முதலீட்டு மதிப்பு என்றால் என்ன?

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டில், ரியல் சொத்துக்கு பல வகையான "மதிப்பு" கொடுக்கப்பட்டுள்ளது, இவை அனைத்தும் வெவ்வேறு நபர்களுக்கு வெவ்வேறு நோக்கங்களுக்காக சேவை செய்கின்றன. ஒரு சொத்தின் எந்தவொரு பகுப்பாய்வையும் நடத்தும்போது, ​​அதன் மதிப்பு எப்போதும் ஒரு பெரிய அளவிற்கு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும்.

இந்த கட்டுரையில், ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்புக்கும் அதன் முதலீட்டு மதிப்புக்கும் உள்ள வித்தியாசத்தை ஆராய்வோம். சந்தை மதிப்பு எதிராக. CRE இல் முதலீட்டு மதிப்பு. வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் பல்வேறு வகையான "மதிப்பு" பின்வருமாறு:

• சந்தை மதிப்பு
• முதலீட்டின் மதிப்பு
• காப்பீடு செய்ய முடியாத மதிப்பு
• மதிப்பீட்டின் மதிப்பு
• பணப்புழக்க மதிப்பு
• மாற்று மதிப்பு

சில நேரங்களில் இந்த வகை மதிப்புகளுக்கு இடையிலான கோடுகள் சற்று மங்கலாக இருக்கலாம், குறிப்பாக சந்தை மற்றும் முதலீட்டு மதிப்பு குறிப்பாக கருதப்படும் போது.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் வகைகள்

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் வகைகள்

1. சந்தை மதிப்பு

சந்தை மதிப்பு, அல்லது "நியாயமான" சந்தை மதிப்பு, பொதுவாக சொத்து மதிப்பு வகை என்று குறிப்பிடப்படுகிறது, மேலும் இது கடன் எழுத்துறுதி செயல்பாட்டில் பயன்படுத்தப்படும் மதிப்பு.

மதிப்பீட்டு நிறுவனத்தின் "சந்தை மதிப்பு": மதிப்பீட்டு நிறுவனத்திலிருந்து இது உண்மையில் என்ன அர்த்தம் "பல்வேறு ஆதாரங்களில் இருந்து பல வரையறைகள் உட்பட" மதிப்பு "மற்றும்" சந்தை மதிப்பு "பற்றிய வரலாற்று கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது.

ஃபெடரல் டெபாசிட் இன்சூரன்ஸ் கார்ப்பரேஷன் (எஃப்.டி.ஐ.சி) ஒரு எடுத்துக்காட்டு, சந்தை மதிப்பு "ஒரு நியாயமான விற்பனைக்கு தேவையான அனைத்து நிபந்தனைகளிலும் ஒரு போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் ஒரு சொத்து இருக்க வேண்டிய மிக முக்கியமான விலை" என்று கூறுகிறது.

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், மற்ற எல்லா சூழ்நிலைகளும் நிலையானவை மற்றும் எதிர்பார்க்கப்படுபவை எனக் கொடுக்கப்பட்டால், பணம் செலுத்தத் தயாராக இருப்பவர் மற்றும் ஏற்றுக்கொள்ள விரும்பும் விற்பனையாளர் என்றால் என்ன.

2. முதலீட்டு மதிப்பு

முதலீட்டு மதிப்பு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளருக்கு ஒரு சொத்து வழங்கும் மதிப்பு. முதலீட்டாளர் சொத்துக்கு பணம் செலுத்த தயாராக இருப்பார் என்பது மதிப்பு.

சந்தை மதிப்பைப் பொருட்படுத்தாமல், ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு சொத்தில் மூழ்கத் தயாராக இருப்பதற்கு எப்போதும் ஒரு வரம்பு இருக்கும்.

முதலீட்டின் மதிப்பு முதலீட்டாளரின் சொந்த தகுதிகள், கிடைக்கக்கூடிய மூலதனம், வரி விகிதம் மற்றும் நிதியளிப்பு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது.

3. காப்பீடு செய்ய முடியாத மதிப்பு

காப்பீட்டுத் தொகையைத் தீர்மானிக்க, சேதமடையக்கூடிய ஆபத்தில் இருக்கும் ஒரு சொத்தின் அளவைக் இது குறிக்கிறது.

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், காப்பீட்டுக் கொள்கையில் ஈடுசெய்யக்கூடிய சொத்தின் பகுதியின் மதிப்பு என்ன?

4. மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு

மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு என்பது சொத்து வரி நோக்கங்களுக்காக உள்ளூர் வரி ஆலோசகரால் தீர்மானிக்கப்படும் சொத்து மதிப்பு.

5. பணப்புழக்க மதிப்பு

முன்கூட்டியே அல்லது வரி விற்பனை போன்ற கட்டாய விற்பனையின் போது ஒரு சொத்து விற்கக்கூடிய விலையை பணப்புழக்க மதிப்பு அமைக்கிறது.

சந்தை வெளிப்பாட்டிற்கு வரையறுக்கப்பட்ட சாளரம் இருக்கும்போது அல்லது பிற தடைசெய்யப்பட்ட விற்பனை நிலைமைகள் இருந்தால், கலைப்பு மதிப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

6. மாற்று மதிப்பு

இது ஒரே மாதிரியான மாற்று கட்டமைப்பைக் கொண்டு கட்டமைப்பை மாற்றுவதற்கான செலவு ஆகும், இது அசல் சொத்தின் அதே பயன்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது.

இப்போது, ​​ஒரு வணிகச் சொத்து எந்த நேரத்திலும் மேலே உள்ள எந்த வகையான மதிப்பையும் தீர்மானிக்க முடியும்.

மதிப்புகள் எதுவும் ஒரே மாதிரியாக இல்லை என்பது மிகவும் சாத்தியம் (இருப்பினும் அவற்றில் சில குறைந்தபட்சம் நெருக்கமாக இருக்கலாம்).

சந்தை மதிப்புக்கும் முதலீட்டு மதிப்புக்கும் இடையிலான வேறுபாட்டைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது இது குறிப்பாக உண்மை: ஒரு சொத்து ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை திரட்ட வேண்டும் என்பதால் ஒரு முதலீட்டாளர் அதற்கு நெருக்கமான ஒன்றை வழங்கப் போகிறார் என்று அர்த்தமல்ல.

மேலும், ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தைக்கு "மதிப்புமிக்கது" என்று கருதப்படுவது முதலீட்டாளருக்கு அவ்வாறு இருக்காது.

ஒவ்வொன்றின் வரையறைகளையும் மனதில் வைத்து, சந்தை மற்றும் முதலீட்டு மதிப்பு ஆகிய இரண்டிற்குமான வெவ்வேறு அணுகுமுறைகளைப் பார்ப்போம், அவற்றின் வேறுபாடுகளை இன்னும் சிறுமணி முறையில் காட்டலாம்.

சந்தை மதிப்பு அணுகுமுறைகள்

சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரு மதிப்பீட்டின் போது தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

கடன் எழுத்துறுதி செயல்பாட்டின் போது, ​​பல கடன் வழங்குநர்கள் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீட்டைப் பெற வெளி மதிப்பீட்டாளரைப் பயன்படுத்துவார்கள்.

சந்தை மதிப்பு என்பது பொருத்தமான அடமானத் தொகையைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படுகிறது.

மதிப்பீட்டாளர்கள் சந்தை மதிப்பை எவ்வாறு தீர்மானிப்பது?

உண்மையில் பல வழிகள் உள்ளன. ஆனால், அது ஏதேனும் நடப்பதற்கு முன்பு, சொத்தின் மிக உயர்ந்த பயன்பாடு வேறுபடுத்தப்பட வேண்டும்.

அடிப்படையில், தீர்மானிக்க வேண்டியது மிக உயர்ந்த மதிப்பைக் கொடுக்கும் ஒரு சொத்தின் சட்டபூர்வமான பயன்பாடாகும் - எனவே மண்டலப்படுத்தல், சொத்துப் பயன்பாடுகள், சொத்து அளவு, நிதி செயல்திறன் மற்றும் பலவற்றைப் பற்றி சிந்தியுங்கள்.

சுருக்கமாக, சொத்தின் சாத்தியமான "உச்சவரம்பு" மற்றும் அதன் முழு பார்சல் என்ன?

இவை அனைத்தும் கல்லில் அமைக்கப்பட்டவுடன், ஒரு மதிப்பீட்டாளர் சொத்து மதிப்பீட்டைக் கொண்டு செல்ல முடியும்.

பொதுவாக, ஒரு வணிகச் சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்க மதிப்பீட்டாளர்கள் பயன்படுத்தும் மூன்று மதிப்பீட்டு அணுகுமுறைகள் உள்ளன:

1. விற்பனை அணுகுமுறை:

ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துகளின் சமீபத்திய விற்பனையைப் பார்த்து விற்பனை அணுகுமுறை உங்களுக்கு சொத்து மதிப்பை வழங்குகிறது.

