Kas yra investicijų vertė?

Komerciniame nekilnojamame turte nekilnojamam turtui suteikiamos kelios „vertės“ rūšys, kurios skirtingos paskirties skirtingiems žmonėms. Atliekant bet kokio tipo nuosavybės analizę, visada bus labai atsižvelgiama į jos vertę.

Šiame straipsnyje panagrinėsime skirtumą tarp turto rinkos vertės ir jo investicinės vertės. Rinkos vertė vs. Investicijų vertė CRE. Įvairios komercinio nekilnojamojo turto „vertės“ rūšys apima:

• Rinkos vertė
• Investicijos vertė
• Draudžiamoji vertė
• Vertinimo vertė
• Likvidavimo vertė
• Pakaitinė vertė

Kartais ribos tarp šių vertės rūšių gali būti šiek tiek miglotos, ypač atsižvelgiant į rinkos ir investicijų vertę.

Nekilnojamojo turto vertės rūšys

Nekilnojamojo turto vertės rūšys

1. Rinkos vertė

Rinkos vertė arba „tikroji“ rinkos vertė yra dažniausiai nurodoma turto vertės rūšis ir tai yra vertė, naudojama paskolos pasirašymo procese.

Vertinimo instituto „Vertinimo instituto“ „Rinkos vertė“: ką tai iš tikrųjų reiškia “pateikia istorinę„ vertės “ir„ rinkos vertės “apžvalgą, įskaitant daugybę apibrėžimų iš įvairių šaltinių.

Pavyzdys yra Federalinės indėlių draudimo korporacijos (FDIC) teigimas, kad rinkos vertė yra „labiausiai tikėtina kaina, kurią turtas turėtų turėti konkurencingoje ir atviroje rinkoje visomis sąžiningam pardavimui būtinomis sąlygomis“.

Kitaip tariant, ką pirkėjas nori mokėti, o pardavėjas - sutinka, atsižvelgiant į tai, kad visos kitos aplinkybės yra standartinės ir tikėtinos.

2. Investicijos vertė

Investicinė vertė yra vertė, kurią turtas siūlo konkrečiam investuotojui. Tai vertė, kurią investuotojas būtų pasirengęs sumokėti už turtą.

Nepaisant rinkos vertės, visada bus riba, ką investuotojas nori nuskęsti turte.

Investicijos vertė nustatoma pagal paties investuotojo kvalifikaciją, turimą kapitalą, mokesčių tarifą ir finansavimą.

3. Draudžiamoji vertė

Tai reiškia turto, kuriam gali būti padaryta žala, dydį, siekiant nustatyti draudimo apsaugą.

Kitaip tariant, kokia yra turto dalies, kuri gali būti apdrausta draudimo polise, vertė.

4. Vertinama vertė

Įvertinta vertė yra turto vertė, kurią turto mokesčių tikslais nustato vietos mokesčių patarėjas.

5. Likvidavimo vertė

Likvidavimo vertė nustato tikėtiną kainą, kurią nekilnojamasis turtas parduotų priverstinio pardavimo metu, pvz., Išpardavimas ar pardavimas mokesčiais.

Likvidacinė vertė naudojama tuo metu, kai yra ribotas rinkos pozicijų langas arba yra kitų ribojančių pardavimo sąlygų.

6. Pakaitinė vertė

Tai yra struktūros pakeitimo identiška pakaitine struktūra, kuri turi tą patį naudingumą kaip ir pradinė savybė, kaina.

Dabar komercinė nuosavybė gali bet kuriuo metu nustatyti bet kurį iš aukščiau nurodytų tipų vertės.

Ir visiškai įmanoma, kad nė viena iš vertybių nėra vienoda (nors tikėtina, kad bent kai kurios iš jų yra artimos).

Tai ypač pasakytina apie rinkos vertės ir investicinės vertės skirtumą: vien tai, kad nekilnojamasis turtas turi surinkti tam tikrą sumą, dar nereiškia, kad investuotojas ketina pasiūlyti ką nors artimo.

Be to, tai, kas laikoma „vertinga“ konkrečiai rinkai, gali būti ne taip investuotojui.

