Apakah nilai pelaburan?

Dalam harta tanah komersial, terdapat beberapa jenis "nilai" yang diberikan kepada harta tanah, semuanya berfungsi untuk tujuan yang berbeza kepada orang yang berbeza. Apabila sebarang jenis analisis harta tanah dilakukan, nilainya akan selalu dipertimbangkan.

Dalam artikel ini, kita akan mengkaji perbezaan antara nilai pasar aset dan nilai pelaburannya. Nilai pasaran vs. Nilai pelaburan dalam CRE. Pelbagai jenis "nilai" dalam harta tanah komersial termasuk:

• Nilai pasaran
• Nilai pelaburan
• Nilai yang boleh diinsuranskan
• Nilai penilaian
• Nilai pembubaran
• Nilai penggantian

Kadang-kadang garis antara jenis nilai ini sedikit kabur, terutamanya ketika mempertimbangkan nilai pasaran dan pelaburan secara khusus.

Jenis-jenis nilai harta tanah

Jenis-jenis nilai harta tanah

1. Nilai pasaran

Nilai pasaran, atau nilai pasar "wajar", adalah jenis nilai harta tanah yang paling biasa disebut, dan merupakan nilai yang digunakan dalam proses pengunderaitan pinjaman.

"Nilai Pasaran" Institut Penilai: Apa Itu Sebenarnya "dari Institut Penilai memberikan gambaran sejarah mengenai" nilai "dan" nilai pasaran ", termasuk banyak definisi dari pelbagai sumber.

Contohnya ialah Perbadanan Insurans Deposit Persekutuan (FDIC), yang menyatakan bahawa nilai pasaran adalah "harga yang paling mungkin dimiliki oleh harta tanah dalam pasaran yang kompetitif dan terbuka dalam semua keadaan yang diperlukan untuk penjualan yang adil."

Dengan kata lain, apa itu pembeli yang bersedia membayar, dan penjual yang bersedia menerima, memandangkan semua keadaan lain adalah standard dan diharapkan.

2. Nilai pelaburan

Nilai pelaburan adalah nilai yang ditawarkan oleh harta tanah kepada pelabur tertentu. Nilai inilah yang sanggup dibayar oleh pelabur untuk membayar harta tanah.

Terlepas dari nilai pasaran, akan selalu ada batasan untuk apa yang seorang pelabur bersedia untuk memasukkan aset.

Nilai pelaburan berdasarkan kelayakan, modal yang ada, kadar cukai dan pembiayaan pelabur sendiri.

3. Nilai yang boleh diinsuranskan

Ini merujuk kepada jumlah harta tanah yang berisiko mengalami kerosakan, untuk menentukan perlindungan insurans.

Dengan kata lain, berapakah nilai bahagian harta tanah yang boleh dilindungi dalam polisi insurans.

4. Nilai yang dinilai

Nilai yang dinilai adalah nilai harta tanah yang ditentukan oleh penasihat cukai tempatan untuk tujuan cukai harta tanah.

5. Nilai pembubaran

Nilai likuidasi menetapkan kemungkinan harga yang akan dijual oleh harta tanah semasa penjualan paksa, seperti penyitaan atau penjualan cukai.

Nilai likuidasi digunakan pada saat-saat ketika terdapat jendela terhad untuk pendedahan pasaran, atau jika ada syarat penjualan yang lain.

6. Nilai penggantian

Ini adalah kos penggantian struktur dengan struktur pengganti yang sama, yang mempunyai utiliti yang sama dengan harta benda asal.

Sekarang, harta komersial boleh menentukan jenis nilai di atas pada bila-bila masa.

Dan sangat mungkin bahawa tidak ada nilai yang sama (walaupun kemungkinan sekurang-kurangnya sebahagiannya dekat).

Ini benar terutamanya apabila mempertimbangkan perbezaan antara nilai pasaran dan nilai pelaburan: hanya kerana harta tanah mesti menaikkan jumlah tertentu tidak bermaksud bahawa pelabur akan menawarkan sesuatu yang dekat dengannya.

Juga, apa yang dianggap "berharga" untuk pasaran tertentu mungkin tidak berlaku bagi pelabur.

Mengingat definisi masing-masing, mari kita perhatikan pendekatan yang berbeza untuk kedua-dua nilai pasaran dan pelaburan, untuk menunjukkan perbezaan mereka dengan cara yang lebih terperinci.

