Aká je hodnota investície?

V komerčných nehnuteľnostiach existuje niekoľko druhov „hodnoty“ prisudzovaných nehnuteľnostiam, ktoré slúžia rôznym ľuďom na rôzne účely. Keď sa vykonáva akýkoľvek typ analýzy nehnuteľnosti, vždy sa do veľkej miery zohľadní jej hodnota.

V tomto článku preskúmame rozdiel medzi trhovou hodnotou aktíva a jeho investičnou hodnotou. Trhová hodnota vs. Hodnota investície v CRE. Medzi rôzne typy „hodnoty“ v komerčných nehnuteľnostiach patria:

• Trhová hodnota
• Hodnota investície
• Poistiteľná hodnota
• Hodnota hodnotenia
• Likvidačná hodnota
• Náhradná hodnota

Hranice medzi týmito typmi hodnoty môžu byť niekedy trochu rozmazané, najmä keď konkrétne uvažujeme o trhovej a investičnej hodnote.

Druhy hodnoty nehnuteľností

Druhy hodnoty nehnuteľností

1. Trhová hodnota

Trhová hodnota alebo „spravodlivá“ trhová hodnota je najbežnejšie označovaným typom hodnoty nehnuteľnosti a je hodnotou použitou v procese upisovania úveru.

„Trhová hodnota“ hodnotiaceho inštitútu: Čo to v skutočnosti znamená “od hodnotiaceho inštitútu poskytuje historický prehľad„ hodnoty “a„ trhovej hodnoty “vrátane mnohých definícií z rôznych zdrojov.

Príkladom je príklad spoločnosti Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), ktorá uvádza, že trhová hodnota je „najpravdepodobnejšia cena, ktorú by nehnuteľnosť mala mať na konkurenčnom a otvorenom trhu za všetkých podmienok potrebných na spravodlivý predaj.“.

Inými slovami, čo je kupujúci ochotný zaplatiť a predajca ochotný akceptovať, pretože všetky ostatné okolnosti sú štandardné a očakávané.

2. Hodnota investície

Investičná hodnota je hodnota, ktorú nehnuteľnosť ponúka konkrétnemu investorovi. Je to hodnota, ktorú by bol investor ochotný zaplatiť za nehnuteľnosť.

Bez ohľadu na trhovú hodnotu bude vždy existovať hranica toho, čo je investor ochotný vložiť do aktíva.

Hodnota investície závisí od vlastnej kvalifikácie investora, disponibilného kapitálu, daňovej sadzby a financovania.

3. Poistiteľná hodnota

To sa týka sumy majetku, ktorá je potenciálne vystavená riziku poškodenia, aby sa určilo poistné krytie.

Inými slovami, aká je hodnota časti majetku, ktorá môže byť pokrytá poistnou zmluvou.

4. Ocenená hodnota

Hodnotená hodnota je hodnota majetku stanovená miestnym daňovým poradcom na účely dane z nehnuteľností.

5. Likvidačná hodnota

Likvidačná hodnota určuje pravdepodobnú cenu, za ktorú by sa nehnuteľnosť predávala počas núteného predaja, napríklad exekúcie alebo daňového predaja.

Likvidačná hodnota sa používa v čase, keď existuje obmedzená lehota na vystavenie trhu, alebo ak existujú iné obmedzujúce podmienky predaja.

6. Náhradná hodnota

Jedná sa o náklady na výmenu konštrukcie za identickú náhradnú štruktúru, ktorá má rovnakú úžitok ako pôvodná nehnuteľnosť.

Teraz môže byť v obchodnom majetku kedykoľvek stanovený ktorýkoľvek z vyššie uvedených typov hodnoty.

A je dosť možné, že žiadna z hodnôt nie je rovnaká (aj keď je pravdepodobné, že aspoň niektoré z nich sú si blízke).

Platí to najmä pri zvažovaní rozdielu medzi trhovou a investičnou hodnotou: to, že nehnuteľnosť musí získať určitú sumu, ešte neznamená, že investor ponúkne niečo podobné.

To, čo je pre konkrétny trh vnímané ako „hodnotné“, nemusí byť pre investora také.

