Hi ha moltes maneres de fer tràmits hipotecaris, això des del moment en què compres un habitatge i comences a administrar els pagaments necessaris per mantenir-la de la manera correcta. Totes les accions, pagaments i moviments que fas amb la teva hipoteca es poden classificar i definir com novacions hipotecàries.
Les novacions hipotecàries són les accions que es realitzen dins de la teva hipoteca com els canvis financers o fins i tot un canvi de la persona a la qual li pertany la hipoteca. La qual cosa ens porta a el tema de el qual parlarem el dia d'avui: la subrogació hipotecària.
Definició de subrogació hipotecària
Anteriorment et esmentem el significat i propòsit de les novacions hipotecàries, Les quals poden ser qualsevol acció o canvi en el contracte de la teva hipoteca, i entre aquestes es troba la subrogació, que es defineix com el canvi o substitució de propietari de la hipoteca.
La subrogació hipotecària en si pot ser dividida en dos tipus de subrogacions; la subrogació personal subjectiva i la subrogació real objectiva. Aquestes dues, per la seva banda, signifiquen coses diferents: Quan parlem d'una subrogació personal subjectiva, ens referim al fet que es realitza un canvi de titular de la hipoteca. Al seu torn, una subrogació real objectiva es refereix al fet que es realitza un canvi de bé hipotecari.
Existeixen altres dues divisions de subrogació menys comuns, però són igual d'importants a esmentar. Són subrogacions personals que es divideixen en dos apartats.
Subrogacions de l'deutor:
En això tipus de subrogacions, es parla que és realitzat un canvi amb el deutor. Una part de l'pagament de l'immoble es realitza tenint en compte característiques específiques, com per exemple, quan el venedor sosté deutes hipotecaris. Aquest és un tipus de subrogació antiquat.
Subrogacions de creditor:
De caràcter més modernitzat, el qual parla de prendre la nostra hipoteca i canviar-la de banc. Aquest tipus de subrogació ens ajuda a prendre la nostra hipoteca de banc en la qual la tenim, i canviar-la al nostre banc de preferència per mitjà d'un procés estricte. Això és convenient ja que ens estalviem molts pagaments i impostos innecessaris i molèsties com la d'haver de cancel·lar la hipoteca, la qual cosa no cal amb la subrogació de creditor.
Així com les ja esmentades, hi ha un altre tipus de subrogacions les quals el creditor decideix iniciar. Aquests són els supòsits de venda, en els quals es realitza la venda d'una hipoteca passant-la de una entitat bancària a una alternativa.
Com subrogar la meva hipoteca?
Existeixen guies en les quals t'expliquen pas per pas sobre com realitzar una subrogació hipotecària de manera correcta, com la realitzada per la Confederació de Consumidors i Usuaris, o CECU, en la qual donen instruccions detallades per a les persones que pretenen fer canvis de banc o un altre tipus de novacions hipotecàries quan és més fàcil, com per exemple quan l'euríbor es troba feble o baix.
la subrogació
Per realitzar canvis de condicions de la hipoteca, Vol dir que estem realitzant una novació modificativa, i per fer-hem de dirigir a el banc en el qual tenim registrada la nostra hipoteca. A el realitzar una novació modificativa, pot ser que estiguem referint-nos a un canvi en el capital, canvis en el termini hipotecari, el tipus d'interès que fem servir, condicions financeres com l'amortització, garanties personals que seran canviades, etcètera.
Subrogar préstecs hipotecaris
Els préstecs hipotecaris també poden patir una subrogació si així ho desitgem, ja que el adquirir un préstec hipotecari no ens impedeix a nosaltres com a clients canviar-nos importants, sinó que també podem prendre aquest préstec i col·locar-lo en un altre banc si és que ho preferim pels seus millors interessos o algun altre tipus de condicions que s'ajustin a la vostra mida.
Procés de subrogació
El procés de subrogació s'inicia en el moment en què trobem un banc en el qual ens ofereixin millores com un menor interès o major termini, seguit d'una proposta per escrit la qual haurà de ser mostrada i acceptada. El banc ha d'acceptar, posteriorment farà avís a l'entitat original que el client desitja realitzar una subrogació, i demanaran un informe de l'import que el deutor encara deu, informe per al qual es donarà un termini de set dies per a ser lliurat.
Canviar la teva hipoteca diverses vegades
Els canvis d'hipoteca són limitats, no pots anar d'un costat a un altre canviant d'entitats bancàries cada que vulguis. Això a causa que les ofertes que et fan els bancs són canviants, i si la hipoteca ha estat subrogada moltes vegades, pot disminuir cada vegada més les seves ofertes.