2. வருமான மூலதன அணுகுமுறை:

வருமான அடிப்படையிலான அணுகுமுறை அது உருவாக்கும் வருமானத்திலிருந்து ஒரு சொத்து மதிப்பைப் பெறுகிறது.

3. செலவு அணுகுமுறை

இந்த அணுகுமுறை ஒரு சொத்தின் மதிப்பை அந்த சொத்தை இனப்பெருக்கம் செய்வதற்கான செலவில் அடிப்படையாகக் கொண்டது, எந்தவொரு திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தையும் குறைவாகக் கொண்டுள்ளது.

முதலீட்டு மதிப்பு அணுகுமுறைகள்

சந்தை மதிப்பு செயல்முறை கடன் எழுத்துறுதி மதிப்பீடுகளில் பயன்படுத்தப்படும்போது, ​​ஒரு சொத்துக்கு எவ்வளவு செலுத்த வேண்டும் என்பதை தீர்மானிக்கும் போது, ​​முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சொத்து தங்களுக்கு எவ்வளவு மதிப்புள்ளது என்று கருதுகின்றனர்.

முதலீட்டு மதிப்பு என்பது ஒரு முதலீட்டாளர் அவர்களின் குறிக்கோள்கள், இலக்கு வருமானம் மற்றும் வரி நிலை ஆகியவற்றைப் பொறுத்து செலுத்தத் தயாராக இருக்கும் தொகை.

எனவே, சந்தை மதிப்பு எப்போதும் ஒரு சந்தைக்கு தனித்துவமானது என்பதால், முதலீட்டு மதிப்பு கையில் இருக்கும் முதலீட்டாளருக்கு தனித்துவமானது.

மதிப்பீட்டாளர்களுக்குத் தேவையான முறையான மதிப்பீடுகளுக்கு மாறாக, மதிப்பைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படும் பல அணுகுமுறைகள் அதனுடன் வருகின்றன.

முதலீட்டு மதிப்பீட்டின் பொதுவான நடவடிக்கைகள் பின்வருமாறு:

1. ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை (காம்ப்ஸ்):

அடிப்படையில், இது மேலே குறிப்பிட்ட அதே விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை.

2. மொத்த வருமான பெருக்கி (ஜிஆர்எம்)

இது ஒரு சொத்து ஆண்டு முழுவதும் உற்பத்தி செய்யும் மொத்த வருமானத்தை எடுத்து சந்தை அடிப்படையிலான மொத்த வருமான பெருக்கினால் பெருக்கி மதிப்பை அளவிடும் ஒரு உறவு.

3. ரொக்க வருவாயில் பணம்

பணத்திற்கான வருவாய் மற்றொரு எளிய உறவாகும், இது முதல் ஆண்டிற்கான சார்பு வடிவ பணப்புழக்கத்தை (வரிகளுக்கு முன்) எடுத்து ஆரம்ப முதலீட்டின் மொத்த செலவினத்தால் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது.

4. நேரடி மூலதனம்

மதிப்பீட்டாளர்கள் பயன்படுத்தும் மேலே குறிப்பிட்ட அதே மூலதனமயமாக்கல் அணுகுமுறை இதுதான். ஒரு சொத்தின் வருமான ஓட்டத்தை ஒருங்கிணைப்பது வணிகச் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு மற்றும் முதலீட்டு மதிப்பு இரண்டையும் தீர்மானிக்க மிகவும் பொதுவான மற்றும் எளிய வழியாகும்.

5. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கம்

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க மாதிரி உள் வருவாய் விகிதம் (ஐஆர்ஆர்), நிகர தற்போதைய மதிப்பு மற்றும் மூலதனக் குவிப்பு ஒப்பீடு ஆகியவற்றைக் கண்டறிய பயன்படுத்தப்படுகிறது.

எனவே, இந்த மதிப்புகளை உருவாக்குவதற்கான வெவ்வேறு அணுகுமுறைகளை அறிந்து கொள்வதன் மூலம், இந்த வகையான மதிப்புகள் ஒருவருக்கொருவர் வேறுபடுகின்ற விதத்தில் சில உறுதியைக் கொடுப்போம்.

