Os últimos dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), correspondentes ao mês de janeiro de 2016, mostram que a maioria dos utentes que alugaram uma casa referiu o seu crédito hipotecário ao índice de referência europeu, conhecido por Euribor. Isso é confirmado nestes dados recentes, onde 94,0% dos novos contratos celebrados usaram este link para suas hipotecas. E, em qualquer caso, acima de outros benchmarks mais minoritários.
Neste cenário geral, o facto de a Euribor se situar historicamente em território negativo assume particular relevância. Na verdade, está atualmente em - 0,012%. E como consequência de preço mais barato do dinheiro pelo Banco Central Europeu (BCE), que o deixou em uma de suas últimas reuniões a 0%. Um cenário certamente atípico e incomum que deve afetar todos os usuários e, principalmente, os clientes que têm ou vão contratar um empréstimo hipotecário.
Sem surpresa, é a pergunta que essas pessoas se perguntam como as taxas de juros tão baixas afetarão suas hipotecas e, como neste caso em particular, as negativas. Bem, em princípio, serviu para que os spreads diminuíram significativamente. E, com isso, estão pagando parcelas mensais mais acessíveis, o que está gerando economia na contratação desses produtos bancários.
Spreads abaixo de 1,50%
Os bancos decidiram se adaptar ao novo cenário e oferecer aos seus clientes alguns hipotecas com melhores condições na sua contratação. Basicamente por meio de uma redução em seus spreads. Eles passaram em alguns meses de algo mais do que 2% posicionar-se nas propostas mais agressivas abaixo da barreira de 1%. Com uma média de redução entre meio e um ponto percentual. E isso na prática significa que você paga menos euros na sua prestação todos os meses.
Claro, desde que a hipoteca que você assinou esteja vinculada a uma taxa de juros variável. Se por algum motivo os tiver contratado a juros fixos, não poderá beneficiar das reduções das hipotecas, nem da tendência que o índice de referência europeu tem mantido nos últimos meses. Até agora, só falta ver quanto tempo essa tendência vai durar. Embora, é claro, já há pouco espaço para dar continuidade à queda das taxas de juros.
Os bancos, por outro lado, procuram promover ofertas cada vez mais competitivas para fazer face à concorrência. Y eles não hesitam em diminuir o interesse com uma certa frequência, até deixá-los em alguns casos específicos a 0,85%, que é a melhor proposta que você pode receber no momento, e independentemente de outras condições que seus contratos contemplem. Determinou a oferta que todos os bancos nacionais vêm desenvolvendo.
Euribor: melhores condições
Que impacto isso terá sobre os usuários do banco? Não há dúvida de que os interesses vão relaxar, como vem acontecendo há alguns meses. Mas com um problema apontado por alguns importantes executivos das entidades bancárias responsáveis pela comercialização desses produtos. E é que, para salvar seus interesses, eles não terão escolha a não ser aumentar ou criar novas comissões que possam prejudicar os interesses dos hipotecados.
Com isso, a formalização do empréstimo para compra de casa própria ficará mais barata, mas penalizado sob comissões mais expansivas pelas entidades emissoras. É, enfim, o que você pode esperar de agora em diante, quando for ao escritório solicitar um desses produtos.
Mas enquanto esse novo cenário chega, as estratégias das instituições financeiras os levam para promover uma série de estratégias comerciais que visam tornar as hipotecas indexadas à Euribor mais atrativas para os seus clientes. Eles são de natureza diversa e têm como objetivo final melhorar suas condições de subscrição. Geralmente são muito recorrentes, embora alguns com um toque mais inovador sempre se destaquem.
O mais utilizado é que você possa descontar o preço da hipoteca com base nos produtos contratados com seu banco (crédito pessoal, seguros, previdência, carteira de títulos, etc.). E cujo funcionamento é muito simples, pois se baseia no fato de que à medida que se formalizam mais modelos bancários, a taxa de juros será reduzida progressivamente vinculada à sua hipoteca vinculada à Euribor. Com uma porcentagem máxima em torno de 2%
Requisito de folha de pagamento
Outra das demandas dos bancos se baseia no fato de que eles vão exigir que direcionar sua folha de pagamento (ou outra renda regular), e ainda as principais contas da casa (luz, água, gás, celular ...), ajudando também a conter suas despesas com crédito imobiliário. Também são normalmente comercializados sem qualquer comissão, ou outras despesas de gestão ou manutenção. Fazendo sua formalização muito atrativa neste momento.
