តើតម្លៃវិនិយោគគឺជាអ្វី?

នៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មមានប្រភេទ "តម្លៃ" ជាច្រើនប្រភេទដែលត្រូវបានផ្តល់ឱ្យអចលនទ្រព្យដែលទាំងអស់នេះបម្រើគោលបំណងខុសៗគ្នាដល់មនុស្សផ្សេងគ្នា។ នៅពេលអនុវត្តការវិភាគប្រភេទណាមួយនៃទ្រព្យសម្បត្តិតម្លៃរបស់វានឹងត្រូវយកមកពិចារណាជានិច្ច។

នៅក្នុងអត្ថបទនេះយើងនឹងពិនិត្យមើលភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃទីផ្សារនៃទ្រព្យសម្បត្តិនិងតម្លៃវិនិយោគរបស់វា។ តម្លៃទីផ្សារទល់នឹង។ តម្លៃវិនិយោគនៅ CRE ។ ប្រភេទ "តម្លៃ" ខុសគ្នានៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មរួមមាន៖

  • តម្លៃ​ទីផ្សារ
  • តម្លៃនៃការវិនិយោគ
  • តម្លៃធានារ៉ាប់រង
  • តម្លៃនៃការវាយតម្លៃ
  • តម្លៃរាវ
  • តម្លៃជំនួស

ពេលខ្លះខ្សែបន្ទាត់រវាងប្រភេទនៃតម្លៃទាំងនេះអាចមានលក្ខណៈស្រពិចស្រពិលជាពិសេសនៅពេលពិចារណាជាពិសេសទៅលើតម្លៃទីផ្សារនិងតម្លៃនៃការវិនិយោគ។

ប្រភេទនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ

ប្រភេទនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ

  1. តម្លៃ​ទីផ្សារ

តម្លៃទីផ្សារឬតម្លៃទីផ្សារ "យុត្តិធម៌" ត្រូវបានគេសំដៅជាទូទៅទៅលើប្រភេទនៃតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិហើយជាតម្លៃដែលត្រូវបានប្រើនៅក្នុងដំណើរការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។

វិទ្យាស្ថានវាយតម្លៃ "តម្លៃទីផ្សារ": អ្វីដែលវាពិតជាមានន័យ "ពីវិទ្យាស្ថានវាយតម្លៃផ្តល់នូវទិដ្ឋភាពទូទៅជាប្រវត្តិសាស្ត្រនៃ" តម្លៃ "និង" តម្លៃទីផ្សារ "រួមទាំងនិយមន័យជាច្រើនពីប្រភពផ្សេងៗគ្នា។

ឧទាហរណ៍មួយគឺក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្មធានារ៉ាប់រងប្រាក់បញ្ញើសហព័ន្ធ (FDIC) ដែលបញ្ជាក់ថាតម្លៃទីផ្សារគឺជា "តម្លៃដែលអាចកើតមានបំផុតដែលទ្រព្យសម្បត្តិគួរតែមាននៅក្នុងទីផ្សារប្រកួតប្រជែងនិងបើកចំហនៅក្នុងគ្រប់លក្ខខណ្ឌចាំបាច់សម្រាប់ការលក់ដោយយុត្តិធម៌" ។

និយាយម៉្យាងទៀតអ្វីដែលអ្នកទិញមានឆន្ទៈបង់ប្រាក់ហើយអ្នកលក់សុខចិត្តទទួលយកព្រោះកាលៈទេសៈទាំងអស់សុទ្ធតែមានលក្ខណៈស្តង់ដារនិងរំពឹងទុក។

  1. តម្លៃវិនិយោគ

តម្លៃវិនិយោគគឺជាតម្លៃដែលទ្រព្យសម្បត្តិផ្តល់ជូនវិនិយោគិនជាក់លាក់។ វាគឺជាតម្លៃដែលវិនិយោគិនសុខចិត្តចំណាយលើទ្រព្យសម្បត្តិនេះ។

ដោយមិនគិតពីតម្លៃទីផ្សារវានឹងមានដែនកំណត់ចំពោះអ្វីដែលវិនិយោគិនមានឆន្ទៈក្នុងការដាក់ទ្រព្យសម្បត្តិ។

តម្លៃនៃការវិនិយោគគឺផ្អែកលើគុណវុឌ្ឍិផ្ទាល់ខ្លួនរបស់វិនិយោគិនអត្រាដើមទុនអត្រាពន្ធនិងហិរញ្ញប្បទាន។

