Nell'immobiliare commerciale, ci sono diversi tipi di "valore" dato alla proprietà immobiliare, ognuno dei quali serve a scopi diversi per persone diverse. Quando si esegue qualsiasi tipo di analisi di una proprietà, il suo valore sarà sempre tenuto in grande considerazione.
In questo articolo esamineremo la differenza tra il valore di mercato di un asset e il suo valore di investimento. Valore di mercato vs. Valore dell'investimento in CRE. I diversi tipi di "valore" negli immobili commerciali includono:
- Valore di mercato
- Il valore dell'investimento
- Valore assicurabile
- Il valore della valutazione
- Valore di liquidazione
- Valore di sostituzione
A volte le linee tra questi tipi di valore possono essere un po 'sfocate, soprattutto se si considera specificamente il valore di mercato e di investimento.
Le tipologie di valore immobiliare
Tipi di valore immobiliare
- Valore di mercato
Il valore di mercato, o valore di mercato "equo", è il tipo di valore della proprietà più comunemente indicato ed è il valore utilizzato nel processo di sottoscrizione del prestito.
"Valore di mercato": cosa significa veramente "dell'Appraisal Institute dell'Appraisal Institute fornisce una panoramica storica del" valore "e del" valore di mercato ", comprese molte definizioni da varie fonti.
Un esempio è quello della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), che afferma che il valore di mercato è "il prezzo più probabile che una proprietà dovrebbe avere in un mercato competitivo e aperto in tutte le condizioni necessarie per una vendita equa."
In altre parole, cosa è disposto a pagare un acquirente e un venditore disposto ad accettare, dato che tutte le altre circostanze sono standard e previste.
- Valore dell'investimento
Il valore dell'investimento è il valore che una proprietà offre a un investitore specifico. È il valore che l'investitore sarebbe disposto a pagare per la proprietà.
Indipendentemente dal valore di mercato, ci sarà sempre un limite a ciò che un investitore è disposto ad affondare in un asset.
Il valore dell'investimento si basa sulle qualifiche dell'investitore, sul capitale disponibile, sull'aliquota fiscale e sul finanziamento.
- Valore assicurabile
Si riferisce all'importo di una proprietà che è a potenziale rischio di danni, per determinare la copertura assicurativa.
In altre parole, qual è il valore della porzione di immobile che può essere coperta da una polizza assicurativa.
- Valore stimato
Il valore stimato è il valore della proprietà determinato da un consulente fiscale locale ai fini dell'imposta sulla proprietà.
- Valore di liquidazione
Il valore di liquidazione stabilisce il prezzo probabile per la vendita di una proprietà durante una vendita forzata, come un pignoramento o una vendita fiscale.
Il valore di liquidazione viene utilizzato nei momenti in cui vi è una finestra limitata per l'esposizione al mercato o se esistono altre condizioni di vendita restrittive.
- Valore di sostituzione
Questo è il costo della sostituzione della struttura con una struttura sostitutiva identica, che ha la stessa utilità della proprietà originale.
Ora, una proprietà commerciale può avere uno qualsiasi dei tipi di valore sopra indicati in qualsiasi momento.
Ed è del tutto possibile che nessuno dei valori sia lo stesso (anche se è probabile che almeno alcuni di essi siano vicini).
Ciò è particolarmente vero se si considera la differenza tra il valore di mercato e il valore dell'investimento: solo perché una proprietà deve raccogliere un certo importo non significa che un investitore offrirà qualcosa di simile.
Inoltre, ciò che è percepito come "prezioso" per un mercato specifico potrebbe non esserlo per un investitore.
Tenendo a mente le definizioni di ciascuno, diamo un'occhiata ai diversi approcci sia per il mercato che per il valore dell'investimento, per mostrare le loro differenze in modo più granulare.
Approcci al valore di mercato
Il valore di mercato è ciò che viene determinato durante una valutazione.
Durante il processo di sottoscrizione del prestito, molti istituti di credito utilizzeranno un perito esterno per ottenere una stima del valore di mercato di una proprietà.
Il valore di mercato è ciò che viene utilizzato per determinare un importo ipotecario appropriato.
Allora come fanno i periti a determinare il valore di mercato?
In realtà ci sono molti modi. Ma, prima che tutto ciò accada, è necessario distinguere l'uso più elevato della proprietà.
In sostanza, ciò che deve essere determinato è l'uso legale di una proprietà che produce il valore più alto, quindi pensa a cose come la zonizzazione, gli usi della proprietà, le dimensioni della proprietà, le prestazioni finanziarie e così via.
Insomma, qual è il potenziale "soffitto" dell'immobile e di tutta la sua particella?
Una volta che tutto è stato scolpito nella pietra, un perito può procedere con la valutazione della proprietà.
In generale, ci sono tre approcci di valutazione che i valutatori utilizzano per determinare il valore equo di mercato di un'attività aziendale:
- L'approccio alla vendita:
L'approccio di vendita ti dà un valore di proprietà guardando altre vendite recenti di beni molto comparabili.
