კომერციულ უძრავ ქონებაში არსებობს უძრავი ქონების რამდენიმე სახის „ღირებულების“ მინიჭება, რაც სხვადასხვა მიზნისთვის ემსახურება სხვადასხვა ადამიანს. როდესაც ხდება ქონების ნებისმიერი ტიპის ანალიზი, მისი ღირებულება ყოველთვის მნიშვნელოვნად იქნება გათვალისწინებული.
ამ სტატიაში ჩვენ შეისწავლით სხვაობას აქტივის საბაზრო ღირებულებას და მის ინვესტიციურ ღირებულებას შორის. საბაზრო ღირებულება vs. ინვესტიციის ღირებულება CRE– ში. კომერციულ უძრავ ქონებაში სხვადასხვა სახის "ღირებულება" მოიცავს:
- Საბაზრო ღირებულება
- ინვესტიციის ღირებულება
- დაზღვეული ღირებულება
- შეფასების ღირებულება
- ლიკვიდაციის ღირებულება
- ჩანაცვლების მნიშვნელობა
ზოგჯერ ამ ტიპის ღირებულებებს შორის ხაზები შეიძლება გარკვეულწილად ბუნდოვანი იყოს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც სპეციალურად გათვალისწინებულია საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულება.
ინდექსი
უძრავი ქონების ღირებულების ტიპები
უძრავი ქონების ღირებულების სახეები
- Საბაზრო ღირებულება
საბაზრო ღირებულება, ან "სამართლიანი" საბაზრო ღირებულება, ყველაზე ხშირად მოიხსენიება ქონების ღირებულების სახეობა და წარმოადგენს ღირებულებას, რომელიც გამოიყენება სესხის ანდერაციის პროცესში.
შეფასების ინსტიტუტის შეფასების ინსტიტუტის "საბაზრო ღირებულება: რას ნიშნავს" შეფასების ინსტიტუტის ისტორიული მიმოხილვა "ღირებულებისა" და "საბაზრო ღირებულების" შესახებ, მათ შორის მრავალი განმარტებები სხვადასხვა წყაროდან.
დეპოზიტების დაზღვევის ფედერალური კორპორაციის (FDIC) მაგალითია, რომელიც აცხადებს, რომ საბაზრო ღირებულება არის ”ყველაზე სავარაუდო ფასი, რაც ქონებას უნდა ჰქონდეს კონკურენტულ და ღია ბაზარზე, ყველა პირობით, სამართლიანი გაყიდვისთვის”.
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, რის გადახდა სურს მყიდველს, ხოლო გამყიდველს სურს მიიღოს, იმის გათვალისწინებით, რომ ყველა სხვა გარემოება სტანდარტული და მოსალოდნელია.
- ინვესტიციის ღირებულება
ინვესტიციის ღირებულება არის ღირებულება, რომელსაც ქონება სთავაზობს კონკრეტულ ინვესტორს. ეს არის ის ღირებულება, რომელსაც ინვესტორი გადაიხდის ქონებაში.
საბაზრო ღირებულების მიუხედავად, ყოველთვის იქნება შეზღუდვა იმისა, თუ რა ინვესტორი სურს ჩაიძიროს აქტივში.
ინვესტიციის ღირებულება ეფუძნება ინვესტორის საკუთარ კვალიფიკაციას, არსებულ კაპიტალს, გადასახადის განაკვეთს და დაფინანსებას.
- დაზღვეული ღირებულება
ეს ეხება ქონების თანხას, რომელიც ზიანის პოტენციური რისკია, სადაზღვევო დაფარვის დასადგენად.
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, რა მნიშვნელობა აქვს ქონების იმ ნაწილს, რომლის დაფარვაც შესაძლებელია სადაზღვევო პოლისში.
- შეფასებული მნიშვნელობა
შეფასებული ღირებულება არის ადგილობრივი საგადასახადო მრჩეველის მიერ ქონების გადასახადის მიზნებისათვის დადგენილი ქონების ღირებულება.
