A crise provocou um abrandamento em muitos sectores, mas não investir em ações imobiliárias. Os consumidores saíram dos confinamentos de 2020 estabelecendo recordes de poupança e, por sua vez, começou a era do teletrabalho. As taxas de juros hipotecárias em níveis tentadores ajudaram a alimentar um frenesi de interesse de investimento em ações imobiliárias. Mas todas as coisas boas chegam a um fim. O aumento das taxas de juro e a inflação em alta tornaram as casas e as hipotecas menos acessíveis. Isto aumenta o risco de um colapso do mercado imobiliário global, especialmente em alguns países, e ameaça piorar a actual recessão económica global...
O que está acontecendo com o mercado imobiliário?🙊
A procura de habitação está a diminuir à medida que as taxas de juro hipotecárias aumentam, tornando as casas menos acessíveis e afastando potenciais compradores do mercado. Existem duas razões principais pelas quais as hipotecas se tornaram significativamente menos acessíveis este ano. A inflação elevada causou uma queda acentuada nos rendimentos reais dos cidadãos. Por sua vez, os bancos centrais de todo o mundo estão a aumentar as taxas de juro ao ritmo mais rápido em décadas. Isto aumentou diretamente as taxas de juros das hipotecas, tornando os empréstimos para comprar uma casa mais caros.
A inflação cresceu duas vezes mais que os salários desde 2020. Fonte: BBC.
Esses problemas não afetam apenas os potenciais compradores de casas, mas também os atuais proprietários. Especialmente aqueles cujas hipotecas não são garantidas a longo prazo com taxas muito mais baixas. Milhões de pessoas contraíram empréstimos baratos para comprar casas a preços recordes durante o boom pandémico. Agora, muitos deles enfrentarão pagamentos mensais mais elevados quando os seus empréstimos forem redefinidos para reflectirem taxas de juro mais elevadas. Para piorar a situação, estes pagamentos de hipotecas mais elevados ocorrem numa altura em que os rendimentos reais das pessoas (ou seja, o montante de dinheiro que ganham, ajustado pela inflação) despencaram. Na pior das hipóteses, as pessoas não terão condições de pagar as contas mensais da hipoteca. Numa tal situação, os bancos muitas vezes confiscam a casa e vendem-na para recuperar o que é devido. E à medida que isso coloca mais casas no mercado, muitas vezes a preços mais baixos ou “distressados”, isso pode levar a uma maior pressão descendente sobre os preços das casas.
A taxa de inadimplência dos empréstimos começou a crescer durante o mês de agosto. Fonte: Morningstar.
Quais países estão mais expostos?🌍
Nos EUA, a maioria dos compradores depende de empréstimos hipotecários de taxa fixa durante 30 anos. As hipotecas de taxa variável representaram, em média, apenas 7% dos empréstimos nos últimos cinco anos. Em contraste, os compradores de casas noutros países normalmente têm empréstimos fixos por apenas um ano, ou têm hipotecas de taxa variável que variam de acordo com as taxas de juro. Austrália, Espanha, Reino Unido e Canadá tiveram a maior concentração de hipotecas de taxa variável como proporção de novas apólices em 2020, de acordo com Fitch Ratings.
Hipotecas de taxa variável como percentagem dos novos empréstimos em 2020. Fonte: Fitch Ratings.
Rachaduras no mercado global de investimento em ações imobiliárias já começaram a aparecer. Eles estão mais pessimistas em relação a alguns dos mercados mais turbulentos, como a Austrália e o Canadá, que, como vimos antes, tiveram uma das maiores concentrações de hipotecas de taxa variável como percentagem das novas apólices em 2020. Ambos os países estão a experimentar uma queda de dois dígitos no preço da habitação. E é pior na Austrália, onde os preços das casas registaram em Agosto a maior queda mensal em quase 40 anos.
Como isso afetaria a economia mundial?🥵
Uma quebra do mercado imobiliário globalmente sincronizada afectaria a economia global (já à beira da recessão) de diferentes maneiras:
- Um declínio acentuado nos preços da habitação reduziria significativamente a riqueza e causaria uma queda nos gastos dos consumidores.
- Uma estagnação ou declínio na construção e nas vendas de propriedades afectaria directamente o crescimento global, uma vez que estas actividades são enormes multiplicadores da actividade económica em todo o mundo.
- Um mercado imobiliário em declínio afetaria os empréstimos bancários, pois aumentaria o risco de incumprimento dos empréstimos, sufocando o fluxo de capital do qual as economias se alimentam. Além disso, o aumento das taxas de juro aumentaria a pressão sobre os promotores imobiliários que contraem empréstimos elevados para financiar as suas operações, deixando os credores cada vez mais preocupados com a capacidade dos promotores de refinanciarem a sua dívida. Mais uma vez, se isto resultar em incumprimento de empréstimos, afectará os empréstimos bancários.
- Ao aumentar os pagamentos das hipotecas para reflectir o aumento das taxas de juro, os rendimentos dos cidadãos seriam afectados, reduzindo ainda mais os gastos dos consumidores.
Existe alguma oportunidade de investimento em ações imobiliárias?🏗️
Na situação atual do mercado imobiliário, aguardam-se tempos difíceis para conter todos os fatores acima mencionados. Podemos vender a descoberto o ETF Vanguard Real Estate (VNQ) para aproveitar o desastre do mercado imobiliário americano ou o Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) para a mesma situação na Europa, na Ásia e no Pacífico. Se, por outro lado, quisermos investir nas economias mais expostas a estes eventos que discutimos anteriormente, podemos vender a descoberto os ETFs do iShares MSCI da Austrália (EWA), Canadá (EWC), Espanha (EWP) ou Reino Unido (EWU).