Одлука између фиксне или променљиве хипотеке може бити гњаважа ако нисмо сигурни где се налазимо. Проблем је многих људи када ће потписати хипотеку, одлучујући се између једног и другог. Заправо, обе опције имају своје добре и лоше особине, али све ће зависити од контекста у којем се особа налази. Контекст који може на крају имати највећи утицај на ову одлуку могу бити монетарне политике, расположиви капитал и емоционална предиспозиција за ризик или не.
Много је веб страница које говоре о предностима и недостацима између стицања фиксне или променљиве хипотеке. То може бити помало збуњујуће за људе који се више баве словима или визуелним елементима, а не толико бројевима. Због тога је тврдња овог чланка да га, не занемарујући да је најисплативији или најуспешнији, мало приближи широј јавности и добро разуме да се ти интереси скривају кроз графиконе и примере. На овај начин, у складу са својим профилом помозите да одредите коју хипотеку бисте више волели.
Главне разлике између фиксне или променљиве хипотеке
Под претпоставком да сви знамо шта је хипотека, видећемо главне разлике између једне и друге хипотеке.
- Фиксна хипотека: Његова главна предност је што ћемо знајте која ће нам квота долазити сваког месеца до истека. Фиксна хипотека одржава фиксну каматну стопу за године у којима ће бити на снази. Дакле, ако износи 3% (на пример), знамо да ћемо сваке године платити 3% преостале номиналне вредности („оно што остаје да се плати“). Односно, ако после 4 године имамо на чекању 90.000 евра, те пете године платили бисмо 2.700 евра камата (3% од преосталих 90.000 евра). Будући да је фиксна камата, банка ће обично примењивати већу камату од хипотеке са променљивом каматом.
- Варијабилна хипотека: Његова главна предност је та што ће у тренутку потписивања% камате која ће се зарачунавати на хипотеку бити нижа од оне на фиксну хипотеку. Међутим, променљива хипотека као што и само име говори не одржава фиксну каматуУместо тога, повезан је са референтним индексом, у случају Шпаније Еурибор. То значи да ће се, ако се Еурибор не помери или падне, наша хипотека задржати или спустити. Ако, напротив, порасте, повећаће се камате које ће се примењивати на нас када се обнови камата на хипотекарни зајам. На пример, провели смо последњу годину плаћајући 0'80% камате на кредит и остало нам је 90.000 евра. Ако се одржи, следеће године платићемо 720 евра (0% на 8 евра). Ако падне за 90.000%, остали бисмо са 0% (20'0-60'0 = 80'0) и следеће године бисмо платили 20 евра камата (0% на 60 евра). Али, и то је оно што обесхрабрује људе, ако би нагло порасло за 540%, следеће године бисмо платили 0 евра (и могло би да расте из године у годину).
Хипотека са фиксном или променљивом у зависности од тренутка
Овај графикон одговара просечној каматној стопи по којој су хипотеке потписане последњих година. Сталне хипотеке у плавој, а променљиве хипотеке у жутој боји. Податке пружа ИНЕ, а врло добра веб локација са које се могу цртати ови подаци захваљујући својим графиконима је епдата.ес што препоручујем због велике количине информација које пружа.
Пад Еурибора пратио је интерес за пад хипотека, као што видимо на графикону. Чињеница да су камате достигле ниво испод 0%, гурнула је многе људе да дају предност фиксној хипотеци над променљивом. Заправо, ове 2020. године потписано је више хипотека са фиксном каматном стопом него променљивих. Чак је многима олакшало промену променљиве у фиксну хипотеку. Главни разлог је заштита од могућег повећања каматних стопа. Повећања која ни нису стигла, јер је механизам за подстицање потрошње и стварање кредитног тока одржавање стопа на ниском нивоу.
Према монетарној политици о каматним стопама
Тачно је да је пандемија преокренула многе економске прогнозе, али ако се усредсредимо на прошлост и главне механизме за подстицање економије кроз ЕЦБ, каматне стопе не би требало да имају снажне расти, барем у кратком и средњем року. То значи да би било занимљивије платити хипотеку са променљивом каматом, посебно ако је то неколико година. Међутим, што је дужи, то би оправданије било узимати фиксну стопу како би се заштитили од могућег повећања каматних стопа.
Нешто што морамо утврдити је наш положај и ризик који можемо преузети (финансијски и емоционално), будући да варијација од 1% подразумева хиљаде евра у свим годинама хипотеке. Поред тога, треба имати на уму да је на почетку када се уплати главнина капитала. Како године одмичу и амортизују се, та камата опада пропорционално капиталу унетом у свако писмо.
Према капиталу који је на располагању купцу
Замишљамо да имамо купца који има више капитала него што доприноси. У случају даљег повећања, капитал би увек могао да напредује. У међувремену, и у случају да камата и даље пада или расте, али незнатно, могли бисте да одлучите да не користите тај капитал. Чак би и ваше преференције могле бити инвестиционе, што би било занимљивије све док вам даје већи повраћај уложеног капитала од камате коју плаћате на хипотеку.
Обезбеђивање ликвидности може обезбедити осигурање од пораста такође. Ако имате новац који се не користи, а каматна стопа променљиве хипотеке знатно расте, не би била лоша идеја амортизовати део главнице.
Други сценарио би био онај који жели да има контролу над својим трошковима, и то мање од сигурности да унапред зна шта ће платити. На тај начин фиксна хипотека би била идеалан избор.
Емоционална предиспозиција за ризик
Ако смо људи склони ризику, хипотека са фиксном стопом била би најбоља опција. Нарочито ако на телевизији видимо вести да ће камате расти и да ће утицати на хипотеке на које се односи Еурибор. Супротно томе, ако нам такве вести не изазивају нервозу и сматрамо да би могло доћи до будућих резова у Еурибору и тако нам користити у хипотеци, променљива би била боља опција. Поред тога што је у тренутку потписивања био нижи од просека.