Što je vrijednost ulaganja?

U komercijalnim nekretninama postoji nekoliko vrsta "vrijednosti" koja se daje nekretninama, a koje različitim osobama služe u različite svrhe. Kada se provodi bilo koja vrsta analize svojstva, uvijek će se u velikoj mjeri uzeti u obzir njegova vrijednost.

U ovom ćemo članku ispitati razliku između tržišne vrijednosti imovine i njezine vrijednosti ulaganja. Tržišna vrijednost vs. Vrijednost ulaganja u CRE. Različite vrste "vrijednosti" u komercijalnim nekretninama uključuju:

• Tržišna vrijednost
• Vrijednost investicije
• Osiguravajuća vrijednost
• Vrijednost procjene
• Vrijednost likvidacije
• Zamjenska vrijednost

Ponekad linije između ovih vrsta vrijednosti mogu biti pomalo mutne, posebno ako se posebno uzima u obzir tržišna i investicijska vrijednost.

Vrste vrijednosti nekretnina

Vrste vrijednosti nekretnina

1. Tržišna vrijednost

Tržišna vrijednost, ili "poštena" tržišna vrijednost, najčešće se odnosi na vrstu vrijednosti imovine i vrijednost je koja se koristi u postupku osiguranja zajma.

Institut za procjenu "Tržišna vrijednost": što to stvarno znači "iz Instituta za procjenu pruža povijesni pregled" vrijednosti "i" tržišne vrijednosti ", uključujući mnoge definicije iz različitih izvora.

Primjer je onaj Federalne korporacije za osiguranje depozita (FDIC) koja kaže da je tržišna vrijednost "najvjerojatnija cijena koju bi nekretnina trebala imati na konkurentnom i otvorenom tržištu u svim uvjetima nužnim za poštenu prodaju.".

Drugim riječima, što je kupac spreman za plaćanje i prodavač koji je spreman prihvatiti, s obzirom da su sve ostale okolnosti standardne i očekivane.

2. Vrijednost ulaganja

Vrijednost ulaganja je vrijednost koju nekretnina nudi određenom investitoru. To je vrijednost koju bi investitor bio spreman platiti za nekretninu.

Bez obzira na tržišnu vrijednost, uvijek će postojati ograničenje onoga što je investitor spreman potopiti u imovinu.

Vrijednost ulaganja temelji se na vlastitim kvalifikacijama ulagača, raspoloživom kapitalu, poreznoj stopi i financiranju.

3. Osiguravajuća vrijednost

To se odnosi na iznos imovine koja je u potencijalnom riziku od štete, radi utvrđivanja osiguranja.

Drugim riječima, kolika je vrijednost dijela imovine koji može biti pokriven policom osiguranja.

4. Procijenjena vrijednost

Procijenjena vrijednost je vrijednost imovine koju je odredio lokalni porezni savjetnik za potrebe poreza na imovinu.

5. Vrijednost likvidacije

Vrijednost likvidacije određuje vjerojatnu cijenu koju bi nekretnina prodala tijekom prisilne prodaje, poput ovrhe ili prodaje poreza.

Vrijednost likvidacije koristi se u vremenima kada postoji ograničen vremenski okvir za izloženost tržištu ili ako postoje drugi restriktivni uvjeti prodaje.

6. Zamjenska vrijednost

To je trošak zamjene strukture s identičnom zamjenskom strukturom koja ima istu korisnost kao i izvorno svojstvo.

Sada komercijalno vlasništvo može imati bilo koju od gore navedenih vrsta vrijednosti u bilo kojem trenutku.

I sasvim je moguće da nijedna od vrijednosti nije ista (iako je vjerojatno da su barem neke od njih bliske).

To je osobito istinito kada se razmatra razlika između tržišne vrijednosti i vrijednosti ulaganja: samo zato što imovina mora prikupiti određeni iznos ne znači da će investitor ponuditi nešto što joj je blizu.

