व्यावसायिक रीअल इस्टेटमध्ये रिअल मालमत्तेला कित्येक प्रकारची "मूल्य" दिली जाते, जी सर्व काही वेगवेगळ्या लोकांना वेगवेगळ्या उद्देशाने देतात. जेव्हा एखाद्या मालमत्तेचे कोणत्याही प्रकारचे विश्लेषण केले जाते तेव्हा त्याचे मूल्य नेहमीच मोठ्या प्रमाणात विचारात घेतले जाईल.
या लेखात, आम्ही एखाद्या मालमत्तेचे बाजार मूल्य आणि त्याच्या गुंतवणूकीच्या मूल्यातील फरक तपासू. बाजार मूल्य वि. सीआरई मध्ये गुंतवणूक मूल्य. व्यावसायिक रीअल इस्टेटमधील "व्हॅल्यू" च्या विविध प्रकारांमध्ये हे समाविष्ट आहे:
- बाजार भाव
- गुंतवणूकीचे मूल्य
- विमा उतरवणारे मूल्य
- मूल्यमापनाचे मूल्य
- तरलता मूल्य
- बदली मूल्य
कधीकधी या प्रकारच्या मूल्यांमधील रेषा थोडी अस्पष्ट होऊ शकतात, विशेषत: जेव्हा बाजार आणि गुंतवणूकीचे मूल्य विशेषत: मानले जाते.
रिअल इस्टेट मूल्याचे प्रकार
स्थावर मालमत्ता मूल्याचे प्रकार
- बाजार भाव
मार्केट व्हॅल्यू किंवा "फेअर" मार्केट व्हॅल्यू हा बहुधा प्रॉपर्टी व्हॅल्यूच्या प्रकाराकडे संदर्भित केला जातो आणि हे कर्ज अंडररायटिंग प्रक्रियेमध्ये वापरलेले मूल्य आहे.
मूल्यमापन संस्था "मार्केट व्हॅल्यू": व्हॉट्स इट रीली मिन्स "theपॅरिझल इन्स्टिट्यूट मधील" व्हॅल्यू "आणि" मार्केट व्हॅल्यू "चे ऐतिहासिक विहंगावलोकन प्रदान करते, ज्यात विविध स्त्रोतांच्या व्याख्या आहेत.
त्याचे उदाहरण म्हणजे फेडरल डिपॉझिट इन्शुरन्स कॉर्पोरेशन (एफडीआयसी), जे सांगते की बाजार मूल्य "एखाद्या मालमत्तेस प्रतिस्पर्धी आणि खुल्या बाजारात योग्य विक्रीसाठी आवश्यक असलेल्या सर्व अटींमध्ये असणे आवश्यक आहे अशी सर्वात संभाव्य किंमत आहे."
दुसर्‍या शब्दांत सांगायचे तर, इतर सर्व परिस्थिती प्रमाणित व अपेक्षित असल्यानुसार देय देण्यास तयार खरेदीदार आणि स्वीकारण्यास तयार विक्रेता काय आहे?
- गुंतवणूकीचे मूल्य
विशिष्ट मूल्य गुंतवणूकदारास प्रॉपर्टी ऑफर करते. हे मूल्य आहे की गुंतवणूकदार मालमत्तेसाठी पैसे देण्यास तयार असेल.
बाजाराचे मूल्य कितीही असो, एखादी गुंतवणूकदार एखाद्या मालमत्तेत बुडण्यास तयार असतो तेव्हा नेहमीच मर्यादा राहील.
गुंतवणूकीचे मूल्य गुंतवणूकदाराची स्वतःची पात्रता, उपलब्ध भांडवल, कर दर आणि वित्तपुरवठा यावर आधारित आहे.
- विमा उतरवणारे मूल्य
हे विम्याचे संरक्षण निश्चित करण्यासाठी मालमत्तेच्या नुकसानीच्या संभाव्यतेच्या प्रमाणात दर्शविते.
दुस words्या शब्दांत, विमा पॉलिसीमध्ये समाविष्ट असलेल्या मालमत्तेच्या भागाचे मूल्य किती आहे.
