De crisis zorgde voor een vertraging in veel sectoren, maar niet beleggen in vastgoedaandelen. Consumenten kwamen uit de beperkingen van 2020 en vestigden spaarrecords en op hun beurt begon het tijdperk van telewerken. Hypotheekrentetarieven op verleidelijke niveaus hielpen een waanzin van beleggingsinteresse in vastgoedaandelen aan te wakkeren. Maar aan al het goede komt een einde. Stijgende rentetarieven en gloeiende inflatie hebben huizen en hypotheken minder betaalbaar gemaakt. Dit vergroot het risico op een ineenstorting van de mondiale vastgoedmarkt, vooral in sommige landen, en dreigt de huidige mondiale economische recessie te verergeren...
Wat gebeurt er met de huizenmarkt?🙊
De vraag naar woningen neemt af naarmate de hypotheekrente stijgt, waardoor woningen minder betaalbaar worden en potentiële kopers van de markt worden weggedreven. Er zijn twee belangrijke redenen waarom hypotheken dit jaar aanzienlijk minder betaalbaar zijn geworden. De hoge inflatie heeft geleid tot een scherpe daling van het reële inkomen van de burgers. Op hun beurt verhogen centrale banken over de hele wereld de rentetarieven in het snelste tempo in decennia. Hierdoor zijn de hypotheekrentetarieven direct gestegen, waardoor leningen om een huis te kopen duurder zijn geworden.
De inflatie is sinds 2020 twee keer zo hard gegroeid als de salarissen. Bron: BBC.
Deze problemen treffen niet alleen potentiële huizenkopers, maar ook huidige huiseigenaren. Vooral degenen wier hypotheken niet op lange termijn zijn verzekerd tegen veel lagere tarieven. Miljoenen mensen sloten tijdens de hausse aan de pandemie goedkope leningen af om huizen tegen recordprijzen te kopen. Nu zullen velen van hen te maken krijgen met hogere maandelijkse betalingen wanneer hun leningen worden herzien om de hogere rentetarieven te weerspiegelen. Tot overmaat van ramp komen deze hogere hypotheeklasten op een moment dat de reële inkomens van mensen (dat wil zeggen de hoeveelheid geld die ze verdienen, gecorrigeerd voor inflatie) zijn gekelderd. In het ergste geval zullen mensen hun maandelijkse hypotheeklasten niet kunnen betalen. In een dergelijke situatie nemen banken vaak beslag op het huis en verkopen het om het verschuldigde terug te krijgen. En omdat daardoor meer huizen op de markt komen, vaak tegen lagere of ‘noodlijdende’ prijzen, kan dat leiden tot verdere neerwaartse druk op de huizenprijzen.
Het aantal wanbetalingen op leningen is in de loop van de maand augustus begonnen te stijgen. Bron: Morningstar.
Welke landen zijn het meest blootgesteld?🌍
In de VS vertrouwen de meeste kopers op hypotheekleningen met een vaste rente voor een periode van dertig jaar. Hypotheken met variabele rente vertegenwoordigden de afgelopen vijf jaar gemiddeld slechts 30% van de leningen. Daarentegen hebben huizenkopers in andere landen doorgaans vaste leningen voor slechts één jaar, of hypotheken met een variabele rente die in lijn zijn met de rentetarieven. Australië, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Canada hadden in 7 de hoogste concentratie hypotheken met variabele rente als percentage van het nieuwe beleid. Fitch Ratings.
Hypotheken met variabele rente als percentage van de nieuwe leningen in 2020. Bron: Fitch Ratings.
Er zijn al scheuren zichtbaar in de mondiale vastgoedaandelenmarkt. Ze zijn pessimistischer over enkele van de meer schuimige markten, zoals Australië en Canada, die, zoals we eerder hebben gezien, in 2020 een van de hoogste concentraties aan hypotheken met variabele rente kenden als percentage van het nieuwe beleid. Beide landen ervaren een daling van de huizenprijzen met dubbele cijfers. En het is nog erger in Australië, waar de huizenprijzen in augustus de grootste maandelijkse daling in bijna 40 jaar lieten zien.
Welke invloed zou dit hebben op de wereldeconomie?
Een wereldwijd gesynchroniseerde huizenmarktcrash zou de wereldeconomie (die al op de rand van een recessie balanceert) op verschillende manieren beïnvloeden:
- Een scherpe daling van de huizenprijzen zou de welvaart aanzienlijk verminderen en een daling van de consumentenbestedingen veroorzaken.
- Een stagnatie of daling in de bouw- en vastgoedverkopen zou een directe invloed hebben op de mondiale groei, aangezien deze activiteiten een enorme multiplicator van economische activiteit over de hele wereld zijn.
- Een krimpende huizenmarkt zou de kredietverlening door banken negatief beïnvloeden, omdat het risico op wanbetalingen op leningen toeneemt, waardoor de kapitaalstroom waar de economieën van profiteren, wordt verstikt. Bovendien zou de stijgende rente de druk vergroten op projectontwikkelaars die zwaar lenen om hun activiteiten te financieren, waardoor kredietverstrekkers zich steeds meer zorgen gaan maken over het vermogen van ontwikkelaars om hun schulden te herfinancieren. Nogmaals, als dit tot wanbetalingen op leningen leidt, zou dit gevolgen hebben voor de kredietverlening door banken.
- Door de hypotheeklasten te verhogen om de stijgende rentetarieven te weerspiegelen, zouden de inkomens van de burgers worden aangetast, waardoor de consumentenbestedingen verder zouden afnemen.
Zijn er beleggingsmogelijkheden in vastgoedaandelen?🏗️
Zoals de vastgoedmarkt er momenteel voor staat, staan er moeilijke tijden voor de deur waarin alle bovengenoemde factoren onder controle kunnen worden gehouden. We kunnen de Vanguard Vastgoed ETF (VNQ) om te profiteren van het debacle van de Amerikaanse vastgoedmarkt of de Vanguard Global ex-Amerikaanse vastgoed ETF (VNQI) voor dezelfde situatie in Europa, Azië en de Stille Oceaan. Als we daarentegen willen beleggen in de economieën die het meest zijn blootgesteld aan deze gebeurtenissen die we eerder hebben besproken, kunnen we short gaan in de ETF's van de iShares MSCI uit Australië (EWA), Canada (EWC), Spanje (EWP) of het Verenigd Koninkrijk (EWU).