  1. តម្លៃធានារ៉ាប់រង

នេះសំដៅទៅលើចំនួនទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានហានិភ័យនៃការខូចខាតដើម្បីកំណត់ការធានារ៉ាប់រង។

និយាយម្យ៉ាងទៀតតើអ្វីទៅជាតម្លៃនៃចំណែកនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចត្រូវបានគ្របដណ្តប់នៅក្នុងគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រង។

  1. តម្លៃដែលបានវាយតម្លៃ

តម្លៃដែលត្រូវបានវាយតម្លៃគឺជាតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលកំណត់ដោយទីប្រឹក្សាពន្ធមូលដ្ឋានសម្រាប់គោលបំណងពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។

  1. តម្លៃរាវ

តម្លៃរាវកំណត់តម្លៃទំនងជាទ្រព្យដែលនឹងត្រូវលក់ក្នុងកំឡុងពេលលក់ដោយបង្ខំដូចជាការរឹបអូសយកពន្ធឬការលក់ពន្ធ។

តម្លៃនៃការទូទាត់ត្រូវបានប្រើនៅពេលខ្លះនៅពេលដែលមានបង្អួចមានកំណត់សម្រាប់ការប៉ះពាល់ទីផ្សារឬប្រសិនបើមានលក្ខខណ្ឌនៃការលក់ផ្សេងទៀត។

  1. តម្លៃជំនួស

នេះគឺជាតម្លៃនៃការជំនួសរចនាសម្ព័ន្ធជាមួយរចនាសម្ព័ន្ធជំនួសដែលមានឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដូចគ្នានឹងទ្រព្យសម្បត្តិដើម។

ឥឡូវនេះទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្មអាចមានប្រភេទណាមួយនៃតម្លៃដែលបានកំណត់នៅពេលណាមួយ។

ហើយវាពិតជាអាចទៅរួចដែលថាគ្មានតម្លៃណាមួយដូចគ្នា (ទោះបីជាវាទំនងជាយ៉ាងហោចណាស់មួយចំនួនក៏ដោយ) ។

នេះជាការពិតជាពិសេសនៅពេលពិចារណាពីភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃទីផ្សារនិងតម្លៃនៃការវិនិយោគ៖ គ្រាន់តែទ្រព្យសម្បត្តិមួយត្រូវតែបង្កើនចំនួនជាក់លាក់មិនមែនមានន័យថាវិនិយោគិននឹងផ្តល់ជូននូវអ្វីដែលនៅជិតវានោះទេ។

លើសពីនេះទៅទៀតអ្វីដែលត្រូវបានគេយល់ថាមានតម្លៃសម្រាប់ទីផ្សារជាក់លាក់មួយប្រហែលជាមិនមានចំពោះវិនិយោគិនទេ។

ដោយរក្សានិយមន័យនៃគំនិតនីមួយៗនៅក្នុងចិត្តសូមក្រឡេកមើលវិធីសាស្រ្តផ្សេងៗគ្នាសម្រាប់ទាំងតម្លៃទីផ្សារនិងតម្លៃវិនិយោគដើម្បីបង្ហាញពីភាពខុសគ្នារបស់ពួកគេតាមរបៀបដ៏ប្រសើរ។

ខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ

តម្លៃទីផ្សារគឺជាអ្វីដែលត្រូវបានកំណត់ក្នុងកំឡុងពេលវាយតម្លៃ។

ក្នុងកំឡុងពេលដំណើរការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាច្រើននឹងប្រើអ្នកវាយតំលៃខាងក្រៅដើម្បីទទួលបានការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃទីផ្សារនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

តម្លៃទីផ្សារគឺជាអ្វីដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់ចំនួនប្រាក់កម្ចីមានទ្រព្យបញ្ចាំ។

ដូច្នេះតើអ្នកវាយតំលៃកំណត់តម្លៃទីផ្សារយ៉ាងដូចម្តេច?

