В коммерческой недвижимости существует несколько типов «ценности», придаваемой недвижимому имуществу, и все они служат разным целям для разных людей. Когда проводится какой-либо анализ объекта недвижимости, его стоимость всегда будет в значительной степени приниматься во внимание.
В этой статье мы рассмотрим разницу между рыночной стоимостью актива и его инвестиционной стоимостью. Рыночная стоимость vs. Инвестиционная стоимость в CRE. К различным типам «стоимости» коммерческой недвижимости относятся:
- Рыночная стоимость
- Стоимость инвестиций
- Страховая стоимость
- Ценность оценки
- Ликвидационная стоимость
- Восстановительная стоимость
Иногда границы между этими типами стоимости могут быть немного размытыми, особенно если конкретно рассматривать рыночную и инвестиционную стоимость.
Виды стоимости недвижимости
Типы стоимости недвижимости
- Рыночная стоимость
Рыночная стоимость, или «справедливая» рыночная стоимость, является наиболее часто упоминаемым типом стоимости собственности и является стоимостью, используемой в процессе андеррайтинга ссуды.
В статье «Рыночная стоимость» Института оценки: что она на самом деле означает », подготовленная Институтом оценки, представляет собой исторический обзор« стоимости »и« рыночной стоимости », включая множество определений из различных источников.
Примером может служить Федеральная корпорация по страхованию вкладов (FDIC), которая заявляет, что рыночная стоимость является «наиболее вероятной ценой, которую собственность должна иметь на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для честной продажи».
Другими словами, что такое покупатель, готовый платить, и продавец, готовый принять предложение, учитывая, что все остальные обстоятельства являются стандартными и ожидаемыми.
- Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость - это стоимость, которую недвижимость предлагает конкретному инвестору. Это стоимость, которую инвестор готов заплатить за недвижимость.
Независимо от рыночной стоимости всегда будет предел тому, что инвестор готов вложить в актив.
Стоимость инвестиции зависит от собственной квалификации инвестора, доступного капитала, налоговой ставки и финансирования.
- Страховая стоимость
Это относится к количеству имущества, которое находится под потенциальным риском повреждения, для определения страхового покрытия.
Другими словами, какова стоимость той части имущества, которая может быть покрыта страховым полисом.
- Оценочная стоимость
Оценочная стоимость - это стоимость имущества, определенная местным налоговым консультантом для целей налога на имущество.
- Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость устанавливает вероятную цену, по которой недвижимость будет продана во время принудительной продажи, такой как потеря права выкупа или продажа с уплатой налогов.
Ликвидационная стоимость используется в тех случаях, когда существует ограниченное окно для выхода на рынок или если существуют другие ограничительные условия продажи.
- Восстановительная стоимость
Это стоимость замены конструкции идентичной заменяющей структурой, которая имеет ту же полезность, что и исходная собственность.
Теперь коммерческая недвижимость может иметь любой из перечисленных выше типов стоимости, определяемых в любое время.
И вполне возможно, что ни одно из значений не совпадает (хотя вполне вероятно, что хотя бы некоторые из них близки).
Это особенно верно при рассмотрении разницы между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью: то, что недвижимость должна вырасти на определенную сумму, не означает, что инвестор собирается предложить что-то близкое к ней.
Кроме того, то, что воспринимается как «ценное» для конкретного рынка, может не быть таковым для инвестора.
Помня определения каждого из них, давайте рассмотрим различные подходы как к рынку, так и к инвестиционной стоимости, чтобы более детально показать их различия.
Подходы к рыночной стоимости
Рыночная стоимость - это то, что определяется во время оценки.
В процессе андеррайтинга ссуды многие кредиторы используют внешнего оценщика для получения оценки рыночной стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость - это то, что используется для определения подходящей суммы ипотеки.
Итак, как оценщики определяют рыночную стоимость?
На самом деле есть много способов. Но, прежде чем что-либо из этого произойдет, необходимо выделить наиболее эффективное использование собственности.
По сути, то, что необходимо определить, - это законное использование собственности, приносящей наибольшую ценность, поэтому подумайте о таких вещах, как зонирование, использование собственности, размер собственности, финансовые показатели и т. Д.
Короче говоря, каков потенциальный «потолок» недвижимости и всего ее участка?
После того, как все это высечено в камне, оценщик может приступить к оценке собственности.
Как правило, существует три подхода к оценке, которые используют оценщики для определения справедливой рыночной стоимости бизнес-актива:
- Подход к продажам:
Подход к продажам дает вам оценку стоимости недвижимости, глядя на другие недавние продажи очень сопоставимых активов.