சந்தை மதிப்பு எதிராக. முதலீட்டு மதிப்பு

சுருக்கமாக, சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரு திறந்த சந்தையில் ஒரு சொத்தின் மதிப்பு, ஒரு மதிப்பீட்டால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

முதலீட்டு மதிப்பு உண்மையான முதலீட்டாளரின் தனிப்பட்ட முதலீட்டு அளவுகோல்கள் மற்றும் குறிக்கோள்களின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

கீழே ஒரு உதாரணத்தை விளக்குவோம்:

ஒரு தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர் ஒரு சிறிய அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை வாங்குவதைப் பற்றி சிந்திக்கிறார் என்று வைத்துக்கொள்வோம்.

இந்த சொத்து million 1.2 மில்லியனுக்கான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் உள்ளது, மேலும் சொத்தில் குறைந்தபட்சம் 10% வருமானத்தை எதிர்பார்க்கிறது.

முதலீட்டாளரின் இலக்கு வருவாயின் அடிப்படையில், நீங்கள் 1,4 XNUMX மில்லியன் வரை செலுத்தலாம், இன்னும் உங்கள் இலக்கை அடையலாம்.

இந்த சூழ்நிலையில், முதலீட்டாளர் அவர் 960.000 80 (கடனின் மதிப்பில் 20%) கடனைப் பெற முடியும் என்பதைக் கண்டறிந்து, 5 ஆண்டுகளில் XNUMX% க்கு மன்னிப்புக் கோரினார்.

இப்போது, ​​எழுத்துறுதிச் செயல்பாட்டின் போது, ​​வங்கியின் மூன்றாம் தரப்பு மதிப்பீடு, வாங்குபவர் பூட்டப்பட்ட million 1.000.000 மில்லியனுக்கு பதிலாக, 1,2 XNUMX என சொத்துக்களை மதிப்பிடுகிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம்.

அந்த மதிப்பீடு முன்னர் எதிர்பார்க்கப்பட்ட 800.000 80 க்கு பதிலாக, தகுதியான கடன் தொகையை, 960.000 XNUMX (XNUMX% எல்டிவியின் அடிப்படையில்) குறைக்கும்.

இருப்பினும், துரதிர்ஷ்டவசமாக, இந்த சூழ்நிலையில், விற்பனையாளர் 1.200.000 XNUMX க்கும் குறைவாக விற்க மறுக்கிறார்.

இது இந்த பரிவர்த்தனையை சந்தைக்கு மேலே செய்யும், அதாவது விற்பனை விலை சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கும்.

எனவே முதலீட்டாளர் இந்த ஒப்பந்தத்துடன் முன்னேறுவது அர்த்தமா?

புதிய கடன் தொகை வருவாயை 22% இலிருந்து 16% ஆகக் குறைக்கும், ஆனால் அது இன்னும் 10% வருமானம் என்ற முதலீட்டாளரின் இலக்கை மீறுகிறது.

பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், சந்தை மற்றும் முதலீட்டு மதிப்புகள் தோராயமாக ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும், ஆனால் எப்போதாவது வேறுபடும்.

மேலும், முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக இருப்பதும் சாத்தியமாகும்.

வாங்குபவரின் மதிப்பு சராசரி, நன்கு அறியப்பட்ட வாங்குபவருக்கு மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கும்போது இது நிகழலாம்.

எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு வணிகமானது அதன் தற்போதைய இருப்பிடத்திலிருந்து தெருவுக்கு குறுக்கே ஒரு புதிய கட்டிடத்திற்கு விரிவடைகிறது, சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக வளர்ந்து அருகில் வளரவும், போட்டியாளர்களால் ஆக்கிரமிக்கப்படக்கூடிய இடத்தை நிரப்பவும் கூறுவோம்.

ஒரு மூலோபாய நன்மையைத் தேடும்போது, ​​மதிப்பு அவர்களுக்கு சற்று அதிகமாக இருக்கும் - கூடுதல் செலவு நியாயப்படுத்தப்படலாம்.

ஒரு முதலீட்டாளரைப் பொறுத்தவரை, சாதகமான நிதி நிலைமைகள் அல்லது மாற்ற முடியாத வரி சிகிச்சையின் விளைவாக முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கும்.

முதலீட்டின் மதிப்பு, நிச்சயமாக, சந்தை மதிப்பை விடவும் குறைவாக இருக்கலாம்.

ஒருவேளை ஒரு முதலீட்டாளர் அலுவலக கட்டிடத்தைத் தேடுகிறார், ஆனால் பல குடும்ப ரியல் எஸ்டேட்டில் நிபுணத்துவம் பெற்றவர்.