តាមពិតមានវិធីជាច្រើន។ ប៉ុន្តែមុននឹងមានរឿងណាមួយកើតឡើងត្រូវប្រើកិត្តិយសខ្ពស់បំផុត។

អ្វីដែលចាំបាច់ត្រូវកំណត់គឺការប្រើប្រាស់ផ្លូវច្បាប់នៃទ្រព្យដែលផ្តល់តម្លៃខ្ពស់បំផុត - ដូច្នេះត្រូវគិតអំពីរឿងដូចជាការដាក់តំបន់ការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិទំហំទ្រព្យសម្បត្តិការអនុវត្តហិរញ្ញវត្ថុជាដើម។

សរុបសេចក្ដីតើអ្វីទៅជា "ពិដាន" នៃសក្តានុពលនៃទ្រព្យសម្បត្តិនិងក្បាលដីទាំងមូលរបស់វា?

នៅពេលដែលអ្វីៗទាំងអស់ត្រូវបានកំណត់ជាថ្មអ្នកវាយតម្លៃអាចបោះជំហានទៅមុខជាមួយនឹងការវាយតំលៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

ជាទូទៅមានវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃចំនួន ៣ ដែលអ្នកវាយតំលៃប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃទីផ្សារដោយយុត្តិធម៌នៃទ្រព្យសម្បត្តិជំនួញ៖

  1. វិធីសាស្រ្តនៃការលក់៖

វិធីសាស្រ្តនៃការលក់ផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិដោយមើលការលក់ថ្មីៗនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។

  1. វិធីសាស្រ្តនៃការរកប្រាក់ចំណូល៖

វិធីសាស្រ្តផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលគ្រាន់តែទទួលបានតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិពីប្រាក់ចំណូលដែលវាបង្កើត។

  1. វិធីសាស្រ្តចំណាយ

វិធីសាស្រ្តនេះផ្អែកលើតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិទៅលើថ្លៃដើមនៃការផលិតទ្រព្យនោះតិចជាងការរំលោះបង្គរ។

វិធីសាស្រ្តតម្លៃវិនិយោគ

ខណៈពេលដែលដំណើរការតម្លៃទីផ្សារត្រូវបានប្រើក្នុងការវាយតម្លៃការធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់កម្ចីនៅពេលសម្រេចចិត្តថាតើត្រូវចំណាយប៉ុន្មានសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកវិនិយោគក៏ពិចារណាថាតើទ្រព្យសម្បត្តិមួយមានតម្លៃប៉ុន្មានសម្រាប់ពួកគេ។

តម្លៃនៃការវិនិយោគគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលវិនិយោគិនមានឆន្ទៈក្នុងការបង់ប្រាក់ទាក់ទងទៅនឹងគោលដៅគោលដៅគោលដៅនិងទីតាំងពន្ធ។

ដូច្នេះដោយសារតម្លៃទីផ្សារតែងតែមានលក្ខណៈពិសេសសម្រាប់ទីផ្សារតម្លៃនៃការវិនិយោគគឺមានតែមួយចំពោះវិនិយោគិនដែលនៅនឹងដៃ។

ជាមួយនឹងវិធីនេះមានវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀតជាច្រើនដែលអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃដែលផ្ទុយពីការវាយតំលៃផ្លូវការបន្ថែមទៀតដែលទាមទារដោយអ្នកវាយតំលៃ។

ខាងក្រោមនេះគឺជាវិធានការទូទៅបំផុតនៃការវាយតម្លៃការវិនិយោគ៖

  1. ការលក់ដែលប្រៀបធៀប (Comps):

សំខាន់វាគឺជាវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់ដូចគ្នាដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។

  1. មេគុណប្រាក់ចំណូលសរុប (GRM)

នេះគឺជាទំនាក់ទំនងដែលវាស់តម្លៃដោយទទួលបានប្រាក់ចំណូលដុលដែលទ្រព្យសម្បត្តិមួយបានផលិតពេញមួយឆ្នាំហើយគុណវាដោយមេគុណប្រាក់ចំណូលសរុបនៅលើទីផ្សារ។

  1. សាច់ប្រាក់លើការត្រឡប់មកវិញជាសាច់ប្រាក់

ការត្រឡប់មកវិញជាសាច់ប្រាក់គឺជាទំនាក់ទំនងសាមញ្ញមួយទៀតដែលត្រូវបានគណនាដោយយកលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំដំបូង (មុនពន្ធ) និងបែងចែកវាដោយចំណាយសរុបនៃការវិនិយោគដំបូង។

