Há alguns anos, a chamada cláusula de piso e o efeito que ela teve sobre as hipotecas saltaram para a mídia, a ponto de que o banco pudesse ser obrigado a devolver o que foi pago a mais para aplicá-las. Mas, O que são cláusulas mínimas?
Se você ainda não sabe a que isso se refere, como saber se sua hipoteca a contém e por que eles são considerados abusivos, é hora de encontrar todas as informações de que precisa saber.
Cláusulas mínimas, quais são?
As cláusulas de piso são, na verdade, pequenos "acréscimos" incluídos nos contratos de hipoteca e que estabelecem um juro mínimo de uma hipoteca variável. Isso se aplica sempre que o benchmark mais o spread não alcança o valor definido.
Em outras palavras, É uma cláusula que o banco inclui e que diz qual é o juro mínimo que o utilizador vai pagar, independentemente de o índice de referência, que normalmente é a Euribor em hipotecas juntamente com o diferencial, ser inferior a esse mínimo.
Ou seja, se a sua cláusula estabelecer que o mínimo é de 3% e nesse mês a Euribor cai e com o diferencial a percentagem é de 1,5%, continuaria a pagar esses 3%.
Outro nome pelo qual as cláusulas de piso são conhecidas são pisos de hipoteca. Na verdade, os dois termos se referem à mesma coisa.
Por que eles são abusivos
Agora, por que é abusivo? Além de ser uma condição que muitos hipotecados não percebem até que comecem a senti-la no bolso, visto que outros pagam menos e um tem que permanecer o mesmo, é também porque muitas vezes essas cláusulas foram introduzidos sem transparência no caso dos bancos, Ou seja, não explicaram o que significava tê-los no contrato, tantos passaram a denunciar os bancos.
E foi em 2013 que o Supremo Tribunal Federal declarou nulos os juros mínimos por abuso, desde que feito com falta de transparência. Algum tempo depois, o próprio Tribunal de Justiça da União Europeia permitiu que os afetados recuperassem o valor pago por mais do que a totalidade da hipoteca.
Quando as cláusulas mínimas se aplicam
As cláusulas de piso têm sido aplicadas há muitos anos. Portanto, não se surpreenda ao encontrá-lo mesmo em contratos de hipotecas que já expiraram. Em geral, eles se aplicavam a hipotecas direta e indiretamente; era algo que quase todas as hipotecas incluíam e, a menos que a pessoa negociasse com o banco, isso estava incluído.
Quer dizer que Não foi algo que os próprios hipotecados pediram, ou que foi agregado por x serviços extras, mas era uma "norma" dos bancos.
Hoje são considerados abusivos, mas não significa que não possam surgir termos e valores semelhantes a estes, por isso, ao assinar um contrato de hipoteca, é muito importante revê-lo e, caso não o compreenda, procure um profissional que possa avaliar se é "legal" ou se há algo que pode ser considerado negativo no presente e no futuro do hipotecado.
Minha hipoteca tem isso?
Não há dúvida de que, apesar dos anos que se passam, ainda haverá quem tenha as cláusulas de piso aplicadas no contrato de hipoteca. E isso implica que, se você fizer uma reclamação, o banco será obrigado a devolver o dinheiro para você. Mas, para isso, a primeira coisa que precisamos é saber se realmente são ou não.
Para saber se uma hipoteca tem ou não, você tem que consulte o contrato de hipoteca. Claro, não se confunda com a escritura de venda porque não tem nada a ver com isso. Nesse contrato, que formaliza a hipoteca da casa, você tem que ir para a seção "condições financeiras". Lá, tente localizar um texto semelhante a este:
“Em nenhum caso a taxa de juro nominal anual resultante de cada variação pode ser superior a X% ou inferior a X%”.
Se você o encontrou, então você impôs não apenas cláusulas de piso, mas também de teto. Outros termos que os bancos costumam usar para isso são: "redução da taxa de juros", "taxa de juros mínima", "limitação da taxa de juros", "túnel" ou "limite mínimo".
A próxima coisa que você deve fazer é verificar o recibo dos últimos dois meses e comparar a taxa de juros paga. Não é o mesmo que a soma da Euribor mais o diferencial acordado? Portanto, você já tem uma prova irrefutável de que tem essa cláusula.
Como reivindicar as cláusulas mínimas
Você já sabe um pouco mais sobre as cláusulas mínimas e como localizá-las na hipoteca, mas o que fazer se as encontrar? Pois bem, pode exigir o reembolso do que pagou a mais, até ao último euro. Para fazer isso, existem duas maneiras de fazer isso.
Forma extrajudicial
Este talvez seja o ideal para muitos, visto que é gratuito e está protegido pelo Real Decreto-Lei 1/20017. Baseia-se na exigência de que o banco devolva tudo o que foi cobrado por aquela cláusula. Para fazer isso, você deve:
Registre uma reclamação formal com o Atendimento ao Cliente do banco. Se o seu banco desapareceu ou se fundiu com outro, você terá que fazer isso na nova entidade.
O banco deve responder a essa reclamação. E você pode fazer isso de duas maneiras diferentes: aceitando o pedido e apresentando o cálculo que eles fizeram, discriminados, para que você saiba o que eles vão lhe dar em troca. Mas tome cuidado, porque pode não ser o que você realmente deve, mas eles vão te fazer uma oferta, seja para o retorno ou para reduzir o capital da hipoteca, para investir em serviços bancários, etc.
A outra maneira de responder é negando a reclamação. Se isso acontecer, ou se já se passaram três meses desde que você tentou chegar a um acordo, o processo termina sem solução e você poderá entrar com uma ação judicial (algo que, enquanto você está neste caminho, você não pode fazer).
Forma judicial
Neste caso, consiste em registrar uma reclamação em tribunal com o banco. Para isso, deve dirigir-se a um especialista em cláusulas abusivas (normalmente existe um em cada província). Outra opção é ir a advogados e deixá-los fazer a instalação. Claro, você tem que pagar uma taxa e provisão de fundos. Mas se o banco for condenado a pagar todas as custas judiciais, na realidade você não terá que pagar nada.
Aqui a solução será dada por um juiz que determinará se você tem direito a reembolso ou não.
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