Estem a prop d'un crash imminent del sector immobiliari?

La crisi va provocar l'alentiment de molts sectors, però no el de la inversió en accions del sector immobiliari. Els consumidors van sortir dels confinaments del 2020 marcant rècords d'estalvi i alhora es va iniciar l'era del teletreball. Els tipus d'interès de les hipoteques, a nivell temptador, van contribuir a alimentar un frenesí d'interès en la inversió en accions del sector immobiliari. Però tot el que és bo s'acaba. Les pujades dels tipus d'interès i la inflació vermella han fet que els habitatges i les hipoteques siguin menys assequibles. Això fa créixer el risc que es produeixi una caiguda del mercat immobiliari mundial, sobretot en alguns països, i amenaça d'agreujar la recessió econòmica mundial actual…

Què passa amb el mercat de l'habitatge?🙊​

La demanda d'habitatges està disminuint a mesura que pugen els tipus d'interès de les hipoteques, cosa que fa que els habitatges siguin menys assequibles i fa que els compradors potencials s'allunyin del mercat. Hi ha dues raons principals del perquè les hipoteques s'han tornat significativament menys assequibles aquest any. L'alta inflació ha provocat una caiguda forta dels ingressos reals dels ciutadans. Alhora, els bancs centrals de tot el món estan pujant els tipus d'interès al ritme més ràpid en dècades. Això ha fet créixer directament els tipus dinterès de les hipoteques, cosa que encareix els préstecs per comprar un habitatge.

La inflació ha crescut el doble que els salaris des de l'any 2020. Font: BBC.

Aquests problemes no només afecten els possibles compradors d'habitatge, sinó també els propietaris actuals. Especialment a aquells les hipoteques dels quals no estan assegurades a llarg termini amb tipus molt més baixos. Milions de persones van demanar préstecs barats per comprar cases a preus rècord durant el boom de la pandèmia. Ara, molts hauran de fer front a pagaments mensuals més elevats quan els seus préstecs es reajustaran per reflectir tipus d'interès més alts. Per empitjorar les coses, aquests pagaments hipotecaris més elevats es produeixen en un moment en què els ingressos reals de la gent (és a dir, la quantitat de diners que guanyen, ajustada a la inflació) han caigut en picat. En el pitjor dels casos, la gent no es podrà permetre pagar les factures mensuals de la hipoteca. En aquesta situació, els bancs solen embargar la casa i vendre-la per recuperar el que cal. I com que això posa més cases al mercat, sovint a preus més baixos o «angoixats», això pot portar a una pressió més gran a la baixa sobre els preus de l'habitatge.

Quins països estan més exposats?🌍​

Als EUA, la majoria dels compradors confien en els préstecs hipotecaris a tipus fix durant 30 anys. Les hipoteques de tipus variable van representar, de mitjana, només el 7% dels préstecs en els darrers cinc anys. Per contra, els compradors d'habitatges d'altres països solen tenir préstecs fixos per un any, o tenen hipoteques de tipus variable que es mouen en línia amb els tipus d'interès. Austràlia, Espanya, el Regne Unit i el Canadà van tenir la concentració d'hipoteques més gran a tipus variable com a proporció de les noves polítiques el 2020, segons Fitch Ratings.

Les esquerdes al mercat d'inversió en accions del sector immobiliari mundial ja han començat a aparèixer. Són més pessimistes sobre alguns dels mercats més escumosos, com Austràlia i Canadà, que, com hem vist abans, tenien una de les concentracions d'hipoteques més grans a tipus variable com a percentatge de les noves polítiques el 2020. Tots dos països estan experimentant un descens de dos dígits al preu de l'habitatge. I és pitjor a Austràlia, on els preus de l'habitatge van registrar a l'agost el descens mensual més gran en gairebé 40 anys.

Com afectaria això l'economia mundial?🥵

Una caiguda del mercat immobiliari sincronitzada a nivell mundial afectaria l'economia global (que ja trontolla a la vora de la recessió) de diferents maneres: 

1. Un fort descens dels preus de la vivenda reduiria considerablement la riquesa i provocaria una caiguda de la despesa dels consumidors.
2. Un estancament o una caiguda de la construcció i la venda d'immobles afectaria directament el creixement mundial, ja que aquestes activitats són multiplicadors enormes de l'activitat econòmica a tot el món.
3. Un mercat immobiliari en declivi afectaria els préstecs bancaris, ja que augmenta el risc d'impagaments de préstecs, ofegant el flux de capital de què s'alimenten les economies. A més, les pujades dels tipus d'interès augmentaria la pressió sobre els promotors immobiliaris que s'endeuten en gran mesura per finançar les seves operacions, cosa que faria que els prestadors estiguessin cada cop més preocupats per la capacitat dels promotors per refinançar el deute. Un cop més, si això dóna lloc a impagaments de préstecs, afectaria els préstecs bancaris.
4. En pujar els pagaments de les hipoteques per reflectir les pujades dels tipus d'interès, els ingressos dels ciutadans es veurien afectats, cosa que reduiria encara més la despesa dels consumidors.

Hi ha alguna oportunitat d'inversió en accions del sector immobiliari?🏗️​

Tal com es troba actualment el mercat immobiliari, s'acosten temps difícils per poder contenir tots els factors relatats anteriorment. Podem vendre a curt el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) per poder aprofitar la desfeta del mercat immobiliari nord-americà o el Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) per a la mateixa situació a Europa, Àsia i el Pacífic. Si en canvi volem invertir en les economies més exposades a aquests successos que hem comentat anteriorment, podem vendre curt els ETF del iShares MSCI d'Austràlia (EWA), del Canadà (EWC), d'Espanya (EWP) o del Regne Unit (EWU).