A cláusula mínima é uma das figuras mais prejudiciais para os candidatos a um empréstimo hipotecário. A ponto que se criou um amplo debate sobre sua aplicação e que você pode até reivindicar através de uma ação judicial. Não em vão, a cláusula do piso afeta que você não pode economize muitos euros ao financiar a compra da sua casa ou apartamento. É uma cláusula que às vezes você não sabe que está assinando e que, sem dúvida, pode colocá-lo em mais do que um dilema em qualquer cenário. Às vezes, como resultado de abuso por parte da entidade que comercializa este produto financeiro.
É muito importante que saiba que a cláusula fundiária, também designada por hipoteca de terrenos, é um modelo de financiamento que beneficia as entidades responsáveis pela comercialização desta linha de crédito para aquisição de habitação. Em detrimento dos próprios usuários que serão vistos prejudicado pelas condições deste contrato especial que estão incluídos nesta classe de hipotecas. A ponto de você não ter escolha a não ser pagar mais dinheiro do inicialmente orçado e que exigirá um tratamento mais do que especial.
Em todo caso, trata-se basicamente de uma cláusula contratual que estabelece um limite mínimo para os juros que serão incidentes sobre o parcelamento mesmo que a taxa de juros caia. É, portanto, de pouca vantagem para os interesses dos usuários do banco, que não poderão se beneficiar de uma possível e hipotética redução de juros. Tal como tem acontecido nos últimos anos, onde o benchmark europeu, a Euribor, se encontra nos níveis mais baixos das últimas décadas. Especificamente, em território negativo ao negociar no momento em -0,161. Um fator muito benéfico para melhorar as taxas de juros nesta classe de produtos financeiros.
Como saber a cláusula do piso?
Se quiser saber se o seu crédito hipotecário é feito sob esta condição claramente abusiva por entidades financeiras, não terá outra escolha a não ser seguir as seguintes dicas. Em primeiro lugar, leia as letras miúdas do contrato e, em caso afirmativo, em que condições se materializa a sua aplicação. Será o momento de você avaliar se é apropriado formalizar este tipo de créditos. Não é de surpreender que você possa optar por outro modelo que não incorpore a cláusula do piso.
Uma segunda estratégia consistirá em uma possível negociação para que esta cláusula possa moderar seus níveis de terreno na hipoteca. Pelo menos você pode aumentá-lo em alguns décimos de porcentagem. Mas, em qualquer caso, não será muito benéfico para os seus interesses pessoais, porque no final do dia você não terá escolha a não ser pagar pela aquisição daquela casa de que tanto gostou. Agora é a hora de você saber o que está assinando nesta hipoteca muito especial.
Características da cláusula de base
Este modelo nesta linha de crédito para aquisição de um imóvel caracteriza-se fundamentalmente porque os seus juros são normalmente revistos uma a duas vezes por ano de acordo com uma diferencial que geralmente é a Euribor. Nesse sentido, a cláusula geralmente implica um limite descendente em relação aos juros variáveis da hipoteca. Na prática, significa que você terá acordado com seu banco um percentual mínimo que em nenhum momento poderá ser violado. E isso é especialmente negativo em cenários de baixa nessa classe de ativos financeiros. Por outro lado, a entidade devedora terá conseguido assegurar que terá de pagar um juro mínimo de que sempre beneficiará.
Para evitar estas situações, é absolutamente necessário que as instituições de crédito informem os utilizadores sobre este tipo de condições que são tão abusivas para os seus interesses como utilizadores. Mesmo se necessário, com todos os tipos de explicações sobre sua aplicação e entre as quais se destacam as brochuras informativas. Outra medida muito eficaz frente a este cenário apresentado pelo mercado hipotecário é não contemplá-lo em prazos muito longos, onde pode haver a possibilidade de que as taxas de juros caiam drasticamente. Ou pelo menos se beneficiar de uma mensalidade mais acessível e que caiba no seu orçamento.
Medidas de proteção do usuário
Em todo caso, o executivo aprovou um regulamento de medidas urgentes de proteção ao consumidor no que diz respeito a este tipo de cláusulas especiais nos empréstimos hipotecários. Para nenhum outro propósito além de desenvolver o mecanismos de defesa para protegê-lo dessas condições em contratos de empréstimo imobiliário. Onde será muito importante verificar se cumprem realmente os requisitos de informação exigidos às altas autoridades judiciárias.