- ლიკვიდაციის ღირებულება
ლიკვიდაციის ღირებულება ადგენს ქონების იძულებითი გაყიდვის დროს, მაგალითად, ყადაღის დადებაზე ან საგადასახადო გაყიდვაში გაყიდვის სავარაუდო ფასს.
ლიკვიდაციის ღირებულება გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც ბაზარზე ზემოქმედების შეზღუდული ფანჯარა არსებობს, ან გაყიდვის სხვა შემზღუდველი პირობები არსებობს.
- ჩანაცვლების მნიშვნელობა
ეს არის სტრუქტურის იდენტური შემცვლელი სტრუქტურით ჩანაცვლების ღირებულება, რომელსაც იგივე სასარგებლო აქვს, როგორც თავდაპირველ თვისებას.
ახლა, კომერციულ ქონებას ნებისმიერ დროს შეიძლება ჰქონდეს განსაზღვრული მნიშვნელობის რომელიმე ზემოთ ჩამოთვლილი ტიპი.
სავსებით შესაძლებელია, რომ არცერთი მნიშვნელობა არ არის იგივე (თუმცა სავარაუდოდ, ზოგიერთი მათგანი მაინც ახლოსაა).
ეს განსაკუთრებით ეხება საბაზრო ღირებულებისა და ინვესტიციის ღირებულებას შორის სხვაობის გათვალისწინებისას: მხოლოდ იმის გამო, რომ ქონებამ უნდა მოიზიდოს გარკვეული თანხა, არ ნიშნავს, რომ ინვესტორი აპირებს შესთავაზოს მასთან ახლოს მყოფი რამ.
ასევე, ის რაც კონკრეტული ბაზრისთვის ”ღირებულია”, შეიძლება არც ისე იყოს ინვესტორისთვის.
თითოეული მათგანის განმარტებების გათვალისწინებით, მოდით განვიხილოთ სხვადასხვა მიდგომები როგორც ბაზრის, ასევე საინვესტიციო ღირებულების მიმართ, რათა აჩვენოთ მათი განსხვავებები უფრო გრანულალური გზით.
საბაზრო ღირებულების მიდგომები
საბაზრო ღირებულება არის ის, რაც განისაზღვრება შეფასების დროს.
სესხის ანდერაციის პროცესში მრავალი გამსესხებელი გამოიყენებს გარე შემფასებელს ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მისაღებად.
საბაზრო ღირებულება არის ის, რაც გამოიყენება იპოთეკის შესაბამისი თანხის დასადგენად.
როგორ ადგენენ შემფასებლები საბაზრო ღირებულებას?
სინამდვილეში მრავალი გზა არსებობს. სანამ რაიმე მოხდება, უნდა გამოიყოს ქონების უმაღლესი გამოყენება.
არსებითად, რაც უნდა დადგინდეს არის ქონების ლეგალური გამოყენება, რომელიც ყველაზე მაღალ ღირებულებას იძლევა - ამიტომ იფიქრეთ ისეთ საკითხებზე, როგორიცაა ზონირება, ქონების გამოყენება, ქონების ზომა, ფინანსური მაჩვენებლები და ა.შ.
მოკლედ, რა არის ქონების და მისი მთელი ამანათის პოტენციური "ჭერი"?
მას შემდეგ, რაც ყოველივე ეს ქვაში ჩადგება, შემფასებელს შეუძლია გადაადგილდეს ქონების შეფასებით.
ზოგადად, შეფასების სამი მიდგომა არსებობს, რომელსაც შემფასებლები იყენებენ ბიზნესის აქტივის სამართლიანი საბაზრო ღირებულების დასადგენად:
- გაყიდვების მიდგომა:
გაყიდვების მიდგომა გაძლევთ ქონების ღირებულებას, თუ შეაფასებთ ძალიან შედარებული აქტივების სხვა ბოლოდროინდელ გაყიდვებს.
