Em imóveis comerciais, existem vários tipos de "valor" atribuídos aos imóveis, todos os quais servem a propósitos diferentes para pessoas diferentes. Quando for realizada qualquer tipo de análise de um imóvel, o seu valor será sempre levado em consideração em grande medida.
Neste artigo, examinaremos a diferença entre o valor de mercado de um ativo e seu valor de investimento. Valor de mercado vs. Valor do investimento no CRE. Os diferentes tipos de "valor" em imóveis comerciais incluem:
- valor de mercado
- O valor do investimento
- Valor segurável
- O valor da avaliação
- Valor de liquidação
- Valor de substituição
Às vezes, as linhas entre esses tipos de valor podem ser um pouco confusas, especialmente quando se considera especificamente o valor de mercado e de investimento.
Os tipos de valor imobiliário
Tipos de valor imobiliário
- valor de mercado
O valor de mercado, ou valor de mercado "justo", é o tipo de valor de propriedade mais comumente referido e é o valor usado no processo de subscrição do empréstimo.
"Valor de mercado" do Appraisal Institute: What It Really Significa "do Appraisal Institute fornece uma visão geral histórica de" valor "e" valor de mercado ", incluindo muitas definições de várias fontes.
Um exemplo é o Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), que afirma que o valor de mercado é “o preço mais provável que um imóvel deve ter em um mercado competitivo e aberto em todas as condições necessárias para uma venda justa”.
Em outras palavras, o que é um comprador disposto a pagar e um vendedor disposto a aceitar, visto que todas as outras circunstâncias são normais e esperadas.
- Valor de investimento
O valor do investimento é o valor que uma propriedade oferece a um investidor específico. É o valor que o investidor estaria disposto a pagar pelo imóvel.
Independentemente do valor de mercado, sempre haverá um limite para o que um investidor está disposto a afundar em um ativo.
O valor do investimento é baseado nas próprias qualificações do investidor, capital disponível, taxa de imposto e financiamento.
- Valor segurável
Refere-se ao valor de uma propriedade que está em potencial risco de danos, para determinar a cobertura do seguro.
Ou seja, qual é o valor da parcela do imóvel que pode ser coberta por uma apólice de seguro.
- Valor avaliado
O valor de avaliação é o valor do imóvel determinado por um consultor tributário local para fins de imposto sobre a propriedade.
- Valor de liquidação
O valor de liquidação define o preço provável pelo qual uma propriedade seria vendida durante uma venda forçada, como uma execução hipotecária ou venda fiscal.
O valor de liquidação é utilizado em momentos em que haja uma janela limitada para exposição de mercado, ou caso existam outras condições restritivas de venda.
- Valor de substituição
Este é o custo de substituição da estrutura por uma estrutura substituta idêntica, que tem a mesma utilidade da propriedade original.
Agora, um imóvel comercial pode ter qualquer um dos tipos acima de determinado valor a qualquer momento.
E é bem possível que nenhum dos valores seja o mesmo (embora seja provável que pelo menos alguns deles sejam próximos).
Isso é especialmente verdadeiro quando se considera a diferença entre o valor de mercado e o valor do investimento: só porque uma propriedade deve arrecadar certa quantia, não significa que o investidor vai oferecer algo próximo a ela.
Além disso, o que é percebido como "valioso" para um mercado específico pode não ser para um investidor.
Mantendo as definições de cada um em mente, vamos examinar as diferentes abordagens tanto para o valor de mercado quanto para o valor de investimento, para mostrar suas diferenças de uma forma mais granular.
Abordagens de valor de mercado
O valor de mercado é o que é determinado durante uma avaliação.
Durante o processo de subscrição do empréstimo, muitos credores usarão um avaliador externo para obter uma estimativa do valor de mercado de uma propriedade.
O valor de mercado é o que é usado para determinar o valor apropriado da hipoteca.
Então, como os avaliadores determinam o valor de mercado?
Na verdade, existem muitas maneiras. Mas, antes que isso aconteça, deve-se distinguir o uso mais elevado da propriedade.
Essencialmente, o que precisa ser determinado é o uso legal de uma propriedade que rende o valor mais alto - então pense em coisas como zoneamento, uso da propriedade, tamanho da propriedade, desempenho financeiro e assim por diante.
Em suma, qual é o "teto" potencial do imóvel e de toda a sua parcela?
Uma vez que tudo isso está definido em pedra, um avaliador pode avançar com a avaliação da propriedade.
Geralmente, existem três abordagens de avaliação que os avaliadores usam para determinar o valor justo de mercado de um ativo comercial:
- A abordagem de vendas:
A abordagem de vendas fornece um valor de propriedade ao observar outras vendas recentes de ativos muito comparáveis.