Pamätajme na definície každého z nich. Pozrime sa teda na rôzne prístupy k trhovej aj investičnej hodnote, aby sme ich rozdiely ukázali podrobnejším spôsobom.

Prístupy k trhovej hodnote

Trhová hodnota je to, čo sa určuje počas ocenenia.

Počas procesu upisovania pôžičky mnoho poskytovateľov pôžičiek použije externého odhadcu na získanie odhadu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Trhová hodnota sa používa na určenie primeranej výšky hypotéky.

Ako teda odhadcovia určujú trhovú hodnotu?

Existuje vlastne veľa spôsobov. Skôr ako sa tak stane, je však potrebné rozlišovať medzi najvyšším využitím majetku.

V zásade je potrebné určiť, aké legálne je použitie nehnuteľnosti, ktorá má najvyššiu hodnotu - takže premýšľajte o veciach, ako je územné členenie, využitie majetku, veľkosť majetku, finančné výsledky atď.

Stručne povedané, aký je potenciálny „strop“ nehnuteľnosti a celej jej parcely?

Len čo je to všetko vytesané do kameňa, môže odhadca pokračovať v hodnotení nehnuteľností.

Spravidla existujú tri prístupy k oceňovaniu, ktoré odhadcovia používajú na určenie reálnej trhovej hodnoty obchodného aktíva:

1. Prístup k predaju:

Prístup založený na predaji vám poskytne hodnotu nehnuteľnosti pri pohľade na ďalšie nedávne predaje veľmi porovnateľných aktív.

2. Prístup kapitalizácie príjmu:

Prístup založený na príjmoch jednoducho odvodzuje hodnotu majetku od príjmu, ktorý generuje.

3. Nákladový prístup

Tento prístup zakladá hodnotu nehnuteľnosti na nákladoch na reprodukciu tohto majetku bez akýchkoľvek akumulovaných odpisov.

Prístupy k hodnote investícií

Zatiaľ čo sa pri hodnotení upisovania úverov používa proces trhovej hodnoty, pri rozhodovaní o tom, koľko zaplatiť za nehnuteľnosť, investori zohľadnia aj to, aká je pre nich nehnuteľnosť hodnota.

Investičná hodnota je suma, ktorú je investor ochotný zaplatiť s ohľadom na svoje ciele, cieľovú návratnosť a daňovú pozíciu.

Pretože je trhová hodnota pre trh vždy jedinečná, investičná hodnota je pre daného investora jedinečná.

S tým prichádza rad ďalších prístupov, ktoré možno použiť na stanovenie hodnoty, na rozdiel od formálnejších hodnotení, ktoré požadujú odhadcovia.

Toto sú najčastejšie opatrenia na oceňovanie investícií:

1. Porovnateľný predaj (Comps):

V zásade ide o rovnaký prístup k porovnaniu predaja, ktorý je uvedený vyššie.

2. Multiplikátor hrubého príjmu (GRM)

Toto je vzťah, ktorý meria hodnotu tak, že sa vezme hrubý príjem, ktorý nehnuteľnosť produkuje počas celého roka, a vynásobí sa trhovým multiplikátorom hrubého príjmu.

3. Hotovosť pri vrátení peňazí

Návratnosť hotovosti je ďalším jednoduchým vzťahom, ktorý sa vypočíta tak, že sa vezme pro forma hotovostný tok za prvý rok (pred zdanením) a vydelí sa celkovými nákladmi na počiatočnú investíciu.

4. Priame veľké písmená

Jedná sa o rovnaký prístup k priamej kapitalizácii uvedený vyššie, ktorý používajú odhadcovia. Skladanie toku príjmu nehnuteľnosti je veľmi častým a jednoduchým spôsobom, ako určiť trhovú hodnotu a hodnotu investície obchodného majetku.

5. Diskontovaný hotovostný tok

Model diskontovaných peňažných tokov sa používa na vyhľadanie vnútornej miery návratnosti (IRR), čistej súčasnej hodnoty a porovnania akumulácie kapitálu.

Poznaním rôznych prístupov k vytváraniu týchto hodnôt teda poďme pochopiť, ako sa tieto typy hodnôt navzájom líšia.

Trhová hodnota vs. Hodnota investície

Stručne povedané, trhová hodnota je hodnota nehnuteľnosti na otvorenom trhu určená hodnotením.