Por outro lado, não se pode esquecer que as instituições financeiras receberam mais de meio milhão reivindicações para cláusula de base. Dos quais cerca de 80% supõem para os usuários uma contrapartida em dinheiro, ou pelo menos com medidas compensatórias. No entanto, alguns ainda aguardam resposta e, em outros casos, simplesmente não foram admitidos por várias razões. Em qualquer caso, faz uma diferença em favor dos titulares das hipotecas muito importantes.
Chaves para detectar essas condições
Obviamente, é bastante comum que, no momento em que você formalizou este produto financeiro, a outra parte não tenha explicado a você em que consiste o piso da hipoteca. Ou até mesmo o cenário é pior, já que essa polêmica condição se esconde em um complicado quadro contratual. De todos eles, você tem alguns mecanismos para mostrar que é uma dessas pessoas. Quer saber quais são esses casos?
Se você não consegue detectar a cláusula de piso no contrato, a solução mais simples é baseada na verificação do último recibo que o banco lhe enviou. Para que, desta forma, possa verificar se a taxa de juro que consta neste documento não é equivalente ao somatório da Euribor mais o diferencial que acordou com a sua instituição de crédito. Porque neste caso específico será o piso da sua hipoteca.
A taxa permanece fixa
Por outro lado, existe outro sistema de identificação que nunca deixa de saber se a sua hipoteca tem uma cláusula de piso incorporada. Consiste em mostrar que o pagamento da hipoteca sempre permanece fixo apesar das variações no benchmark europeu, a Euribor. Se for esse o caso, não tenha dúvidas de que você pode ser um dos milhares afetados por essas condições abusivas por parte das instituições financeiras. Você não terá escolha a não ser reivindicá-lo, mesmo por meio dos tribunais, se as circunstâncias assim o exigirem.
Por outro lado, também pode ser camuflada por uma série de expressões que são utilizadas nas escrituras dos bancos e nas quais se referem a essa condição. Sem você mesmo perceber que está nessa situação de hipoteca. Claro, o melhor conselho é que você seja corretamente orientado por profissionais que podem detectar esses truques bancários. Nesse sentido, uma das denominações utilizadas pelas entidades emissoras é o “limite de variação para baixo da taxa de juros aplicável”. Se aparecer no contrato, não duvide por um momento que você tem uma cláusula de piso no contrato.
Eliminado do contrato
A boa notícia para os seus interesses como utilizador é que a maioria das instituições de crédito eliminou as cláusulas mínimas dos empréstimos hipotecários em resultado das disposições do Acórdão do Supremo Tribunal de 9 de maio de 2013. No qual são declarados nulos e, portanto, eles não são mais aplicados, mesmo se você tiver assinado a operação antes desta frase. Com possibilidade de reclamação dos valores cobrados a maior nas parcelas mensais. Ainda com a opção de ação judicial junto ao emissor deste produto financeiro.
Esse é um dos motivos pelos quais é um bom momento para assinar essa linha de crédito. Além de não contemplarem esta polêmica cláusula, estão inclusive isentos de comissões e demais despesas de sua administração e manutenção. Ao qual é adicionada a apresentação de spreads cada vez mais competitivos. Onde na oferta de hipoteca atual você pode encontrar propostas abaixo de 1%. Com uma economia muito importante no dinheiro que você terá que pagar mensalmente no pagamento da hipoteca.
No entanto, este é um cenário que não durará para sempre, devido à previsível subida das taxas de juro nos países da zona euro. Já a intenção do Banco Central Europeu (BCE) é levar a cabo esta medida no final do ano, conforme declarou o seu presidente nas últimas reuniões da entidade reguladora do velho continente. Nesse caso, os spreads das hipotecas de taxa variável crescerão progressivamente nos próximos anos. Chegará a hora de decidir se é melhor formalizar o crédito a uma taxa fixa. Entre outros motivos porque terá sempre a mesma mensalidade e sem surpresas de última hora.