- मूल्यमापन
मूल्यांकनाचे मूल्य म्हणजे मालमत्ता कराच्या उद्देशाने स्थानिक कर सल्लागाराद्वारे ठरविलेले मालमत्ता मूल्य.
- तरलता मूल्य
सक्ती विक्री दरम्यान मालमत्ता विकली जाण्याची संभाव्य किंमत फिक्कीकरण मूल्य निश्चित करते जसे की एखादी पूर्वसूचना किंवा कर विक्री.
बाजारातील प्रदर्शनासाठी मर्यादीत विंडो नसल्यास किंवा विक्रीच्या इतर प्रतिबंधात्मक अटी असतील तरच तरलतेचे मूल्य वापरले जाते.
- बदली मूल्य
मूळ प्रतिमेसारखीच युटिलिटी असलेल्या संरचनेस एकसारख्या पर्यायांच्या संरचनेसह बदलण्याची ही किंमत आहे.
आता, व्यावसायिक मालमत्तेमध्ये वरीलपैकी कोणत्याही प्रकारचे निश्चित मूल्य असू शकते.
आणि हे बरेच शक्य आहे की कोणतीही मूल्ये एकसारखी नाहीत (जरी अशी शक्यता आहे की त्यातील काही कमी आहेत).
हे विशेषतः खरे आहे जेव्हा बाजार मूल्य आणि गुंतवणूकीच्या मूल्यातील फरक लक्षात घेता: एखाद्या मालमत्तेत विशिष्ट रक्कम वाढवणे आवश्यक असते तर असे नाही की गुंतवणूकदार त्याच्या जवळ काहीतरी देईल.
शिवाय, विशिष्ट बाजाराला जे "मौल्यवान" समजले जाते ते गुंतवणूकदारास नसते.
प्रत्येकाची व्याख्या ध्यानात घेऊन आपण त्यांचे अंतर अधिक दाणेदार मार्गाने दाखविण्यासाठी बाजारपेठ आणि गुंतवणूकीचे मूल्य यासाठीचे भिन्न दृष्टीकोन पाहूया.
बाजार मूल्य पध्दत
एखाद्या मूल्यांकनादरम्यान बाजार मूल्य निश्चित केले जाते.
कर्जाच्या अंडररायटिंग प्रक्रियेदरम्यान, बरेच सावकार मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचा अंदाज घेण्यासाठी बाह्य मूल्यांकनाचा वापर करतात.
योग्य मूल्य तारण रक्कम ठरवण्यासाठी बाजाराचे मूल्य वापरले जाते.
मग मूल्यांकन करणारे बाजार मूल्य कसे ठरवतात?
प्रत्यक्षात बरेच मार्ग आहेत. परंतु, त्यापैकी काहीही होण्यापूर्वी मालमत्तेचा सर्वाधिक वापर करणे आवश्यक आहे.
मूलभूतपणे, सर्वात जास्त मूल्य मिळणार्‍या मालमत्तेचा कायदेशीर वापर - हे ठरविणे आवश्यक आहे - म्हणून झोनिंग, मालमत्तेचा वापर, मालमत्तेचा आकार, आर्थिक कामगिरी इत्यादी गोष्टींचा विचार करा.
थोडक्यात, मालमत्तेची आणि त्याच्या संपूर्ण पार्सलची संभाव्य "कमाल मर्यादा" काय आहे?
एकदा हे सर्व दगडांवर सेट झाल्यानंतर, मूल्यमापनकर्ता मालमत्ता मूल्यांकनासह पुढे जाऊ शकते.
सामान्यत: मूल्यांकन मूल्यांकनाचे तीन दृष्टिकोन असतात जे मूल्यमापनकर्ता व्यवसाय मालमत्तेचे उचित बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी वापरतात:
- विक्री दृष्टीकोन:
विक्रीचा दृष्टीकोन आपल्याला तुलना करण्यायोग्य मालमत्तेच्या अलीकडील विक्रीकडे पाहून मालमत्तेचे मूल्य देते.