Turėdami omenyje kiekvieno apibrėžimus, pažvelkime į skirtingus požiūrius tiek į rinką, tiek į investicijų vertę, kad detaliau parodytume jų skirtumus.

Rinkos vertės požiūris

Rinkos vertė yra tai, kas nustatoma atliekant vertinimą.

Paskolos sudarymo proceso metu daugelis skolintojų pasitelks išorės vertintoją, kad gautų turto rinkos vertės įvertinimą.

Rinkos vertė yra ta, kuri naudojama nustatant tinkamą hipotekos sumą.

Taigi, kaip vertintojai nustato rinkos vertę?

Iš tikrųjų yra daug būdų. Tačiau prieš tai įvykstant, reikia atskirti didžiausią turto naudojimą.

Iš esmės, ką reikia nustatyti, yra teisėtas turto, suteikiančio didžiausią vertę, naudojimas - taigi pagalvokite apie tokius dalykus kaip zonavimas, turto naudojimas, turto dydis, finansiniai rodikliai ir pan.

Trumpai tariant, kokios yra galimos turto ir viso jo siuntinio „lubos“?

Kai visa tai bus padaryta akmenyje, vertintojas gali judėti į priekį atlikdamas turto vertinimą.

Paprastai yra trys vertinimo metodai, kuriuos vertintojai naudoja nustatydami tikrąją verslo turto rinkos vertę:

1. Pardavimų metodas:

Pardavimų metodas suteikia jums nekilnojamojo turto vertę, žiūrėdamas į kitus naujausius labai panašaus turto pardavimus.

2. Pajamų kapitalizavimo metodas:

Pajamos pagrįstas požiūris iš gaunamų pajamų tiesiog nustato turto vertę.

3. Sąnaudų metodas

Taikant šį metodą, turto vertė pagrįsta to turto atgaminimo sąnaudomis, atėmus sukauptą nusidėvėjimą.

Investicijų vertės požiūris

Nors rinkos vertės procesas naudojamas vertinant paskolas, investuotojai, spręsdami, kiek mokėti už turtą, taip pat atsižvelgia į tai, kiek jiems verta turtas.

Investicijos vertė yra suma, kurią investuotojas yra pasirengęs mokėti, atsižvelgdamas į savo tikslus, tikslinę grąžą ir mokestinę padėtį.

Taigi, kadangi rinkos vertė visada būdinga rinkai, investicinė vertė yra būdinga tik investuotojui.

Tuo pačiu metu pateikiama daugybė kitų metodų, kuriuos galima naudoti nustatant vertę, priešingai nei oficialesni vertintojai reikalauja vertinimų.

Toliau pateikiamos dažniausios investicijų vertinimo priemonės:

1. Palyginami pardavimai (komp.):

Iš esmės tai yra tas pats aukščiau paminėtas pardavimo palyginimo metodas.

2. Bendrųjų pajamų daugiklis (GRM)

Tai yra santykis, vertinantis vertę, paėmus nekilnojamojo turto per metus gautas pajamas ir padauginus iš rinkos bendrųjų pajamų daugiklio.

3. Grynieji pinigai grąžinant

Grynųjų pinigų grąža yra dar vienas paprastas santykis, apskaičiuojamas imant pirmųjų metų formalų pinigų srautą (neatskaičius mokesčių) ir padalijant jį iš bendros pradinės investicijos kainos.

4. Tiesioginis kapitalizavimas

Tai tas pats pirmiau minėtas tiesioginio kapitalizavimo metodas, kurį naudoja vertintojai. Nekilnojamojo turto pajamų srauto sujungimas yra labai dažnas ir paprastas būdas nustatyti komercinės paskirties turto rinkos vertę ir investicinę vertę.

5. Diskontuotas pinigų srautas

Diskontuotų pinigų srautų modelis naudojamas norint rasti vidinę grąžos normą (IRR), grynąją dabartinę vertę ir kapitalo kaupimo palyginimą.

Taigi, žinodami skirtingus požiūrius į šių verčių generavimą, suteiksime šiek tiek apčiuopiamumo, kaip šių tipų vertės skiriasi viena nuo kitos.

Rinkos vertė vs. Investicijos vertė

Trumpai tariant, rinkos vertė yra turto vertė atviroje rinkoje, nustatyta vertinimu.

