O que acontece se as taxas de juros subirem? Quase todas as pessoas sabem que as hipotecas vão ser afetadas, é algo que não param de repetir nos canais de informação. Embora seja verdade que as hipotecas serão mais caras, as implicações para toda a economia também serão. Tem seu lado positivo, e também negativo.
No artigo a seguir, serão contrastadas as preocupações mais procuradas relacionadas às taxas de juros e como elas estão afetando o mercado imobiliário. Também veremos como os títulos ganham força novamente e se posicionam como alternativa de rentabilidade, tirando um pouco do brilho da habitação.
Setor imobiliário com juros em alta
Desde meados de 2020, observou-se uma tendência geral de aumento dos preços da habitação em todos os países. Isso se deveu ao êxodo "em massa" (pelo menos os que podiam) de pessoas que deixavam a cidade em busca de casas mais tranquilas ou espaçosas. Quer fossem casas com terraços, mais espaçosas, zonas rurais, etc.
Esse boom foi algo que experimentamos na Espanha, mas a verdade é que muitos países viram seus preços de moradia aumentarem mais. Atualmente, onde as hipotecas estão se tornando mais caras, que projeção existe?
Habitação na Espanha
Na Espanha, a habitação não parou de crescer nos últimos dois anos. A recuperação do imobiliário é explicada pelas razões acima referidas e pelo facto de o setor não se encontrar tão estressado como noutros países. Outro dos incentivos, como também aconteceu em outros lugares, tem sido o financiamento barato graças a taxas de juros historicamente baixas. Embora esta facilidade de compra estivesse associada a um preço mais elevado da habitação, não teve tanta importância para muitas famílias, tendo em conta que as rendas sofreram um aumento ainda mais acentuado. Isso fez com que as hipotecas fossem consideravelmente mais baratas do que os pagamentos de aluguel.
Encontraram também incentivos para aqueles investidores que, longe dos juros irrisórios que os títulos conseguiram pagar e longe de rentabilizar a poupança de uma forma mais ou menos esperada, viram no tijolo uma forma de poder torná-los rentáveis. Além disso, a habitação também é considerada um bem de refúgio, todos precisam de um teto. No entanto, após os contínuos aumentos da Euribor nos últimos meses, a habitação parece começar a dar sinais de que começa a abrandar o ritmo que vinha mantendo.
Habitação em outros países
Após a crise que eclodiu em 2008, a Espanha saiu especialmente mal. No entanto, o mesmo não aconteceu em outros países. Em muitos deles, alheios à força virulenta com que a bolha imobiliária pode estourar, viram os preços dos imóveis subirem a níveis muito altos. É precisamente nestas mesmas áreas que, após a subida das taxas de juro, o mercado imobiliário já sofre e não se vislumbra bons tempos.
Exemplos deles são alguns cujos declínios de preços estão em dois dígitos:
- Nova Zelândia. Seu Banco Central aumentou as taxas 7 vezes nos últimos 10 meses. A habitação caiu 11% e espera-se quedas de até 20%.
- Polônia. Várias hipotecas viram suas parcelas mensais dobrarem à medida que as taxas aumentaram. O governo interveio no início do ano para que os poloneses pudessem suspender os pagamentos por até 8 meses. Essa medida afetou os lucros dos principais bancos do país.
Além disso, encontramos mais países cujos preços começaram a cair, como Austrália, Alemanha, Grã-Bretanha, Canadá... planeta inteiro. Algo semelhante aos EUA, cujos efeitos também foram vistos, as vendas de novas casas despencaram e os efeitos sobre sua economia são frequentemente sentidos em todo o mundo.
Oportunidades de investimento com taxas de juros crescentes?
As perspectivas para o setor imobiliário são atualmente bastante negativas, algo que há 1 ano era o contrário. O paradoxo nesses casos é que quem comprou há 1 ano agora se encontra em um ambiente muito mais hostil. Investir traz riscos, mas muitos investidores antecipando eventos começaram a desfazer suas posições em torno de empresas do setor imobiliário. Praticamente todos foram afetados.
A maior de todas elas, considerada a maior "proprietária" da Europa, é a Vonovia, cujas ações caíram quase 1% em 50 ano. A preços de mercado atuais, sua carteira é avaliada em muito mais do que sua capitalização de mercado, incluindo sua dívida. No entanto, se essa queda de preço continuar, seu valor líquido ficaria mais comprometido, pois o mercado já desconta.
É altamente possível que, como aconteceu com a crise imobiliária anterior, quando os investidores anteciparem que o setor se recuperará, as ações das empresas imobiliárias ou REITs subam antes da própria habitação. A única questão que nos resta é se as ações já refletem o fundo do poço, estando perto dele, ou se o declínio vai continuar. Da mesma forma, aqueles que tiverem a sorte de poder comprar ações de REIT perto de seus mínimos, como tende a acontecer, serão os que mais tarde desfrutarão de melhores ganhos de capital.
Títulos vs Habitação
E por fim, mais uma decepção no mercado imobiliário tem sua sorte no mercado de renda fixa. Com as taxas de juros subindo, os títulos agora oferecem melhores rendimentos. Valorizando que é mais rentável, e também confortável, à medida que os títulos sobem e se aproximam dos rendimentos imobiliários, eles parecem começar a recuperar o brilho que muitos investidores já consideravam perdido.
O título espanhol de 10 anos está próximo de 3%, o americano 3% ou o alemão 5%. Os aumentos fortes das taxas geralmente precedem uma recessão, mas desta vez isso teve que ser feito no espírito de conter a inflação. Embora venha do aumento das matérias-primas, taxas tão baixas com inflação de 1% ainda é uma política monetária que estimula o crédito e o consumo. Algo a evitar, desde que os preços subam mais do que já estão subindo.