Pendekatan nilai pasaran

Nilai pasaran adalah yang ditentukan semasa penilaian.

Semasa proses pengunderaitan pinjaman, banyak pemberi pinjaman akan menggunakan penilai luar untuk mendapatkan anggaran nilai pasaran harta tanah.

Nilai pasaran adalah apa yang digunakan untuk menentukan jumlah gadai janji yang sesuai.

Jadi bagaimana penilai menentukan nilai pasaran?

Sebenarnya ada banyak cara. Tetapi, sebelum perkara itu berlaku, penggunaan harta yang paling tinggi mesti dibezakan.

Pada dasarnya, apa yang perlu ditentukan adalah penggunaan sah harta tanah yang menghasilkan nilai tertinggi - jadi fikirkan perkara seperti pengezonan, penggunaan harta tanah, ukuran harta tanah, prestasi kewangan, dan sebagainya.

Ringkasnya, apakah potensi "siling" harta tanah dan keseluruhan bungkusannya?

Setelah semua itu dilapisi batu, penilai dapat bergerak maju dengan penilaian harta tanah.

Secara amnya, terdapat tiga pendekatan penilaian yang digunakan penilai untuk menentukan nilai pasaran wajar aset perniagaan:

1. Pendekatan penjualan:

Pendekatan penjualan memberi anda nilai harta tanah dengan melihat penjualan aset-aset yang sangat setanding baru-baru ini.

2. Pendekatan Permodalan Pendapatan:

Pendekatan berdasarkan pendapatan hanya memperoleh nilai harta tanah dari pendapatan yang dihasilkannya.

3. Pendekatan kos

Pendekatan ini mendasarkan nilai harta pada kos menghasilkan semula harta itu, ditolak susutnilai terkumpul.

Pendekatan nilai pelaburan

Walaupun proses nilai pasaran digunakan dalam penilaian pengunderaitan pinjaman, ketika memutuskan berapa banyak untuk membayar harta tanah, para pelabur juga mempertimbangkan seberapa besar harta tanah bagi mereka.

Nilai pelaburan adalah jumlah yang bersedia dibayar oleh investor, sehubungan dengan tujuan, sasaran pengembalian, dan kedudukan cukai mereka.

Oleh itu, kerana nilai pasaran selalu unik untuk pasaran, nilai pelaburan adalah unik bagi pelabur yang ada.

Dengan itu, muncul sejumlah pendekatan lain yang dapat digunakan untuk menentukan nilai, berbanding dengan penilaian yang lebih formal yang diperlukan oleh penilai.

Berikut adalah ukuran penilaian pelaburan yang paling biasa:

1. Jualan Setanding (Comps):

Pada dasarnya, ini adalah pendekatan perbandingan penjualan yang sama seperti di atas.

2. Pengganda pendapatan kasar (GRM)

Ini adalah hubungan yang mengukur nilai dengan mengambil pendapatan kasar yang dihasilkan harta sepanjang tahun dan mengalikannya dengan pengganda pendapatan kasar berdasarkan pasaran.

3. Pulangan tunai secara tunai

Pulangan tunai adalah satu lagi hubungan mudah, dikira dengan mengambil aliran tunai pro forma untuk tahun pertama (sebelum cukai) dan membahagikannya dengan jumlah kos pelaburan awal.

4. Huruf besar langsung

Ini adalah pendekatan kapitalisasi langsung yang sama yang disebutkan di atas yang digunakan oleh penilai. Penggabungan aliran pendapatan harta tanah adalah cara yang sangat biasa dan sederhana untuk menentukan nilai pasaran dan nilai pelaburan harta tanah komersial.

5. Aliran tunai terdiskaun

Model aliran tunai terdiskaun digunakan untuk mencari kadar pulangan dalaman (IRR), nilai kini bersih, dan perbandingan pengumpulan modal.

Oleh itu, dengan mengetahui pendekatan yang berbeza untuk menghasilkan nilai-nilai ini, mari kita berikan beberapa kepastian terhadap cara di mana jenis nilai ini berbeza antara satu sama lain.

Nilai pasaran vs. Nilai pelaburan

Ringkasnya, nilai pasaran adalah nilai harta tanah di pasar terbuka, yang ditentukan oleh penilaian.

