Όπως συνήθως συμβαίνει, όταν κάτι είναι στο όνομά μας και μας δίνει οφέλη, υποχρεούμαστε να το δηλώνουμε ετησίως. Η απόδοση του κεφαλαίου ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση, Φυσικά. Επομένως, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τι ακριβώς είναι αυτή η έννοια και πώς να την υπολογίσουμε. Αυτές οι πληροφορίες δεν θα είναι χρήσιμες μόνο αν έχουμε ήδη ένα ακίνητο στο όνομά μας, αλλά και αν σκεφτόμαστε να το αγοράσουμε.
Για να σας βοηθήσουμε με αυτό το ζήτημα, θα σας εξηγήσουμε σε αυτό το άρθρο τι είναι η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας και πώς να την υπολογίσετε. Επιπλέον, για να κατανοήσουμε τον τύπο και να μπορέσουμε να τον εφαρμόσουμε, πρέπει να γνωρίζουμε ποιες είναι οι μειώσεις και τα εκπιπτόμενα έξοδα των εν λόγω ακινήτων. Ελπίζω ότι αυτές οι πληροφορίες είναι χρήσιμες για εσάς και ότι διευκρινίζουν τι σημαίνει να είσαι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, είτε αγροτικού είτε αστικού, σε φορολογικό επίπεδο.
Τι είναι η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας;
Όταν μιλάμε για την απόδοση του κεφαλαίου ακινήτων, βασικά αναφερόμαστε τα εισοδήματα που προέρχονται από ακίνητα, είτε αστικό είτε ρουστίκ. Όλα αυτά τα έσοδα που λαμβάνουμε από ακίνητα στο όνομά μας πρέπει να δηλώνονται κάθε χρόνο στο IRPF (Φόρος Εισοδήματος Ατόμων).
Η απόδοση κεφαλαίου ακινήτων, σύμφωνα με την Εφορία, περιλαμβάνει όλα τα εισοδήματα που έχουν αποκτηθεί μέσω ακίνητης περιουσίας που βρίσκονται σε ισπανικό έδαφος καθ' όλη τη διάρκεια ενός έτους. Αυτά θα ήταν τα εξής:
- εισόδημα από μίσθωση αστικών ή αγροτικών ακινήτων.
- παράγωγα του εκχώρηση ή σύσταση δικαιωμάτων σε αστικά ή ρουστίκ ακίνητα.
- Οφέλη που προέρχονται από απολαύστε ή χρησιμοποιήστε αστικών ή αγροτικών περιουσιών.
Για να θεωρηθεί ως απόδοση κεφαλαίου ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να πληρούνται δύο προϋποθέσεις. Πρώτα, η κυριότητα της εν λόγω ακίνητης περιουσίας πρέπει να αντιστοιχεί στον φορολογούμενο. Επιπλέον, αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν να σχετίζονται με οικονομικές δραστηριότητες του ίδιου φορολογούμενου.
Πώς υπολογίζονται οι αποδόσεις σε ακίνητα;
Κατά τον υπολογισμό της απόδοσης του κεφαλαίου ακινήτων, αρκεί να εφαρμόσουμε έναν απλό τύπο. Φυσικά, πριν πρέπει να γνωρίζουμε τις έννοιες που το συνθέτουν και να ξέρουμε τι ισχύει στην περίπτωσή μας και τι όχι. Ο υπολογισμός για την απόκτηση της καθαρής απόδοσης έχει ως εξής, όπου CI είναι το κεφάλαιο της ακίνητης περιουσίας:
Καθαρό εισόδημα IC = Πλήρες εισόδημα IC – Μείωση καθαρού εισοδήματος IC – Εκπιπτόμενα έξοδα
Έννοιες
Ας δούμε τώρα ποια είναι η κάθε έννοια για να ξέρουμε πώς να εφαρμόσουμε σωστά τον τύπο. Η πλήρης απόδοση του κεφαλαίου της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει όλο το εισόδημα που αποκτά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, που συνεπάγεται τη χρήση, μεταβίβαση και μίσθωση ακινήτου.
Όσον αφορά τη μείωση των καθαρών αποδόσεων του κεφαλαίου ακινήτων, γίνεται πολύ σημαντική στις περιπτώσεις μίσθωσης ακινήτων που προορίζονται για στέγαση. Σε αυτές τις περιπτώσεις η καθαρή απόδοση μειώνεται κατά 60%. Ωστόσο, αυτή η μείωση μπορεί να εφαρμοστεί μόνο σε εκείνες τις θετικές καθαρές δηλώσεις που έχουν υπολογιστεί και υποβληθεί από τον φορολογούμενο πριν από την έναρξη διαδικασίας επαλήθευσης, επαλήθευσης και επιθεώρησης δεδομένων.
εξάλλου υπάρχει η δυνατότητα μείωσης 30% της καθαρής απόδοσης όταν η περίοδος παραγωγής του ίδιου είναι μεγαλύτερη των δύο ετών. Αυτή η μείωση μπορεί επίσης να αποκτηθεί εάν το καθαρό εισόδημα ταξινομηθεί σύμφωνα με τους κανόνες ως περιουσιακό στοιχείο που αποκτήθηκε παράτυπα με την πάροδο του χρόνου. Αυτή θα ήταν, για παράδειγμα, η αποζημίωση που λαμβάνει ο εκδοχέας, ο ενοικιαστής ή ο υποενοικιαστής για ζημιά ή ζημιά που προκλήθηκε στο ακίνητο. Φυσικά, πρέπει να αποδοθούν σε μία μόνο φορολογική περίοδο. Να σημειωθεί ότι το ποσό των καθαρών εσόδων δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ ετησίως.
Ποιες δαπάνες εκπίπτουν για τον υπολογισμό της καθαρής απόδοσης του κεφαλαίου ακινήτων;
Τελικά μας μένει εκπεστέα έξοδα. Αυτά είναι όλα εκείνα τα έξοδα που ο φορολογούμενος μπορεί να αφαιρέσει από το πλήρες εισόδημα. Είναι οι εξής:
- Χρεολυσία, τόσο της περιουσίας όσο και των εκχωρηθέντων περιουσιακών στοιχείων.
- Έξοδα επισκευή και συντήρηση του εν λόγω ακινήτου.
- Δαπάνες που σχετίζονται με επισημοποίηση της σύμβασης και προμήθειες.
- Δαπάνες χρηματοδότησης και συμφέροντα
- Αμφίβολα υπόλοιπα: Αυτά είναι τα ποσά που έχει απομείνει να πληρώσει ο ενοικιαστής. Φυσικά πρέπει να έχουν περάσει τουλάχιστον έξι μήνες από την προσπάθεια συλλογής.
- Υπηρεσίες για το ακίνητο: Περιλαμβάνει επιτήρηση, κηπουρική, διοίκηση κ.λπ.
- Τιμές (σκουπίδια, καθαρισμός), μη κρατικοί φόροι ως IBI, επιβαρύνσεις (εκτός από αυτές που επιβάλλουν κυρώσεις).
- άλλοι εκπίπτουν φορολογικά έξοδα, όπως ασφάλιστρα κλοπής, αστικής ευθύνης ή πυρκαγιάς.
Είναι αλήθεια ότι όταν κάνουν την κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων μας ζητούν πολλές πληροφορίες. Με τόσες πολλές έννοιες, αριθμούς και πράγματα που πρέπει να θυμάστε, μπορεί να είναι αρκετά αποθαρρυντικό έργο. Εάν δεν είμαστε σίγουροι ότι κάνουμε τη δήλωση σωστά, έχουμε πάντα την επιλογή να προσλάβουμε έναν διευθυντή.