การลงทุนในบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล่มสลายหรือไม่?

การระบาดใหญ่สามารถดึงเอาสิ่งที่ดีที่สุดในการลงทุนในหุ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกออกมาได้ เจ้าของบ้านที่มีเงินสดมากขึ้นในการใช้จ่าย ลดอัตราการจำนองที่ต้องจ่าย และอิสระใหม่ในการทำงานจากระยะไกลที่เรียงรายเพื่อก้าวไปสู่สิ่งที่ใหญ่กว่าและดีกว่า แต่ในที่สุดก็มีสัญญาณว่ารูปแบบของมันเริ่มจะหมดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ตลาดต่ำลง คำถามใหญ่ตอนนี้คือมันจะเริ่มร่วงลงได้เร็วแค่ไหน...

สัญญาณการลงทุนในหุ้นอสังหาฯชะลอตัวมีอะไรบ้าง?🐢​

ราคากำลังลดลงในตลาดที่ร้อนแรงที่สุด 🌋​

ในขณะที่ราคาตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในสหรัฐอเมริกาและยุโรปส่วนใหญ่ ราคาเหล่านี้เริ่มลดลงในแคนาดา นิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย และสวีเดน ซึ่งเป็นประเทศที่มีตลาดที่น่าดึงดูดใจมากที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นั่นแสดงให้เห็นว่าการลงทุนในหุ้นของบริษัทต่างๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังสูญเสียพลังงาน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในสถานที่เหล่านั้นสูงขึ้น และความสงสัยเพิ่มขึ้นเกี่ยวกับสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เมื่อเวลาผ่านไป นั่นอาจทำให้ผู้ซื้อทั่วโลกระมัดระวังมากขึ้น และกระจายจุดอ่อนไปทั่วโลกมากขึ้น

ตัวชี้วัดชี้ลง​⤵️​

ในประเทศอุตสาหกรรมหลักๆ ส่วนใหญ่ของโลก มีสามสิ่งที่ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้: 

• จำนวนยอดขายบ้าน
• ความมั่นใจของผู้สร้าง
• การอนุมัติจำนอง 

ราคาบ้านมีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามตัวชี้วัดในช่วงแรกหรือตัวชี้วัดหลักเหล่านี้โดยล่าช้าไปไม่กี่เดือน นอกจากนี้ ดังที่เราอธิบายไปเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว จุดอ่อนในภาคที่อยู่อาศัยมีทางที่จะลุกลามไปสู่เศรษฐกิจในวงกว้าง ซึ่งอาจเพิ่มความกดดันให้ราคาลงทุนในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีก

การลงทุนในหุ้นของบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังกลายเป็นเรื่องที่ไม่สามารถจ่ายได้🤏

เมื่อต้องเผชิญกับราคาบ้านที่สูงขึ้นและอัตราการจำนองที่สูงขึ้น ผู้ซื้อในอนาคตจึงพบว่าการซื้อบ้านยากขึ้น ในความเป็นจริง นักเศรษฐศาสตร์จำนวนมากชี้ไปที่มาตรการลดความสามารถในการจ่าย เช่น อัตราส่วนราคาต่อรายได้ และอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่า เพื่อเป็นหลักฐานว่าราคาได้มาถึงขอบเขตของ burbuja. ในด้านการเงิน เมื่อราคาบ้านไม่เป็นไปตามที่ผู้คนหามาได้ เราก็บอกว่าพวกเขาแยกตัวออกจากปัจจัยพื้นฐานแล้ว และเราขอเตือนว่ายิ่งพวกเขาแยกจากกันมากเท่าไร การกลับตัวที่อาจเกิดขึ้นก็จะรุนแรงมากขึ้นเท่านั้น

ไม่มีความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในการลงทุนในหุ้นของบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์⚖️​

ช่วงเวลาหลังการระบาดครั้งนี้เป็นช่วงเวลาที่แปลก อัตราเงินเฟ้อที่สูงและอัตราการจำนองที่สูงขึ้นกำลังส่งผลกระทบอย่างหนักต่องบประมาณของผู้บริโภค และความสนใจในการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลง ในขณะเดียวกัน ท่อส่งบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานเริ่มคลี่คลายในที่สุด และในขณะที่ยังคงมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในภูมิภาคส่วนใหญ่ อุปทานที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่คาด ควบคู่ไปกับความต้องการที่ลดลง อาจทำให้นักลงทุนประเมินมุมมองของตนใหม่และมองโลกในแง่ร้ายมากขึ้นเกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นของบริษัทในความเป็นจริง ภาคอสังหาริมทรัพย์

ทั้งหมดนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนของเฟด📅​

ในสหรัฐอเมริกา ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ การลงทุนในหุ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศจะต้องหยุดลง ไม่เพียงเพราะต้นทุนที่อยู่อาศัยที่ลดลงส่งผลโดยตรงต่อวิธีคำนวณอัตราเงินเฟ้อ แต่ยังเป็นเพราะจะทำให้เศรษฐกิจส่วนที่เหลือเย็นลงด้วย การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นสินทรัพย์ประเภทที่ใหญ่ที่สุดในโลกเท่านั้น แต่ยังมีผลกระทบโดยตรงต่อ การสร้างเครดิต