  1. មូលធនកម្មផ្ទាល់

នេះគឺជាវិធីសាស្រ្តធ្វើដើមទុនដោយផ្ទាល់ដែលបានរៀបរាប់ខាងលើដែលអ្នកវាយតំលៃប្រើ។ ការបង្រួមចំណូលនៃទ្រព្យសម្បត្តិគឺជាមធ្យោបាយសាមញ្ញនិងសាមញ្ញមួយដើម្បីកំណត់ទាំងតម្លៃទីផ្សារនិងតម្លៃវិនិយោគនៃទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្ម។

  1. លំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះ

គំរូលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានបញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានប្រើដើម្បីរកអត្រាត្រឡប់មកវិញនៃការត្រឡប់មកវិញ (IRR) តម្លៃបច្ចុប្បន្នសុទ្ធនិងការប្រៀបធៀបការប្រមូលដើមទុន។

ដូច្នេះដោយដឹងពីវិធីសាស្រ្តផ្សេងគ្នាក្នុងការបង្កើតតម្លៃទាំងនេះសូមផ្តល់ភាពជាក់ស្តែងខ្លះៗចំពោះវិធីដែលគុណតម្លៃទាំងនេះខុសគ្នាពីគ្នា។

តម្លៃទីផ្សារទល់នឹង។ តម្លៃវិនិយោគ

សរុបសេចក្ដីមកតម្លៃទីផ្សារគឺជាតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិនៅលើទីផ្សារបើកចំហដែលកំណត់ដោយការវាយតម្លៃ។

តម្លៃនៃការវិនិយោគត្រូវបានកំណត់ដោយវិនិយោគិនពិតប្រាកដដោយផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនិងគោលបំណងនៃការវិនិយោគពិសេសរបស់គាត់។

យើងនឹងបង្ហាញឧទាហរណ៍ខាងក្រោម៖

ឧបមាថាវិនិយោគិនម្នាក់ៗកំពុងពិចារណារកការទិញអាគារផ្ទះល្វែងតូចមួយ។

ទ្រព្យសម្បត្តិនេះស្ថិតនៅក្រោមកិច្ចសន្យាក្នុងតម្លៃ ១,២ លានដុល្លារហើយស្វែងរកការត្រឡប់មកវិញយ៉ាងតិច ១០ ភាគរយលើទ្រព្យនោះ។

ផ្អែកលើការត្រឡប់មកវិញគោលដៅរបស់វិនិយោគិនអ្នកអាចចំណាយរហូតដល់ ១,៤ លានដុល្លារហើយនៅតែអាចបំពេញតាមគោលដៅរបស់អ្នក។

នៅក្នុងសេណារីយ៉ូនេះអ្នកវិនិយោគយល់ឃើញថាគាត់អាចទទួលបានប្រាក់កម្ចី ៩៦០,០០០ ដុល្លារ (៨០% នៃតម្លៃនៃប្រាក់កម្ចី) ត្រូវបានសងរំលោះក្នុងរយៈពេល ២០ ឆ្នាំចំនួន ៥ ភាគរយ។

ឥឡូវនេះឧបមាថានៅក្នុងដំណើរការនៃការធានារ៉ាប់រងការវាយតំលៃរបស់តតីយភាគីរបស់ធនាគារមានតម្លៃទ្រព្យចំនួន ១.០០០.០០០ ដុល្លារជំនួសឱ្យ ១,២ លានដុល្លារដែលអ្នកទិញត្រូវបានចាក់សោ។

ការវាយតម្លៃនោះនឹងកាត់បន្ថយចំនួនប្រាក់កម្ចីដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដល់ ៨០០,០០០ ដុល្លារ (ផ្អែកលើទូរទស្សន៍អិលធីឌី ៨០%) ជំនួសឱ្យ ៩៦០.០០០ ដុល្លារដែលបានរំពឹងទុកពីមុន។

ជាអកុសលទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងសេណារីយ៉ូនេះអ្នកលក់បដិសេធមិនលក់ក្នុងតម្លៃតិចជាង $ 1.200.000 ។

នោះនឹងធ្វើឱ្យប្រតិបត្តិការនេះនៅលើទីផ្សារដែលមានន័យថាថ្លៃលក់ខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ននៃអចលនទ្រព្យ។

ដូច្នេះតើវាសមហេតុផលទេសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការបន្តកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ?