- Подход капитализации дохода:
При подходе, основанном на доходе, стоимость недвижимости просто определяется исходя из получаемого дохода.
- Затратный подход
Этот подход основывает стоимость собственности на стоимости воспроизводства этой собственности за вычетом накопленной амортизации.
Подходы к инвестиционной стоимости
В то время как процесс рыночной стоимости используется при оценке андеррайтинга ссуды, при принятии решения о том, сколько платить за недвижимость, инвесторы также учитывают, сколько она стоит для них.
Инвестиционная стоимость - это сумма, которую инвестор готов заплатить с учетом своих целей, целевой доходности и налоговой позиции.
Итак, поскольку рыночная стоимость всегда уникальна для рынка, инвестиционная стоимость уникальна для конкретного инвестора.
Вместе с этим появляется ряд других подходов, которые можно использовать для определения стоимости, в отличие от более формальных оценок, требуемых оценщиками.
Ниже приведены наиболее распространенные меры оценки инвестиций:
- Сопоставимые продажи (Comps):
По сути, это тот же подход к сравнению продаж, о котором говорилось выше.
- Мультипликатор валового дохода (GRM)
Это соотношение, при котором стоимость измеряется путем умножения валового дохода, получаемого от собственности в течение года, на рыночный множитель валового дохода.
- Наличный при возврате наличных
Рентабельность денежных средств - это еще одно простое соотношение, рассчитываемое путем деления условного денежного потока за первый год (до вычета налогов) на общую стоимость первоначальных инвестиций.
- Прямая капитализация
Это тот же метод прямой капитализации, упомянутый выше, который используют оценщики. Составление потока доходов от собственности - очень распространенный и простой способ определить как рыночную, так и инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости.
- Дисконтированный денежный поток
Модель дисконтированного денежного потока используется для определения внутренней нормы прибыли (IRR), чистой приведенной стоимости и сравнения накопления капитала.
Итак, зная различные подходы к генерации этих значений, давайте определим, чем эти типы значений отличаются друг от друга.
Рыночная стоимость vs. Инвестиционная стоимость
Короче говоря, рыночная стоимость - это стоимость недвижимости на открытом рынке, определяемая в результате оценки.
Стоимость инвестиций определяется фактическим инвестором на основе его или ее уникальных инвестиционных критериев и целей.
Мы проиллюстрируем пример ниже:
Предположим, индивидуальный инвестор рассматривает возможность приобретения небольшого многоквартирного дома.
Контракт на недвижимость составляет 1.2 миллиона долларов, а доходность актива должна составлять не менее 10%.
Исходя из целевой доходности инвестора, вы можете заплатить до 1,4 миллиона долларов и при этом достичь своей цели.
В этом сценарии инвестор обнаруживает, что он может получить ссуду в размере 960.000 80 долларов (20% от стоимости ссуды) с амортизацией через 5 лет под XNUMX%.
Теперь предположим, что во время процесса андеррайтинга сторонняя оценка банка оценивает недвижимость в 1.000.000 1,2 XNUMX долларов вместо XNUMX миллиона долларов, которыми заблокирован покупатель.
Эта оценка снизит приемлемую сумму кредита до 800.000 80 долларов (на основе 960.000% LTV) вместо XNUMX XNUMX долларов, как предполагалось ранее.
К сожалению, однако, в этом сценарии продавец отказывается продавать менее чем за 1.200.000 XNUMX XNUMX долларов.
Это сделало бы эту сделку выше рыночной, что просто означает, что цена продажи выше, чем текущая рыночная стоимость собственности.
Так имеет ли смысл инвестору заключать эту сделку?
Новая сумма кредита снизит доходность с 22% до 16%, но это по-прежнему превышает цель инвестора - 10%.
В большинстве случаев рыночная стоимость и инвестиционная стоимость должны быть примерно одинаковыми, но иногда могут отличаться.
Кроме того, также вполне возможно, что инвестиционная стоимость выше рыночной.
Это может произойти, когда ценность для покупателя выше, чем ценность для среднего, хорошо информированного покупателя.
Например, предположим, что бизнес расширяется до нового здания через улицу от его текущего местоположения, платя больше, чем рыночная стоимость, чтобы расти поблизости и заполнить пространство, которое в противном случае было бы занято конкурентами.
При поиске стратегического преимущества для них ценность немного выше - дополнительные затраты могут быть оправданы.
В случае инвестора стоимость инвестиции может превышать рыночную стоимость в результате благоприятных условий финансирования или режима налогообложения, не подлежащего передаче другому лицу.
Стоимость вложения, конечно, также может быть меньше рыночной.
Возможно, инвестор ищет офисное здание, но специализируется на многоквартирной недвижимости.