- A abordagem de capitalização de receita:
A abordagem baseada na renda simplesmente deriva um valor de propriedade da renda que gera.
- A abordagem de custo
Essa abordagem baseia o valor de uma propriedade no custo de reprodução dessa propriedade, menos qualquer depreciação acumulada.
Abordagens de valor de investimento
Embora o processo de valor de mercado seja usado em avaliações de subscrição de empréstimos, ao decidir quanto pagar por uma propriedade, os investidores também consideram quanto uma propriedade vale para eles.
O valor do investimento é o valor que um investidor está disposto a pagar, com relação a seus objetivos, retorno pretendido e posição fiscal.
Portanto, uma vez que o valor de mercado é sempre exclusivo para um mercado, o valor do investimento é exclusivo para o investidor em questão.
Com isso, vêm várias outras abordagens que podem ser usadas para determinar o valor, em oposição às avaliações mais formais exigidas pelos avaliadores.
A seguir estão as medidas mais comuns de avaliação de investimento:
- Vendas comparáveis (Comps):
Essencialmente, é a mesma abordagem de comparação de vendas mencionada acima.
- Multiplicador de renda bruta (GRM)
Esta é uma relação que mede o valor pegando a receita bruta que uma propriedade produz ao longo do ano e multiplicando-a pelo multiplicador da receita bruta de mercado.
- Retorno em dinheiro em dinheiro
O retorno sobre o caixa é outra relação simples, calculada tomando o fluxo de caixa pro forma do primeiro ano (antes dos impostos) e dividindo-o pelo custo total do investimento inicial.
- Capitalização direta
Esta é a mesma abordagem de capitalização direta mencionada acima que os avaliadores usam. Combinar o fluxo de renda de uma propriedade é uma maneira muito comum e simples de determinar o valor de mercado e o valor de investimento de uma propriedade comercial.
- Fluxo de caixa descontado
O modelo de fluxo de caixa descontado é usado para encontrar a taxa interna de retorno (TIR), o valor presente líquido e uma comparação de acumulação de capital.
Portanto, conhecendo as diferentes abordagens para gerar esses valores, vamos dar alguma tangibilidade à maneira como esses tipos de valores diferem uns dos outros.
Valor de mercado vs. Valor de investimento
Em suma, valor de mercado é o valor de uma propriedade em mercado aberto, determinado por avaliação.
O valor do investimento é determinado pelo investidor real com base em seus objetivos e critérios de investimento exclusivos.
Vamos ilustrar um exemplo abaixo:
Suponha que um investidor individual esteja pensando em adquirir um pequeno prédio de apartamentos.
A propriedade está contratada por US $ 1.2 milhão e visa um retorno mínimo de 10% sobre o ativo.
Com base na meta de retorno do investidor, você poderia pagar até $ 1,4 milhão e ainda assim atingir sua meta.
Nesse cenário, o investidor descobre que pode obter um empréstimo de $ 960.000 (80% do valor do empréstimo), amortizado em 20 anos a 5%.
Agora, suponha que, durante o processo de subscrição, a avaliação de terceiros do banco avalie a propriedade em $ 1.000.000 em vez dos $ 1,2 milhão em que o comprador está preso.
Essa avaliação reduziria o montante do empréstimo elegível para $ 800.000 (com base em um LTV de 80%), em vez dos $ 960.000 antecipados anteriormente.
Infelizmente, porém, neste cenário, o vendedor se recusa a vender por menos de $ 1.200.000.
Isso tornaria essa transação acima do mercado, o que significa simplesmente que o preço de venda é superior ao valor atual de mercado do imóvel.
Então, faz sentido para o investidor prosseguir com este negócio?
O novo valor do empréstimo reduziria o retorno de 22% para 16%, mas ainda supera a meta do investidor de retorno de 10%.
Na maioria dos casos, os valores de mercado e de investimento devem ser aproximadamente os mesmos, mas podem divergir ocasionalmente.
Além disso, também é bem possível que o valor do investimento seja superior ao valor de mercado.
Isso pode acontecer quando o valor para um comprador é superior ao valor para o comprador médio bem informado.
Por exemplo, digamos que uma empresa se expanda para um novo prédio do outro lado da rua de sua localização atual, pagando mais do que o valor de mercado para crescer nas proximidades e preencher um espaço que de outra forma seria ocupado por concorrentes.
Ao buscar uma vantagem estratégica, o valor é um pouco maior para eles - o custo adicional pode ser justificado.
No caso de investidor, o valor do investimento pode ultrapassar o valor de mercado em decorrência de condições favoráveis de financiamento ou tratamento tributário intransferível.
