W nieruchomościach komercyjnych istnieje kilka rodzajów „wartości” nadawanych nieruchomościom, z których wszystkie służą różnym celom różnym ludziom. Przy przeprowadzaniu wszelkiego rodzaju analiz nieruchomości zawsze w dużym stopniu będzie brana pod uwagę jej wartość.
W tym artykule przyjrzymy się różnicy między wartością rynkową składnika aktywów a jego wartością inwestycyjną. wartość rynkowa vs. Wartość inwestycji w CRE. Różne rodzaje „wartości” w nieruchomościach komercyjnych obejmują:
- Wartość rynkowa
- Wartość inwestycji
- wartość podlegająca ubezpieczeniu
- Wartość oceny
- Wartość likwidacyjna
- wartość zastępcza
Czasami granice między tymi rodzajami wartości mogą być nieco rozmyte, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę konkretnie wartość rynkową i inwestycję.
Rodzaje wartości nieruchomości
Rodzaje wartości nieruchomości
- Wartość rynkowa
Wartość rynkowa lub „godziwa” wartość rynkowa jest najczęściej określanym rodzajem wartości nieruchomości i jest wartością stosowaną w procesie zawierania umów kredytowych.
„Wartość rynkowa: co to naprawdę znaczy” Instytutu Wyceny zawiera przegląd historyczny „wartości” i „wartości rynkowej”, w tym wiele definicji z różnych źródeł.
Jednym z przykładów jest Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów (FDIC), która stwierdza, że wartość rynkowa to „najbardziej prawdopodobna cena, jaką nieruchomość powinna osiągać na konkurencyjnym i otwartym rynku we wszystkich warunkach niezbędnych do uczciwej sprzedaży”.
Innymi słowy, ile kupujący jest skłonny zapłacić, a sprzedawca skłonny zaakceptować, biorąc pod uwagę, że wszystkie inne okoliczności są standardowe i oczekiwane.
- wartość inwestycji
Wartość inwestycyjna to wartość, jaką nieruchomość oferuje konkretnemu inwestorowi. Jest to wartość, jaką inwestor byłby skłonny zapłacić za nieruchomość.
Niezależnie od wartości rynkowej zawsze będzie istniała granica tego, ile inwestor jest skłonny zainwestować w aktywa.
Wartość inwestycji oparta jest na własnych kwalifikacjach inwestora, dostępnym kapitale, stawce podatkowej oraz finansowaniu.
- wartość podlegająca ubezpieczeniu
Odnosi się to do kwoty mienia, która jest narażona na potencjalne ryzyko uszkodzenia, w celu ustalenia zakresu ubezpieczenia.
Innymi słowy, jaka jest wartość części majątku, która może być objęta polisą ubezpieczeniową.
- Wycenionej wartości
Szacunkowa wartość to wartość nieruchomości ustalona przez lokalnego rzeczoznawcę podatkowego dla celów podatku od nieruchomości.
- Wartość likwidacyjna
Wartość likwidacyjna określa prawdopodobną cenę, za jaką nieruchomość zostałaby sprzedana podczas przymusowej sprzedaży, takiej jak egzekucja lub sprzedaż podatkowa.
Wartość likwidacyjną stosuje się wtedy, gdy okno na ekspozycję rynkową jest ograniczone lub gdy istnieją inne restrykcyjne warunki sprzedaży.
- wartość zastępcza
Jest to koszt wymiany konstrukcji na identyczną konstrukcję zastępczą, która ma taką samą użyteczność jak pierwotna właściwość.
Teraz nieruchomość komercyjna może mieć dowolną z powyższych rodzajów ustalonej wartości w dowolnym momencie.
I całkiem możliwe, że żadna z wartości nie jest taka sama (chociaż jest prawdopodobne, że przynajmniej niektóre z nich są zbliżone).
Jest to szczególnie prawdziwe, gdy rozważa się różnicę między wartością rynkową a wartością inwestycji: fakt, że nieruchomość musi przynieść określoną kwotę, nie oznacza, że inwestor zaoferuje coś zbliżonego do tej kwoty.
Co więcej, to, co jest postrzegane jako „cenne” na określonym rynku, może nie być takie dla inwestora.
