Što se događa ako kamatne stope porastu? Gotovo svi ljudi znaju da će hipoteke biti pogođene, to je nešto što ne prestaju ponavljati u informacijskim kanalima. Iako je istina da će hipoteke biti skuplje, implikacije za cjelokupno gospodarstvo su također. Ima svoju pozitivnu stranu, ali i negativnu.
U sljedećem članku prikazat će se najtraženija pitanja vezana uz kamatne stope i njihov utjecaj na tržište nekretnina. Također ćemo vidjeti kako obveznice ponovno dobivaju na snazi i postavljaju se kao alternativa za profitabilnost, oduzimajući dio sjaja stambenim objektima.
Sektor nekretnina s rastućim kamatama
Od sredine 2020. uočen je opći trend rasta cijena kuća u svim zemljama. To je bilo zbog "masovnog" egzodusa (barem onih koji su mogli) ljudi koji su napuštali grad u potrazi za mirnijim ili prostranijim domovima. Bilo da se radilo o kućama s terasama, prostranijim, ruralnim područjima itd.
Ovaj procvat je nešto što smo doživjeli u Španjolskoj, ali istina je da su mnoge zemlje doživjele veći rast cijena nekretnina. Trenutno, gdje hipoteke postaju skuplje, kakva je projekcija?
Stanovanje u Španjolskoj
U Španjolskoj, stanogradnja nije prestala rasti tijekom posljednje dvije godine. Oporavak nekretnina objašnjava se gore navedenim razlozima i činjenicom da sektor nije toliko opterećen kao u drugim zemljama. Još jedan od poticaja, kao što se dogodilo i drugdje, bilo je jeftino financiranje zahvaljujući povijesno niskim kamatama. Iako je ta lakoća kupnje bila povezana s višom cijenom stana, mnogim obiteljima to nije bilo toliko važno s obzirom na to da su stanarine pretrpjele još izraženiji rast. To je dovelo do toga da su hipoteke znatno jeftinije od plaćanja stanarine.
Poticaje su pronašli i oni ulagači koji su, daleko od podrugljivih kamata koje su obveznice mogle platiti i daleko od mogućnosti da štednju učine isplativom na više ili manje očekivan način, u opeci vidjeli način na koji mogu učiniti ih profitabilnim. Osim toga, stanovanje se također smatra utočištem imovine, svatko treba krov. Međutim, nakon kontinuiranog povećanja Euribora posljednjih mjeseci, čini se da stanogradnja počinje pokazivati znakove da počinje usporavati tempo koji je održavala.
Stanovanje u drugim zemljama
Nakon krize koja je izbila 2008., Španjolska je izašla posebno loše. Međutim, isto se nije dogodilo u drugim zemljama. U mnogima od njih, nesvjesni virulentne sile kojom mjehur nekretnina može puknuti, vidjeli su kako su cijene stanova porasle na vrlo visoke razine. Upravo na tim istim područjima, nakon rasta kamata, tržište nekretnina već trpi i ne naziru se dobra vremena.
Primjeri su neki čiji su padovi cijena dvoznamenkasti:
- Novi Zeland. Njegova središnja banka podigla je stope 7 puta u posljednjih 10 mjeseci. Stanovanje je palo za 11%, a očekuju se padovi i do 20%.
- Poljska. Nekoliko hipotekarnih dužnika vidjelo je kako su se njihove mjesečne rate udvostručile kako su se stope povećale. Vlada je intervenirala početkom godine kako bi Poljaci mogli obustaviti plaćanja do 8 mjeseci. Ova mjera utjecala je na profite glavnih banaka u zemlji.
Osim toga, nalazimo više zemalja čije su cijene počele padati, poput Australije, Njemačke, Velike Britanije, Kanade... ili čak Kine, gdje čak iu cijelom svijetu postoji zabrinutost zbog veličine krize i načina na koji bi se mogla proširiti na cijeli planet. Nešto slično kao u SAD-u, čije su posljedice također vidljive, prodaja novih domova je pala, a posljedice na njezino gospodarstvo često se osjećaju u cijelom svijetu.
Mogućnosti ulaganja s rastućim kamatama?
Izgledi za sektor nekretnina trenutno su prilično negativni, nešto što je prije godinu dana bilo suprotno. Paradoks u ovim slučajevima je da su se oni koji su kupili prije godinu dana sada našli u mnogo neprijateljskom okruženju. Ulaganje nosi rizike, no mnogi su investitori iščekujući događaje počeli poništavati svoje pozicije oko tvrtki u sektoru nekretnina. Gotovo svi su pogođeni.
Najveći od svih njih, koji se smatra najvećim "posjednikom" u Europi je Vonovia, čije su dionice pale za gotovo 1% u 50 godini. Po trenutnim tržišnim cijenama, vaš se portfelj procjenjuje mnogo više od njegove tržišne kapitalizacije, uključujući i vaš dug. Međutim, ako se ovaj pad cijena nastavi, njegova neto vrijednost bila bi još ugroženija jer tržište već ima popuste.
Vrlo je moguće da će, kao što se dogodilo s prethodnom krizom nekretnina, kada investitori očekuju da će se sektor oporaviti, dionice nekretninskih tvrtki ili REIT-ova porasti prije samog stanovanja. Ostalo bi nam jedino pitanje pokazuju li dionice već dno, jesu li mu blizu ili će se pad nastaviti. Isto tako, oni koji imaju dovoljno sreće da mogu kupiti dionice REIT-a blizu njihovih najnižih cijena, kao što je to obično bio slučaj, bit će oni koji će kasnije uživati u boljoj kapitalnoj dobiti.
Obveznice protiv domova
I na kraju, još jedno razočaranje na tržištu nekretnina ima svoju sreću na tržištu fiksnih prihoda. Kako su kamatne stope rasle, obveznice sada nude bolje prinose. Cijeneći da je profitabilnije, a također i ugodnije, kako obveznice rastu i približavaju se prinosima na nekretnine, čini se da počinju vraćati sjaj koji su mnogi ulagači već smatrali izgubljenim.
Španjolska 10-godišnja obveznica je blizu 3%, američka 3% ili njemačka 5%. Snažna povećanja kamatnih stopa obično prethode recesiji, ali ovaj put je to moralo biti učinjeno u duhu obuzdavanja inflacije. Iako dolazi od povećanja sirovina, tako niske stope uz inflaciju od 1% još uvijek su monetarna politika koja potiče kredite i potrošnju. Nešto što treba izbjegavati, sve dok cijene rastu više nego što već rastu.
