисконтованого грошового потоку.

Інвестиційна вартість проти ринкової вартості

У той час як інвестиційна вартість вимірює потенційну вартість інвестиції на основі певних умов, ринкова вартість вимірює реальну вартість інвестиції на основі сил попиту та пропозиції на вільному ринку. Ринкова вартість визначається в процесі оцінки. Він відрізняється від інвестиційної вартості, яка враховує унікальні цілі, завдання та потреби людини у власність.

Інвестиційна вартість може бути нижчою або вищою за ринкову. Це залежить від конкретної ситуації майна на той момент. Інвестиційна вартість може бути більшою за ринкову, якщо покупець надає майну вищу вартість, ніж інформований покупець.

У реальному світі така ситуація може існувати, якщо компанія розширить свої потужності до більшої будівлі, яка була виставлена ​​на продаж у її поточному офісі. Компанія готова погодитися на ціну, вищу від ринкової вартості будівлі, щоб гарантувати, що конкуренти залишатимуться за межами району.

У такому випадку додаткова інвестиційна вартість визначається стратегічною перевагою, яку компанія отримає, придбавши нерухомість. Окремий інвестор також може погодитися на вартість інвестиції, вищу за ринкову. Це відбувається, якщо інвестор отримує особливий податковий статус або дуже вигідні умови фінансування.

Як варіант, вартість інвестиції також може бути меншою за ринкову. Це може статися, коли інвестиція не є типом власності, на яку інвестор зазвичай спрямовує свої зусилля. Наприклад, багатоквартирний девелопер, який розглядає ідею будівництва готелю, може зробити інвестиційну вартість меншою за ринкову.

Це може бути наслідком великих витрат, пов’язаних з навчанням розвитку власності, або тим, що інвестори вимагають вищої за середню рентабельності власності через розподіл та диверсифікацію їх портфеля. Ці обмеження вирішуються шляхом обчислення дисконтованого грошового потоку.