Hodnotu investície určuje skutočný investor na základe jeho jedinečných investičných kritérií a cieľov.

Nižšie si ukážeme príklad:

Predpokladajme, že individuálny investor uvažuje o kúpe malého bytového domu.

Táto nehnuteľnosť je na základe zmluvy za 1.2 milióna dolárov a snaží sa o minimálnu návratnosť majetku 10%.

Na základe cieľového výnosu investora by ste mohli zaplatiť až 1,4 milióna dolárov a stále dosiahnuť svoj cieľ.

V tomto scenári investor zistí, že môže získať pôžičku vo výške 960.000 80 dolárov (20% z hodnoty pôžičky), umorovanú za 5 rokov vo výške XNUMX%.

Teraz predpokladajme, že počas procesu upisovania hodnotí banka podľa odhadov tretích strán nehnuteľnosť na 1.000.000 1,2 XNUMX dolárov namiesto XNUMX milióna dolárov, do ktorých je kupujúci uzamknutý.

Toto hodnotenie by znížilo oprávnenú výšku pôžičky na 800.000 80 dolárov (na základe 960.000% LTV) namiesto predtým očakávaných XNUMX XNUMX dolárov.

Bohužiaľ však v tomto scenári predajca odmieta predávať za menej ako 1.200.000 XNUMX XNUMX dolárov.

To by urobilo túto transakciu nad trhovou, čo jednoducho znamená, že predajná cena je vyššia ako súčasná trhová hodnota nehnuteľnosti.

Má teda zmysel, aby investor pokračoval v tejto dohode?

Nová výška úveru by znížila návratnosť z 22% na 16%, čo však stále prevyšuje cieľ investora dosiahnuť 10% návratnosť.

Vo väčšine prípadov by trhové a investičné hodnoty mali byť zhruba rovnaké, občas sa však budú líšiť.

Ďalej je tiež celkom možné, že hodnota investície je vyššia ako trhová hodnota.

To sa môže stať, keď je hodnota pre kupujúceho vyššia ako hodnota pre priemerného, ​​dobre informovaného kupujúceho.

Povedzme napríklad, že sa firma rozšíri do novej budovy na druhej strane ulice od jej súčasného umiestnenia. Za rast v okolí a vyplnenie priestoru, ktorý by inak obsadili konkurenti, platí viac ako trhová hodnota.

Pri hľadaní strategickej výhody je pre nich hodnota o niečo vyššia - dodatočné náklady môžu byť oprávnené.

V prípade investora môže hodnota investície presiahnuť trhovú hodnotu v dôsledku priaznivých podmienok financovania alebo neprenosného daňového zaobchádzania.

Hodnota investície samozrejme môže byť tiež nižšia ako trhová hodnota.

Možno investor hľadá kancelársku budovu, ale špecializuje sa na nehnuteľnosti pre viac rodín.

Pre nich bude mať kancelárska budova nižšiu investičnú hodnotu z dôvodu krivky učenia a ďalších súvisiacich dodatočných nákladov.

Ďalším scenárom, v ktorom by hodnota investície mohla byť nižšia ako trhová hodnota, je, ak investor vyžaduje nadpriemerný výnos na základe výkonnosti svojho existujúceho portfólia.

Nájsť podniky, ktoré majú zmysel

Celkovo to na každom jednotlivom realitnom obchode záleží.

Okolnosti sa drasticky líšia.

Najbezpečnejším krokom vo všeobecnosti je zabezpečiť, aby investícia mala zmysel z hľadiska oboch meraní hodnoty.

Hodnota investície je subjektívnejšia, a preto by sa nemala zneužívať, ale je potrebné ju brať do úvahy.

Dôležitosť hodnoty investície

Dôvod, prečo je hodnota investície dôležitá pre potenciálnych kupcov nehnuteľnosti, je ten, že chcú porovnať cenu nehnuteľnosti s očakávanou mierou návratnosti. Keď zistia konkrétnu mieru návratnosti, môžu zmerať spodný riadok investície s predpokladanou cenou, ktorú za nehnuteľnosť zaplatia. To umožňuje investorovi robiť inteligentné nákupné rozhodnutia, ktoré sú v súlade s ich investičnými cieľmi.