Investavimo vertę nustato faktinis investuotojas, remdamasis savo unikaliais investavimo kriterijais ir tikslais.

Toliau pateiksime pavyzdį:

Tarkime, kad individualus investuotojas svarsto galimybę įsigyti nedidelį daugiabutį namą.

Turtas pagal sutartį siekia 1.2 mln. USD ir siekia mažiausiai 10% turto grąžos.

Pagal investuotojo tikslinę grąžą galėtumėte sumokėti iki 1,4 mln. USD ir vis tiek pasiekti savo tikslą.

Pagal šį scenarijų investuotojas pastebi, kad jis gali gauti 960.000 80 USD paskolą (20% paskolos vertės), amortizuotą per 5 metų XNUMX%.

Tarkime, kad vykdant draudimo sutartį, banko trečiosios šalies vertinime turtas vertinamas 1.000.000 1,2 XNUMX USD, o ne XNUMX mln. USD, prie kurio pirkėjas yra užrakintas.

Šis įvertinimas leistų sumažinti tinkamos paskolos sumą iki 800.000 80 USD (remiantis 960.000% LTV), o ne anksčiau numatytų XNUMX XNUMX USD.

Deja, tačiau pagal šį scenarijų pardavėjas atsisako parduoti už mažiau nei 1.200.000 XNUMX XNUMX USD.

Tai padarytų šį sandorį aukščiau rinkos, o tai tiesiog reiškia, kad pardavimo kaina yra didesnė nei dabartinė turto rinkos vertė.

Taigi ar investuotojui yra prasmė tęsti šį sandorį?

Nauja paskolos suma grąžą sumažintų nuo 22% iki 16%, tačiau tai vis tiek viršija investuotojo tikslą gauti 10% grąžą.

Daugeliu atvejų rinkos ir investicijų vertės turėtų būti maždaug vienodos, tačiau kartais jos skirsis.

Be to, visiškai įmanoma, kad investicijų vertė yra didesnė už rinkos vertę.

Taip gali atsitikti, kai vertė pirkėjui yra didesnė nei vidutinio, gerai informuoto pirkėjo vertė.

Pavyzdžiui, tarkime, kad verslas plečiasi į naują pastatą kitapus gatvės nuo savo dabartinės vietos, mokėdamas daugiau nei rinkos vertę, kad augtų netoliese ir užpildytų erdvę, kurią kitu atveju užimtų konkurentai.

Ieškant strateginio pranašumo, jų vertė yra šiek tiek didesnė - papildomos išlaidos gali būti pateisinamos.

Investuotojo atveju investicijų vertė gali viršyti rinkos vertę dėl palankių finansavimo sąlygų arba neperleidžiamo mokesčių režimo.

Investicijos vertė, žinoma, taip pat gali būti mažesnė už rinkos vertę.

Galbūt investuotojas ieško biurų pastato, tačiau specializuojasi daugiabučių nekilnojamojo turto srityje.

Jiems biuro pastatas turės mažesnę investicinę vertę dėl mokymosi kreivės ir kitų papildomų išlaidų.

Kitas scenarijus, kai investicijų vertė gali būti mažesnė už rinkos vertę, yra tai, kad investuotojui reikalinga didesnė nei vidutinė grąža, remiantis jo turimo portfelio rezultatais.

Prasmingų įmonių paieška

Apskritai, nuo kiekvieno individualaus nekilnojamojo turto verslo priklauso.

Aplinkybės labai skiriasi.

Paprastai saugiausias žingsnis yra įsitikinti, kad investicija yra prasminga abiejų vertės rodiklių atžvilgiu.

Investicinė vertė yra subjektyvesnė, todėl ja nereikėtų piktnaudžiauti, tačiau į ją reikia atsižvelgti.

Investicinės vertės svarba

Priežastis, kad investicijos vertė yra svarbi potencialiems nekilnojamojo turto pirkėjams, yra ta, kad jie nori palyginti turto kainą su numatoma grąžos norma. Radę konkrečią grąžos normą, jie gali įvertinti apatinę investicijos eilutę su numatoma kaina, kurią sumokės už turtą. Tai leidžia investuotojui priimti protingus pirkimo sprendimus, atitinkančius jų investavimo tikslus.