Također, ono što se na određenom tržištu smatra "vrijednim" možda ne mora biti i za investitora.

Imajući u vidu definicije svake od njih, pogledajmo različite pristupe i za tržišnu i za investicijsku vrijednost kako bismo njihove razlike prikazali na detaljniji način.

Pristupi tržišnoj vrijednosti

Tržišna vrijednost je ono što se utvrđuje tijekom procjene.

Tijekom postupka preuzimanja zajma, mnogi zajmodavci će koristiti vanjskog procjenitelja kako bi dobili procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.

Tržišna vrijednost je ono što se koristi za određivanje odgovarajućeg iznosa hipoteke.

Pa kako procjenitelji određuju tržišnu vrijednost?

Zapravo postoji mnogo načina. No, prije nego što se bilo što od toga dogodi, mora se razlikovati najveća upotreba imovine.

U osnovi, ono što treba utvrditi je legalna uporaba imovine koja donosi najveću vrijednost - pa razmislite o stvarima poput zoniranja, namjene, veličine imovine, financijske uspješnosti i tako dalje.

Ukratko, koji je potencijalni „strop“ nekretnine i cijele njezine parcele?

Kad se sve to postavi u kamen, procjenitelj može krenuti naprijed s procjenom imovine.

Općenito, postoje tri pristupa procjene koja procjenitelji koriste za određivanje fer tržišne vrijednosti poslovne imovine:

1. Pristup prodaje:

Pristup prodaje daje vam vrijednost imovine promatrajući druge nedavne prodaje vrlo usporedive imovine.

2. Pristup kapitalizaciji dohotka:

Pristup zasnovan na dohotku jednostavno izvodi vrijednost imovine iz dohotka koji generira.

3. Troškovni pristup

Ovaj pristup temelji vrijednost imovine na troškovima reprodukcije te imovine, umanjenoj za akumuliranu amortizaciju.

Pristupi vrijednosti ulaganja

Iako se postupak procjene tržišne vrijednosti koristi u procjenama osiguranja zajma, prilikom odlučivanja koliko će platiti nekretninu, ulagači također uzimaju u obzir koliko im nekretnina vrijedi.

Vrijednost ulaganja je iznos koji je investitor spreman platiti s obzirom na svoje ciljeve, ciljani povrat i poreznu poziciju.

Dakle, budući da je tržišna vrijednost uvijek jedinstvena za tržište, vrijednost ulaganja jedinstvena je za ulagača.

Uz to, dolazi i niz drugih pristupa koji se mogu koristiti za određivanje vrijednosti, za razliku od formalnijih procjena koje zahtijevaju procjenitelji.

Slijede najčešće mjere procjene ulaganja:

1. Usporedna prodaja (Comps):

U osnovi je to isti gore spomenuti pristup usporedbe prodaje.

2. Multiplikator bruto dohotka (GRM)

Ovo je odnos koji mjeri vrijednost uzimajući bruto dohodak koji nekretnina stvara tijekom godine i množeći je tržišnim multiplikatorom bruto dohotka.

3. Povrat gotovine

Povrat novca je još jedan jednostavan odnos, izračunat uzimajući proforma novčanog tijeka za prvu godinu (prije oporezivanja) i podijelivši ga s ukupnim troškovima početnog ulaganja.

4. Izravna kapitalizacija

To je isti gore spomenuti pristup izravnoj upotrebi velikih slova koji koriste procjenitelji. Složenje toka prihoda imovine vrlo je čest i jednostavan način za određivanje tržišne vrijednosti i vrijednosti ulaganja u komercijalno vlasništvo.

5. Diskontirani novčani tok

Model diskontiranog novčanog toka koristi se za pronalaženje interne stope povrata (IRR), neto sadašnje vrijednosti i usporedbe akumulacije kapitala.

Dakle, poznavajući različite pristupe generiranju tih vrijednosti, dajmo određenu opipljivost načinu na koji se ove vrste vrijednosti međusobno razlikuju.

