Kāda ir ieguldījumu vērtība?

Komerciālajā nekustamajā īpašumā ir vairāki nekustamajam īpašumam piešķirtās “vērtības” veidi, kuri visi dažādiem cilvēkiem kalpo dažādiem mērķiem. Veicot jebkāda veida īpašuma analīzi, vienmēr lielā mērā tiks ņemta vērā tā vērtība.

Šajā rakstā mēs pārbaudīsim atšķirību starp aktīva tirgus vērtību un tā ieguldījumu vērtību. Tirgus vērtība pret Investīciju vērtība CRE. Dažādi komercvērtības "vērtības" veidi ietver:

• Tirgus vērtība
• Ieguldījuma vērtība
• Apdrošināmā vērtība
• Novērtējuma vērtība
• Likvidācijas vērtība
• Aizstāšanas vērtība

Dažreiz līnijas starp šiem vērtības veidiem var būt nedaudz neskaidras, it īpaši, ja tiek īpaši ņemta vērā tirgus un ieguldījumu vērtība.

Nekustamā īpašuma vērtības veidi

Nekustamā īpašuma vērtības veidi

1. Tirgus vērtība

Tirgus vērtība jeb "patiesā" tirgus vērtība ir visbiežāk attiecināmā uz īpašuma vērtības veidu, un tā ir vērtība, ko izmanto aizdevuma parakstīšanas procesā.

Novērtēšanas institūta "Vērtēšanas institūta" tirgus vērtība: ko tas patiesībā nozīmē "sniedz vēsturisku pārskatu par" vērtību "un" tirgus vērtību ", iekļaujot daudzas definīcijas no dažādiem avotiem.

Kā piemēru var minēt Federālo noguldījumu apdrošināšanas korporāciju (FDIC), kas norāda, ka tirgus vērtība ir "visdrīzākā cena, kāda īpašumam būtu jābūt konkurētspējīgā un atvērtā tirgū ar visiem nosacījumiem, kas nepieciešami godīgai pārdošanai.

Citiem vārdiem sakot, ko pircējs ir gatavs maksāt, un pārdevējs, kurš vēlas pieņemt, ņemot vērā, ka visi pārējie apstākļi ir standarta un sagaidāmi.

2. Investīciju vērtība

Investīciju vērtība ir vērtība, ko īpašums piedāvā konkrētam investoram. Tā ir vērtība, kuru investors būtu gatavs maksāt par īpašumu.

Neatkarīgi no tirgus vērtības vienmēr būs ierobežojums tam, cik daudz ieguldītājs ir gatavs iegremdēt aktīvā.

Ieguldījuma vērtība ir balstīta uz paša ieguldītāja kvalifikāciju, pieejamo kapitālu, nodokļu likmi un finansējumu.

3. Apdrošināmā vērtība

Tas attiecas uz īpašuma apjomu, kuram ir potenciāls kaitējuma risks, lai noteiktu apdrošināšanas segumu.

Citiem vārdiem sakot, kāda ir īpašuma daļas vērtība, kuru var segt apdrošināšanas polise.

4. Novērtētā vērtība

Novērtētā vērtība ir īpašuma vērtība, kuru īpašuma nodokļa aprēķināšanai nosaka vietējais nodokļu konsultants.

5. Likvidācijas vērtība

Likvidācijas vērtība nosaka iespējamo cenu, kādu īpašums pārdotu piespiedu pārdošanas laikā, piemēram, tirgus slēgšana vai nodokļu pārdošana.

Likvidācijas vērtību izmanto brīžos, kad tirgus ierobežotais laiks ir ierobežots, vai ja ir citi ierobežojoši pārdošanas nosacījumi.

6. Aizstāšanas vērtība

Šīs ir struktūras aizstāšanas izmaksas ar identisku aizstājējstruktūru, kurai ir tāda pati lietderība kā sākotnējam īpašumam.

Tagad komercīpašumam jebkurā laikā var noteikt jebkuru no iepriekš minētajiem vērtības veidiem.

Un ir pilnīgi iespējams, ka neviena no vērtībām nav vienāda (lai gan ir iespējams, ka vismaz dažas no tām ir tuvu).

Tas jo īpaši attiecas uz tirgus vērtības un ieguldījumu vērtības atšķirību: tas, ka īpašumam ir jāpiesaista noteikta summa, nenozīmē, ka investors gatavojas piedāvāt kaut ko tam tuvu.

Turklāt tas, kas tiek uzskatīts par "vērtīgu" konkrētam tirgum, investoram var nebūt.

