在商業房地產中，不動產有幾種類型的“價值”，所有這些“價值”都為不同的人提供不同的目的。 對屬性進行任何類型的分析時，始終會在很大程度上考慮其值。
在本文中，我們將研究資產的市場價值與其投資價值之間的差異。 市值與CRE的投資價值。 商業房地產的“價值”的不同類型包括：
- 市場價值
- 投資價值
- 可保價值
- 評估的價值
- 清算價值
- 重置價值
有時，這些類型的價值之間的界限可能會有些模糊，尤其是在特別考慮市場和投資價值時。
房地產價值類型
房地產價值類型
- 市場價值
市場價值或“公允”市場價值是最常用的財產價值類型，是貸款承銷過程中使用的價值。
評估機構的“市場價值”：真正含義是“來自評估機構的歷史概述，包括“價值”和“市場價值”，其中包括來自各種來源的許多定義。
一個例子就是聯邦存款保險公司（FDIC），它指出市場價值是“在公平交易所需的所有條件下，房地產在競爭開放的市場中應具有的最可能的價格”。
換句話說，假設所有其他情況都是標準的和預期的，那麼願意付款的買方和願意接受的賣方是什麼。
- 投資價值
投資價值是房地產向特定投資者提供的價值。 這是投資者願意為房產支付的價值。
無論市場價值如何，投資者在資產中的投資意願始終受到限制。
投資價值取決於投資者自身的資歷，可用資本，稅率和融資情況。
- 可保價值
這是指有潛在損壞風險的財產數量，以確定保險範圍。
換句話說，可以在保險單中涵蓋的財產部分的價值是多少。
- 評估價值
評估價值是當地稅務顧問為財產稅目的確定的財產價值。
- 清算價值
清算價值確定了在強制贖回（例如止贖或稅收出售）期間房地產可能出售的價格。
當市場敞口窗口有限或存在其他限制性銷售條件時，將使用清算價值。
- 重置價值
這是用相同的替代結構替換結構的成本，該替代結構具有與原始屬性相同的效用。
現在，商業物業可以隨時確定任何上述類型的價值。
而且很可能沒有一個值是相同的（儘管它們中至少有一些是很接近的）。
當考慮市場價值與投資價值之間的差異時，尤其如此：僅僅因為房地產必須籌集一定數量，並不意味著投資者將要提供與其相近的產品。
同樣，被認為對特定市場“有價值”的東西可能對投資者而言並非如此。
牢記每個定義，讓我們看一下市場和投資價值的不同方法，以更細化的方式顯示它們之間的差異。
市場價值法
市場價值是在估值過程中確定的。
在貸款承銷過程中，許多貸方將使用外部評估師來評估房地產的市場價值。
市場價值是用來確定適當抵押金額的東西。
那麼，評估師如何確定市場價值？
實際上有很多方法。 但是，在這一切發生之前，必須區分出該屬性的最高使用率。
本質上，需要確定的是對產生最高價值的財產的合法使用-因此，請考慮分區，財產用途，財產規模，財務績效等問題。
簡而言之，該財產及其整個包裹的潛在“上限”是什麼？
一旦所有這些都確定下來，鑑定人就可以進行財產鑑定。
通常，評估師使用三種評估方法來確定企業資產的公平市場價值：
- 銷售方式：
該銷售方法通過查看其他非常相似的資產的最近銷售來為您提供財產價值。
- 收入資本化方法：
基於收入的方法只是從其產生的收入中得出財產價值。
- 成本法
這種方法將財產的價值基於財產的再生產成本減去任何累計的折舊。
投資價值法
雖然在貸款承銷評估中使用了市場價值過程，但在決定支付多少財產時，投資者也要考慮對他們來說有多少財產值得。
投資價值是指投資者願意就其目標，目標收益和稅收狀況支付的金額。
因此，由於市場價值始終是市場獨有的，因此投資價值對於手頭的投資者而言是獨有的。
隨之而來的還有許多其他方法可以用來確定價值，這與評估師所要求的更正式的評估相反。
以下是最常見的投資評估方法：
- 可比銷售額（Comps）：
從本質上講，這是與上述銷售比較方法相同的方法。
- 總收入乘數（GRM）
這種關係通過以下方式來衡量價值：將房地產全年產生的總收入乘以以市場為基礎的總收入乘數。
- 現金返還現金
現金回報率是另一種簡單的關係，通過將第一年的備考現金流量（稅前）除以初始投資的總成本來計算。
- 直接大寫
這與評估員使用的上述直接大寫方法相同。 確定財產的收入流是確定商業財產的市場價值和投資價值的非常普遍和簡單的方法。
- 現金流折現
現金流量折現模型用於查找內部收益率（IRR），淨現值和資本積累比較。
因此，通過了解生成這些值的不同方法，讓我們對這些類型的值彼此不同的方式進行一些了解。
市值與投資價值
簡而言之，市場價值是指由評估確定的公開市場上的財產價值。
投資價值由實際投資者根據其獨特的投資標準和目標確定。