Nilai pelaburan ditentukan oleh pelabur sebenar berdasarkan kriteria dan objektif pelaburannya yang unik.

Kami akan menerangkan contoh di bawah:

Katakan pelabur individu sedang mempertimbangkan untuk memperoleh bangunan pangsapuri kecil.

Harta tanah di bawah kontrak bernilai $ 1.2 juta, dan memperoleh pulangan minimum 10% atas aset tersebut.

Berdasarkan pulangan sasaran pelabur, anda boleh membayar hingga $ 1,4 juta dan masih memenuhi sasaran anda.

Dalam senario ini, pelabur mendapati bahawa dia boleh memperoleh pinjaman $ 960.000 (80% daripada nilai pinjaman), dilunaskan dalam 20 tahun pada kadar 5%.

Sekarang, anggaplah bahawa semasa proses pengunderaitan, penilaian pihak ketiga bank menilai harta tanah pada $ 1.000.000 dan bukannya $ 1,2 juta yang dikunci oleh pembeli.

Penilaian itu akan mengurangkan jumlah pinjaman yang layak menjadi $ 800.000 (berdasarkan LTV 80%), bukannya $ 960.000 yang dijangkakan sebelumnya.

Malangnya, bagaimanapun, dalam senario ini, penjual enggan menjual dengan harga kurang dari $ 1.200.000.

Ini akan menjadikan urus niaga ini berada di atas pasaran, yang bermaksud harga jualannya lebih tinggi daripada nilai pasaran harta tanah semasa.

Oleh itu, adakah masuk akal bagi pelabur untuk meneruskan perjanjian ini?

Jumlah pinjaman baru akan mengurangkan pulangan dari 22% menjadi 16%, tetapi jumlah itu masih melebihi matlamat pelabur untuk memperoleh pulangan 10%.

Dalam kebanyakan kes, nilai pasaran dan pelaburan kira-kira sama, tetapi kadang-kadang akan berbeza.

Lebih jauh lagi, ada kemungkinan nilai pelaburan lebih tinggi daripada nilai pasaran.

Ini boleh berlaku apabila nilai kepada pembeli lebih tinggi daripada nilai kepada pembeli yang rata-rata berpengetahuan.

Sebagai contoh, katakanlah perniagaan berkembang ke bangunan baru di seberang jalan dari lokasinya sekarang, membayar lebih daripada nilai pasaran untuk tumbuh berdekatan dan memenuhi ruang yang sebaliknya akan dihuni oleh pesaing.

Semasa mencari kelebihan strategik, nilainya sedikit lebih tinggi bagi mereka - kos tambahan mungkin dibenarkan.

Bagi pelabur, nilai pelaburan dapat melebihi nilai pasar sebagai akibat dari syarat pembiayaan yang baik atau perlakuan cukai yang tidak dapat dipindah milik.

Nilai pelaburan, tentu saja, juga boleh kurang dari nilai pasaran.

Mungkin pelabur mencari bangunan pejabat, tetapi pakar dalam harta tanah pelbagai keluarga.

Bagi mereka, bangunan pejabat akan mempunyai nilai pelaburan yang lebih rendah kerana keluk pembelajaran dan kenaikan kos lain yang terlibat.

Senario lain di mana nilai pelaburan mungkin kurang daripada nilai pasaran adalah jika pelabur memerlukan pulangan di atas rata-rata berdasarkan prestasi portfolio mereka yang ada.

Mencari perniagaan yang masuk akal

Secara keseluruhan, untuk perniagaan harta tanah individu, ia bergantung.

Keadaan berbeza secara drastik.

Secara amnya, langkah paling selamat adalah memastikan pelaburan masuk akal dari segi ukuran kedua-duanya.

Nilai pelaburan lebih subjektif, dan oleh itu tidak boleh disalahgunakan, tetapi mesti dipertimbangkan.

Kepentingan nilai pelaburan

Sebab mengapa nilai pelaburan penting bagi bakal pembeli harta tanah adalah kerana mereka ingin membandingkan harga harta tanah dengan jangkaan pulangan yang diharapkan. Apabila mereka menemui kadar pulangan tertentu, mereka dapat mengukur garis bawah pelaburan dengan anggaran harga yang akan mereka bayar untuk harta tanah. Ini membolehkan pelabur membuat keputusan pembelian yang bijak yang sesuai dengan objektif pelaburan mereka.