- შემოსავლის კაპიტალიზაციის მიდგომა:
შემოსავალზე დაფუძნებული მიდგომა უბრალოდ ქონების ღირებულებას იღებს მისი წარმოქმნილი შემოსავლიდან.
- ღირებულების მიდგომა
ეს მიდგომა ქონების ღირებულებას ემყარება ამ ქონების რეპროდუცირების ხარჯზე, დაგროვილი ცვეთის გამოკლებით.
ინვესტიციის ღირებულების მიდგომები
მიუხედავად იმისა, რომ საბაზრო ღირებულების პროცესი გამოიყენება სესხის ანდერატის შეფასებისას, როდესაც ხდება გადაწყვეტილების მიღება, თუ რამდენს გადაიხდიან ქონებაზე, ინვესტორები ასევე ითვალისწინებენ, თუ რამდენად ღირს ქონება მათთვის.
ინვესტიციის ღირებულება არის თანხა, რომელსაც ინვესტორი გადაიხდის, მათი მიზნების, მიზნობრივი უკუგების და საგადასახადო მდგომარეობის გათვალისწინებით.
ასე რომ, ვინაიდან საბაზრო ღირებულება ყოველთვის არის მხოლოდ ბაზრისთვის, ინვესტიციის ღირებულება უნიკალურია ინვესტორებისთვის.
ამასთან, მოდის მრავალი სხვა მიდგომა, რომელთა საშუალებითაც შეიძლება დადგინდეს მნიშვნელობა, განსხვავებით უფრო ფორმალური შეფასებისგან, რომელსაც მოითხოვს შემფასებელი.
ქვემოთ მოცემულია ინვესტიციების შეფასების ყველაზე გავრცელებული ზომები:
- შედარებადი გაყიდვები (კომპები):
არსებითად, ეს არის იგივე გაყიდვების შედარების მიდგომა, რომელიც ზემოთ აღინიშნა.
- მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორი (GRM)
ეს არის ურთიერთობა, რომელიც აფასებს ღირებულებას ქონების მთლიანი შემოსავლის მიღებით წლის განმავლობაში და ამრავლებს მას ბაზარზე დაფუძნებული მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორზე.
- ფულადი თანხის დაბრუნებით
ფულადი სახსრების მოგება კიდევ ერთი მარტივი ურთიერთობაა, რომელიც გამოიანგარიშება პირველი წლის ფულადი სახსრების პრო forma აღებით (გადასახადების გადახდამდე) და მისი დაყოფა საწყისი ინვესტიციის მთლიან ღირებულებაზე.
- პირდაპირი კაპიტალიზაცია
ეს არის ზემოთ აღნიშნული პირდაპირი კაპიტალიზაციის იგივე მიდგომა, რომელსაც იყენებენ შემფასებლები. ქონების შემოსავლის ნაკადის შერწყმა კომერციული ქონების როგორც საბაზრო ღირებულების, ისე საინვესტიციო ღირებულების დასადგენად ძალზე გავრცელებული და მარტივი გზაა.
- ფასდაკლებული ფულადი სახსრების მოძრაობა
ფასდაკლებული ფულადი სახსრების მოძრაობის მოდელი გამოიყენება შემოსავლის შიდა მაჩვენებლის (IRR), წმინდა ამჟამინდელი ღირებულებისა და კაპიტალის დაგროვების შედარების დასადგენად.
ამ ცოდნის განსხვავებული მიდგომის ცოდნით, მოდით, გარკვეულ მატერიალურობას მივცეთ ის გზა, რითაც ამ ტიპის ღირებულებები განსხვავდება ერთმანეთისგან.
საბაზრო ღირებულება vs. ინვესტიციის ღირებულება
მოკლედ, საბაზრო ღირებულება არის ქონების ღირებულება ღია ბაზარზე, რომელიც განისაზღვრება შეფასებით.
ინვესტიციის ღირებულება განისაზღვრება ფაქტობრივი ინვესტორის მიერ მათი უნიკალური ინვესტიციის კრიტერიუმებისა და მიზნების საფუძველზე.
ქვემოთ მოყვანილ მაგალითს წარმოგიდგენთ ქვემოთ:
დავუშვათ, ინდივიდუალური ინვესტორი განიხილავს მცირე ზომის კორპუსის შეძენას.
ქონების ხელშეკრულება გაფორმებულია 1.2 მილიონ დოლარად და ითხოვს მინიმუმ 10% აქტივის დაბრუნებას.
ინვესტორის სამიზნე დაბრუნების საფუძველზე, თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ 1,4 მილიონ დოლარამდე და კვლავ დააკმაყოფილოთ თქვენი მიზანი.
ამ სცენარში ინვესტორი აღმოაჩენს, რომ მას შეუძლია მიიღოს სესხი $ 960.000 (სესხის ღირებულების 80%), ამორტიზებული 20 წლის განმავლობაში 5% -ით.
ახლა, ჩათვალეთ, რომ ანდერაიტის მიღების პროცესში ბანკის მესამე მხარის შეფასება აფასებს ქონებას 1.000.000 აშშ დოლარად 1,2 მილიონი დოლარის ნაცვლად, რომელშიც მყიდველი ჩაკეტილია.
ეს შეფასება შეამცირებს მისაღები სესხის თანხას 800.000 აშშ დოლარამდე (80% LTV– ს საფუძველზე), ნაცვლად წინა 960.000 აშშ დოლარისა.
სამწუხაროდ, ამ სცენარში გამყიდველი უარს ამბობს $ 1.200.000 დოლარზე ნაკლები გაყიდვაზე.
ეს ამ გარიგებას ბაზარზე მაღლა დააყენებს, რაც ნიშნავს, რომ გასაყიდი ფასი უფრო მაღალია, ვიდრე ქონების ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება.
ამრიგად, აზრი აქვს თუ არა ინვესტორს, წინ წავიდეს ეს გარიგება?
ახალი სესხის ოდენობა შეამცირებს მოგებას 22% -დან 16% -მდე, მაგრამ ეს მაინც აჭარბებს ინვესტორს 10% -იანი მოგების მიზანს.
უმეტეს შემთხვევაში, საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულებები დაახლოებით ერთნაირი უნდა იყოს, მაგრამ ზოგჯერ ისინი ერთმანეთისგან განსხვავდებიან.
გარდა ამისა, სავსებით შესაძლებელია, რომ ინვესტიციის ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე საბაზრო ღირებულება.
ეს შეიძლება მოხდეს მაშინ, როდესაც მყიდველის ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე საშუალო, კარგად ინფორმირებული მყიდველის მნიშვნელობა.
მაგალითად, ვთქვათ, ბიზნესი ამჟამინდელი მდებარეობიდან ქუჩის გადაღმა ახალ შენობაში ფართოვდება და საბაზრო ღირებულებაზე მეტს იხდის, რომ ახლომახლო გაიზარდოს და შეავსოს სივრცე, რომელიც სხვაგვარად იქნებოდა კონკურენტების მიერ დაკავებული.
სტრატეგიული უპირატესობის ძიებისას, მათთვის მნიშვნელობა ოდნავ მეტია - დამატებითი ღირებულება შეიძლება გამართლებული იყოს.
ინვესტორის შემთხვევაში, ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება აღემატებოდეს საბაზრო ღირებულებას, ხელსაყრელი დაფინანსების პირობების ან გადაცემის საგადასახადო მოპყრობის შედეგად.
ინვესტიციის ღირებულება, რა თქმა უნდა, შეიძლება საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლები იყოს.
შესაძლოა, ინვესტორი ეძებს საოფისე შენობას, მაგრამ სპეციალიზირებულია მრავალ ოჯახურ უძრავ ქონებაში.