我們將在下面舉例說明：
假設一個個人投資者正在考慮購買一棟小公寓樓。
該物業的合同價為1.2萬美元，要求資產的最低迴報率為10％。
根據投資者的目標回報，您最多可以支付1,4萬美元，但仍可以達到目標。
在這種情況下，投資者發現他可以獲得960.000美元的貸款（貸款價值的80％），分20年按5％攤銷。
現在，假設在承銷過程中，銀行的第三方評估將房產的價值定為1.000.000美元，而不是買家鎖定的1,2萬美元。
這項評估會將合格貸款額減少至800.000美元（基於80％的LTV），而不是先前預期的960.000美元。
但是，不幸的是，在這種情況下，賣方拒絕以低於1.200.000萬美元的價格出售。
這將使該交易高於市場價格，這僅意味著銷售價格高於該物業的當前市場價值。
那麼，投資者繼續進行這筆交易有意義嗎？
新的貸款額將使收益率從22％降低到16％，但這仍然超出了投資者設定10％收益率的目標。
在大多數情況下，市場和投資價值應該大致相同，但有時會有所不同。
此外，投資價值也有可能高於市場價值。
當買家的價值高於知情的平均買家的價值時，就會發生這種情況。
例如，假設一家企業從其當前位置擴展到街對面的新建築物，付出了超過市場價值的代價來在附近發展並填補了競爭對手可能會佔領的空間。
當尋求戰略優勢時，它們的價值會更高-額外的成本可能是合理的。
就投資者而言，由於有利的融資條件或不可轉讓的稅收待遇，投資價值可能超過市場價值。
當然，投資的價值也可以小於市場價值。
也許投資者正在尋找辦公樓，但專門研究多戶型房地產。
對他們而言，由於學習曲線和其他涉及的增量成本，辦公樓的投資價值將降低。
投資價值可能小於市場價值的另一種情況是，如果投資者要求根據其現有投資組合的業績獲得高於平均水平的回報。
尋找有意義的企業
總而言之，對於任何一家房地產公司而言，這都取決於它。
情況千差萬別。
通常，最安全的舉動是確保一項投資在兩種價值計量方面都有意義。
投資價值較為主觀，因此不應濫用，而必須予以考慮。
投資價值的重要性
投資價值對潛在購買者很重要的原因是，他們希望將房產價格與預期回報率進行比較。 當他們找到特定的回報率時，他們可以用他們將為房產支付的預計價格來衡量投資的底線。 這使投資者能夠做出符合其投資目標的明智的購買決策。
如何確定投資價值
由於投資的價值取決於投資者的目標，因此價值對於每個投資者都是唯一的。 不同的投資者可以使用相同的估值方法並獲得不同的投資價值。 在確定資產的投資價值時，投資者可以從幾種評估方法中進行選擇。 以下是最常用的投資方法：
- 可比的銷售
評估師還使用銷售比較方法。 投資者將按平方英尺或按單位比較相似的房產。
- 總收入乘數
該度量標准通過將房地產在一年中產生的總收入乘以總收入乘數（GRM）來衡量投資的價值。 GRM數據來自同一市場中的相似物業。
- 現金回報率
現金回報數字是通過將第一年的備考現金除以初始總投資額得出的。
- 直接大寫
直接複利是評估人員使用的另一種措施。 它包括將財產的收入流資本化，是用於確定商業財產的市場和投資價值的常用方法。
- 現金流量折現（DCF）
DCF模型用於計算淨現值，內部收益率和資本積累比較。 上面列出的速率在提供有用信息的同時，也有一些局限性。 通過計算折現現金流量可以解決這些限制。
投資價值與市場價值
投資價值是根據某些條件來衡量投資的潛在價值，而市場價值是根據自由市場中的供求力來衡量投資的實際價值。 市場價值是通過評估過程確定的。 它與投資價值不同，後者考慮了一個人的獨特目標，目的和財產需求。
投資價值可以低於或高於市場價值。 這取決於當時物業的具體情況。 如果購買者對房地產的估價高於知情購買者，則投資價值可以大於市場價值。
在現實世界中，如果公司將其設施擴展到已在其現有辦公室中出售的更大的建築物，則可能存在這種情況。 公司願意接受高於建築物市價的價格，以確保競爭對手不會進入該區域。
在這種情況下，額外的投資價值來自公司通過購買物業而獲得的戰略優勢。 單個投資者也可以同意高於市場價值的投資價值。 如果投資者獲得特殊稅收身份或非常有利的融資條件，則會發生這種情況。
或者，投資價值也可以小於市場價值。 當投資不是投資者通常會集中精力從事的房地產類型時，就會發生這種情況。 例如，考慮到建造酒店的想法的多戶房地產開發商可能會使投資價值小於市場價值。
這可能是由於學習房地產開發所需的高昂成本，或者是由於投資組合的配置和多元化導致投資者要求獲得高於平均水平的房地產回報。 通過計算折現現金流量可以解決這些限制。