Mas não são as únicas reivindicações que os bancos fazem para vender esse tipo de produto a seus principais clientes. Uma tendência nos últimos meses é que há sem cláusula fundamental, após fortes controvérsias com associações de consumidores e usuários de bancos. Essa nova condição vai permitir que você aproveite ainda mais as quedas do benchmark europeu, muito mais do que você imagina no atual cenário de contenção monetária. Para evitar este problema, não terá outra solução senão rever as letras miúdas do contrato, caso este incorpore esta cláusula tão desfavorável aos seus interesses como titular de um empréstimo hipotecário.
E isso de qualquer forma resultou em que até mesmo mileuristas, com rendimentos em torno de 1.000 euros, pudessem comprar a sua casa. É verdade que não têm propostas excessivas, mas pelo menos não são deslocadas do mercado imobiliário. Contando com mais de um formato que apresenta essas características especiais. Habitualmente destinam-se a rendimentos a partir de 750 euros, algo impensável apenas alguns anos atrás.
Se você aceitar qualquer um desses requisitos impostos pelos bancos, sem dúvida, você pode melhorar as taxas de juros, em pelo menos meio ponto percentual, e no que diz respeito às taxas iniciais com que as entidades contribuem nas suas ofertas. Embora com o problema lógico de que você não pode saber o que vai acontecer nos próximos anos. Onde é provável que a tendência da Euribor mude. Não é de surpreender que não seja de se esperar que continue nessa tendência por mais 10 ou 20 anos. Será um cenário que você deve considerar se for assinar uma hipoteca a partir de agora.
Características das novas hipotecas
Com todas as alterações produzidas nas hipotecas, em consequência da queda das taxas de juro na Euribor, existe uma outra série de variáveis que se alteraram ao longo dos anos, e que deverá conhecer para melhor gerir as condições deste produto bancário. E principalmente para não obter uma surpresa desagradável.
Para começar, prepare sua poupança para formalizar a operação, já que eles não o financiam em sua totalidade. Mas, ao contrário, atingem apenas 70% e 80% do valor de avaliação. Para que os clientes não aumentem perigosamente o seu nível de endividamento, como alertam os bancos emissores europeus, neste caso em particular o espanhol. Se você não tiver um banco de poupança mínimo, será muito mais difícil fechar a operação com a entidade.
No que diz respeito aos prazos de reembolso, também foram reduzidos de forma significativa. Já é muito difícil assinar um contrato de 40 ou 50 anos, como você fez várias vezes há uma década. As hipotecas atuais apresentam prazos mais curtos para finalização da operação, que se movem em um intervalo reduzido que vai de 25 anos até 35 como limite máximo. É uma nova estratégia dos bancos para que seus vencimentos sejam encurtados e eles recebam seu dinheiro de volta mais cedo.
5 dicas para encontrar a melhor hipoteca
Claro que é um bom momento para subscrever já esta operação imobiliária, com muitas vantagens para os seus interesses, e da qual poderá usufruir na actual oferta hipotecária, após a queda da Euribor. Para facilitar, você não terá outra escolha a não ser importar algumas das melhores dicas para reduzir suas despesas com contratações, que partiriam das seguintes linhas de ação.
- Você não se limita a revisar apenas algumas hipotecas, mas devido à queda no índice de referência europeu, novos formatos estão abrindo isso pode ser muito vantajoso para o seu perfil de usuário.
- Neste momento, você pode assinar hipotecas com um spread abaixo de 1%, e que ainda são comercializados sem comissões ou outras despesas de sua gestão. Você terá que aproveitar todas as oportunidades que se apresentarem a partir de agora.
- Se você está pensando em contratar uma hipoteca nos próximos anos, não fará mal se for formalizar um produto para economia. Não surpreendentemente, o financiamento de sua nova casa não será mais para todo o preço de avaliação.
- Maior ligação Com o seu banco vai te ajudar a conter os gastos com contratação desse produto para financiamento, tendo mensalidades mais acessíveis.
- Se a tendência das taxas de juros for se manter nos mesmos patamares até agora, será conveniente para a hipoteca não incorpore nenhuma cláusula de piso, o que será muito prejudicial neste cenário no preço do dinheiro.