Tržišna vrijednost vs. Vrijednost ulaganja

Ukratko, tržišna vrijednost je vrijednost imovine na otvorenom tržištu, utvrđena procjenom.

Vrijednost ulaganja određuje stvarni ulagatelj na temelju njegovih jedinstvenih kriterija i ciljeva ulaganja.

Ilustrirat ćemo primjer u nastavku:

Pretpostavimo da pojedinačni investitor razmišlja o kupnji male stambene zgrade.

Imovina je ugovorena za 1.2 milijuna dolara i traži povrat od imovine od najmanje 10%.

Na temelju ciljanog prinosa investitora, mogli biste platiti do 1,4 milijuna dolara i dalje ispuniti svoj cilj.

U ovom scenariju investitor utvrđuje da može dobiti zajam od 960.000 USD (80% vrijednosti zajma), amortiziran za 20 godina s 5%.

Sada, pretpostavimo da tijekom postupka osiguranja, procjena treće strane banke procjenjuje imovinu na 1.000.000 USD umjesto na 1,2 milijuna USD koliko je kupac zaključan.

Ta bi procjena smanjila prihvatljivi iznos zajma na 800.000 80 USD (na temelju 960.000% LTV), umjesto XNUMX XNUMX USD predviđenih ranije.

Međutim, nažalost, u ovom scenariju prodavač odbija prodati za manje od 1.200.000 USD.

To bi ovu transakciju učinilo iznad tržišne, što jednostavno znači da je prodajna cijena viša od trenutne tržišne vrijednosti nekretnine.

Dakle, ima li smisla da investitor nastavi ovaj posao?

Novi iznos zajma smanjit će povrat s 22% na 16%, ali to i dalje premašuje investitorov cilj od 10% povrata.

U većini slučajeva, tržišne i investicijske vrijednosti trebale bi biti približno jednake, ali povremeno će se razilaziti.

Nadalje, također je sasvim moguće da je vrijednost ulaganja veća od tržišne.

To se može dogoditi kada je vrijednost za kupca veća od vrijednosti za prosječnog, dobro obaviještenog kupca.

Na primjer, recimo da se tvrtka proširi na novu zgradu preko puta svog trenutnog mjesta, plaćajući više od tržišne vrijednosti da raste u blizini i popunjava prostor koji bi inače zauzeli konkurenti.

Kada traže stratešku prednost, vrijednost je za njih nešto veća - dodatni trošak može biti opravdan.

U slučaju investitora, vrijednost ulaganja mogla bi premašiti tržišnu vrijednost kao rezultat povoljnih uvjeta financiranja ili neprenosivog poreznog tretmana.

Vrijednost ulaganja, naravno, može biti i manja od tržišne vrijednosti.

Možda investitor traži poslovnu zgradu, ali se specijalizirao za višeobiteljske nekretnine.

Za njih će poslovna zgrada imati nižu investicijsku vrijednost zbog krivulje učenja i ostalih dodatnih troškova.

Sljedeći je scenarij u kojem bi vrijednost ulaganja mogla biti manja od tržišne vrijednosti ako investitor zahtijeva natprosječan povrat temeljen na učinku svog postojećeg portfelja.

Pronalaženje tvrtki koje imaju smisla

Sve u svemu, za bilo koji pojedinačni posao s nekretninama to ovisi.

Okolnosti se drastično razlikuju.

Općenito, najsigurniji potez je osigurati da investicija ima smisla u smislu obje mjere vrijednosti.

Vrijednost ulaganja je subjektivnija i stoga se ne smije zloupotrijebiti, već se mora uzeti u obzir.

Važnost vrijednosti ulaganja

Razlog što je vrijednost investicije važna za potencijalne kupce nekretnine je taj što žele usporediti cijenu nekretnine s očekivanom stopom povrata. Kad pronađu određenu stopu povrata, mogu izmjeriti dno investicije s predviđenom cijenom koju će platiti za nekretninu. To investitoru omogućuje pametne odluke o kupnji koje su u skladu s njihovim investicijskim ciljevima.