Pamiętając o definicjach każdego z nich, przyjrzyjmy się różnym podejśćom zarówno do rynku, jak i wartości inwestycji, aby pokazać różnice w bardziej szczegółowy sposób.
Podejścia do wartości rynkowej
Wartość rynkowa jest ustalana podczas wyceny.
Podczas procesu gwarantowania pożyczki wielu pożyczkodawców korzysta z usług zewnętrznego rzeczoznawcy, aby oszacować wartość rynkową nieruchomości.
Wartość rynkowa służy do określenia odpowiedniej kwoty kredytu hipotecznego.
Jak więc rzeczoznawcy określają wartość rynkową?
Właściwie jest wiele sposobów. Ale zanim to się stanie, należy rozróżnić najwyższe wykorzystanie własności.
Zasadniczo to, co należy określić, to legalne wykorzystanie nieruchomości, która przynosi największą wartość – pomyśl więc o takich kwestiach, jak podział na strefy, użytkowanie nieruchomości, wielkość nieruchomości, zwrot finansowy i tak dalej.
Krótko mówiąc, jaki jest potencjalny „sufit” nieruchomości i całej jej działki?
Gdy wszystko to zostanie ustalone, rzeczoznawca może przystąpić do wyceny nieruchomości.
Zasadniczo istnieją trzy podejścia do wyceny, które rzeczoznawcy stosują w celu ustalenia godziwej wartości rynkowej aktywów biznesowych:
- Podejście sprzedażowe:
Podejście sprzedażowe daje wartość nieruchomości, patrząc na inne ostatnie sprzedaże wysoce porównywalnych aktywów.
- Podejście do kapitalizacji przychodów:
Podejście oparte na dochodach po prostu wyprowadza wartość nieruchomości z generowanego dochodu.
- Podejście kosztowe
Podejście to opiera wartość nieruchomości na koszcie reprodukcji tej nieruchomości, pomniejszonym o skumulowaną amortyzację.
Podejścia do inwestowania w wartość
Chociaż proces wartości rynkowej jest stosowany w wycenie kredytów gwarantowanych, przy podejmowaniu decyzji, ile zapłacić za nieruchomość, inwestorzy biorą również pod uwagę, ile jest dla nich warta nieruchomość.
Wartość inwestycji to kwota, którą inwestor jest skłonny zapłacić, w stosunku do swoich celów, docelowego zwrotu i sytuacji podatkowej.
Tak więc, ponieważ wartość rynkowa jest zawsze unikalna dla danego rynku, wartość inwestycji jest unikalna dla danego inwestora.
Wraz z tym pojawia się szereg innych podejść, które można zastosować do określenia wartości, innych niż bardziej formalne oceny wymagane przez rzeczoznawców.
Poniżej przedstawiono najczęstsze miary wyceny inwestycji:
- Sprzedaż porównywalna (kompilacje):
Zasadniczo jest to to samo podejście do porównywania sprzedaży, o którym mowa powyżej.
- Mnożnik czynszu brutto (GRM)
Jest to wskaźnik, który mierzy wartość, biorąc czynsze brutto generowane przez nieruchomość w ciągu roku i mnożąc je przez rynkowy mnożnik czynszu brutto.
- Gotówka przy zwrocie gotówki
Zwrot z gotówki to kolejny prosty wskaźnik, obliczany poprzez podzielenie przepływów pieniężnych pro forma (przed opodatkowaniem) z pierwszego roku przez całkowity koszt początkowej inwestycji.
- kapitalizacja bezpośrednia
Jest to to samo podejście oparte na kapitalizacji bezpośredniej, o którym mowa powyżej, które jest stosowane przez rzeczoznawców majątkowych. Kapitalizacja strumienia dochodów z nieruchomości jest bardzo powszechnym i łatwym sposobem określenia zarówno wartości rynkowej, jak i wartości inwestycyjnej nieruchomości komercyjnej.
- zdyskontowane przepływy pieniężne
Model zdyskontowanych przepływów pieniężnych służy do znalezienia wewnętrznej stopy zwrotu (IRR), wartości bieżącej netto i porównania akumulacji kapitału.
Znając więc różne podejścia do generowania tych wartości, dajmy trochę namacalności temu, jak te typy wartości różnią się od siebie.
wartość rynkowa vs. wartość inwestycji
Krótko mówiąc, wartość rynkowa to wartość nieruchomości na wolnym rynku, określona w drodze wyceny.