- मिळकत भांडवल दृष्टिकोन:
मिळकत-आधारित पध्दतीमुळे मिळणार्‍या उत्पन्नातून मिळकत मिळकत मूल्य मिळते.
- खर्चाचा दृष्टीकोन
हा दृष्टिकोन त्या मालमत्तेचे पुनरुत्पादन करण्याच्या किंमतीवर, कोणत्याही संचित घसारा कमी किंमतीवर आधारित आहे.
गुंतवणूक मूल्य दृष्टिकोण
बाजार मूल्य प्रक्रियेचा उपयोग कर्जाच्या अंडररायटिंग मूल्यांकनात केला जातो, मालमत्तेसाठी किती देय द्यायचे हे ठरविताना, गुंतवणूकदार त्यांच्यासाठी मालमत्ता किती किंमतीची आहे याचा विचार करतात.
गुंतवणूकीचे लक्ष्य, लक्ष्य परतावा आणि कर स्थिती या संदर्भात गुंतवणूकदार पैसे देण्यास तयार असलेली रक्कम असते.
म्हणूनच, बाजाराचे मूल्य एखाद्या बाजारासाठी नेहमीच वेगळे असते, म्हणून गुंतवणूकीचे मूल्य हातातील गुंतवणूकदारासाठी अनन्य असते.
मूल्यमापनांसाठी आवश्यक असलेल्या अधिक औपचारिक मूल्यांकनाला विरोध म्हणून मूल्य मोजण्यासाठी वापरल्या जाणार्‍या इतर अनेक पध्दती त्यासह येतात.
खाली गुंतवणूकीचे मूल्यांकन करण्याचे सर्वात सामान्य उपाय आहेत:
- तुलनात्मक विक्री (Comps):
मूलत :, तो वर उल्लेख समान विक्री तुलना दृष्टीकोन आहे.
- एकूण उत्पन्न गुणक (जीआरएम)
हे असे नाते आहे जे वर्षभरात एखाद्या मालमत्तेची उत्पन्नाची एकूण उत्पत्ती घेऊन बाजारपेठेतील एकूण उत्पन्नाच्या गुणाकाराने गुणाकार करुन मूल्य मोजते.
- रोख परतावा रोख
पहिल्या वर्षासाठी (करापूर्वी) फॉर्म फॉर कॅश फ्लो घेऊन आणि प्रारंभिक गुंतवणूकीच्या एकूण खर्चाने विभाजित करून गणना केली जाते रोख परतावा म्हणजे आणखी एक सोपा नातं आहे.
- थेट भांडवल
वर उल्लेख केलेला समान थेट कॅपिटलायझेशन दृष्टिकोन आहे ज्याचे मूल्यांकन मूल्ये वापरतात. एखाद्या मालमत्तेचे उत्पन्न प्रवाह वाढवणे हा एक सामान्य आणि सोपा मार्ग आहे की व्यापारी मालमत्तेचे बाजार मूल्य आणि गुंतवणूक मूल्य हे दोन्ही ठरवतात.
- सूट रोख प्रवाह
परतावा अंतर्गत दर (आयआरआर), निव्वळ वर्तमान मूल्य आणि भांडवली संचय तुलना शोधण्यासाठी सूट दिलेली रोख प्रवाह मॉडेल वापरली जाते.
तर ही मूल्ये निर्माण करण्याचे वेगवेगळे दृष्टिकोन जाणून घेऊन या प्रकारच्या मूल्ये एकमेकांपासून भिन्न असलेल्या मार्गावर थोडीशी स्पष्टता देऊया.
बाजार मूल्य वि. गुंतवणूकीचे मूल्य
थोडक्यात, बाजार मूल्य म्हणजे खुल्या बाजारात असलेल्या मालमत्तेचे मूल्य असते, जे मूल्यमापनानुसार निश्चित केले जाते.
गुंतवणूकीचे मूल्य वास्तविक गुंतवणूकदाराद्वारे त्यांच्या अद्वितीय गुंतवणूकीचे निकष आणि उद्दीष्टांच्या आधारे निश्चित केले जाते.
