Dejavnost nepremičninskega sektorja v letu 2019 bo nedvomno zaznamoval hipotekarni premik, ki se začenja opažati v tem trenutku. Glede na doplačila v prestolnicah in nadzor najemnih stanovanj. Zelo pomembni dejavniki bodo, če želite vedeti, ali je pravi čas tudi za vlaganje v vrednostne papirje tradicionalnega opečnega sektorja v španskih delnicah. V vaji, ki se bo razvila s številnimi dvomi zaradi drugih razmer v splošnem gospodarstvu.
Po drugi strani pa zaradi njegovega posebnega pomena ni mogoče pozabiti, da upočasnitev španskega gospodarstva, ki ga potrjuje Evropska centralna banka (ECB), nekoliko odstrani duha o nov mehurček, v tem primeru nepremičnine. To je scenarij, ki vzbuja resne dvome med malimi in srednje velikimi vlagatelji. Poleg drugih tehničnih vidikov vrednosti zalog, ki predstavljajo ta pomemben sektor španskega gospodarstva.
V vsakem primeru moramo vplivati tudi na druge vidike, ki nam bodo dali čuden signal o tem, kako se giblje poslovanje z nepremičninami. Izvajajo se z različnimi strategijami, od nakupa in prodaje delnic vrednostnih papirjev tega pomembnega sektorja španskih delnic do preprostega vlaganja v opeko. To pomeni, da kupujete stanovanja z namenom, da bodo kratkoročno v dokaj kratkem času postala donosna. Ne da bi se odpovedali drugim alternativnim načinom vlaganja v to finančno sredstvo, ki je tako priljubljeno pri majhnih in srednjih vlagateljih.
Nepremičninski sektor: hipoteke
Število hipotek na domovih je 30.356, kar je 20,4% več kot oktobra 2017, kaže najnovejše poročilo Državnega statističnega inštituta (INE). V katerem je prikazano, da je povprečni znesek 126.926 evrov, z a 4,6% povečanje. Povprečni znesek hipotek, vpisanih v nepremičninskih knjigah oktobra (iz predhodno javnih listin), je 138.171 evrov, kar je za 5,8% manj kot v istem mesecu leta 2017.
Po drugi strani pa je še en pomemben podatek iz INE ta, da vrednost hipotek na mestnih posestvih doseže 5.594,4 milijona evrov, kar je 13,5% več kot oktobra 2017. Pri stanovanjskih zavarovanjih izposojen kapital znaša 3.853,0 milijona z letnim povečanjem za 25,9%. Po drugi strani pa vpliva tudi dejstvo, da je bila v tem analiziranem obdobju povprečna obrestna mera na začetku hipotek na celotnih nepremičninah oktobra 2,57% (za 4,3% nižja kot oktobra 2017). ) in povprečno obdobje 23 let.
Spremembe hipotekarnih posojil
62,4% hipotek je s spremenljivo obrestno mero in 37,6% s fiksno obrestno mero. Povprečna obrestna mera na začetku je 2,35% za hipoteke s spremenljivo obrestno mero (3,5% nižje kot oktobra 2017) in 3,06% za fiksno obrestno mero (9,1% nižje). Da bi končno prišli do zaključka, da je 5.355 hipotek s spremembami njihovih pogojev 46,3% posledica sprememb obrestnih mer. Po spremembi razmer se je odstotek hipotek s fiksno obrestno mero povečal z 10,0% na 15,1%, medtem ko se je delež hipotekarnih hipotek z 88,7% zmanjšal na 83,4%.
Euribor je stopnja, na katero se nanaša največji odstotek hipotek s spremenljivo obrestno mero, tako pred spremembo (76,4%) kot po njej (77,5%). Za sprememba pogojev, se povprečne obresti za posojila na hipoteke s fiksno obrestno mero zmanjšajo za 1,0 točke. Hipoteke s spremenljivo obrestno mero so prav tako padle za 1,0 točke. Vsi ti podatki kažejo, da je po tem pomembnem finančnem produktu veliko povpraševanje, ki ima še vedno dokaj konkurenčno obrestno mero za interese uporabnikov. Čeprav že opazimo prve znake o podražitvi evropske referenčne vrednosti, euriborja, ki že nekaj mesecev narašča po trgovanju na zgodovinskih najnižjih nivojih.
Najem skozi streho
Drug od naložbenih sistemov je uresničen z najemom stanovanj, z zelo dobri rezultati za njihove lastnike. Ni presenetljivo, da ne gre pozabiti, da je ta režim zasedanja nepremičnin zelo donosen in je nad drugimi finančnimi sredstvi. V tem smislu obstajajo podatki, ki so tako pomembni, da je cena najema v tretjem četrtletju 15 zrasla za nekaj več kot 2018%. Ti podatki v praksi predstavljajo najvišjo ceno, doseženo v zadnjih 10 letih, kar vključuje tudi obdobje, v katerem razvila se je gospodarska kriza.