அவர்களைப் பொறுத்தவரை, கற்றல் வளைவு மற்றும் பிற அதிகரிக்கும் செலவுகள் காரணமாக ஒரு அலுவலக கட்டிடம் குறைந்த முதலீட்டு மதிப்பைக் கொண்டிருக்கப்போகிறது.

முதலீட்டாளர் தங்களின் தற்போதைய போர்ட்ஃபோலியோவின் செயல்திறனை அடிப்படையாகக் கொண்டு சராசரிக்கு மேல் வருமானம் தேவைப்பட்டால், முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விடக் குறைவாக இருக்கும் மற்றொரு காட்சி.

அர்த்தமுள்ள வணிகங்களைக் கண்டறிதல்

மொத்தத்தில், எந்தவொரு தனிப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்திற்கும், இது சார்ந்துள்ளது.

சூழ்நிலைகள் கடுமையாக வேறுபடுகின்றன.

பொதுவாக, பாதுகாப்பான நடவடிக்கை என்பது மதிப்பின் இரண்டு நடவடிக்கைகளின் அடிப்படையில் ஒரு முதலீடு அர்த்தமுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்வதாகும்.

முதலீட்டு மதிப்பு மிகவும் அகநிலை, எனவே துஷ்பிரயோகம் செய்யக்கூடாது, ஆனால் கவனத்தில் கொள்ளப்பட வேண்டும்.

முதலீட்டு மதிப்பின் முக்கியத்துவம்

ஒரு சொத்தின் சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு முதலீட்டின் மதிப்பு முக்கியமானது என்பதற்கான காரணம், அவர்கள் சொத்தின் விலையை எதிர்பார்த்த வருமான விகிதத்துடன் ஒப்பிட விரும்புகிறார்கள். அவர்கள் குறிப்பிட்ட வருவாய் விகிதத்தைக் கண்டறிந்தால், அவர்கள் சொத்துக்கான கட்டணத்தை அவர்கள் செலுத்தும் திட்டமிடப்பட்ட விலையுடன் முதலீட்டின் அடிப்பகுதியை அளவிட முடியும். இது முதலீட்டாளர் தங்கள் முதலீட்டு நோக்கங்களுக்கு ஏற்ப ஸ்மார்ட் வாங்கும் முடிவுகளை எடுக்க அனுமதிக்கிறது.

முதலீட்டின் மதிப்பை எவ்வாறு தீர்மானிப்பது

முதலீட்டின் மதிப்பு முதலீட்டாளரின் குறிக்கோள்களைப் பொறுத்தது என்பதால், மதிப்பு ஒவ்வொரு முதலீட்டாளருக்கும் தனித்துவமானது. வெவ்வேறு முதலீட்டாளர்கள் ஒரே மதிப்பீட்டு முறைகளைப் பயன்படுத்தலாம் மற்றும் வெவ்வேறு முதலீட்டு மதிப்புகளைப் பெறலாம். ஒரு சொத்தின் முதலீட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது முதலீட்டாளர்கள் பல மதிப்பீட்டு முறைகளில் இருந்து தேர்வு செய்யலாம். பொதுவாக பயன்படுத்தப்படும் முதலீட்டு நடவடிக்கைகள் கீழே:

1. ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை

மதிப்பீட்டாளர்கள் விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையையும் பயன்படுத்துகின்றனர். ஒரு முதலீட்டாளர் ஒத்த பண்புகளை சதுர காட்சிகள் அல்லது அலகுகள் மூலம் ஒப்பிடுவார்.

2. மொத்த வருமான பெருக்கி

ஒரு வருடத்தில் ஒரு சொத்து உற்பத்தி செய்யும் மொத்த வருமானத்தை மொத்த வருமான பெருக்கி (ஜிஆர்எம்) பெருக்கி முதலீட்டின் மதிப்பை மெட்ரிக் அளவிடுகிறது. ஜி.ஆர்.எம் எண்ணிக்கை ஒரே சந்தையில் உள்ள ஒத்த பண்புகளிலிருந்து பெறப்படுகிறது.

3. பணமாக திரும்பவும்

முதல் ஆண்டு சார்பு வடிவ பணத்தை மொத்த ஆரம்ப முதலீட்டால் வகுப்பதன் மூலம் பண வருவாய் எண்ணிக்கை கணக்கிடப்படுகிறது.