आम्ही खाली उदाहरण देऊ:
समजा एखादा वैयक्तिक गुंतवणूकदार छोट्या अपार्टमेंटच्या इमारतीच्या अधिग्रहणाचा विचार करीत आहे.
ही मालमत्ता १.२ दशलक्ष डॉलर्सच्या कराराखाली आहे आणि मालमत्तेवर किमान १०% परतावा मिळविण्याचा प्रयत्न करतो.
गुंतवणूकदाराच्या लक्ष्य परताव्यावर आधारीत, आपण $ 1,4 दशलक्ष पर्यंत देय देऊ शकता आणि तरीही आपले लक्ष्य पूर्ण करू शकता.
या परिस्थितीत, गुंतवणूकदारास असे दिसते की तो he 960.000 (कर्जाच्या मूल्याच्या 80%) कर्ज मिळवू शकतो, 20 वर्षात 5% दराने कर्जमुक्त केले जाईल.
आता समजा, अंडररायटिंग प्रक्रियेदरम्यान, बँकेच्या तृतीय-पक्षाच्या मूल्यांकनाने खरेदीदाराला कुलूपबंद केलेल्या $ 1.000.000 दशलक्षऐवजी 1,2 डॉलर्सच्या मालमत्तेचे मूल्य आहे.
या मूल्यांकनामुळे पात्र कर्जाची रक्कम पूर्वीच्या 800.000 डॉलर्सऐवजी 80 डॉलर्सवर (960.000% एलटीव्हीवर आधारित) कमी होईल.
दुर्दैवाने, तथापि, या परिस्थितीत, विक्रेता $ 1.200.000 पेक्षा कमी किंमतीला विक्री करण्यास नकार देतो.
हा व्यवहार बाजारपेठेच्या वर करेल, याचा अर्थ असा आहे की विक्री किंमत मालमत्तेच्या सध्याच्या बाजार मूल्यांपेक्षा जास्त आहे.
मग गुंतवणूकदाराने या करारासह पुढे जाणे काही अर्थ नाही?
नवीन कर्जाच्या रकमेमुळे परतावा 22% वरून 16% पर्यंत कमी होईल, परंतु तरीही गुंतवणूकदाराने 10% परतावा देण्याचे लक्ष्य ओलांडले आहे.
बर्‍याच प्रकरणांमध्ये, बाजारपेठ आणि गुंतवणूकीची मूल्ये साधारणपणे एकसारखीच असली पाहिजेत, परंतु अधूनमधून ती बदलत जातील.
शिवाय, हे देखील शक्य आहे की गुंतवणूक मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा जास्त आहे.
जेव्हा खरेदीदाराचे मूल्य सरासरी, चांगली माहिती असलेल्या खरेदीदाराच्या मूल्यापेक्षा जास्त असेल तेव्हा हे होऊ शकते.
उदाहरणार्थ, समजू या की व्यवसाय सध्याच्या स्थानापासून रस्त्यावरील नवीन इमारतीपर्यंत विस्तारतो, जवळपास वाढण्यासाठी बाजार मूल्यापेक्षा जास्त पैसे देऊन आणि प्रतिस्पर्धींनी व्यापलेल्या जागेवर भरणे.
सामरिक फायद्याच्या शोधात असताना त्यांच्यासाठी मूल्य थोडेसे जास्त असते - अतिरिक्त खर्च न्याय्य असू शकतो.
एखाद्या गुंतवणूकदाराच्या बाबतीत, अनुकूल वित्तपुरवठा अटी किंवा अ-हस्तांतरणीय कर उपचारांच्या परिणामी गुंतवणूक मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा अधिक असू शकते.
गुंतवणूकीचे मूल्य अर्थातच बाजार मूल्यापेक्षा कमी देखील असू शकते.
कदाचित एखादा गुंतवणूकदार ऑफिस इमारत शोधत असेल, परंतु बहु-कौटुंबिक रिअल इस्टेटमध्ये त्याला माहिर आहे.