Kot posledica tega naraščajočega trenda najemnine bi imeli lastniki trenutno donosnost blizu 15%. Odstotek, ki v nobenem primeru ne ustvarja nobenih finančnih produktov, niti s fiksnim dohodkom niti s spremenljivim dohodkom. Dovolj je, da se spomnimo, da glavni bančni produkti (vezani depoziti, obveznice ali računi z visokimi dohodki) komaj presegajo raven okoli 0,5%. Posledica nižje cene denarja in zaradi tega je bila njegova donosnost že nekaj let na zgodovinskih najnižjih ravneh.
Ali obstaja nevarnost nepremičninskega balona?
Eden najpomembnejših strahov, ki jih imajo finančni in gospodarski subjekti, je dejstvo, da bo v prihodnjih mesecih ali letih nepremičninski balon, o katerem se je veliko govorilo, počil. V tem smislu mnenje strokovnjakov v tem sektorju kaže, da še niso vzpostavljeni pogoji, da bi se lahko odslej pojavljal. Vsaj kratkoročno, ki je tisto, ki vlagatelje najbolj zanima. Nasprotno, če se pojavlja na opečnem trgu, je cena stanovanj končana ogrevanje, zlasti v velikih španskih mestih.
Iz tega splošnega scenarija sicer ni mogoče izključiti, vendar mnenja gredo v drugo smer in opozarjajo le na tveganje, da se bodo cene stanovanj znižale raste iz meseca v mesec. Ni presenetljivo, da bo čas, ko ta trend ne bo imel druge možnosti kot zmerno. To je zelo specifičen problem, ki je prisoten v Španiji in ne v drugih državah našega neposrednega okolja. To je vidik, ki lahko nedvomno vpliva na vrednosti gradbenega sektorja v državnih delnicah
Nakup in prodaja stanovanj
Te operacije so zrasli za 13% v preteklem letu, čeprav bodo odslej lahko manjše razlike. V tem smislu različne študije in poročila iz tega sektorja kažejo, da se bodo leta 2019 cene stanovanj zvišale s 1.650 evrov na kvadratni meter, s katerim se trenutno trguje, na približno 1.800 evrov na kvadratni meter. Vsekakor se zdi manj intenzivno odstopanje od tistega, ki je nastalo v preteklih letih. Zdaj je treba preveriti, ali bo letošnje leto pomenilo prelomnico pri nakupu in prodaji domov.
Po drugi strani pa obstaja tudi želja velikega dela malih in srednjih vlagateljev, da svoje prihranke vlagajo v vrednostne papirje sektorja nacionalnih delnic. Morda je dobra ideja, vendar nosi velika tveganja in je razvoj teh finančnih trgov v tekočem letu. Ne morete pozabiti, da je Ibex 35 v preteklem trgovskem letu padel za dobrih 15%. Tveganja so zato precej latentna do te mere, da si lahko na poti pustite veliko evrov.
Razdelitev dividend
Po drugi strani pa nekatere od teh družb, ki kotirajo na borzi, med delničarje delijo zajetne dividende z obrestmi med 3% in 6%. Kot fiksni dohodek in zagotovljeno vsako leto, karkoli se zgodi na delniških trgih. Kot zelo izvirna strategija za ustvarjanje fiksnega dohodka znotraj spremenljivke in izogibanje šibkim posredniškim maržam, ki jih trenutno ponujajo različni prihranki in naložbeni produkti. S srednjeročno in dolgoročno zastavljeno strategijo, ki je namenjena zelo natančno opredeljenemu profilu vlagateljev: obrambnemu uporabniku, ki želi prihraniti prihranke pred drugimi vidiki.
Vsaj kratkoročno, ki je tisto, ki vlagatelje najbolj zanima. Nasprotno, če se na opečnem trgu pojavlja, je, da se cene stanovanj pregrevajo, zlasti v velikih španskih mestih. Poleg drugih tehničnih vidikov in tudi z vidika njegovih osnov. Kakšen je rentgenski posnetek tega pomembnega sektorja španskega gospodarstva in enega izmed priljubljenih med dobrim delom uporabnikov naše države v tem natančnem trenutku.
Te operacije so zrasli za 13% v preteklem letu, čeprav bodo odslej lahko manjše razlike. V tem smislu različne študije in poročila iz tega sektorja kažejo, da se bodo leta 2019 cene stanovanj zvišale s 1.650 evrov na kvadratni meter, s katerimi se trenutno trguje, na približno 1.800 evrov na kvadratni meter.