Cara menentukan nilai pelaburan

Oleh kerana nilai pelaburan bergantung pada objektif pelabur, nilainya unik bagi setiap pelabur. Pelabur yang berbeza boleh menggunakan kaedah penilaian yang sama dan memperoleh nilai pelaburan yang berbeza. Pelabur boleh memilih dari beberapa kaedah penilaian ketika menentukan nilai pelaburan aset. Berikut adalah langkah pelaburan yang paling biasa digunakan:

1. Jualan setanding

Pentaksir juga menggunakan kaedah perbandingan penjualan. Seorang pelabur akan membandingkan harta tanah yang serupa dengan rakaman persegi atau unit.

2. Pengganda pendapatan kasar

Metrik mengukur nilai pelaburan dengan mengalikan pendapatan kasar yang dihasilkan harta tanah dalam satu tahun dengan pengganda pendapatan kasar (GRM). Angka GRM berasal dari sifat serupa di pasaran yang sama.

3. Pulangkan wang tunai secara tunai

Angka pulangan tunai dikira dengan membahagikan tunai pro forma tahun pertama dengan jumlah pelaburan awal.

4.  Huruf besar langsung

Penggabungan langsung adalah ukuran lain yang digunakan oleh penilai. Ini terdiri dari memanfaatkan aliran pendapatan harta tanah dan merupakan kaedah umum yang digunakan untuk menentukan nilai pasaran dan pelaburan harta tanah komersial.

5. Aliran tunai diskaun (DCF)

Model DCF digunakan untuk mengira nilai kini bersih, kadar pulangan dalaman, dan perbandingan pengumpulan modal. Harga yang disenaraikan di atas, sambil memberikan maklumat berguna, juga mempunyai beberapa batasan. Batasan ini diselesaikan dengan mengira aliran tunai terdiskaun.

Nilai pelaburan berbanding nilai pasaran

Walaupun nilai pelaburan mengukur nilai potensial pelaburan berdasarkan kondisi tertentu, nilai pasar mengukur nilai sebenarnya dari investasi berdasarkan kekuatan penawaran dan permintaan di pasar bebas. Nilai pasaran ditentukan melalui proses penilaian. Ia berbeza dengan nilai pelaburan, yang mempertimbangkan tujuan, objektif, dan keperluan unik seseorang untuk harta tanah.

Nilai pelaburan boleh lebih rendah atau lebih tinggi daripada nilai pasaran. Itu bergantung pada keadaan khusus harta tanah pada masa itu. Nilai pelaburan boleh lebih besar daripada nilai pasaran jika pembeli meletakkan nilai yang lebih tinggi pada harta tanah daripada pembeli yang berpengetahuan.

Di dunia nyata, keadaan ini mungkin wujud jika sebuah syarikat memperluas kemudahannya ke bangunan yang lebih besar yang telah dijual di pejabatnya sekarang. Syarikat bersedia untuk menyetujui harga yang lebih tinggi daripada nilai pasaran bangunan untuk memastikan bahawa pesaing tetap berada di luar kawasan.

Dalam kes sedemikian, nilai pelaburan tambahan diperoleh dari kelebihan strategik yang akan diperoleh syarikat dengan membeli harta tanah. Seorang pelabur tunggal juga boleh bersetuju dengan nilai pelaburan yang lebih tinggi daripada nilai pasaran. Ini berlaku sekiranya pelabur menerima status cukai khas atau syarat pembiayaan yang sangat bermanfaat.

Sebagai alternatif, nilai pelaburan juga mungkin kurang daripada nilai pasaran. Ia boleh berlaku apabila pelaburan bukan jenis harta tanah yang biasanya akan difokuskan oleh pelabur. Sebagai contoh, pemaju pelbagai keluarga yang mempertimbangkan idea membina hotel boleh menyebabkan nilai pelaburan kurang daripada nilai pasaran.

Ini mungkin disebabkan oleh kos tinggi yang terlibat dalam pembelajaran mengembangkan harta tanah atau kerana pelabur menuntut pengembalian harta tanah di atas rata-rata kerana peruntukan dan kepelbagaian portfolio mereka. Batasan ini diselesaikan dengan mengira aliran tunai terdiskaun.