A atividade do setor imobiliário em 2019 será, sem dúvida, marcada pela deriva hipotecária que se começa a verificar neste momento. Conforme sobretaxas em capitais e o controle de imóveis para locação. Serão fatores muito relevantes para saber se também é um bom momento para investir em títulos do setor tradicional de tijolos em ações espanholas. Em um exercício que será desenvolvido com muitas dúvidas devido a outras condições da economia em geral.
Por outro lado, não se pode esquecer, pela sua especial importância, que a desaceleração da economia espanhola, atestada pelo Banco Central Europeu (BCE), afasta um pouco o fantasma sobre nova bolha, neste caso, o imóvel. Esse é um cenário que suscita sérias dúvidas entre os pequenos e médios investidores. Além de outras considerações técnicas nos valores das ações que representam este importante setor da economia espanhola.
Em qualquer caso, devemos também influenciar outros aspectos que nos darão um sinal estranho sobre como o movimento do transações imobiliárias. Realizada através de várias estratégias, que vão desde a compra e venda de ações em títulos deste importante setor de capitais espanhóis até ao simples investimento em tijolo. Ou seja, comprar apartamentos com a intenção de torná-los rentáveis em um espaço de tempo bastante curto, no curto prazo. Sem abrir mão de outras alternativas de investimento neste ativo financeiro tão popular entre os pequenos e médios investidores.
Setor imobiliário: hipotecas
O número de hipotecas constituídas sobre habitação é de 30.356, mais 20,4% do que em outubro de 2017, de acordo com o último divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Em que se mostra que o valor médio é de 126.926 euros, com um Aumento de 4,6%. O valor médio das hipotecas registadas nos registos de imóveis em outubro (provenientes de escrituras anteriores) é de 138.171 euros, 5,8% inferior ao do mesmo mês de 2017.
Por outro lado, outro dado relevante do INE é que o valor das hipotecas constituídas em imóveis urbanos ascende a 5.594,4 milhões de euros, mais 13,5% do que em outubro de 2017. Na habitação, o capital emprestado é de 3.853,0 milhões, com um acréscimo anual de 25,9%. Por outro lado, há também impacto no facto de, neste período analisado, para as hipotecas constituídas sobre o total de imóveis em outubro, a taxa de juro média no início ser de 2,57% (4,3% inferior à de outubro de 2017 ) e o prazo médio de 23 anos.
Mudanças nos empréstimos hipotecários
62,4% das hipotecas estão com taxa de juros variável e 37,6% com taxa fixa. A taxa de juros média no início é de 2,35% para hipotecas de taxa variável (3,5% menor que em outubro de 2017) e 3,06% para empréstimos com taxa fixa (9,1% menor). Para por fim chegar à conclusão de que das 5.355 hipotecas com alterações em suas condições, 46,3% são decorrentes de alterações nas taxas de juros. Após a alteração das condições, a percentagem de hipotecas de taxa fixa aumentou de 10,0% para 15,1%, enquanto a de hipotecas de taxa variável diminuiu de 88,7% para 83,4%.
A Euribor é a taxa a que se refere a maior percentagem de hipotecas de taxa variável, tanto antes da variação (76,4%) como depois (77,5%). Atrás do modificação das condições, os juros médios dos empréstimos sobre hipotecas de taxa fixa diminuem 1,0 ponto. As hipotecas de taxa variável também caíram 1,0 ponto. Todos esses dados mostram que existe uma grande demanda por este importante produto financeiro, ainda com uma taxa de juros bastante competitiva para os interesses dos usuários. Embora já se observem os primeiros sinais de subida do preço do benchmark europeu, a Euribor, que se encontra em alta há vários meses, após ter sido negociada em mínimos históricos.
Alugue pelo telhado
Outro dos sistemas de investimento se materializa através do aluguel da casa, com muito bons resultados para seus donos. Não é de estranhar que não se possa esquecer que este regime de ocupação imobiliária é muito rentável e acima de outros ativos financeiros. Nesse sentido, há um dado tão relevante quanto que o preço do aluguel cresceu pouco mais de 15% no terceiro trimestre de 2018. Este dado representa na prática o maior preço atingido nos últimos 10 anos, que inclui o período em que o crise econômica desenvolvida.