O valor do investimento, é claro, também pode ser menor que o valor de mercado.
Talvez um investidor esteja procurando um prédio de escritórios, mas se especializou em imóveis multifamiliares.
Para eles, um prédio de escritórios vai ter um valor de investimento menor devido à curva de aprendizado e outros custos incrementais envolvidos.
Outro cenário em que o valor do investimento pode ser menor que o valor de mercado é se um investidor exigir um retorno acima da média com base no desempenho de seu portfólio existente.
Encontrar empresas que façam sentido
Em suma, para qualquer negócio imobiliário individual, isso depende.
As circunstâncias variam drasticamente.
Geralmente, o movimento mais seguro é garantir que um investimento faça sentido em termos de ambas as medidas de valor.
O valor do investimento é mais subjetivo e, portanto, não deve ser abusado, mas deve ser levado em consideração.
Importância do valor do investimento
A razão pela qual o valor de um investimento é importante para os potenciais compradores de uma propriedade é que eles desejam comparar o preço da propriedade com a taxa de retorno esperada. Quando encontram a taxa de retorno específica, podem medir o resultado final do investimento com o preço projetado que pagarão pela propriedade. Isso permite que o investidor tome decisões de compra inteligentes e alinhadas com seus objetivos de investimento.
Como determinar o valor do investimento
Como o valor do investimento depende dos objetivos do investidor, o valor é exclusivo para cada investidor. Diferentes investidores podem usar os mesmos métodos de avaliação e obter diferentes valores de investimento. Os investidores podem escolher entre vários métodos de avaliação ao determinar o valor de investimento de um ativo. Abaixo estão as medidas de investimento mais comumente usadas:
- Vendas comparáveis
Os avaliadores também usam o método de comparação de vendas. Um investidor irá comparar propriedades semelhantes por metragem quadrada ou por unidades.
- Multiplicador de renda bruta
A métrica mede o valor de um investimento multiplicando a receita bruta que uma propriedade produz em um ano pelo multiplicador de receita bruta (GRM). O valor GRM é derivado de propriedades semelhantes no mesmo mercado.
- Rendimento em dinheiro
O valor do retorno de caixa é calculado dividindo-se o caixa pro forma do primeiro ano pelo investimento inicial total.
- Capitalização direta
A composição direta é outra medida usada pelos avaliadores. Consiste na capitalização do fluxo de renda de uma propriedade e é um método comum para determinar o valor de mercado e de investimento de propriedades comerciais.
- Fluxo de caixa descontado (DCF)
O modelo DCF é usado para calcular o valor presente líquido, a taxa interna de retorno e a comparação de acumulação de capital. As taxas listadas acima, embora forneçam informações úteis, também têm várias limitações. Essas limitações são resolvidas calculando o fluxo de caixa descontado.
Valor do investimento vs. valor de mercado
Enquanto o valor do investimento mede o valor potencial de um investimento com base em certas condições, o valor de mercado mede o valor real de um investimento com base nas forças de oferta e demanda no mercado livre. O valor de mercado é determinado por meio de um processo de avaliação. É diferente do valor do investimento, que leva em consideração as metas, objetivos e necessidades exclusivos de uma pessoa para a propriedade.
O valor do investimento pode ser inferior ou superior ao valor de mercado. Depende da situação específica da propriedade no momento. O valor do investimento pode ser maior do que o valor de mercado se um comprador colocar um valor mais alto na propriedade do que um comprador informado.
No mundo real, essa situação pode existir se uma empresa expandir suas instalações para um prédio maior que foi colocado à venda em seu escritório atual. A empresa está disposta a concordar com um preço superior ao valor de mercado do edifício para garantir que os concorrentes fiquem fora da área.
Nesse caso, o valor extra do investimento é derivado da vantagem estratégica que a empresa obterá com a compra do imóvel. Um único investidor também pode concordar com um valor de investimento superior ao valor de mercado. Isso ocorre se o investidor receber um status fiscal especial ou condições de financiamento muito benéficas.
Alternativamente, o valor do investimento também pode ser inferior ao valor de mercado. Pode ocorrer quando o investimento não é o tipo de propriedade em que um investidor normalmente concentraria seus esforços. Por exemplo, um empreendedor multifamiliar que considera a ideia de construir um hotel pode fazer com que o valor do investimento seja inferior ao valor de mercado.
Pode ser resultado dos altos custos envolvidos no aprendizado do desenvolvimento do imóvel ou porque os investidores exigem um retorno acima da média do imóvel devido à alocação e diversificação de seu portfólio. Essas limitações são resolvidas calculando o fluxo de caixa descontado.