მათთვის სწავლის მრუდისა და სხვა დამატებითი ხარჯების გამო, საოფისე შენობას უფრო დაბალი ინვესტიციის მნიშვნელობა ექნება.
კიდევ ერთი სცენარი, როდესაც ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება იყოს საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლები, არის თუ ინვესტორი მოითხოვს საშუალოზე მაღალ ანაზღაურებას მათი არსებული პორტფელის მუშაობის საფუძველზე.
ბიზნესის პოვნა, რომელსაც აქვს აზრი
საერთოდ, ეს ინდივიდუალური უძრავი ქონების ბიზნესისთვის არის დამოკიდებული.
გარემოებები მკვეთრად განსხვავდება.
საერთოდ, ყველაზე უსაფრთხო ნაბიჯი არის დარწმუნება, რომ ინვესტიციას აქვს აზრი ღირებულების ორივე საზომიდან გამომდინარე.
ინვესტიციის ღირებულება უფრო სუბიექტურია და, შესაბამისად, იგი არ უნდა იქნას გამოყენებული ბოროტად, მაგრამ გასათვალისწინებელია.
საინვესტიციო ღირებულების მნიშვნელობა
იმის გამო, რომ ინვესტიციის ღირებულება მნიშვნელოვანია ქონების პოტენციური მყიდველებისთვის, არის ის, რომ მათ სურთ ქონების ფასი შეადარონ მოსალოდნელ დაბრუნების მაჩვენებელს. როდესაც ისინი იპოვნებენ დაბრუნების სპეციფიკურ მაჩვენებელს, მათ შეუძლიათ შეაფასონ ინვესტიციის ქვედა ხაზი პროგნოზირებული ფასით, რომელსაც ისინი გადაიხდიან ქონებისთვის. ეს საშუალებას აძლევს ინვესტორს მიიღოს ჭკვიანი გადაწყვეტილებები შესყიდვების შესახებ, რომლებიც შეესაბამება მათ საინვესტიციო მიზნებს.
როგორ განვსაზღვროთ ინვესტიციის ღირებულება
ვინაიდან ინვესტიციის ღირებულება დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებზე, ღირებულება უნიკალურია თითოეული ინვესტორისთვის. სხვადასხვა ინვესტორებს შეუძლიათ გამოიყენონ ერთი და იგივე შეფასების მეთოდები და მიიღონ სხვადასხვა ინვესტიციის ღირებულებები. აქტივის ინვესტიციის ღირებულების დადგენისას ინვესტორებს შეუძლიათ შეფასების რამდენიმე მეთოდი აირჩიონ. ქვემოთ მოცემულია ყველაზე ხშირად გამოყენებული საინვესტიციო ზომები:
- შედარებული გაყიდვები
შემფასებლები ასევე იყენებენ გაყიდვების შედარების მეთოდს. ინვესტორი შეადარებს მსგავს ქონებას კვადრატული მეტრის ან ერთეულების მიხედვით.
- მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორი
მეტრული ზომავს ინვესტიციის ღირებულებას წლიური ქონების მიერ წარმოებული მთლიანი შემოსავლის გამრავლებით მთლიანი შემოსავლის გამრავლებით (GRM). GRM მაჩვენებელი იგივე ბაზარზე არსებული მსგავსი თვისებებისგან არის მიღებული.
- ნაღდი ფულის დაბრუნება
ფულადი სახსრების დაბრუნების მაჩვენებელი გამოითვლება პირველი წლის წინასწარი ფულადი სახსრების მთლიანი საწყისი ინვესტიციის გაყოფით.
- პირდაპირი კაპიტალიზაცია
პირდაპირი შეზავება კიდევ ერთი ღონისძიებაა, რომელსაც შემფასებლები იყენებენ. იგი მოიცავს ქონების შემოსავლის ნაკადის კაპიტალიზაციას და არის საერთო მეთოდი, რომელიც გამოიყენება კომერციული ქონების საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულების დასადგენად.