Wartość inwestycji jest ustalana przez rzeczywistego inwestora na podstawie jego unikalnych celów i kryteriów inwestycyjnych.
Następnie zilustrujemy przykład:
Załóżmy, że inwestor indywidualny rozważa zakup małego apartamentowca.
Nieruchomość jest objęta umową na 1.2 miliona USD i oczekuje co najmniej 10% zwrotu z aktywów.
Opierając się na docelowym zwrocie inwestora, mógłby zapłacić do 1,4 miliona dolarów i nadal osiągnąć swój cel.
W tym scenariuszu inwestor stwierdza, że może uzyskać pożyczkę w wysokości 960.000 80 USD (20% wartości pożyczki), amortyzowaną przez 5 lat na poziomie XNUMX%.
Załóżmy teraz, że podczas procesu gwarantowania, zewnętrzna wycena banku wycenia nieruchomość na 1.000.000 1,2 XNUMX USD zamiast XNUMX miliona USD, w które kupujący jest zablokowany.
Ta ocena zmniejszyłaby kwotę pożyczki możliwej do wsparcia do 800.000 80 USD (w oparciu o 960.000% LTV) zamiast wcześniej przewidywanych XNUMX XNUMX USD.
Niestety jednak w tym scenariuszu sprzedawca odmawia sprzedaży za mniej niż 1.200.000 XNUMX XNUMX USD.
To sprawiłoby, że ta transakcja byłaby powyżej rynkowej, co po prostu oznacza, że cena sprzedaży jest wyższa niż obecna wartość rynkowa nieruchomości.
Czy zatem inwestor ma sens, aby kontynuować tę transakcję?
Nowa kwota pożyczki obniżyłaby zwrot z 22% do 16%, ale to wciąż przekracza cel inwestora, jakim jest zwrot 10%.
W większości przypadków wartości rynkowe i inwestycyjne powinny być w przybliżeniu takie same, ale czasami będą się różnić.
Ponadto jest również całkiem możliwe, że wartość inwestycji jest wyższa niż wartość rynkowa.
Może się to zdarzyć, gdy wartość dla kupującego jest wyższa niż wartość dla przeciętnego, dobrze poinformowanego kupującego.
Załóżmy na przykład, że firma rozwija się w nowym budynku po drugiej stronie ulicy od swojej obecnej lokalizacji, płacąc więcej niż wynosi wartość rynkowa, aby rozwijać się w pobliżu i wypełnić przestrzeń, która w przeciwnym razie byłaby zajęta przez konkurencję.
W pogoni za strategiczną przewagą wartość jest dla nich nieco wyższa – dodatkowy koszt może być uzasadniony.
W przypadku inwestora wartość inwestycji może przekroczyć wartość rynkową w wyniku korzystnych warunków finansowania lub niezbywalnego opodatkowania.
Wartość inwestycji oczywiście może być również mniejsza niż wartość rynkowa.
Być może inwestor szuka budynku biurowego, ale specjalizuje się w nieruchomościach wielorodzinnych.
Dla nich budynek biurowy będzie miał niższą wartość inwestycjną ze względu na krzywą uczenia się i inne związane z tym dodatkowe koszty.
Innym scenariuszem, w którym wartość inwestycji może być niższa niż wartość rynkowa, jest sytuacja, w której inwestor wymaga ponadprzeciętnego zwrotu w oparciu o wyniki swojego istniejącego portfela.
Znalezienie firm, które mają sens
Ogólnie rzecz biorąc, dla każdej indywidualnej firmy zajmującej się nieruchomościami zależy to od tego.
Okoliczności różnią się drastycznie.
Generalnie najbezpieczniej jest upewnić się, że inwestycja ma sens pod względem obu miar wartości.
Wartość inwestycji jest bardziej subiektywna i dlatego nie należy jej nadużywać, ale należy ją wziąć pod uwagę.
Znaczenie wartości inwestycji
Powodem, dla którego wartość inwestycji jest ważna dla potencjalnych nabywców nieruchomości, jest chęć porównania ceny nieruchomości z oczekiwaną stopą zwrotu. Gdy znajdą konkretną stopę zwrotu, mogą zmierzyć końcowe efekty inwestycji z przewidywaną ceną, jaką zapłacą za nieruchomość. Pozwala to inwestorowi na podejmowanie mądrych decyzji zakupowych, które są zgodne z jego celami inwestycyjnymi.