แล้วการลงทุนในหุ้นอสังหาจะพังไหม?💥​

ปัจจัยพื้นฐานที่ถดถอยและทัศนคติที่ไม่ดีจะเพิ่มแรงกดดันต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายเดือนข้างหน้าอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคที่ประสบกับภาวะเกินดุลครั้งใหญ่ที่สุด แต่แม้ว่าราคาจะลดลง ซึ่งนักลงทุนส่วนใหญ่ยังไม่คาดหวัง แต่เหตุการณ์ที่อยู่อาศัยพังในปี 2008 ซ้ำแล้วซ้ำเล่าไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ เนื่องจากข้อเท็จจริง 2008 ประการ: (i) ขณะนี้ยังมีบ้านว่างเหลืออยู่น้อยมาก แม้ว่าจะมีการสร้างบ้านเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังมีจำนวนบ้านน้อยกว่าผู้ซื้อ และนั่นน่าจะทำให้ราคาต่ำกว่าปกติ แม้ว่าความเชื่อมั่นจะแย่ลงก็ตาม (ii) ตลาดที่อยู่อาศัยมีสุขภาพที่ดีขึ้นกว่าปี XNUMX เงื่อนไขการให้กู้ยืมมีความเข้มงวดมากขึ้น เจ้าของบ้านจำนวนไม่มากที่มีอัตราการจำนองผันแปรที่ไวต่ออัตรา และราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้เกี่ยวข้องกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นในยุคโรคระบาดมากกว่าช่วงเวลาหนึ่ง การเก็งกำไรที่บริสุทธิ์ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ไม่ เราไม่น่าจะเห็นการล่มสลายเหมือนที่เราเห็นในช่วงวิกฤตการเงินโลก (iii) ในเชิงโครงสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่ง คนรุ่นมิลเลนเนียลจำนวนมากขึ้นอยู่ในช่วงปีทองในการซื้อบ้าน และการเปลี่ยนแปลงสภาพการทำงานอย่างถาวร เช่น งานแบบผสมผสาน ส่งผลดีต่อราคา นอกจากนี้ การลงทุนในส่วนแบ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังช่วยป้องกันภาวะเงินเฟ้อได้ดีมาก และนั่นคือสิ่งที่หาไม่ได้ง่ายนัก หากนั่นไม่เพียงพอที่จะโน้มน้าวผู้ซื้อที่มีศักยภาพให้ซื้อ ก็อาจเพียงพอแล้วที่จะป้องกันไม่ให้เจ้าของปัจจุบันบางรายขาย

แล้วการลงทุนหุ้นบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งหน้าไปทางไหน?🧭​

สถานการณ์ที่เป็นไปได้มากที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกก็คือราคาซบเซาหรือแม้กระทั่งลดลงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า แต่นักลงทุนที่ดี (เช่นเรา) ไม่เพียงแค่พิจารณาสถานการณ์ที่เป็นไปได้มากที่สุดเท่านั้น เรายังพิจารณาสถานการณ์ที่มีแนวโน้มน้อยที่สุดด้วย และหากวิกฤตการณ์ในอดีตได้สอนอะไรเราบ้าง ความเชื่อมโยงระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจ และตลาดการเงินนั้นไม่ได้ปรากฏชัดเสมอไป ท้ายที่สุดแล้ว มีเพียงไม่กี่คนที่คาดหวังว่าหลักทรัพย์ที่มีการค้ำประกันจะสร้างความหายนะอย่างมากในช่วงวิกฤตการเงินโลก ในปัจจุบัน ผู้เล่นรายใหม่ๆ เช่น นักลงทุนสถาบันอาจเป็นจุดอ่อน เนื่องจากเป็นการยากที่จะทราบว่าพวกเขายืมเงินไปแล้วจำนวนเท่าใด และมีส่วนเกี่ยวข้องกับการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้งเพียงใด ดังนั้นหากคุณสงสัยว่าเป็นเวลาที่ดีที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก หรือแม้ว่าจะเป็นเวลาที่ดีในการซื้อบ้านในฝันของคุณ คำตอบของเราก็ยังคงเหมือนเดิม เลขที่ ข้อเสียในปัจจุบันคือเรามีความเสี่ยงมากกว่าการชดเชยผลกำไรที่อาจเกิดขึ้น ดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่จะรอ เราสามารถลงทุนในหุ้นของบริษัทต่างๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยการขายชอร์ตผ่าน ETF แบบผกผัน เช่น ProShares อสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น (REK) หรือธนาคารขายชอร์ตชอบ เครือจักรภพแห่งออสเตรเลีย (ซีบีเอ) Westpac (WBC) ธนาคารแห่งชาติออสเตรเลีย (NAB) และ ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์แบงกิ้งกรุ๊ป (ANZ)

กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการอยู่ข้างสนามและเตรียมพร้อมยิงหากมีโอกาสที่ดีมาถึง เรารู้ดีว่าไม่ใช่ความตื่นเต้นของ “Big Short” เสียทีเดียว แต่ดังที่ตำนานธุรกิจผู้ล่วงลับไปแล้ว Jesse Livermore กล่าวว่า: