Ak si nie sme istí, kde sme, môže byť rozhodovanie medzi fixnou alebo variabilnou hypotékou nepríjemné. Je to problém mnohých ľudí, keď idú podpisovať hypotéku, rozhodujú sa medzi jedným a druhým. Vlastne, obe možnosti majú svoje dobré aj zlé zvláštnosti, ale všetko bude závisieť od kontextu, v ktorom sa daná osoba nachádza. Kontext, ktorý môže mať nakoniec najväčší vplyv na toto rozhodnutie, môže byť monetárna politika, dostupný kapitál a emocionálna predispozícia k riziku.
Existuje veľa webových stránok, ktoré hovoria o výhodách a nevýhodách medzi získaním fixnej alebo variabilnej hypotéky. Môže to byť trochu mätúce pre ľudí, ktorí sa skôr venujú písmenám alebo vizuálu, a nie tak číselám. Preto tento článok tvrdí, že bez toho, aby opomenul to, čo je najvýnosnejšie alebo najúspešnejšie, priblížil ho širokej verejnosti a dobre pochopil, že tieto záujmy sa skrývajú prostredníctvom grafiky a príkladov. Týmto spôsobom pomôžte určiť podľa svojho profilu, ktorú hypotéku môžete uprednostniť.
Hlavné rozdiely medzi fixnou alebo variabilnou hypotékou
Za predpokladu, že všetci vieme, čo je hypotéka, uvidíme hlavné rozdiely medzi jednou a druhou hypotékou.
- Fixná hypotéka: Jeho hlavnou výhodou je, že budeme vedieť, aká kvóta k nám príde každý mesiac do vypršania platnosti. Fixná hypotéka udržuje pevnú úrokovú sadzbu počas rokov, počas ktorých bude platiť. Ak je napríklad na úrovni 3%, vieme, že každý rok zaplatíme 3% z nezaplatenej nominálnej hodnoty („čo sa ešte musí zaplatiť“). To znamená, že ak po 4 rokoch máme čakajúcich 90.000 2.700 eur, ten piaty rok by sme zaplatili úroky 3 90.000 eur (XNUMX% z XNUMX XNUMX eur, ktoré zostávajú nevybavené). Keďže ide o fixný úrok, banka bude zvyčajne uplatňovať vyšší úrok ako hypotéka s variabilným úrokom.
- Variabilná hypotéka: Jeho hlavnou výhodou je, že v čase jeho podpísania bude% úrok, ktorý bude z hypotéky účtovaný, nižší ako úrok z pevnej hypotéky. Variabilná hypotéka ako už názov napovedá neudrží pevný úrokNamiesto toho to súvisí s referenčným indexom, v prípade Španielska s Euriborom. To znamená, že ak sa Euribor nepohne alebo neklesne, naša hypotéka zostane alebo klesne. Ak sa naopak zvýši, zvýši sa úrokové%, ktoré sa na nás bude vzťahovať pri obnovení úrokov z hypotekárneho úveru. Napríklad minulý rok sme strávili splácaním 0% úroku z našej pôžičky a zostalo nám 80 90.000 eur. Ak sa zachová, v budúcom roku zaplatíme 720 eur (0% z 8 90.000 eur). Ak poklesne o 0%, zostali by sme na 20% (0'60-0'80 = 0'20) a v budúcom roku by sme zaplatili úrok 0 eur (60% z 540 0 eur). Ale, a to je to, čo ľudí odrádza, keby sa náhle zvýšila o 6%, budúci rok by sme zaplatili 90.000 1 eur (a mohlo by to rok čo rok stúpať).
Fixná alebo variabilná hypotéka v závislosti od okamihu
Tento graf zodpovedá priemernej úrokovej sadzbe, za ktorú boli hypotéky podpísané v posledných rokoch. Fixné hypotéky modrou farbou a variabilné hypotéky žltou farbou. Údaje poskytuje INE a veľmi dobrá webová stránka, z ktorej je možné vďaka jej grafom tieto údaje extrahovať naraz, je epdata.es ktorú odporúčam pre veľké množstvo informácií, ktoré poskytuje.
Pokles Euriboru sprevádzal pokles záujmu o hypotéky, ako vidíme na grafe. Skutočnosť, že úrokové sadzby dosiahli úrovne pod 0%, prinútila mnohých ľudí uprednostniť zabezpečenie fixnej hypotéky pred variabilnou. V skutočnosti, v tomto roku 2020 bolo viac hypoték podpísaných s pevnou úrokovou sadzbou ako s pohyblivou úrokovou sadzbou. Mnohým ľuďom to dokonca uľahčilo zmenu variabilnej hypotéky na fixnú. Hlavným dôvodom je ochrana pred možným zvýšením úrokových sadzieb. Prírastky, ktoré tiež neprišli, pretože mechanizmom na zvýšenie spotreby a zabezpečenie úverového toku je udržiavanie nízkych sadzieb.
Podľa menovej politiky o úrokových sadzbách
Je pravda, že pandémia obrátila mnohé ekonomické prognózy hore nohami, ale ak sa zameriame na minulosť a hlavné mechanizmy na podporu ekonomiky prostredníctvom ECB, úrokové sadzby by nemali mať silný nárast, aspoň v krátkodobom a strednodobom horizonte. To znamená, že by bolo zaujímavejšie splácať hypotéku s variabilným úrokom, najmä ak je to na pár rokov. Čím je to však dlhšie, tým oprávnenejšie je zvoliť si pevnú sadzbu na ochranu pred možným zvýšením úrokovej sadzby.
Niečo, čo musíme určiť, je naša pozícia a riziko, ktoré od toho môžeme vziať (finančné a emočné) variácia 1% znamená tisíce eur za všetky roky hypotéky. Okrem toho treba pamätať na to, že na začiatku je splatenie väčšiny kapitálu. Postupom rokov sa amortizuje tento úrok úmerne s kapitálom vloženým v každom liste.
Podľa kapitálu, ktorý má kupujúci k dispozícii
Predstavujeme si, že máme kupujúceho, ktorý má viac kapitálu ako to, čím prispieva. V prípade ďalšieho zvýšenia by kapitál mohol vždy napredovať. Medzitým a v prípade, že úrok bude aj naďalej klesať alebo mierne stúpať, môžete sa rozhodnúť tento kapitál nevyužiť. Aj vaše preferencie by mohli byť investičné, ktoré by boli zaujímavejšie, pokiaľ by vám poskytovali vyššiu návratnosť investovaného kapitálu ako úroky, ktoré platíte z hypotéky.
Poskytnutie likvidity môže poskytnúť poistenie proti zvýšeniu tiež. Ak máte peniaze, ktoré sa nevyužijú, a úroková sadzba variabilnej hypotéky veľmi stúpa, nebol by dobrý nápad amortizovať časť istiny.
Ďalším scenárom by bol scenár osoby, ktorá chce mať kontrolu nad svojimi výdavkami, a to menej ako istota vopred, čo bude platiť. Takto by bola fixná hypotéka ideálnou voľbou.
Emocionálna predispozícia k riziku
Ak sme ľudia s rizikom averzie by bola najlepšou voľbou hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou. Najmä ak v televízii uvidíme správy o tom, že úrokové sadzby budú stúpať a ovplyvnia hypotéky spojené s Euriborom. Naopak, ak nám takáto správa nespôsobí nervozitu a domnievame sa, že môže dôjsť k budúcim škrtom v Euribore, čo by nám prinieslo výhody v hypotékach, bola by premenná lepšou voľbou. Okrem toho, že v čase podpisu bol percentuálne nižší ako priemer.