ចំនួនប្រាក់កម្ចីថ្មីនឹងកាត់បន្ថយការវិលត្រឡប់ពី ២២% ទៅ ១៦% ប៉ុន្តែវានៅតែលើសគោលដៅនៃការត្រឡប់មកវិញ ១០ ភាគរយ។

ក្នុងករណីភាគច្រើនតម្លៃទីផ្សារនិងតម្លៃវិនិយោគគួរតែប្រហាក់ប្រហែលគ្នាប៉ុន្តែម្តងម្កាលនឹងមានភាពខុសគ្នា។

លើសពីនេះទៀតវាក៏អាចទៅរួចដែរដែលថាតម្លៃវិនិយោគខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារ។

រឿងនេះអាចកើតឡើងនៅពេលដែលតម្លៃដល់អ្នកទិញខ្ពស់ជាងតម្លៃដល់មធ្យមអ្នកទិញដែលមានព័ត៌មានច្បាស់លាស់។

ឧទាហរណ៍ចូរនិយាយថាអាជីវកម្មពង្រីកទៅអគារថ្មីមួយនៅតាមដងផ្លូវពីទីតាំងបច្ចុប្បន្នដោយចំណាយច្រើនជាងតម្លៃទីផ្សារដើម្បីដុះនៅក្បែរនិងបំពេញចន្លោះដែលនឹងត្រូវកាន់កាប់ដោយគូប្រជែង។

នៅពេលស្វែងរកគុណសម្បត្តិជាយុទ្ធសាស្ត្រតម្លៃគឺខ្ពស់ជាងបន្តិចសម្រាប់ពួកគេ - ការចំណាយបន្ថែមអាចត្រូវបានរាប់ជាសុចរិត។

ក្នុងករណីវិនិយោគិនតម្លៃនៃការវិនិយោគអាចលើសពីតម្លៃទីផ្សារដែលជាលទ្ធផលនៃល័ក្ខខ័ណ្ឌហិរញ្ញប្បទានអំណោយផលឬការបង់ពន្ធមិនផ្ទេរបាន។

ជាការពិតតម្លៃនៃការវិនិយោគក៏អាចតិចជាងតម្លៃទីផ្សារដែរ។

ប្រហែលជាវិនិយោគិនកំពុងស្វែងរកអគារការិយាល័យប៉ុន្តែមានជំនាញខាងអចលនទ្រព្យពហុគ្រួសារ។

សម្រាប់ពួកគេអគារការិយាល័យនឹងមានតម្លៃវិនិយោគទាបជាងដោយសារតែខ្សែកោងនៃការរៀនសូត្រនិងការចំណាយបន្ថែមដែលពាក់ព័ន្ធ។

សេណារីយ៉ូមួយទៀតដែលតម្លៃនៃការវិនិយោគអាចតិចជាងតម្លៃទីផ្សារគឺប្រសិនបើវិនិយោគិនតម្រូវឱ្យមានការត្រឡប់មកវិញជាមធ្យមខាងលើដោយផ្អែកលើលទ្ធផលនៃផលប័ត្រដែលមានស្រាប់របស់ពួកគេ។

ស្វែងរកអាជីវកម្មដែលសមហេតុផល

ទាំងអស់សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបុគ្គលណាមួយវាអាស្រ័យ។

កាលៈទេសៈខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំង។

ជាទូទៅវិធានការដែលមានសុវត្ថិភាពបំផុតគឺត្រូវប្រាកដថាការវិនិយោគមានអត្ថន័យទាក់ទងនឹងវិធានទាំងពីរនៃតម្លៃ។

តម្លៃនៃការវិនិយោគគឺមានលក្ខណៈច្រើនហើយដូច្នេះមិនគួរត្រូវបានគេរំលោភបំពានទេប៉ុន្តែត្រូវតែយកមកពិចារណា។

សារៈសំខាន់នៃតម្លៃវិនិយោគ

មូលហេតុដែលតម្លៃនៃការវិនិយោគមានសារៈសំខាន់ចំពោះអ្នកទិញអចលនទ្រព្យដែលមានសក្តានុពលគឺពួកគេចង់ប្រៀបធៀបតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងអត្រាត្រឡប់មកវិញនៃការរំពឹងទុក។ នៅពេលដែលពួកគេរកឃើញអត្រាជាក់លាក់នៃការត្រឡប់មកវិញពួកគេអាចវាស់វែងចំណុចសំខាន់នៃការវិនិយោគជាមួយនឹងតម្លៃដែលបានគ្រោងទុកពួកគេនឹងចំណាយសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិ។ នេះអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនធ្វើការសម្រេចចិត្តទិញឆ្លាតដែលត្រូវនឹងគោលបំណងវិនិយោគរបស់ពួកគេ។