Paturot prātā katra definīciju, apskatīsim dažādas pieejas gan tirgus, gan ieguldījumu vērtībai, lai detalizētāk parādītu to atšķirības.

Tirgus vērtības pieeja

Tirgus vērtība ir tā, kas tiek noteikta vērtēšanas laikā.

Aizdevuma parakstīšanas procesā daudzi aizdevēji izmantos ārēju vērtētāju, lai iegūtu īpašuma tirgus vērtības aprēķinu.

Tirgus vērtība ir tā, ko izmanto, lai noteiktu atbilstošu hipotēkas summu.

Tātad, kā vērtētāji nosaka tirgus vērtību?

Patiesībā ir daudz veidu. Bet, pirms kaut kas no tā notiek, ir jānošķir visaugstākā īpašuma izmantošana.

Būtībā ir jānosaka tāda īpašuma likumīga izmantošana, kas dod visaugstāko vērtību - tāpēc padomājiet par tādām lietām kā zonējums, īpašuma izmantojums, īpašuma lielums, finansiālā veiktspēja utt.

Īsāk sakot, kādi ir iespējamie īpašuma un visa tā sūtījuma "griesti"?

Kad tas viss ir iemūrēts akmenī, vērtētājs var virzīties uz priekšu ar īpašuma novērtējumu.

Parasti ir trīs vērtēšanas pieejas, kuras vērtētāji izmanto, lai noteiktu biznesa aktīva patieso tirgus vērtību:

1. Pārdošanas pieeja:

Pārdošanas pieeja dod jums īpašuma vērtību, aplūkojot citus nesen salīdzināmu aktīvu pārdošanas apjomus.

2. Ienākumu kapitalizācijas pieeja:

Uz ienākumiem balstīta pieeja vienkārši iegūst īpašuma vērtību no ienākumiem, ko tā rada.

3. Izmaksu pieeja

Šī pieeja pamato īpašuma vērtību ar šī īpašuma reproducēšanas izmaksām, atskaitot uzkrāto nolietojumu.

Investīciju vērtības pieeja

Kaut arī tirgus vērtības process tiek izmantots aizdevumu parakstīšanas novērtējumos, izlemjot, cik maksāt par īpašumu, investori arī apsver, cik īpašums viņiem ir vērts.

Investīciju vērtība ir summa, ko ieguldītājs ir gatavs maksāt, ņemot vērā viņu mērķus, mērķa atdevi un nodokļu stāvokli.

Tātad, tā kā tirgus vērtība vienmēr ir raksturīga tikai tirgum, ieguldījumu vērtība ir raksturīga tikai attiecīgajam ieguldītājam.

Līdz ar to nāk virkne citu pieeju, ko var izmantot vērtības noteikšanai, atšķirībā no formālākiem vērtējumiem, ko pieprasa vērtētāji.

Šie ir visizplatītākie ieguldījumu novērtēšanas mēri:

1. Salīdzināmie pārdošanas apjomi (Comps):

Būtībā tā ir tā pati iepriekš minētā pārdošanas salīdzināšanas pieeja.

2. Bruto ienākumu reizinātājs (GRM)

Šīs ir attiecības, kas mēra vērtību, ņemot bruto ienākumus, ko īpašums ražo visa gada garumā, un reizinot tos ar tirgus bruto ienākumu reizinātāju.

3. Skaidrā naudā skaidrā naudā

Naudas atdeve ir vēl viena vienkārša sakarība, ko aprēķina, ņemot pro forma naudas plūsmu par pirmo gadu (pirms nodokļiem) un dalot to ar sākotnējo ieguldījumu kopējām izmaksām.

4. Tiešā kapitalizācija

Šī ir tā pati iepriekš minētā tiešās kapitalizācijas pieeja, kuru izmanto vērtētāji. Īpašuma ienākumu plūsmas apvienošana ir ļoti izplatīts un vienkāršs veids, kā noteikt gan komerciālā īpašuma tirgus vērtību, gan ieguldījumu vērtību.

5. Diskontēta naudas plūsma

Diskontētās naudas plūsmas modeli izmanto, lai atrastu iekšējo atdeves likmi (IRR), neto pašreizējo vērtību un kapitāla uzkrāšanas salīdzinājumu.

Tātad, zinot dažādas pieejas šo vērtību radīšanai, piešķirsim zināmu taustāmību tam, kā šie vērtību veidi atšķiras viens no otra.

Tirgus vērtība pret Investīciju vērtība

Īsāk sakot, tirgus vērtība ir īpašuma vērtība atklātā tirgū, ko nosaka novērtējums.