Jak ustalić wartość inwestycji
Ponieważ wartość inwestycji zależy od celów inwestora, wartość jest unikalna dla każdego inwestora. Różni inwestorzy mogą stosować te same metody wyceny i uzyskiwać różne wartości inwestycji. Inwestorzy mogą wybierać spośród kilku metod wyceny przy określaniu wartości inwestycyjnej składnika aktywów. Poniżej przedstawiono najczęściej stosowane miary inwestycyjne:
- porównywalna sprzedaż
Rzeczoznawcy stosują również metodę porównawczą sprzedaży. Inwestor porówna podobne nieruchomości według powierzchni lub jednostek.
- Mnożnik czynszu brutto
Metryka mierzy wartość inwestycji, mnożąc czynsz brutto generowany przez nieruchomość w ciągu roku przez mnożnik czynszu brutto (GRM). Wartość GRM pochodzi z podobnych nieruchomości na tym samym rynku.
- Wydajność gotówkowa
Kwota zwrotu gotówki jest obliczana poprzez podzielenie gotówki pro forma z pierwszego roku przez całkowitą początkową inwestycję.
- kapitalizacja bezpośrednia
Prosta kapitalizacja to kolejna miara stosowana przez rzeczoznawców. Polega na kapitalizacji strumienia dochodów z nieruchomości i jest powszechną metodą stosowaną do określania wartości rynkowej i inwestycyjnej nieruchomości komercyjnych.
- Zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF)
Model DCF służy do obliczania wartości bieżącej netto, wewnętrznej stopy zwrotu i porównania akumulacji kapitału. Wymienione powyżej stawki, choć dostarczają przydatnych informacji, mają również kilka ograniczeń. Ograniczenia te rozwiązuje się poprzez obliczenie zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
Wartość inwestycji a wartość rynkowa
Podczas gdy wartość inwestycji mierzy potencjalną wartość inwestycji w oparciu o określone warunki, wartość rynkowa mierzy rzeczywistą wartość inwestycji w oparciu o siły podaży i popytu na wolnym rynku. Wartość rynkowa jest ustalana w procesie wyceny. Różni się od wartości inwestycji, która uwzględnia indywidualne cele, cele i potrzeby danej osoby w odniesieniu do nieruchomości.
Wartość inwestycji może być niższa lub wyższa od wartości rynkowej. Zależy to od konkretnej sytuacji nieruchomości w tym czasie. Wartość inwestycji może być wyższa niż wartość rynkowa, jeśli kupujący przypisuje nieruchomości wyższą wartość niż kupujący poinformowany.
W prawdziwym świecie taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli firma rozbudowuje swoje zaplecze do większego budynku, który został wystawiony na sprzedaż w jej obecnym biurze. Firma jest skłonna zgodzić się na cenę wyższą niż wartość rynkowa budynku, aby zapewnić, że konkurenci będą trzymać się z dala od tego obszaru.
W takim przypadku dodatkowa wartość inwestycji wynika ze strategicznej przewagi, jaką firma uzyska z zakupu nieruchomości. Pojedynczy inwestor może również zgodzić się na wartość inwestycji wyższą niż wartość rynkowa. Dzieje się tak, gdy inwestor otrzymuje specjalny status podatkowy lub bardzo korzystne warunki finansowania.
Alternatywnie wartość inwestycji może być również niższa od wartości rynkowej. Może się to zdarzyć, gdy inwestycja nie jest rodzajem nieruchomości, na której inwestor normalnie skupiłby swoje wysiłki. Na przykład deweloper wielorodzinny rozważający pomysł budowy hotelu może sprawić, że wartość inwestycji będzie niższa niż wartość rynkowa.
Może to wynikać z wysokich kosztów nauki zagospodarowania nieruchomości lub też dlatego, że inwestorzy domagają się ponadprzeciętnego zwrotu z nieruchomości ze względu na alokację i dywersyfikację portfela. Ograniczenia te rozwiązuje się poprzez obliczenie zdyskontowanych przepływów pieniężnych.