Ako určiť hodnotu investície

Pretože hodnota investície závisí od cieľov investora, je hodnota pre každého investora jedinečná. Rôzni investori môžu používať rovnaké metódy oceňovania a získavať rôzne hodnoty investícií. Investori si môžu pri určovaní investičnej hodnoty aktíva zvoliť z niekoľkých metód oceňovania. Ďalej uvádzame najčastejšie používané investičné opatrenia:

1. Porovnateľný predaj

Odhadcovia tiež používajú metódu porovnania predaja. Investor porovná podobné nehnuteľnosti podľa výmery štvorca alebo podľa jednotiek.

2. Multiplikátor hrubého príjmu

Metrika meria hodnotu investície vynásobením hrubého príjmu, ktorý nehnuteľnosť vyprodukuje za rok, multiplikátorom hrubého príjmu (GRM). Hodnota GRM je odvodená od podobných nehnuteľností na rovnakom trhu.

3. Návratnosť hotovosti v hotovosti

Hodnota návratnosti peňazí sa počíta vydelením pro forma hotovosti v prvom roku celkovou počiatočnou investíciou.

4.  Priame veľké písmená

Priame zloženie je ďalším opatrením, ktoré používajú odhadcovia. Pozostáva z kapitalizácie toku príjmu nehnuteľnosti a je to bežná metóda používaná na stanovenie trhovej a investičnej hodnoty komerčných nehnuteľností.

5. Diskontovaný peňažný tok (DCF)

Model DCF sa používa na výpočet čistej súčasnej hodnoty, vnútornej návratnosti a porovnania akumulácie kapitálu. Vyššie uvedené sadzby, aj keď poskytujú užitočné informácie, majú aj niekoľko obmedzení. Tieto obmedzenia sú vyriešené výpočtom diskontovaného peňažného toku.

Hodnota investície vs. trhová hodnota

Zatiaľ čo hodnota investície meria potenciálnu hodnotu investície na základe určitých podmienok, trhová hodnota meria skutočnú hodnotu investície na základe síl ponuky a dopytu na voľnom trhu. Trhová hodnota sa určuje prostredníctvom hodnotiaceho procesu. Líši sa od investičnej hodnoty, ktorá zohľadňuje jedinečné ciele, zámery a potreby osoby týkajúce sa nehnuteľnosti.

Hodnota investície môže byť nižšia alebo vyššia ako trhová hodnota. Závisí to od konkrétnej situácie vtedajšej nehnuteľnosti. Hodnota investície môže byť vyššia ako trhová hodnota, ak kupujúci umiestni na nehnuteľnosť vyššiu hodnotu ako informovaný kupujúci.

V skutočnom svete môže táto situácia existovať, ak spoločnosť rozšíri svoje zariadenia na väčšiu budovu, ktorá bola uvedená na predaj v jej súčasnej kancelárii. Spoločnosť je ochotná súhlasiť s cenou vyššou, ako je trhová hodnota budovy, aby sa zabezpečilo, že konkurenti zostanú mimo územia.

V takom prípade sa dodatočná hodnota investície odvodzuje od strategickej výhody, ktorú spoločnosť kúpou nehnuteľnosti získa. Jediný investor môže tiež súhlasiť s hodnotou investície vyššou ako je trhová hodnota. K tomu dôjde, ak investor získa osobitný daňový status alebo veľmi výhodné podmienky financovania.

Alternatívne môže byť hodnota investície tiež nižšia ako trhová hodnota. Môže sa vyskytnúť, ak investícia nie je typom majetku, na ktorý by investor obvykle zameral svoje úsilie. Napríklad developer pre viac rodín, ktorý uvažuje o myšlienke postaviť hotel, môže spôsobiť, že hodnota investície bude nižšia ako trhová hodnota.

Môže to byť výsledkom vysokých nákladov spojených s učením sa vyvíjať nehnuteľnosť alebo preto, že investori požadujú nadpriemerný výnos z nehnuteľnosti v dôsledku alokácie a diverzifikácie svojho portfólia. Tieto obmedzenia sú vyriešené výpočtom diskontovaného peňažného toku.