Investīciju vērtību nosaka faktiskais investors, pamatojoties uz viņu unikālajiem ieguldījumu kritērijiem un mērķiem.

Tālāk mēs ilustrēsim piemēru:

Pieņemsim, ka individuāls investors plāno iegādāties nelielu daudzdzīvokļu māju.

Īpašums ir noslēgts saskaņā ar līgumu par 1.2 miljoniem ASV dolāru, un tā mērķis ir iegūt vismaz 10% no aktīva atdevi.

Pamatojoties uz ieguldītāja mērķa atdevi, jūs varētu maksāt līdz USD 1,4 miljoniem un joprojām sasniegt savu mērķi.

Šajā scenārijā investors konstatē, ka viņš var saņemt aizdevumu 960.000 80 USD (20% no aizdevuma vērtības), kas amortizēts 5 gadu laikā ar XNUMX%.

Tagad pieņemsim, ka parakstīšanas procesā bankas trešās puses novērtējumā īpašums tiek vērtēts kā 1.000.000 1,2 XNUMX USD, nevis XNUMX miljoni USD, kurā pircējs ir ieslēgts.

Šis novērtējums samazinātu atbilstošo aizdevuma summu līdz 800.000 80 USD (pamatojoties uz 960.000% LTV), nevis iepriekš paredzēto XNUMX XNUMX USD.

Diemžēl šajā scenārijā pārdevējs atsakās pārdot par mazāk nekā 1.200.000 XNUMX XNUMX USD.

Tas padarītu šo darījumu virs tirgus, kas vienkārši nozīmē, ka pārdošanas cena ir augstāka nekā īpašuma pašreizējā tirgus vērtība.

Tātad, vai investoram ir jēga turpināt šo darījumu?

Jaunā aizdevuma summa samazinātu atdevi no 22% līdz 16%, bet tas tomēr pārsniedz ieguldītāja mērķi sasniegt 10% atdevi.

Vairumā gadījumu tirgus un ieguldījumu vērtībām vajadzētu būt aptuveni vienādām, taču tās dažkārt atšķirsies.

Turklāt ir arī pilnīgi iespējams, ka ieguldījumu vērtība ir augstāka par tirgus vērtību.

Tas var notikt, ja vērtība pircējam ir augstāka nekā vidējam, labi informētam pircējam.

Piemēram, pieņemsim, ka bizness paplašinās līdz jaunai ēkai, kas atrodas pāri ielai no pašreizējās atrašanās vietas, maksājot vairāk nekā tirgus vērtību, lai augtu tuvumā un aizpildītu vietu, kuru citādi aizņemtu konkurenti.

Meklējot stratēģiskas priekšrocības, viņiem vērtība ir nedaudz augstāka - papildu izmaksas var būt pamatotas.

Ieguldītāja gadījumā labvēlīgu finansēšanas nosacījumu vai nenododama nodokļu režīma rezultātā ieguldījumu vērtība varētu pārsniegt tirgus vērtību.

Investīciju vērtība, protams, var būt arī mazāka par tirgus vērtību.

Varbūt investors meklē biroju ēku, bet specializējas daudzģimeņu nekustamo īpašumu jomā.

Viņiem biroja ēkai būs zemāka investīciju vērtība mācību līknes un citu ar to saistīto papildu izmaksu dēļ.

Cits scenārijs, kad ieguldījumu vērtība varētu būt mazāka par tirgus vērtību, ir tāds, ja ieguldītājam ir nepieciešama peļņa virs vidējā līmeņa, pamatojoties uz viņu esošā portfeļa sniegumu.

Jēdzīgu uzņēmumu atrašana

Kopumā jebkuram individuālam nekustamā īpašuma biznesam tas ir atkarīgs.

Apstākļi krasi atšķiras.

Parasti drošākais solis ir pārliecināties, ka ieguldījumam ir jēga attiecībā uz abiem vērtības rādītājiem.

Investīciju vērtība ir subjektīvāka, un tāpēc to nedrīkst ļaunprātīgi izmantot, bet tā ir jāņem vērā.

Investīciju vērtības nozīme

Ieguldījuma vērtība potenciālajiem īpašuma pircējiem ir svarīga tāpēc, ka viņi vēlas salīdzināt īpašuma cenu ar paredzamo atdeves likmi. Atrodot konkrēto atdeves likmi, viņi var izmērīt investīciju apakšējo līniju ar paredzamo cenu, ko maksās par īpašumu. Tas ļauj ieguldītājam pieņemt viedus pirkšanas lēmumus, kas atbilst viņu ieguldījumu mērķiem.