វិធីកំណត់តម្លៃនៃការវិនិយោគ

ដោយសារតម្លៃនៃការវិនិយោគគឺអាស្រ័យលើគោលបំណងរបស់វិនិយោគិនតម្លៃគឺប្លែកសម្រាប់វិនិយោគិនម្នាក់ៗ។ វិនិយោគិនផ្សេងគ្នាអាចប្រើវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដូចគ្នានិងទទួលបានតម្លៃវិនិយោគខុសគ្នា។ វិនិយោគិនអាចជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃជាច្រើននៅពេលកំណត់តម្លៃវិនិយោគនៃទ្រព្យ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាវិធានការវិនិយោគដែលត្រូវបានប្រើជាទូទៅបំផុត៖

  1. ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន

អ្នកវាយតំលៃក៏ប្រើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបការលក់ផងដែរ។ វិនិយោគិននឹងប្រៀបធៀបទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នាដោយរូបភាពការ៉េឬតាមឯកតា។

  1. មេគុណប្រាក់ចំណូលសរុប

រង្វាស់ម៉ែត្រវាស់តម្លៃនៃការវិនិយោគមួយដោយគុណនឹងផលទុនសរុបដែលទ្រព្យសម្បត្តិបានផលិតក្នុងមួយឆ្នាំដោយមេគុណប្រាក់ចំណូលសរុប (GRM) ។ តួលេខ GRM ត្រូវបានទទួលពីលក្ខណៈសម្បត្តិស្រដៀងគ្នានៅក្នុងទីផ្សារតែមួយ។

  1. ការត្រឡប់មកវិញជាសាច់ប្រាក់

តួលេខត្រឡប់មកវិញនៃសាច់ប្រាក់ត្រូវបានគណនាដោយការបែងចែកសាច់ប្រាក់សុទ្ធប្រចាំឆ្នាំដំបូងដោយការវិនិយោគដំបូងសរុប។

  1.  មូលធនកម្មផ្ទាល់

ការផ្សំដោយផ្ទាល់គឺជាវិធានការមួយផ្សេងទៀតដែលប្រើដោយអ្នកវាយតម្លៃ។ វារួមបញ្ចូលទាំងការធ្វើឱ្យមានប្រភពចំណូលនៃទ្រព្យសម្បត្តិនិងជាវិធីសាស្រ្តទូទៅមួយដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់ទីផ្សារនិងតម្លៃវិនិយោគនៃទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្ម។

  1. លំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានបញ្ចុះ (DCF)

គំរូ DCF ត្រូវបានប្រើដើម្បីគណនាតម្លៃបច្ចុប្បន្នសុទ្ធអត្រាផ្ទៃក្នុងនៃការត្រឡប់មកវិញនិងការប្រៀបធៀបការប្រមូលដើមទុន។ អត្រាដែលបានចុះបញ្ជីខាងលើខណៈពេលដែលផ្តល់ព័ត៌មានមានប្រយោជន៍ក៏មានដែនកំណត់មួយចំនួនផងដែរ។ ដែនកំណត់ទាំងនេះត្រូវបានដោះស្រាយដោយការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានបញ្ចុះ។

តម្លៃវិនិយោគធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារ

ខណៈពេលដែលតម្លៃវិនិយោគវាស់វែងតម្លៃសក្តានុពលនៃការវិនិយោគដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌជាក់លាក់តម្លៃទីផ្សារវាស់វែងតម្លៃពិតនៃការវិនិយោគដោយផ្អែកលើកម្លាំងផ្គត់ផ្គង់និងតម្រូវការក្នុងទីផ្សារសេរី។ តម្លៃទីផ្សារត្រូវបានកំណត់តាមរយៈដំណើរការវាយតំលៃ។ វាខុសគ្នាពីតម្លៃនៃការវិនិយោគដែលត្រូវគិតគូរពីគោលបំណងគោលបំណងនិងតម្រូវការពិសេសរបស់បុគ្គលម្នាក់ៗ។