त्यांच्यासाठी, ऑफिस इमारतीमध्ये गुंतवणूकीचे वक्र आणि इतर वाढीव खर्चामुळे कमी गुंतवणूक मूल्य असेल.
जर गुंतवणूकदाराला त्यांच्या विद्यमान पोर्टफोलिओच्या कामगिरीवर आधारित सरासरीपेक्षा जास्त परतावा आवश्यक असेल तर गुंतवणूक मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा कमी असू शकेल.
अर्थाने बनविलेले व्यवसाय शोधत आहे
सर्व काही, कोणत्याही वैयक्तिक रिअल इस्टेट व्यवसायासाठी, ते अवलंबून असते.
परिस्थिती मोठ्या प्रमाणात बदलते.
साधारणपणे, सुरक्षिततेची ही भूमिका म्हणजे दोन्ही मूल्यांच्या दोन्ही मूल्यांच्या बाबतीत गुंतवणूकीला अर्थ प्राप्त होतो हे सुनिश्चित करणे.
गुंतवणूकीचे मूल्य अधिक व्यक्तिनिष्ठ आहे आणि म्हणून त्याचा गैरवापर होऊ नये, परंतु विचारात घेणे आवश्यक आहे.
गुंतवणूक मूल्याचे महत्त्व
एखाद्या मालमत्तेच्या संभाव्य खरेदीदारांसाठी गुंतवणूकीचे मूल्य महत्त्वाचे कारण असे आहे की त्यांना मालमत्तेच्या किंमतीची परतावा अपेक्षित दराशी तुलना करायची आहे. जेव्हा त्यांना विशिष्ट परताव्याचा दर सापडतो तेव्हा ते मालमत्तेसाठी देय असलेल्या अंदाजित किंमतीसह गुंतवणूकीची तळ मोजू शकतात. हे गुंतवणूकदारास त्यांच्या गुंतवणूकीच्या उद्देशास अनुकूल स्मार्ट खरेदीचे निर्णय घेण्यास अनुमती देते.
गुंतवणूकीचे मूल्य कसे ठरवायचे
गुंतवणूकीचे मूल्य गुंतवणूकदाराच्या उद्दीष्टांवर अवलंबून असल्याने, मूल्य प्रत्येक गुंतवणूकदारास वेगळे असते. भिन्न गुंतवणूकदार समान मूल्यांकन पद्धती वापरू शकतात आणि भिन्न गुंतवणूक मूल्ये मिळवू शकतात. मालमत्तेचे गुंतवणूक मूल्य ठरवताना गुंतवणूकदार अनेक मूल्यांकन पद्धतींपैकी निवड करू शकतात. खाली सर्वात जास्त वापरले जाणारे गुंतवणूकीचे उपायः
- तुलनात्मक विक्री
मूल्यमापनकर्ते विक्री तुलना पद्धती देखील वापरतात. एखादा गुंतवणूकदार अशाच मालमत्तांची तुलना चौरस फुटेज किंवा युनिट्सद्वारे करेल.
- सकल उत्पन्न गुणक
मेट्रिक गुंतवणूकीचे मूल्य मोजमाप करते जे एका वर्षात मालमत्तेची उत्पन्नाची उत्पन्नाची उत्पन्नाची उत्पन्नाची कमाई (जीआरएम) वर्षातून करते. जीआरएम आकृती त्याच मार्केटमधील समान गुणधर्मांवरून प्राप्त झाली आहे.
- रोख रकमेवर परत
एकूण आरंभिक गुंतवणूकीद्वारे पहिल्या वर्षाच्या प्रो फॉर्मा रोखचे विभाजन करून रोख रिटर्नची आकडेवारी मोजली जाते
- थेट भांडवल
डायरेक्ट कंपाऊंडिंग हे मूल्यांकन करणार्‍यांकडून वापरले जाणारे आणखी एक उपाय आहे. त्यात मालमत्तेचे उत्पन्न प्रवाह भांडवल असते आणि व्यावसायिक मालमत्तेचे बाजार आणि गुंतवणूक मूल्य निश्चित करण्यासाठी वापरली जाणारी एक सामान्य पद्धत आहे.
