המשבר גרם להאטה במגזרים רבים, אך לא השקעה במניות נדל"ן. צרכנים יצאו מהגבולות של 2020 וקבעו שיאי חיסכון ובתורם החל עידן העבודה המרוחק. ריביות משכנתא ברמות מפתות סייעו לעורר טירוף של עניין בהשקעה במניות נדל"ן. אבל כל הדברים הטובים מגיעים לסופם. עליית הריבית והאינפלציה הלוהטת הפכו את הבתים והמשכנתאות לפחות זולים. זה מגביר את הסיכון לקריסה של שוק הנדל"ן העולמי, במיוחד בחלק מהמדינות, ומאיים להחמיר את המיתון הכלכלי העולמי הנוכחי...
מה קורה עם שוק הדיור?🙊
הביקוש לדיור הולך ופוחת ככל שהריבית על המשכנתא עולה, מה שהופך את הבתים לזולים פחות ומרחיק קונים פוטנציאליים מהשוק. ישנן שתי סיבות עיקריות לכך שהמשכנתאות הפכו השנה בצורה משמעותית פחות משתלמת. האינפלציה הגבוהה גרמה לירידה חדה בהכנסה הריאלית של האזרחים. בתורו, בנקים מרכזיים ברחבי העולם מעלים את הריבית בקצב המהיר ביותר מזה עשרות שנים. זה העלה באופן ישיר את ריבית המשכנתא, מה שהופך את ההלוואות לקניית בית יקרות יותר.
האינפלציה גדלה פי שניים מהמשכורות מאז 2020. מקור: BBC.
בעיות אלו משפיעות לא רק על רוכשי דירות פוטנציאליים, אלא גם על בעלי בתים קיימים. במיוחד אלה שהמשכנתאות שלהם לא מובטחות לטווח ארוך עם תעריפים נמוכים בהרבה. מיליוני אנשים לקחו הלוואות זולות לרכישת בתים במחירי שיא במהלך הפריחה של המגיפה. כעת, רבים מהם יתמודדו עם תשלומים חודשיים גבוהים יותר כאשר ההלוואות שלהם יאופסו כדי לשקף ריביות גבוהות יותר. כדי להחמיר את המצב, תשלומי המשכנתא הגבוהים האלה מגיעים בזמן שההכנסה האמיתית של אנשים (כלומר, כמות הכסף שהם מרוויחים, בהתאמה לאינפלציה) צנחו. במקרה הגרוע ביותר, אנשים לא יוכלו להרשות לעצמם לשלם את חשבונות המשכנתא החודשיים שלהם. במצב כזה, לעתים קרובות הבנקים תופסים את הבית ומוכרים אותו כדי לגבות את המגיע. ומכיוון שזה מכניס יותר בתים לשוק, לעתים קרובות במחירים נמוכים יותר או "במצוקה", זה יכול להוביל ללחץ נוסף כלפי מטה על מחירי הדירות.
שיעור ברירת המחדל של ההלוואה החל לגדול במהלך חודש אוגוסט. מקור: Morningstar.
אילו מדינות הכי חשופות?🌍
בארה"ב, רוב הקונים מסתמכים על הלוואות משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה. משכנתאות בריבית משתנה היוו בממוצע רק 7% מההלוואות בחמש השנים האחרונות. לעומת זאת, לרוכשי דירות במדינות אחרות יש בדרך כלל הלוואות קבועות לשנה אחת בלבד, או שיש להם משכנתאות בריבית משתנה שנעה בהתאם לריביות. לאוסטרליה, ספרד, בריטניה וקנדה היה הריכוז הגבוה ביותר של משכנתאות בריבית משתנה כחלק מהפוליסות החדשות ב-2020, לפי דירוג Fitch.
משכנתאות בריבית משתנה כאחוז מהלוואות חדשות בשנת 2020. מקור: Fitch Ratings.
סדקים בשוק ההשקעות במניות הנדל"ן העולמי כבר החלו להופיע. הם פסימיים יותר לגבי כמה מהשווקים היותר קצפים, כמו אוסטרליה וקנדה, שכפי שראינו בעבר, היה להם אחד הריכוזים הגבוהים ביותר של משכנתאות בריבית משתנה כאחוז מהפוליסות החדשות ב-2020. שתי המדינות חוות ירידה דו ספרתית במחיר הדיור. וזה גרוע יותר באוסטרליה, שם רשמו מחירי הדירות באוגוסט את הירידה החודשית הגדולה ביותר מזה כמעט 40 שנה.
איך זה ישפיע על הכלכלה העולמית?🥵
קריסת שוק הדיור המסונכרנת בעולם תשפיע על הכלכלה העולמית (שכבר מתנודדת על סף מיתון) בדרכים שונות:
- ירידה חדה במחירי הדירות תפחית משמעותית את העושר ותגרום לירידה בהוצאות הצרכנים.
- קיפאון או ירידה בבנייה ובמכירות נכסים ישפיעו ישירות על הצמיחה העולמית, שכן פעילויות אלו מהוות מכפילים עצומים של פעילות כלכלית ברחבי העולם.
- שוק דיור יורד יפגע בהלוואות בנקאיות מכיוון שהוא מגדיל את הסיכון לחדלות פירעון הלוואות, וחונק את זרימת ההון שהכלכלות ניזונות ממנו. בנוסף, עליית הריבית תגביר את הלחץ על מפתחי נכסים שלווים הלוואות כבדות כדי לממן את פעילותם, מה שיגרום למלווים להיות מודאגים יותר ויותר מיכולתם של היזמים למחזר את חובם. שוב, אם זה יגרום למחדלים בהלוואות, זה ישפיע על ההלוואות הבנקאיות.
- על ידי העלאת תשלומי המשכנתא כדי לשקף את העלייה בשיעורי הריבית, הכנסות האזרחים יושפעו, ויפחיתו עוד יותר את הוצאות הצרכנים.
האם יש הזדמנות להשקעה במניות נדל"ן?🏗️
כפי ששוק הנדל"ן נראה כיום, לפנינו זמנים קשים להכיל את כל הגורמים שהוזכרו לעיל. אנחנו יכולים למכור בחסר את תעודת סל ואנגארד נדל"ן (VNQ) על מנת לנצל את התקלה של שוק הנדל"ן האמריקאי או את Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) לאותו מצב באירופה, אסיה והאוקיינוס השקט. אם, לעומת זאת, אנחנו רוצים להשקיע בכלכלות החשופות ביותר לאירועים האלה שדיברנו עליהם בעבר, נוכל למכור בחסר את תעודות הסל של iShares MSCI מאוסטרליה (EWA), קנדה (EWC), ספרד (EWP) או בריטניה (EWU).