Kas notiek, ja procentu likmes pieaugs? Gandrīz visi cilvēki zina, ka hipotēkas tiks ietekmētas, tas ir kaut kas, ko viņi nebeidz atkārtot informācijas kanālos. Lai gan ir taisnība, ka hipotēkas būs dārgākas, tas ietekmēs arī visu ekonomiku. Tam ir sava pozitīvā puse un arī negatīvā puse.
Nākamajā rakstā tiks pretstatītas vispieprasītākās bažas saistībā ar procentu likmēm un to, kā tās ietekmē nekustamā īpašuma tirgu. Mēs arī redzēsim, kā obligācijas atkal nostiprināsies un pozicionēs sevi kā rentabilitātes alternatīvu, atņemot daļu no mājokļa spīduma.
Nekustamā īpašuma sektors ar pieaugošām procentu likmēm
Kopš 2020. gada vidus visās valstīs ir vērojama vispārēja mājokļu cenu pieauguma tendence. Tas bija saistīts ar cilvēku "masveida" izceļošanu (vismaz tie, kas varēja), kuri atstāja pilsētu, lai meklētu klusākus vai plašākus mājokļus. Vai tās būtu mājas ar terasēm, plašākas, lauku teritorijas utt.
Šo uzplaukumu mēs piedzīvojām Spānijā, taču patiesība ir tāda, ka daudzās valstīs mājokļu cenas pieauga lielākā mērā. Kādas prognozes šobrīd ir tur, kur hipotēkas kļūst dārgākas?
Mājoklis Spānijā
Spānijā pēdējo divu gadu laikā mājokļu pieaugums nav apstājies. Nekustamo īpašumu atveseļošanās skaidrojama ar iepriekš minētajiem iemesliem un ar to, ka nozare nav tik noslogota kā citās valstīs. Vēl viens no stimuliem, kā tas noticis arī citviet, ir bijis lēts finansējums, pateicoties vēsturiski zemajām procentu likmēm. Lai gan šī iegādes vieglums bija saistīts ar augstāku mājokļa cenu, daudzām ģimenēm tas nav tik svarīgi, ņemot vērā to, ka īres cenas ir piedzīvojušas vēl izteiktāku kāpumu. Tas ir novedis pie tā, ka hipotēkas ir ievērojami lētākas nekā īres maksājumi.
Pamudinājumus ir atraduši arī tie investori, kuri tālu no izsmejošajiem procentiem, ko obligācijas ir spējuši maksāt, un nebūt nav spējuši uzkrājumus vairāk vai mazāk gaidītā veidā padarīt ienesīgus, bet ķieģelī ir redzējuši veidu, kā padarīt tos rentablus. Turklāt mājoklis tiek uzskatīts arī par patvēruma īpašumu, ikvienam ir nepieciešams jumts. Tomēr pēc nepārtrauktā Euribor pieauguma pēdējos mēnešos mājokļi, šķiet, sāk uzrādīt pazīmes, kas liecina, ka tas sāk palēnināt līdzšinējo tempu.
Mājokļi citās valstīs
Pēc 2008. gada krīzes Spānijai iznāca īpaši slikti. Taču citās valstīs tas pats nenotika. Daudzās no tām, neievērojot virulento spēku, ar kādu var plīst mājokļu burbulis, viņi ir redzējuši mājokļu cenu pieaugumu līdz ļoti augstam līmenim. Tieši šajās pašās jomās pēc procentu likmju kāpuma jau cieš nekustamo īpašumu tirgus un labi laiki nav paredzēti.
To piemēri ir daži, kuru cenu kritums ir divciparu skaitļos:
- Jaunzēlande. Tās Centrālā banka pēdējo 7 mēnešu laikā ir paaugstinājusi likmes 10 reizes. Mājokļi ir samazinājušies par 11%, un ir gaidāms kritums līdz pat 20%.
- Polija. Vairāku hipotēku ņēmēju ikmēneša iemaksas ir dubultojušās, palielinoties likmēm. Valdība jau gada sākumā iejaukusies, lai poļi varētu apturēt maksājumus līdz 8 mēnešiem. Šis pasākums ir ietekmējis valsts galveno banku peļņu.
Turklāt mēs atrodam vairāk valstu, kuru cenas ir sākušas kristies, piemēram, Austrālija, Vācija, Lielbritānija, Kanāda... vai pat Ķīna, kur pat visā pasaulē ir bažas par krīzes apmēru un to, kā tā varētu izvērsties līdz visa planēta. Kaut kas līdzīgs ASV, kuras sekas ir arī manītas, jaunu māju pārdošanas apjomi ir strauji kritušies, un ietekme uz tās ekonomiku bieži ir jūtama visā pasaulē.
Investīciju iespējas ar pieaugošām procentu likmēm?
Nekustamo īpašumu sektora izredzes šobrīd ir diezgan negatīvas, kaut kas pirms gada bija pretējs. Paradokss šajos gadījumos ir tāds, ka tie, kas pirka pirms 1 gada, tagad ir nonākuši daudz naidīgākā vidē. Investēšana ir saistīta ar riskiem, taču daudzi investori, kuri bija paredzējuši notikumus, sāka mazināt savas pozīcijas attiecībā uz uzņēmumiem nekustamā īpašuma nozarē. Gandrīz visi ir ietekmēti.
Lielākā no tām, par lielāko "saimnieku" Eiropā uzskatīta ir Vonovia, kuras akcijas 1 gada laikā kritušās gandrīz par 50%. Pašreizējās tirgus cenās jūsu portfelis tiek novērtēts daudz augstāk par tā tirgus kapitalizāciju, ieskaitot jūsu parādu. Tomēr, ja šis cenu kritums turpināsies, tā neto vērtība būtu vairāk apdraudēta, jo tirgū jau notiek atlaides.
Ļoti iespējams, ka, kā tas notika ar iepriekšējo nekustamo īpašumu krīzi, kad investori paredz nozares atveseļošanos, nekustamo īpašumu kompāniju jeb NĪT akcijas pieaugs pirms paša mājokļa. Vienīgais jautājums, kas mums paliktu, ir tas, vai akcijas jau atspoguļo zemāko punktu, tuvu tam, vai arī kritums turpināsies. Tāpat tie, kuriem ir paveicies iegādāties REIT akcijas tuvu zemākajam līmenim, kā tas ir bijis tendence, vēlāk varēs gūt lielāku kapitāla pieaugumu.
Obligācijas pret mājokli
Un visbeidzot, vēl viena vilšanās nekustamā īpašuma tirgū ir laimīga fiksētā ienākuma tirgū. Tā kā procentu likmes ir augušas, obligācijas tagad piedāvā labākus ienesīgumus. Novērtējot, ka tas ir izdevīgāk un arī ērtāk, obligācijām augot un tuvojoties nekustamā īpašuma ienesīgumam, šķiet, ka tās sāk atgūt spīdumu, ko daudzi investori jau uzskatīja par zaudētiem.
Spānijas 10 gadu obligācija ir tuvu 3%, ASV 3% vai Vācijas 5%. Spēcīga likmju paaugstināšana parasti notiek pirms recesijas, taču šoreiz tas bija jādara inflācijas ierobežošanas garā. Lai gan tas nāk no izejvielu pieauguma, tik zemas likmes ar inflāciju 1% apmērā joprojām ir monetārā politika, kas stimulē kreditēšanu un patēriņu. No kaut kā jāizvairās, kamēr cenas kāpj vairāk, nekā jau kāpj.