Como consequência dessa tendência de alta do aluguel, os proprietários neste momento teriam uma rentabilidade perto de 15%. Um percentual que em qualquer caso não gera nenhum tipo de produto financeiro, nem em renda fixa nem em renda variável. Basta lembrar que os principais produtos bancários (depósitos a prazo fixo, obrigações ou contas de alta renda) mal ultrapassam níveis em torno de 0,5%. Como consequência do preço mais barato do dinheiro e que levou a sua lucratividade a níveis históricos baixos já há vários anos.
Existe o risco de uma bolha imobiliária?
Um dos temores mais relevantes que os agentes financeiros e econômicos abrigam é o fato de que nos próximos meses ou anos a tão falada bolha imobiliária possa estourar. Nesse sentido, a opinião de especialistas do setor indica que ainda não estão reunidas as condições para que ele surja daqui para frente. Pelo menos no curto prazo, que é o que mais interessa aos investidores. Pelo contrário, se está aparecendo no mercado de tijolos é que o preço da casa acabou aquecendo, especialmente nas grandes cidades espanholas.
Nesse cenário geral, não se pode descartar, mas as opiniões vão no sentido contrário e apenas alertam para o risco de queda do preço da habitação crescendo mês após mês. Não é de surpreender que chegará um momento em que essa tendência não terá escolha a não ser moderar. Este é um problema muito específico que está presente na Espanha e não em outros países do nosso entorno imediato. É um aspecto que, sem dúvida, pode acabar afetando os valores do setor de construção nas ações nacionais
Compra e venda de apartamentos
Essas operações cresceram 13% no ano passado, embora possa haver pequenas variações a partir de agora. Nesse sentido, diversos estudos e relatórios do setor sugerem que em 2019 os preços da habitação subam, passando de 1.650 euros por metro quadrado que atualmente está a ser comercializado para cerca de 1.800 euros por metro quadrado. Em todo caso, parece um desvio menos intenso do que o gerado nos anos anteriores. Agora o que é preciso verificar é se este ano haverá um ponto de inflexão na compra e venda de casas.
Por outro lado, há também o desejo de boa parte dos pequenos e médios investidores em aplicar suas poupanças em títulos do setor do. ações nacionais. Pode ser uma boa ideia, mas acarreta grandes riscos e é a evolução desses mercados financeiros no corrente ano. Você não pode esquecer que o Ibex 35 caiu um pouco mais de 15% no último ano de negociação. Os riscos, portanto, são bastante latentes a ponto de você deixar muitos euros pelo caminho.
Distribuição de dividendos
Por outro lado, algumas dessas empresas listadas distribuem um grande dividendo entre os acionistas, com juros que variam entre 3% e 6%. Como uma renda fixa e garantida todos os anos, aconteça o que acontecer no mercado de ações. Como uma estratégia muito original para criar uma renda fixa dentro da variável e evitar as fracas margens de intermediação oferecidas no momento pelos diferentes produtos de poupança e investimento. Com uma estratégia definida a médio e longo prazo e que visa um perfil de investidor muito bem definido: um utilizador defensivo que pretende preservar as suas poupanças face a outras considerações.
Pelo menos no curto prazo, que é o que mais interessa aos investidores. O que pelo contrário, se está aparecendo no mercado de tijolos é que o preço da habitação está superaquecendo, especialmente nas grandes cidades espanholas. Além de outras considerações técnicas e também do ponto de vista de seus fundamentos. No que se encontra a radiografia deste importante setor da economia espanhola e um dos preferidos por boa parte dos usuários de nosso país neste preciso momento.
Essas operações cresceram 13% no ano passado, embora possa haver pequenas variações a partir de agora. Nesse sentido, diversos estudos e relatórios do setor sugerem que em 2019 os preços da habitação subam, passando de 1.650 euros por metro quadrado que atualmente está a ser comercializado para cerca de 1.800 euros por metro quadrado.