- ფასდაკლებული ფულადი სახსრების მოძრაობა (DCF)
DCF მოდელი გამოიყენება წმინდა ამჟამინდელი ღირებულების, შიდა დაბრუნების მაჩვენებლისა და კაპიტალის დაგროვების შედარების დასადგენად. ზემოთ ჩამოთვლილ ტარიფებს, სასარგებლო ინფორმაციის მიწოდებისას, ასევე აქვს რამდენიმე შეზღუდვა. ეს შეზღუდვები წყდება დისკონტირებული ფულადი ნაკადის გაანგარიშებით.
ინვესტიციის ღირებულება საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით
მიუხედავად იმისა, რომ ინვესტიციის ღირებულება განსაზღვრავს ინვესტიციის პოტენციურ ღირებულებას გარკვეული პირობების საფუძველზე, საბაზრო ღირებულება ზომავს ინვესტიციის რეალურ ღირებულებას, თავისუფალ ბაზარზე მიწოდების და მოთხოვნის ძალების საფუძველზე. საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება შეფასების პროცესის საშუალებით. იგი განსხვავდება ინვესტიციის ღირებულებისგან, რომელიც ითვალისწინებს პირის უნიკალურ მიზნებს, მიზნებს და საჭიროებებს ქონების მიმართ.
ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება იყოს უფრო დაბალი ან მაღალი, ვიდრე საბაზრო ღირებულება. ეს დამოკიდებულია იმ დროის ქონების კონკრეტულ მდგომარეობაზე. ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება აღემატებოდეს საბაზრო ღირებულებას, თუ მყიდველი ქონებაზე უფრო მაღალ ღირებულებას დებს, ვიდრე ინფორმირებული მყიდველი.
რეალურ სამყაროში ეს სიტუაცია შეიძლება არსებობდეს, თუ კომპანია აფართოებს ობიექტებს უფრო დიდ შენობაში, რომელიც გასაყიდად გამოვიდა მის ამჟამინდელ ოფისში. კომპანია მზადაა დათანხმდეს შენობის საბაზრო ღირებულებაზე მაღალ ფასს, რათა უზრუნველყოს კონკურენტების ტერიტორიის გარეთ დატოვება.
ასეთ შემთხვევაში, დამატებითი ინვესტიციის ღირებულება გამომდინარეობს სტრატეგიული უპირატესობიდან, რომელსაც კომპანია შეიძენს ქონების შეძენის გზით. ერთ ინვესტორს ასევე შეუძლია დათანხმდეს ინვესტიციის ღირებულებას, რომელიც აღემატება საბაზრო ღირებულებას. ეს ხდება იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი მიიღებს სპეციალურ საგადასახადო სტატუსს ან ძალიან სასარგებლო ფინანსურ პირობებს.
გარდა ამისა, ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება ასევე იყოს საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლები. ეს შეიძლება მოხდეს მაშინ, როდესაც ინვესტიცია არ არის ისეთი ტიპის ქონება, რაზეც ინვესტორი ჩვეულებრივ აკეთებს ძალისხმევას. მაგალითად, მრავალბინიანი უძრავი ქონების დეველოპერმა, სასტუმროს მშენებლობის იდეის გათვალისწინებით, შეიძლება გამოიწვიოს ინვესტიციის ღირებულება საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლები.
ეს შეიძლება იყოს შედეგი მაღალი ხარჯებისა, რომელიც მოიცავს ქონების განვითარების სწავლას ან იმის გამო, რომ ინვესტორები მოითხოვენ ქონებაზე საშუალოზე მაღალ ანაზღაურებას მათი პორტფელის განაწილებისა და დივერსიფიკაციის გამო. ეს შეზღუდვები წყდება დისკონტირებული ფულადი ნაკადის გაანგარიშებით.
იყავი პირველი კომენტარი