Kaip nustatyti investicijos vertę

Kadangi investicijos vertė priklauso nuo investuotojo tikslų, vertė yra unikali kiekvienam investuotojui. Skirtingi investuotojai gali naudoti tuos pačius vertinimo metodus ir gauti skirtingas investicines vertes. Nustatydami turto investicinę vertę, investuotojai gali rinktis iš kelių vertinimo metodų. Toliau pateikiamos dažniausiai naudojamos investavimo priemonės:

1. Palyginami pardavimai

Vertintojai taip pat naudoja pardavimų palyginimo metodą. Investuotojas palygins panašias savybes pagal kvadratinius metrus arba pagal vienetus.

2. Bendrųjų pajamų daugiklis

Metrika matuoja investicijos vertę padauginus bendrąsias pajamas, kurias per metus sukuria nekilnojamasis turtas, iš bendrųjų pajamų daugiklio (GRM). GRM skaičius gaunamas iš panašių savybių toje pačioje rinkoje.

3. Grynųjų pinigų grąža

Grynųjų pinigų grąža apskaičiuojama pirmųjų metų grynuosius pinigus padalijant iš bendros pradinės investicijos.

4.  Tiesioginis kapitalizavimas

Tiesioginė sudėtis yra dar viena vertintojų naudojama priemonė. Tai susideda iš turto pajamų srauto kapitalizavimo ir yra įprastas metodas, naudojamas komercinės paskirties turto rinkos ir investicinei vertei nustatyti.

5. Diskontuotas pinigų srautas (DCF)

DCF modelis naudojamas grynajai dabartinei vertei, vidinei grąžos normai ir kapitalo kaupimo palyginimui apskaičiuoti. Aukščiau išvardyti tarifai, nors ir teikia naudingos informacijos, taip pat turi keletą apribojimų. Šie apribojimai išsprendžiami apskaičiuojant diskontuotą pinigų srautą.

Investicijos vertė ir rinkos vertė

Nors investicinė vertė matuoja potencialią investicijos vertę, pagrįstą tam tikromis sąlygomis, rinkos vertė - tikrąją investicijos vertę, paremtą pasiūlos ir paklausos jėgomis laisvojoje rinkoje. Rinkos vertė nustatoma per vertinimo procesą. Ji skiriasi nuo investicinės vertės, kurioje atsižvelgiama į unikalius asmens tikslus, uždavinius ir turto poreikius.

Investicijos vertė gali būti mažesnė arba didesnė už rinkos vertę. Tai priklauso nuo konkrečios turto situacijos tuo metu. Investicinė vertė gali būti didesnė už rinkos vertę, jei pirkėjas nekilnojamąjį turtą įvertina didesne verte nei informuotas pirkėjas.

Realiame pasaulyje tokia situacija gali būti, jei įmonė išplės savo patalpas iki didesnio pastato, kuris buvo parduotas dabartiniame biure. Bendrovė yra pasirengusi sutikti su didesne nei pastato rinkos verte kaina, kad konkurentai liktų už šio rajono ribų.

Tokiu atveju papildoma investicinė vertė gaunama iš strateginio pranašumo, kurį įmonė įgis įsigydama turtą. Vienas investuotojas taip pat gali sutikti, kad investicijos vertė būtų didesnė nei rinkos vertė. Tai atsitinka, jei investuotojas gauna specialų mokestinį statusą arba labai palankias finansavimo sąlygas.

Arba investicijos vertė taip pat gali būti mažesnė nei rinkos vertė. Tai gali įvykti, kai investicija nėra tokio turto rūšis, į kurią investuotojas paprastai sutelktų savo pastangas. Pavyzdžiui, daugiabučio nekilnojamojo turto vystytojas, svarstantis viešbučio statybos idėją, gali sukelti mažesnę investicijos vertę nei rinkos vertė.

Tai gali būti dėl didelių išlaidų mokantis plėtoti turtą arba dėl to, kad investuotojai reikalauja didesnės nei vidutinės turto grąžos dėl savo portfelio paskirstymo ir diversifikavimo. Šie apribojimai išsprendžiami apskaičiuojant diskontuotą pinigų srautą.