Для них офисное здание будет иметь меньшую инвестиционную ценность из-за кривой обучения и других дополнительных затрат.
Другой сценарий, при котором инвестиционная стоимость может быть меньше рыночной, - это если инвестору требуется доход выше среднего, основанный на показателях его существующего портфеля.
Поиск бизнесов, которые имеют смысл
В общем, для каждого отдельного бизнеса в сфере недвижимости все зависит от обстоятельств.
Обстоятельства сильно различаются.
Как правило, самый безопасный шаг - убедиться, что вложение имеет смысл с точки зрения обоих показателей стоимости.
Инвестиционная стоимость более субъективна, и поэтому ею нельзя злоупотреблять, но ее необходимо принимать во внимание.
Важность инвестиционной стоимости
Причина, по которой стоимость инвестиций важна для потенциальных покупателей недвижимости, заключается в том, что они хотят сравнить цену собственности с ожидаемой нормой прибыли. Когда они найдут конкретную норму прибыли, они могут измерить чистую прибыль от инвестиций с помощью прогнозируемой цены, которую они заплатят за недвижимость. Это позволяет инвестору принимать разумные решения о покупке, которые соответствуют их инвестиционным целям.
Как определить стоимость вложения
Поскольку стоимость инвестиций зависит от целей инвестора, стоимость уникальна для каждого инвестора. Разные инвесторы могут использовать одни и те же методы оценки и получать разную инвестиционную стоимость. Инвесторы могут выбрать один из нескольких методов оценки при определении инвестиционной стоимости актива. Ниже приведены наиболее часто используемые инвестиционные меры:
- Сопоставимые продажи
Оценщики также используют метод сравнения продаж. Инвестор сравнит похожие объекты по площади или по единицам.
- Множитель валового дохода
Этот показатель измеряет стоимость инвестиций путем умножения валового дохода, получаемого недвижимостью за год, на множитель валового дохода (МРД). Показатель GRM получен для аналогичных объектов на том же рынке.
- Возврат наличными деньгами
Показатель возврата денежных средств рассчитывается путем деления условных денежных средств за первый год на общую сумму первоначальных инвестиций.
- Прямая капитализация
Прямое начисление сложных процентов - еще одна мера, используемая оценщиками. Он заключается в капитализации потока доходов от собственности и является распространенным методом определения рыночной и инвестиционной стоимости коммерческой недвижимости.
- Дисконтированный денежный поток (DCF)
Модель DCF используется для расчета чистой приведенной стоимости, внутренней нормы прибыли и сравнения накопления капитала. Указанные выше ставки, хотя и предоставляют полезную информацию, также имеют несколько ограничений. Эти ограничения снимаются путем расчета дисконтированного денежного потока.
Инвестиционная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью
В то время как инвестиционная стоимость измеряет потенциальную стоимость инвестиции, основанную на определенных условиях, рыночная стоимость измеряет реальную стоимость инвестиции, основанную на силах спроса и предложения на свободном рынке. Рыночная стоимость определяется в процессе оценки. Она отличается от инвестиционной стоимости, которая учитывает уникальные цели, задачи и потребности человека в собственности.
Стоимость инвестиции может быть ниже или выше рыночной. Это зависит от конкретной ситуации с недвижимостью в то время. Инвестиционная стоимость может быть больше рыночной, если покупатель оценивает недвижимость выше, чем информированный покупатель.
В реальном мире такая ситуация может возникнуть, если компания расширяет свои производственные мощности до более крупного здания, которое было выставлено на продажу в ее нынешнем офисе. Компания готова согласиться на цену выше рыночной стоимости здания, чтобы гарантировать, что конкуренты не будут находиться в этом районе.
В таком случае дополнительная инвестиционная стоимость определяется стратегическим преимуществом, которое компания получит от покупки недвижимости. Отдельный инвестор также может согласиться на более высокую инвестиционную стоимость, чем рыночная стоимость. Это происходит, если инвестор получает особый налоговый статус или очень выгодные условия финансирования.
В качестве альтернативы инвестиционная стоимость также может быть меньше рыночной. Это может произойти, когда инвестиции не относятся к типу собственности, на которой инвесторы обычно сосредоточивают свои усилия. Например, застройщик многосемейной недвижимости, рассматривающий идею строительства гостиницы, может сделать инвестиционную стоимость ниже рыночной.
Это может быть результатом высоких затрат, связанных с обучением развитию собственности, или потому, что инвесторы требуют прибыли выше среднего из-за распределения и диверсификации своего портфеля. Эти ограничения снимаются путем расчета дисконтированного денежного потока.