- L'approccio della capitalizzazione del reddito:
L'approccio basato sul reddito deriva semplicemente un valore della proprietà dal reddito che genera.
- L'approccio ai costi
Questo approccio basa il valore di una proprietà sul costo per riprodurla, meno qualsiasi deprezzamento accumulato.
Approcci al valore dell'investimento
Mentre il processo del valore di mercato viene utilizzato nelle valutazioni di sottoscrizione di prestiti, quando decidono quanto pagare per una proprietà, gli investitori considerano anche quanto vale per loro una proprietà.
Il valore dell'investimento è l'importo che un investitore è disposto a pagare, in relazione ai propri obiettivi, al rendimento target e alla posizione fiscale.
Quindi, poiché il valore di mercato è sempre unico per un mercato, il valore dell'investimento è unico per l'investitore in questione.
Con ciò arriva una serie di altri approcci che possono essere utilizzati per determinare il valore, in contrasto con le valutazioni più formali richieste dai periti.
Le seguenti sono le misure più comuni di valutazione degli investimenti:
- Vendite comparabili (Comps):
In sostanza, è lo stesso approccio di confronto delle vendite menzionato sopra.
- Moltiplicatore del reddito lordo (GRM)
Si tratta di una relazione che misura il valore prendendo il reddito lordo prodotto da una proprietà durante l'anno e moltiplicandolo per il moltiplicatore del reddito lordo basato sul mercato.
- Cash on cash return
Il ritorno sulla liquidità è un'altra semplice relazione, calcolata prendendo il flusso di cassa pro forma per il primo anno (prima delle imposte) e dividendolo per il costo totale dell'investimento iniziale.
- Capitalizzazione diretta
Questo è lo stesso approccio di capitalizzazione diretta menzionato sopra utilizzato dai periti. Comporre il flusso di reddito di una proprietà è un modo molto comune e semplice per determinare sia il valore di mercato che il valore di investimento di una proprietà commerciale.
- Flusso finanziario attualizzato
Il modello di flusso di cassa scontato viene utilizzato per trovare il tasso di rendimento interno (TIR), il valore attuale netto e un confronto di accumulazione del capitale.
Quindi, conoscendo i diversi approcci alla generazione di questi valori, diamo un po 'di tangibilità al modo in cui questi tipi di valori differiscono tra loro.
Valore di mercato vs. Valore dell'investimento
In breve, il valore di mercato è il valore di una proprietà su un mercato aperto, determinato da una stima.
Il valore dell'investimento è determinato dall'investitore effettivo in base ai suoi criteri e obiettivi di investimento unici.
Di seguito illustreremo un esempio:
Supponiamo che un singolo investitore stia contemplando l'acquisizione di un piccolo condominio.
La proprietà è sotto contratto per $ 1.2 milioni e cerca un rendimento minimo del 10% sull'attività.
In base al rendimento target dell'investitore, potresti pagare fino a $ 1,4 milioni e comunque raggiungere il tuo obiettivo.
In questo scenario, l'investitore scopre di poter ottenere un prestito di 960.000 $ (80% del valore del prestito), ammortizzato in 20 anni al 5%.
Ora, supponiamo che durante il processo di sottoscrizione, la valutazione di terze parti della banca valuti la proprietà a $ 1.000.000 invece degli $ 1,2 milioni in cui l'acquirente è vincolato.
Tale valutazione ridurrebbe l'importo del prestito ammissibile a $ 800.000 (sulla base di un LTV dell'80%), invece dei $ 960.000 precedentemente previsti.
Sfortunatamente, tuttavia, in questo scenario, il venditore si rifiuta di vendere per meno di $ 1.200.000.
Ciò renderebbe questa transazione al di sopra del mercato, il che significa semplicemente che il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato corrente della proprietà.
Quindi ha senso che l'investitore vada avanti con questo accordo?
L'importo del nuovo prestito ridurrebbe il rendimento dal 22% al 16%, ma ciò supera comunque l'obiettivo dell'investitore di un rendimento del 10%.
Nella maggior parte dei casi, i valori di mercato e di investimento dovrebbero essere più o meno gli stessi, ma occasionalmente divergeranno.
Inoltre, è anche del tutto possibile che il valore dell'investimento sia superiore al valore di mercato.
Ciò può accadere quando il valore per un acquirente è superiore al valore per l'acquirente medio e ben informato.
Ad esempio, supponiamo che un'azienda si espanda in un nuovo edificio dall'altra parte della strada rispetto alla sua posizione attuale, pagando più del valore di mercato per crescere nelle vicinanze e riempire uno spazio che altrimenti sarebbe occupato dai concorrenti.
Quando si cerca un vantaggio strategico, il valore è leggermente più alto per loro: il costo aggiuntivo può essere giustificato.
Nel caso di un investitore, il valore dell'investimento potrebbe superare il valore di mercato a causa di condizioni di finanziamento favorevoli o di trattamento fiscale non trasferibile.
Il valore dell'investimento, ovviamente, può anche essere inferiore al valore di mercato.