4.  நேரடி மூலதனம்

மதிப்பீட்டாளர்கள் பயன்படுத்தும் மற்றொரு நடவடிக்கை நேரடி கலவை ஆகும். இது ஒரு சொத்தின் வருமான ஓட்டத்தை மூலதனமாக்குவதைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் வணிக சொத்துக்களின் சந்தை மற்றும் முதலீட்டு மதிப்பைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படுத்தப்படும் பொதுவான முறையாகும்.

5. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கம் (டி.சி.எஃப்)

நிகர தற்போதைய மதிப்பு, உள் வருவாய் விகிதம் மற்றும் மூலதனக் குவிப்பு ஒப்பீடு ஆகியவற்றைக் கணக்கிட DCF மாதிரி பயன்படுத்தப்படுகிறது. மேலே பட்டியலிடப்பட்டுள்ள விகிதங்கள், பயனுள்ள தகவல்களை வழங்கும் போது, ​​பல வரம்புகளையும் கொண்டுள்ளன. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கத்தைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் இந்த வரம்புகள் தீர்க்கப்படுகின்றன.

முதலீட்டு மதிப்பு மற்றும் சந்தை மதிப்பு

முதலீட்டு மதிப்பு சில நிபந்தனைகளின் அடிப்படையில் முதலீட்டின் சாத்தியமான மதிப்பை அளவிடும் அதே வேளையில், சந்தை மதிப்பு தடையற்ற சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவைகளின் சக்திகளின் அடிப்படையில் முதலீட்டின் உண்மையான மதிப்பை அளவிடுகிறது. சந்தை மதிப்பு ஒரு மதிப்பீட்டு செயல்முறை மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இது முதலீட்டு மதிப்பிலிருந்து வேறுபட்டது, இது ஒரு நபரின் தனித்துவமான குறிக்கோள்கள், குறிக்கோள்கள் மற்றும் சொத்துக்கான தேவைகளை கருத்தில் கொள்கிறது.

முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விட குறைவாகவோ அல்லது அதிகமாகவோ இருக்கலாம். இது அந்த நேரத்தில் சொத்தின் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலையைப் பொறுத்தது. தகவலறிந்த வாங்குபவரை விட வாங்குபவர் சொத்தின் மீது அதிக மதிப்பை வைத்தால் முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கும்.

நிஜ உலகில், ஒரு நிறுவனம் தனது தற்போதைய அலுவலகத்தில் விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டுள்ள ஒரு பெரிய கட்டிடத்திற்கு அதன் வசதிகளை விரிவுபடுத்தினால் இந்த நிலைமை இருக்கக்கூடும். போட்டியாளர்கள் இப்பகுதியில் இருந்து விலகி இருப்பதை உறுதி செய்வதற்காக கட்டிடத்தின் சந்தை மதிப்பை விட அதிக விலைக்கு நிறுவனம் ஒப்புக்கொள்ள தயாராக உள்ளது.

அத்தகைய சந்தர்ப்பத்தில், கூடுதல் முதலீட்டு மதிப்பு சொத்து வாங்குவதன் மூலம் நிறுவனம் பெறும் மூலோபாய நன்மையிலிருந்து பெறப்படுகிறது. ஒரு ஒற்றை முதலீட்டாளர் சந்தை மதிப்பை விட அதிக முதலீட்டு மதிப்பை ஒப்புக் கொள்ளலாம். முதலீட்டாளர் ஒரு சிறப்பு வரி நிலை அல்லது மிகவும் நன்மை பயக்கும் நிதி நிலைமைகளைப் பெற்றால் இது நிகழ்கிறது.

மாற்றாக, முதலீட்டு மதிப்பு சந்தை மதிப்பை விடவும் குறைவாக இருக்கலாம். முதலீடு என்பது ஒரு முதலீட்டாளர் பொதுவாக தங்கள் முயற்சிகளில் கவனம் செலுத்தும் சொத்து வகை அல்ல. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு ஹோட்டலைக் கட்டும் யோசனையை கருத்தில் கொண்டு பல குடும்ப ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர் முதலீட்டு மதிப்பை சந்தை மதிப்பை விடக் குறைக்கலாம்.

இது சொத்தை அபிவிருத்தி செய்வதில் கற்றலில் அதிக செலவினங்களின் விளைவாக இருக்கலாம் அல்லது முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவின் ஒதுக்கீடு மற்றும் பல்வகைப்படுத்தல் காரணமாக சொத்தின் மீது சராசரியாக வருமானத்தை கோருவதால். தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கத்தைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் இந்த வரம்புகள் தீர்க்கப்படுகின்றன.