Wat gebeurt er als de rente stijgt? Vrijwel alle mensen weten dat hypotheken getroffen gaan worden, het is iets wat ze maar blijven herhalen in de informatiekanalen. Hoewel het waar is dat hypotheken duurder worden, zijn de gevolgen voor de hele economie dat ook. Het heeft zijn positieve kant, maar ook negatieve.
In het volgende artikel zullen de meest gewilde zorgen met betrekking tot rentetarieven en hoe deze de vastgoedmarkt beïnvloeden, worden gecontrasteerd. We zullen ook zien hoe obligaties weer aan kracht winnen en zichzelf positioneren als een alternatief voor winstgevendheid, waardoor een deel van de glans van huisvesting wordt weggenomen.
Vastgoedsector met stijgende rente
Sinds medio 2020 is in alle landen een algemene trend in huizenprijsstijgingen waar te nemen. Dit was te wijten aan de "massale" uittocht (althans degenen die dat konden) van mensen die de stad verlieten op zoek naar stillere of ruimere huizen. Of het nu huizen met terrassen waren, ruimer, landelijke gebieden, etc.
Deze hausse was iets dat we in Spanje hebben meegemaakt, maar de waarheid is dat veel landen hun huizenprijzen sterker zagen stijgen. Op dit moment, waar hypotheken duurder worden, welke prognose is er?
Huisvesting in Spanje
In Spanje is de woningbouw de afgelopen twee jaar niet gestopt met stijgen. Het herstel van onroerend goed wordt verklaard door de bovengenoemde redenen en door het feit dat de sector niet zo gestrest is als in andere landen. Een andere stimulans, zoals ook op andere plaatsen is gebeurd, was goedkope financiering dankzij historisch lage rentetarieven. Hoewel dit aankoopgemak gepaard ging met een hogere woningprijs, maakte het voor veel gezinnen niet zoveel uit, aangezien de huren een nog sterkere stijging hebben ondergaan. Dit heeft ertoe geleid dat hypotheken aanzienlijk goedkoper zijn dan huurbetalingen.
Die investeerders hebben ook prikkels gevonden die, ver van de belachelijke rente die de obligaties hebben kunnen betalen en verre van in staat te zijn de besparingen op een min of meer verwachte manier winstgevend te maken, in de steen een manier hebben gezien om te kunnen maak ze winstgevend. Daarnaast wordt huisvesting ook beschouwd als een toevluchtsoord, iedereen heeft een dak nodig. Echter, na de voortdurende stijgingen van de Euribor in de afgelopen maanden, lijkt de huisvesting tekenen te beginnen te vertonen dat het tempo dat het had vastgehouden begint te vertragen.
Huisvesting in andere landen
Na de crisis die in 2008 uitbrak, kwam vooral Spanje er slecht uit. Hetzelfde gebeurde echter niet in andere landen. In velen van hen, zich niet bewust van de virulente kracht waarmee de huizenzeepbel kan barsten, hebben ze de huizenprijzen tot zeer hoge niveaus zien stijgen. Juist in diezelfde gebieden heeft de vastgoedmarkt na de stijging van de rente al te lijden en worden geen goede tijden verwacht.
Voorbeelden hiervan zijn enkele waarvan de prijsdalingen in dubbele cijfers zijn:
- Nieuw-Zeeland. De centrale bank heeft de afgelopen 7 maanden de rente 10 keer verhoogd. De huisvesting is met 11% gedaald en er wordt een daling tot 20% verwacht.
- Polen. Verschillende hypotheekhouders hebben hun maandelijkse aflossingen zien verdubbelen omdat de tarieven zijn gestegen. De regering heeft aan het begin van het jaar ingegrepen, zodat Polen de betalingen tot 8 maanden kon opschorten. Deze maatregel heeft gevolgen gehad voor de winsten van de belangrijkste banken van het land.
Bovendien vinden we meer landen waarvan de prijzen beginnen te dalen, zoals Australië, Duitsland, Groot-Brittannië, Canada... of zelfs China, waar er zelfs wereldwijd bezorgdheid bestaat over de omvang van de crisis en hoe deze zich zou kunnen uitbreiden naar de hele planeet. Iets vergelijkbaars met de VS, waarvan de effecten ook zijn waargenomen, de verkoop van nieuwe huizen is sterk gedaald en de effecten op de economie zijn vaak over de hele wereld voelbaar.
Beleggingskansen met stijgende rente?
De vooruitzichten voor de vastgoedsector zijn momenteel vrij negatief, iets dat 1 jaar geleden het tegenovergestelde was. De paradox in deze gevallen is dat degenen die 1 jaar geleden kochten, zich nu in een veel vijandiger omgeving bevinden. Beleggen brengt risico's met zich mee, maar veel beleggers die anticipeerden op gebeurtenissen begonnen hun posities rond bedrijven in de vastgoedsector ongedaan te maken. Vrijwel allemaal zijn getroffen.
De grootste van allemaal, beschouwd als de grootste "verhuurder" in Europa, is Vonovia, wiens aandelen gedurende 1 jaar met bijna 50% zijn gedaald. Tegen de huidige marktprijzen wordt uw portefeuille gewaardeerd op veel meer dan de marktkapitalisatie, inclusief uw schuld. Als deze prijsdaling echter doorgaat, zou de nettowaarde ervan in het gedrang komen omdat de markt al kortingen geeft.
Het is zeer goed mogelijk dat, zoals gebeurde bij de vorige vastgoedcrisis, wanneer beleggers verwachten dat de sector zal herstellen, de aandelen van vastgoedbedrijven of REIT's zullen stijgen voordat de huisvesting zelf. De enige vraag die ons rest, is of aandelen al een dieptepunt weerspiegelen, dicht bij het dieptepunt zijn, of dat de daling zich zal voortzetten. Evenzo zullen degenen die het geluk hebben REIT-aandelen in de buurt van hun dieptepunt te kunnen kopen, zoals vaak het geval is, degenen zijn die later betere kapitaalwinsten zullen genieten.
Obligaties versus huisvesting
En tot slot heeft een andere teleurstelling op de vastgoedmarkt zijn geluk in de vastrentende markt. Nu de rente is gestegen, bieden obligaties nu betere rendementen. Ervan uitgaande dat het winstgevender en ook comfortabeler is, naarmate obligaties stijgen en dichter bij de vastgoedrendementen komen, lijken ze de glans te herstellen die veel beleggers al als verloren beschouwden.
De Spaanse 10-jaars obligatie is bijna 3%, de VS 3% of de Duitse 5%. Sterke renteverhogingen gaan meestal vooraf aan een recessie, maar deze keer moest het gebeuren in de geest van het terugdringen van de inflatie. Hoewel het komt door de toename van grondstoffen, is zo'n lage rente met een inflatie van 1% nog steeds een monetair beleid dat krediet en consumptie stimuleert. Iets om te vermijden, zolang de prijzen meer stijgen dan ze al stijgen.