- सवलतीच्या रोख प्रवाह (DCF)
डीसीएफ मॉडेल निव्वळ वर्तमान मूल्य, परतावाचा अंतर्गत दर आणि भांडवली संचय तुलना गणना करण्यासाठी वापरला जातो. उपरोक्त सूचीबद्ध दर, उपयुक्त माहिती प्रदान करताना देखील अनेक मर्यादा आहेत. सवलतीच्या रोख प्रवाहाची गणना करुन या मर्यादा सोडवल्या जातात.
गुंतवणूक मूल्य वि. बाजार मूल्य
गुंतवणूकीचे मूल्य विशिष्ट अटींच्या आधारे गुंतवणूकीच्या संभाव्य मूल्याचे मोजमाप करते, तर बाजार मूल्य मुक्त बाजारात पुरवठा आणि मागणीच्या ताकदीवर आधारित गुंतवणूकीचे वास्तविक मूल्य मोजते. बाजार मूल्य एक मूल्यांकन प्रक्रियेद्वारे निर्धारित केले जाते. हे गुंतवणूकीच्या मूल्यांपेक्षा वेगळे आहे, जे एखाद्या व्यक्तीची विशिष्ट लक्ष्ये, उद्दीष्टे आणि मालमत्तेची आवश्यकता विचारात घेते.
गुंतवणूकीचे मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा कमी किंवा जास्त असू शकते. ते त्या वेळी मालमत्तेच्या विशिष्ट परिस्थितीवर अवलंबून असते. जर एखाद्या खरेदीदाराने माहिती खरेदीदारापेक्षा मालमत्तेवर जास्त मूल्य ठेवले तर गुंतवणूक मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा अधिक असू शकते.
वास्तविक जगात, एखाद्या कंपनीने आपल्या सुविधा सध्याच्या कार्यालयात विक्रीसाठी ठेवलेल्या मोठ्या इमारतीपर्यंत वाढविल्यास ही परिस्थिती अस्तित्वात असू शकते. प्रतिस्पर्धी क्षेत्राबाहेर राहू नये यासाठी कंपनी इमारतीच्या बाजार मूल्यापेक्षा जास्त किंमतीला सहमत असल्याचे मान्य करते.
अशा परिस्थितीत, अतिरिक्त गुंतवणूक मूल्य कंपनीच्या मालमत्ता खरेदीद्वारे मिळवलेल्या सामरिक फायद्यापासून मिळते. एकल गुंतवणूकदारदेखील बाजार मूल्यापेक्षा जास्त गुंतवणूकीशी सहमत होऊ शकतो. गुंतवणूकदारास विशेष कर स्थिती किंवा अत्यंत फायदेशीर वित्तपुरवठा अटी प्राप्त झाल्यास हे उद्भवते.
वैकल्पिकरित्या, गुंतवणूक मूल्य देखील बाजार मूल्यापेक्षा कमी असू शकते. जेव्हा गुंतवणूक हा मालमत्तेचा प्रकार नसतो तेव्हा गुंतवणूकदार सामान्यत: त्यांच्या प्रयत्नांवर लक्ष केंद्रित करतात. उदाहरणार्थ, हॉटेल बनवण्याच्या कल्पनेचा विचार करून एका बहु-कौटुंबिक रिअल इस्टेट विकसकास गुंतवणूकीचे मूल्य बाजार मूल्यापेक्षा कमी असू शकते.
मालमत्ता विकसित करण्यास शिकण्यात गुंतलेल्या उच्च खर्चाचा हा परिणाम असू शकतो किंवा गुंतवणूकदार त्यांच्या पोर्टफोलिओच्या वाटप आणि विविधीकरणामुळे मालमत्तेवर सरासरीपेक्षा जास्त परताव्याची मागणी करतात. सवलतीच्या रोख प्रवाहाची गणना करुन या मर्यादा सोडवल्या जातात.