តម្លៃវិនិយោគអាចទាបជាងឬខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារ។ វាអាស្រ័យលើស្ថានភាពជាក់លាក់នៃទ្រព្យសម្បត្តិនៅពេលនោះ។ តម្លៃនៃការវិនិយោគអាចធំជាងតម្លៃទីផ្សារប្រសិនបើអ្នកទិញដាក់តម្លៃខ្ពស់លើអចលនទ្រព្យជាងអ្នកទិញដែលបានជូនដំណឹង។

នៅក្នុងពិភពជាក់ស្តែងស្ថានភាពនេះអាចមានប្រសិនបើក្រុមហ៊ុនពង្រីកកន្លែងរបស់ខ្លួនទៅអាគារធំមួយដែលត្រូវបានគេដាក់លក់នៅក្នុងការិយាល័យបច្ចុប្បន្ន។ ក្រុមហ៊ុនសុខចិត្តយល់ព្រមតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៃអគារដើម្បីធានាថាដៃគូប្រកួតប្រជែងនៅក្រៅតំបន់។

ក្នុងករណីបែបនេះតម្លៃវិនិយោគបន្ថែមគឺបានមកពីអត្ថប្រយោជន៍ជាយុទ្ធសាស្ត្រដែលក្រុមហ៊ុននឹងទទួលបានតាមរយៈការទិញទ្រព្យសម្បត្តិ។ វិនិយោគិនតែមួយក៏អាចយល់ស្របនឹងតម្លៃវិនិយោគខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារដែរ។ បញ្ហានេះកើតឡើងប្រសិនបើវិនិយោគិនទទួលបានឋានៈពន្ធពិសេសឬលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានដែលមានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើន។

ម៉្យាងទៀតតម្លៃនៃការវិនិយោគក៏អាចទាបជាងតម្លៃទីផ្សារផងដែរ។ វាអាចកើតឡើងនៅពេលការវិនិយោគមិនមែនជាប្រភេទទ្រព្យសម្បត្តិដែលវិនិយោគិនតែងតែផ្តោតការខិតខំរបស់ពួកគេ។ ឧទាហរណ៍អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនៈទ្រព្យពហុគ្រួសារពិចារណាលើគំនិតសាងសង់សណ្ឋាគារអាចបណ្តាលឱ្យតម្លៃនៃការវិនិយោគតិចជាងតម្លៃទីផ្សារ។

វាអាចជាលទ្ធផលនៃការចំណាយខ្ពស់ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការរៀនសូត្រដើម្បីអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យឬដោយសារតែវិនិយោគិនទាមទារឱ្យមានការត្រឡប់មកវិញលើមធ្យមភាគនៃទ្រព្យសម្បត្តិនេះដោយសារតែការបែងចែកនិងការធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្ររបស់ពួកគេ។ ដែនកំណត់ទាំងនេះត្រូវបានដោះស្រាយដោយការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានបញ្ចុះ។


ខ្លឹមសារនៃអត្ថបទប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលការណ៍របស់យើង ក្រមសីលធម៌វិចារណកថា។ ដើម្បីរាយការណ៍ការចុចកំហុស នៅទីនេះ.

ធ្វើជាយោបល់ដំបូង

ទុកឱ្យយោបល់របស់អ្នក

អាសយដ្ឋានអ៊ីមែលរបស់អ្នកនឹងមិនត្រូវបានបោះពុម្ភ។ អ្នកគួរតែអនុវត្តតាម *

*

*

  1. ទទួលខុសត្រូវចំពោះទិន្នន័យ: មីហ្គែល - ហ្គែលហ្គេតថន
  2. គោលបំណងនៃទិន្នន័យ៖ គ្រប់គ្រង SPAM ការគ្រប់គ្រងមតិយោបល់។
  3. ភាពស្របច្បាប់៖ ការយល់ព្រមរបស់អ្នក
  4. ការប្រាស្រ័យទាក់ទងទិន្នន័យ៖ ទិន្នន័យនឹងមិនត្រូវបានទាក់ទងទៅភាគីទីបីឡើយលើកលែងតែកាតព្វកិច្ចផ្នែកច្បាប់។
  5. ការផ្ទុកទិន្នន័យ៖ មូលដ្ឋានទិន្នន័យដែលរៀបចំដោយបណ្តាញ Occentus (EU)
  6. សិទ្ធិ៖ នៅពេលណាដែលអ្នកអាចដាក់កម្រិតទាញយកមកវិញនិងលុបព័ត៌មានរបស់អ្នក។