Kā noteikt ieguldījuma vērtību

Tā kā ieguldījuma vērtība ir atkarīga no ieguldītāja mērķiem, tā vērtība katram ieguldītājam ir unikāla. Dažādi investori var izmantot vienas un tās pašas vērtēšanas metodes un iegūt atšķirīgas ieguldījumu vērtības. Nosakot aktīva ieguldījumu vērtību, ieguldītāji var izvēlēties no vairākām vērtēšanas metodēm. Zemāk ir visbiežāk izmantotie ieguldījumu pasākumi:

1. Salīdzināma pārdošana

Vērtētāji izmanto arī pārdošanas salīdzināšanas metodi. Investors salīdzinās līdzīgus īpašumus pēc kvadrātmetriem vai pēc vienībām.

2. Bruto ienākumu reizinātājs

Metrika mēra ieguldījumu vērtību, reizinot bruto ienākumus, ko īpašums ražo vienā gadā, ar bruto ienākumu reizinātāju (GRM). GRM skaitlis ir iegūts no līdzīgām īpašībām tajā pašā tirgū.

3. Skaidras naudas atdeve skaidrā naudā

Naudas atdeves rādītājs tiek aprēķināts, dalot pirmā gada pro forma naudu ar kopējo sākotnējo ieguldījumu.

4.  Tiešā kapitalizācija

Tiešais maisījums ir vēl viens vērtētāju izmantotais pasākums. Tas sastāv no īpašuma ienākumu plūsmas kapitalizācijas un ir izplatīta metode, ko izmanto, lai noteiktu komerciālo īpašumu tirgus un ieguldījumu vērtību.

5. Diskontētā naudas plūsma (DCF)

DCF modeli izmanto, lai aprēķinātu neto pašreizējo vērtību, iekšējo atdeves līmeni un kapitāla uzkrāšanas salīdzinājumu. Kaut arī iepriekš uzskaitītajām likmēm ir noderīga informācija, tām ir arī vairāki ierobežojumi. Šie ierobežojumi tiek atrisināti, aprēķinot diskontēto naudas plūsmu.

Investīciju vērtība pret tirgus vērtību

Kamēr investīciju vērtība mēra investīciju potenciālo vērtību, pamatojoties uz noteiktiem nosacījumiem, tirgus vērtība nosaka investīciju reālo vērtību, pamatojoties uz piedāvājuma un pieprasījuma spēkiem brīvajā tirgū. Tirgus vērtību nosaka, izmantojot novērtēšanas procesu. Tā atšķiras no ieguldījumu vērtības, kurā tiek ņemti vērā personas unikālie mērķi, mērķi un vajadzības pēc īpašuma.

Investīciju vērtība var būt zemāka vai augstāka par tirgus vērtību. Tas ir atkarīgs no konkrētās īpašuma situācijas tajā laikā. Ieguldījuma vērtība var būt lielāka par tirgus vērtību, ja pircējs īpašumam piešķir lielāku vērtību nekā informēts pircējs.

Reālajā pasaulē šāda situācija var pastāvēt, ja uzņēmums paplašina savas iespējas uz lielāku ēku, kas ir nodota pārdošanai tā pašreizējā birojā. Uzņēmums ir gatavs vienoties par cenu, kas ir augstāka par ēkas tirgus vērtību, lai nodrošinātu, ka konkurenti paliek ārpus teritorijas.

Šādā gadījumā papildu ieguldījumu vērtība tiek iegūta no stratēģiskās priekšrocības, kuras uzņēmums iegūs, iegādājoties īpašumu. Viens ieguldītājs var arī piekrist ieguldījuma vērtībai, kas ir lielāka par tirgus vērtību. Tas notiek, ja ieguldītājs saņem īpašu nodokļu statusu vai ļoti izdevīgus finansēšanas nosacījumus.

Alternatīvi, ieguldījuma vērtība var būt arī mazāka par tirgus vērtību. Tas var notikt, ja ieguldījums nav tāda veida īpašums, uz kuru ieguldītājs parasti koncentrēsies. Piemēram, vairāku ģimeņu nekustamā īpašuma attīstītājs, kas apsver ideju par viesnīcas celtniecību, var novest pie tā, ka ieguldījumu vērtība ir mazāka par tirgus vērtību.

Tas var būt rezultāts augstajām izmaksām, kas saistītas ar iemācīšanos attīstīt īpašumu, vai tāpēc, ka ieguldītāji pieprasa īpašuma atdevi virs vidējā līmeņa sava portfeļa sadalīšanas un diversifikācijas dēļ. Šie ierobežojumi tiek atrisināti, aprēķinot diskontēto naudas plūsmu.