מה יקרה אם הריבית תעלה? כמעט כל האנשים יודעים שהמשכנתאות הולכות להיות מושפעות, זה משהו שלא מפסיקים לחזור עליו בערוצי המידע. למרות שזה נכון שהמשכנתאות הולכות להיות יקרות יותר, ההשלכות על כל המשק הן גם. יש לזה צד חיובי, וגם שלילי.
במאמר הבא, החששות המבוקשים ביותר הקשורים לריביות וכיצד הם משפיעים על שוק הנדל"ן יעמדו בניגוד. נראה גם כיצד אג"ח מתחזקות שוב וממצבות את עצמן כאלטרנטיבה לרווחיות, ולוקחת חלק מהברק מהדיור.
מגזר הנדל"ן עם עליית ריבית
מאמצע 2020 נצפתה מגמה כללית של עליות מחירי הדירות בכל המדינות. זה נבע מהיציאה ה"המונית" (לפחות אלה שיכולים) של אנשים שעזבו את העיר בחיפוש אחר בתים שקטים יותר או מרווחים יותר. בין אם היו בתים עם טרסות, מרווחים יותר, אזורים כפריים וכו'.
הפריחה הזו הייתה משהו שחווינו בספרד, אבל האמת היא שמדינות רבות ראו את מחירי הדיור שלהן עולים במידה רבה יותר. נכון לעכשיו, היכן שהמשכנתאות מתייקרות, איזו תחזית יש?
דיור בספרד
בספרד, הדיור לא הפסיק לעלות במהלך השנתיים האחרונות. התאוששות הנדל"ן מוסברת בסיבות שהוזכרו לעיל ובכך שהמגזר אינו לחוץ כמו במדינות אחרות. עוד מהתמריצים, כפי שקרה גם במקומות אחרים, היה מימון זול הודות לריביות נמוכות היסטורית. למרות שקלות הרכישה הזו הייתה קשורה למחיר גבוה יותר של דיור, היא לא הייתה כל כך חשובה למשפחות רבות לאור העובדה שדמי השכירות ספגו עלייה בולטת עוד יותר. זה הוביל לכך שהמשכנתאות היו זולות משמעותית מתשלומי שכר הדירה.
משקיעים מצאו גם תמריצים שרחוק מהריבית המגעילה שהאג"ח הצליחו לשלם ורחוק מלהצליח להפוך את החיסכון לרווחי בצורה פחות או יותר צפויה, ראו בלבנה דרך להצליח לעשות. אותם רווחיים. בנוסף, גם דיור נחשב לנכס מקלט, כל אחד צריך קורת גג. עם זאת, לאחר העליות המתמשכות באוריבור בחודשים האחרונים, נראה שהדיור מתחיל להראות סימנים שהוא מתחיל להאט את הקצב ששמר.
דיור במדינות אחרות
אחרי המשבר שפרץ ב-2008, ספרד יצאה רע במיוחד. עם זאת, זה לא קרה במדינות אחרות. ברבים מהם, שלא מודעים לכוח הארס שבו יכולה להתפוצץ בועת הדיור, הם ראו את מחירי הדיור עולים לרמות גבוהות מאוד. דווקא באותם תחומים, לאחר עליית הריבית, שוק הנדל"ן כבר סובל ולא צפויים זמנים טובים.
דוגמאות להם הן כמה שירידות המחירים שלהם הן דו ספרתיות:
- ניו זילנד. הבנק המרכזי שלה העלה את הריבית 7 פעמים ב-10 החודשים האחרונים. הדיור ירד ב-11% וצפויות נפילות של עד 20%.
- פּוֹלִין. מספר נוטלי משכנתאות ראו את התשלומים החודשיים שלהם מוכפלים ככל שהשיעורים עלו. הממשלה התערבה בתחילת השנה כדי שהפולנים יוכלו להשעות תשלומים עד 8 חודשים. צעד זה השפיע על רווחי הבנקים המרכזיים במדינה.
בנוסף, אנו מוצאים עוד מדינות שהמחירים שלהן החלו לרדת, כמו אוסטרליה, גרמניה, בריטניה, קנדה... או אפילו סין, שבהן יש דאגה אפילו ברחבי העולם לגבי גודל המשבר וכיצד הוא עלול להסתעף ל- כוכב הלכת כולו. משהו דומה לארה"ב, שגם השפעותיה נראו, מכירות בתים חדשים צנחו, וההשפעות על כלכלתה מורגשות לרוב בכל העולם.
הזדמנויות השקעה עם עליית ריבית?
הסיכויים לתחום הנדל"ן כרגע די שליליים, דבר שלפני שנה היה הפוך. הפרדוקס במקרים אלה הוא שאלו שקנו לפני שנה מצאו את עצמם כעת בסביבה הרבה יותר עוינת. השקעה טומנת בחובה סיכונים, אך משקיעים רבים שצפו אירועים החלו לבטל את עמדותיהם סביב חברות בתחום הנדל"ן. כמעט כולם הושפעו.
הגדולה מכולן, הנחשבת ל"בעלת הבית" הגדולה באירופה היא וונוביה, שמניותיה צנחו בכמעט 1% במשך שנה. במחירי השוק הנוכחיים, התיק שלך מוערך בהרבה יותר משווי השוק שלו, כולל החוב שלך. עם זאת, אם ירידת המחיר הזו תימשך, הערך הנקי שלה ייפגע יותר מכיוון שהשוק כבר מוזל.
ייתכן מאוד שכמו שקרה במשבר הנדל"ן הקודם, כאשר משקיעים צופים שהמגזר יתאושש, מניות חברות הנדל"ן או ה-REIT יעלו לפני הדיור עצמו. השאלה היחידה שנישאר איתה היא האם המניות כבר משקפות ירידה בתחתית, קרובה אליה, או שהירידה הולכת להימשך. כמו כן, אלה ברי המזל שיוכלו לקנות מניות ריט בקרבת שפל שלהן, כפי שנטה להיות המקרה, יהיו אלה שייהנו מאוחר יותר מרווחי הון טובים יותר.
איגרות חוב מול בתים
ולבסוף, עוד אחת מההתאכזבות בשוק הנדל"ן יש מזלה בשוק ההכנסה הקבועה. מכיוון שהריבית עלתה, איגרות החוב מציעות כעת תשואות טובות יותר. מתוך הערכה שזה יותר רווחי, וגם נוח, ככל שהאג"ח עולות ומתקרבות לתשואות הנדל"ן, נראה שהם מתחילים לשחזר את הברק שהרבה משקיעים כבר חשבו לאבודים.
האג"ח הספרדית ל-10 שנים קרובה ל-3%, ארה"ב ל-3% או הגרמנית ל-5%. העלאות ריבית חזקות קודמות בדרך כלל למיתון, אבל הפעם זה היה צריך להיעשות ברוח של בלימת האינפלציה. למרות שזה נובע מהגידול בחומרי הגלם, שיעורים נמוכים כל כך עם אינפלציה של 1% היא עדיין מדיניות מוניטרית שמעוררת אשראי וצריכה. משהו שכדאי להימנע ממנו, כל עוד המחירים מטפסים יותר ממה שהם כבר מטפסים.