Forse un investitore sta cercando un edificio per uffici, ma è specializzato in immobili plurifamiliari.
Per loro, un edificio per uffici avrà un valore di investimento inferiore a causa della curva di apprendimento e di altri costi incrementali coinvolti.
Un altro scenario in cui il valore dell'investimento potrebbe essere inferiore al valore di mercato è se un investitore richiede un rendimento superiore alla media in base alla performance del proprio portafoglio esistente.
Trovare aziende che abbiano un senso
Tutto sommato, per ogni singola attività immobiliare, dipende.
Le circostanze variano drasticamente.
In generale, la mossa più sicura è assicurarsi che un investimento abbia senso in termini di entrambe le misure di valore.
Il valore dell'investimento è più soggettivo, e quindi non dovrebbe essere abusato, ma deve essere preso in considerazione.
Importanza del valore dell'investimento
Il motivo per cui il valore di un investimento è importante per i potenziali acquirenti di una proprietà è che vogliono confrontare il prezzo della proprietà con il tasso di rendimento atteso. Quando trovano il tasso di rendimento specifico, possono misurare la linea di fondo dell'investimento con il prezzo previsto che pagheranno per la proprietà. Ciò consente all'investitore di prendere decisioni di acquisto intelligenti in linea con i propri obiettivi di investimento.
Come determinare il valore dell'investimento
Poiché il valore dell'investimento dipende dagli obiettivi dell'investitore, il valore è unico per ogni investitore. Investitori diversi possono utilizzare gli stessi metodi di valutazione e ottenere valori di investimento diversi. Gli investitori possono scegliere tra diversi metodi di valutazione per determinare il valore di investimento di un asset. Di seguito sono riportate le misure di investimento più comunemente utilizzate:
- Vendite comparabili
I periti utilizzano anche il metodo di confronto delle vendite. Un investitore confronterà proprietà simili per metratura o unità.
- Moltiplicatore del reddito lordo
La metrica misura il valore di un investimento moltiplicando il reddito lordo prodotto da una proprietà in un anno per il moltiplicatore del reddito lordo (GRM). La cifra GRM è derivata da proprietà simili nello stesso mercato.
- Ritorno in contanti in contanti
La cifra relativa al rendimento in contanti viene calcolata dividendo la liquidità pro forma del primo anno per l'investimento iniziale totale.
- Capitalizzazione diretta
La composizione diretta è un'altra misura utilizzata dai periti. Consiste nel capitalizzare il flusso di reddito di una proprietà ed è un metodo comune utilizzato per determinare il valore di mercato e di investimento delle proprietà commerciali.
- Flusso di cassa scontato (DCF)
Il modello DCF viene utilizzato per calcolare il valore attuale netto, il tasso di rendimento interno e il confronto dell'accumulazione di capitale. Le tariffe sopra elencate, pur fornendo informazioni utili, hanno anche diverse limitazioni. Tali limitazioni vengono risolte calcolando il flusso di cassa attualizzato.
Valore dell'investimento vs. valore di mercato
Mentre il valore dell'investimento misura il valore potenziale di un investimento in base a determinate condizioni, il valore di mercato misura il valore reale di un investimento in base alle forze della domanda e dell'offerta nel mercato libero. Il valore di mercato è determinato attraverso un processo di valutazione. È diverso dal valore dell'investimento, che prende in considerazione gli obiettivi, gli obiettivi e le esigenze unici di una persona per la proprietà.
Il valore dell'investimento può essere inferiore o superiore al valore di mercato. Dipende dalla situazione specifica dell'immobile al momento. Il valore dell'investimento può essere maggiore del valore di mercato se un acquirente attribuisce alla proprietà un valore maggiore rispetto a un acquirente informato.
Nel mondo reale, questa situazione può esistere se un'azienda espande le proprie strutture in un edificio più grande che è stato messo in vendita nella sua sede attuale. L'azienda è disposta a concordare un prezzo superiore al valore di mercato dell'edificio per garantire che i concorrenti rimangano fuori dall'area.
In tal caso, il valore aggiuntivo dell'investimento deriva dal vantaggio strategico che l'azienda otterrà acquistando la proprietà. Un singolo investitore può anche concordare un valore di investimento superiore al valore di mercato. Ciò si verifica se l'investitore riceve uno status fiscale speciale o condizioni di finanziamento molto vantaggiose.
In alternativa, il valore dell'investimento può anche essere inferiore al valore di mercato. Può verificarsi quando l'investimento non è il tipo di proprietà su cui un investitore normalmente concentrerebbe i propri sforzi. Ad esempio, uno sviluppatore plurifamiliare che considera l'idea di costruire un hotel può far sì che il valore dell'investimento sia inferiore al valore di mercato.
Può essere il risultato dei costi elevati coinvolti nell'apprendimento dello sviluppo della proprietà o perché gli investitori richiedono un rendimento superiore alla media sulla proprietà a causa dell'allocazione e diversificazione del loro portafoglio. Tali limitazioni vengono risolte calcolando il flusso di cassa attualizzato.