Čo sa stane, ak úrokové sadzby stúpnu? Takmer všetci ľudia vedia, že hypotéky sa to dotknú, je to niečo, čo sa v informačných kanáloch neprestáva opakovať. Hoci je pravda, že hypotéky budú drahšie, dôsledky pre celú ekonomiku sú tiež. Má to svoju pozitívnu, ale aj negatívnu stránku.
V nasledujúcom článku budú porovnané najžiadanejšie obavy súvisiace s úrokovými sadzbami a tým, ako ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami. Uvidíme tiež, ako dlhopisy opäť naberú na sile a postavia sa ako alternatíva pre ziskovosť, čím uberú časť lesku bývaniu.
Realitný sektor s rastúcimi úrokovými sadzbami
Od polovice roku 2020 sa vo všetkých krajinách pozoroval všeobecný trend zvyšovania cien nehnuteľností. Spôsobil to „masový“ exodus (aspoň tých, ktorí mohli) ľudí, ktorí opúšťali mesto a hľadali tichšie alebo priestrannejšie domy. Či už to boli domy s terasami, priestrannejšie, vidiecke oblasti atď.
Tento boom sme zažili v Španielsku, ale pravdou je, že v mnohých krajinách sa ceny nehnuteľností zvýšili vo väčšej miere. Aká je prognóza v súčasnosti, kde sú hypotéky drahšie?
Bývanie v Španielsku
V Španielsku sa bývanie za posledné dva roky neprestalo zvyšovať. Ozdravenie nehnuteľností je vysvetlené vyššie uvedenými dôvodmi a skutočnosťou, že sektor nie je taký zaťažený ako v iných krajinách. Ďalším stimulom, ako aj inde, bolo lacné financovanie vďaka historicky nízkym úrokovým sadzbám. Aj keď táto jednoduchosť kúpy bola spojená s vyššou cenou bývania, mnohým rodinám to až tak nevadilo vzhľadom na to, že nájomné utrpelo ešte výraznejšie zvýšenie. To viedlo k tomu, že hypotéky boli podstatne lacnejšie ako splátky nájomného.
Tí investori tiež našli stimuly, ktoré, ďaleko od smiešneho úroku, ktorý dlhopisy dokázali zaplatiť, a ďaleko od toho, aby dokázali dosiahnuť ziskovosť úspor viac-menej očakávaným spôsobom, videli v tehle spôsob, ako aby boli ziskové. Okrem toho sa bývanie považuje aj za aktívum útočiska, každý potrebuje strechu. Po neustálom zvyšovaní Euriboru v posledných mesiacoch sa však zdá, že bývanie začína vykazovať známky toho, že začína spomaľovať tempo, ktoré si udržiavalo.
Bývanie v iných krajinách
Po kríze, ktorá vypukla v roku 2008, dopadlo Španielsko obzvlášť zle. To isté sa však nestalo v iných krajinách. V mnohých z nich, nevšímajúc si jedovatú silu, s akou môže bublina na trhu nehnuteľností prasknúť, zaznamenali nárast cien nehnuteľností na veľmi vysoké úrovne. Práve v týchto istých oblastiach už po zvýšení úrokových sadzieb trh s nehnuteľnosťami trpí a dobré časy sa nečakajú.
Príkladom sú niektoré, ktorých poklesy cien sú dvojciferné:
- Nový Zéland. Jej centrálna banka za posledných 7 mesiacov zvýšila sadzby 10-krát. Bývanie kleslo o 11 % a očakáva sa pokles až o 20 %.
- Poľsko. Niekoľkým hypotekárnym spoločnostiam sa mesačné splátky zdvojnásobili, keďže sadzby sa zvýšili. Vláda zasiahla začiatkom roka, aby Poliaci mohli pozastaviť platby až na 8 mesiacov. Toto opatrenie ovplyvnilo zisky hlavných bánk v krajine.
Okrem toho nájdeme ďalšie krajiny, ktorých ceny začali klesať, ako je Austrália, Nemecko, Veľká Británia, Kanada... alebo dokonca Čína, kde dokonca na celom svete panujú obavy z rozsahu krízy a jej možného rozvetvenia. celú planétu. Niečo podobné ako v USA, ktorých dôsledky sa tiež prejavili, predaj nových domov prudko klesol a dopady na ich ekonomiku často pociťuje celý svet.
Investičné príležitosti s rastúcimi úrokovými sadzbami?
Vyhliadky pre sektor nehnuteľností sú v súčasnosti dosť negatívne, čo bolo pred rokom naopak. Paradoxom v týchto prípadoch je, že tí, ktorí nakúpili pred 1 rokom, sa teraz ocitli v oveľa nepriateľskejšom prostredí. Investovanie so sebou nesie riziká, ale mnohí investori, ktorí očakávajú udalosti, začali rušiť svoje pozície okolo spoločností v sektore nehnuteľností. Zasiahnuté boli prakticky všetky.
Najväčší zo všetkých, považovaný za najväčšieho „prenajímateľa“ v Európe, je Vonovia, ktorej akcie za 1 rok klesli takmer o 50 %. Pri súčasných trhových cenách je vaše portfólio ocenené oveľa viac ako jeho trhová kapitalizácia vrátane vášho dlhu. Ak by však tento pokles ceny pokračoval, jeho čistá hodnota by bola viac ohrozená, keďže trh už zľavuje.
Je vysoko možné, že ako sa to stalo pri predchádzajúcej realitnej kríze, keď investori očakávajú zotavenie sektora, akcie realitných spoločností alebo REIT vzrastú skôr ako samotné bývanie. Jediná otázka, ktorá by nám zostala, je, či akcie už odrážajú dno, sú blízko neho, alebo či bude pokles pokračovať. Podobne tí, ktorí budú mať to šťastie, že budú môcť nakupovať akcie REIT blízko svojich minim, ako sa to zvyčajne stáva, budú tými, ktorí budú mať neskôr lepšie kapitálové zisky.
Dlhopisy vs bývanie
A napokon, ďalšie sklamanie na trhu s nehnuteľnosťami má šťastie na trhu s pevným výnosom. Keďže úrokové sadzby rástli, dlhopisy teraz ponúkajú lepšie výnosy. Keď zhodnotia, že je to výnosnejšie a tiež pohodlnejšie, keď dlhopisy rastú a približujú sa k výnosom z nehnuteľností, zdá sa, že začínajú znovu získavať lesk, ktorý už mnohí investori považovali za stratený.
Španielsky 10-ročný dlhopis sa blíži k 3 %, americký 3 % alebo nemecký 5 %. Silné zvyšovanie sadzieb zvyčajne predchádza recesii, no tentoraz to muselo byť v duchu potláčania inflácie. Hoci to pochádza z nárastu surovín, takéto nízke sadzby s infláciou na úrovni 1 % sú stále menovou politikou, ktorá stimuluje úvery a spotrebu. Niečo, čomu sa treba vyhnúť, pokiaľ ceny stúpajú viac, ako už stúpajú.