Kako odrediti vrijednost investicije

Budući da vrijednost ulaganja ovisi o ciljevima ulagača, vrijednost je jedinstvena za svakog ulagača. Različiti ulagači mogu koristiti iste metode vrednovanja i dobiti različite vrijednosti ulaganja. Ulagači mogu birati između nekoliko metoda vrednovanja pri određivanju investicijske vrijednosti imovine. Ispod su najčešće korištene mjere ulaganja:

1. Usporedna prodaja

Procjenitelji također koriste metodu usporedbe prodaje. Investitor će slične nekretnine usporediti po kvadraturi ili jedinicama.

2. Multiplikator bruto dohotka

Metrika mjeri vrijednost investicije množenjem bruto dohotka koji nekretnina proizvede u jednoj godini multiplikatorom bruto dohotka (GRM). Iznos GRM-a izveden je iz sličnih svojstava na istom tržištu.

3. Povrat gotovine u gotovini

Vrijednost povrata novca izračunava se dijeljenjem gotovine prve godine s ukupnim početnim ulaganjem.

4.  Izravna kapitalizacija

Izravna smjesa je još jedna mjera koju koriste procjenitelji. Sastoji se od kapitalizacije toka prihoda od imovine i uobičajena je metoda koja se koristi za određivanje tržišne i investicijske vrijednosti komercijalnih nekretnina.

5. Diskontirani novčani tok (DCF)

DCF model koristi se za izračunavanje neto sadašnje vrijednosti, interne stope povrata i usporedbe akumulacije kapitala. Gore navedene stope, iako pružaju korisne informacije, također imaju nekoliko ograničenja. Ta se ograničenja rješavaju izračunavanjem diskontiranog novčanog tijeka.

Vrijednost ulaganja naspram tržišne vrijednosti

Dok vrijednost ulaganja mjeri potencijalnu vrijednost ulaganja na temelju određenih uvjeta, tržišna vrijednost mjeri stvarnu vrijednost ulaganja na temelju sila ponude i potražnje na slobodnom tržištu. Tržišna vrijednost utvrđuje se postupkom procjene. Razlikuje se od vrijednosti ulaganja koja uzima u obzir jedinstvene ciljeve, ciljeve i potrebe neke osobe.

Vrijednost ulaganja može biti niža ili veća od tržišne vrijednosti. Ovisi o specifičnoj situaciji imovine u to vrijeme. Vrijednost ulaganja može biti veća od tržišne ako kupac na imovinu stavi veću vrijednost od obaviještenog kupca.

U stvarnom svijetu ova situacija može postojati ako tvrtka proširi svoje pogone na veću zgradu koja je stavljena na prodaju u svom trenutnom uredu. Tvrtka je spremna pristati na cijenu veću od tržišne vrijednosti zgrade kako bi osigurala da konkurenti ostanu izvan tog područja.

U tom se slučaju dodatna vrijednost ulaganja izvodi iz strateške prednosti koju će tvrtka steći kupnjom nekretnine. Pojedinačni investitor također može pristati na vrijednost ulaganja veću od tržišne. To se događa ako investitor dobije poseban porezni status ili vrlo povoljne uvjete financiranja.

Alternativno, vrijednost ulaganja također može biti manja od tržišne vrijednosti. Može se dogoditi kada ulaganje nije vrsta imovine na koju bi ulagač obično usmjerio svoje napore. Na primjer, višeobiteljski programer koji razmatra ideju izgradnje hotela može dovesti do toga da je vrijednost investicije manja od tržišne vrijednosti.

To može biti rezultat visokih troškova uključenih u učenje razvoja imovine ili zato što investitori zahtijevaju natprosječan povrat imovine zbog raspodjele i diverzifikacije njihovog portfelja. Ta se ograničenja rješavaju izračunavanjem diskontiranog novčanog tijeka.