És probable que el banc originari de la teva hipoteca et faci una contraproposta en el moment d'assabentar-se que planeges fer una subrogació hipotecària, això per igualar o millorar l'oferta que el nou banc et ha ofert i demostrar que estan interessats en que et quedis amb aquesta entitat bancària i no et canviïs. En aquest cas, ja és decisió de client si quedar-se amb el banc actual o canviar-se de entitat.
Consells per fer una subrogació d'hipoteca de manera correcta
Un cop denotat tot l'anterior, ara coneixem el significat de subrogació hipotecària, coneixem el procés a seguir en el cas que ens interessi canviar d'entitat bancària i les maneres en què el banc pot reaccionar davant aquesta situació. Però, ¿per on es comença exactament? Com es realitza de la manera correcta? A continuació et donarem alguns consells útils per realitzar la subrogació de la hipoteca de manera correcta i senzilla.
Per on es comença?
No sempre és bo fer aquest tipus de canvis, ja que això ens pot resultar en un preu molt elevat ja que per als bancs, perdre clients és el pitjor que pot succeir. Recorda que el teu hipoteca és teva, i no has de demanar-li permís a l'banc per prendre-la i canviar-te a una altra entitat bancària. Tingues en compte que perquè el nou banc et accepti, has d'haver pagat a l'almenys tres anys d'hipoteca al banc d'origen.
pagaments extra
Realitzar una subrogació hipotecària no és gratis. Recorda fer càlculs amb anticipació perquè el preu final no et doni un bon ensurt, ja que els canvis d'entitat bancària poden resultar en preus elevats.
Comissió per subrogació
Hi ha una llei que li impedeix als bancs alguns cobraments per comissió dintre de subrogacions hipotecàries, comissió la qual no ha de passar de l'0,5% en els primers anys que dura el préstec hipotecari, posteriorment no ha de superar un 0,25%.
Les subrogacions hipotecàries es realitzen per necessitats econòmiques o per conveniència, pot ser que una entitat bancària ens ofereixi millors taxes d'interès i així vam pagar menys. Però també es presenten els casos en els quals només ens guiem pel nou diferencial que ens ofereix, i no tenim en compte tots els serveis extra als contractar i les assegurances obligatòries que el banc ens posi davant.
Recorda que les lleis de subrogació són canviants, així que assegura't d'estar actualitzat pel que fa als requisits i condicions que els bancs demanen per a la realització d'aquest tipus de novacions hipotecàries, tot això per evitar que el banc et sorprengui amb regles d'última hora de les quals no havien assabentat i que les teves intencions de subrogació s'esvaeixin.
Hipoteques variables i barates per al mes de maig de 2017
A continuació et esmentarem algunes de les hipoteques variables més recents que poden ser del teu interès, provinents de bancs que ofereixen ofertes i finançaments interessants.
- Liberbank, juntament amb Kutxabank, a l'igual que ING Direct són els bancs que ofereixen hipoteques barates, les quals compten amb un interès inferior a l'Euribor 1%.
- Hipoteca Taronja, amb un interès de l'1,99% TIN, es troba només per sota dels anteriors i són dels bancs que ofereixen les hipoteques més barates al mercat actual.
- Banc Sabadell i ActivoBank ofereixen interessos de 2.20% i 1.59% respectivament. Això mostra un increment en els interessos que oferien anteriorment.
Conclusió
La subrogació d'una hipoteca podem realitzar-la de maneres diferents, depenent de les nostres preferències i necessitats econòmiques. Cada qui decideix la manera en què va a manejar el seu tipus de subrogació, així com qualsevol altre tipus de novació hipotecària en la qual estiguem interessats.
Recorda que no estàs sol, i que segurament no ets l'únic que es troba en una situació de la qual no vegis sortida. Vés sempre al teu entitat bancària i pregunta sobre qualsevol tipus de dubtes que tinguis, els empleats t'atendran amb gust i resoldran les que tinguis sobre les novacions hipotecàries, les taxes d'interès i les amortitzacions.
No només això, sinó que també és recomanable que reviseu constantment a internet la situació en què es troben diferents entitats com el són Euribor, les taxes d'interès, i altres estadístiques que et poden ajudar a decidir el banc amb el qual desitgis estableixes la teva préstec hipotecari, així com les propostes i ofertes hipotecàries que donen als seus clients i els requisits necessaris per a realitzar canvis i novacions hipotecàries com ho és la subrogació.