Apa yang terjadi jika suku bunga naik? Hampir semua orang tahu bahwa hipotek akan terpengaruh, itu adalah sesuatu yang tidak berhenti mereka ulangi di saluran informasi. Meskipun benar bahwa hipotek akan menjadi lebih mahal, implikasinya bagi seluruh perekonomian juga. Ada sisi positifnya, ada juga sisi negatifnya.
Dalam artikel berikut, kekhawatiran yang paling dicari terkait dengan suku bunga dan bagaimana pengaruhnya terhadap pasar real estat akan dikontraskan. Kita juga akan melihat bagaimana obligasi mendapatkan kekuatan lagi dan memposisikan diri mereka sebagai alternatif untuk profitabilitas, menghilangkan beberapa kilau dari perumahan.
Sektor real estat dengan kenaikan suku bunga
Sejak pertengahan 2020, tren umum kenaikan harga rumah telah diamati di semua negara. Ini karena eksodus "massal" (setidaknya mereka yang bisa) meninggalkan kota untuk mencari rumah yang lebih tenang atau lebih luas. Apakah itu rumah dengan teras, lebih luas, daerah pedesaan, dll.
Ledakan ini adalah sesuatu yang kami alami di Spanyol, tetapi kenyataannya adalah bahwa banyak negara melihat harga perumahan mereka meningkat ke tingkat yang lebih besar. Saat ini, di mana hipotek menjadi lebih mahal, proyeksi apa yang ada?
Perumahan di Spanyol
Di Spanyol, perumahan tidak berhenti meningkat selama dua tahun terakhir. Pemulihan real estat dijelaskan oleh alasan yang disebutkan di atas dan fakta bahwa sektor ini tidak stres seperti di negara lain. Insentif lain, seperti juga terjadi di tempat lain, adalah pembiayaan murah berkat tingkat suku bunga yang rendah secara historis. Meskipun kemudahan pembelian ini dikaitkan dengan harga perumahan yang lebih tinggi, hal itu tidak terlalu menjadi masalah bagi banyak keluarga mengingat fakta bahwa harga sewa telah mengalami kenaikan yang lebih nyata. Hal ini menyebabkan hipotek menjadi jauh lebih murah daripada pembayaran sewa.
Para investor tersebut juga telah menemukan insentif yang, jauh dari bunga yang merugikan yang dapat dibayar oleh obligasi dan jauh dari mampu membuat tabungan menguntungkan dengan cara yang kurang lebih diharapkan, telah melihat secara langsung cara untuk mampu membuat mereka menguntungkan. Selain itu, perumahan juga dianggap sebagai aset perlindungan, setiap orang membutuhkan atap. Namun, setelah kenaikan terus-menerus di Euribor dalam beberapa bulan terakhir, perumahan tampaknya mulai menunjukkan tanda-tanda bahwa ia mulai memperlambat laju yang dipertahankannya.
Perumahan di negara lain
Setelah krisis yang pecah pada tahun 2008, Spanyol keluar dengan sangat buruk. Namun, hal yang sama tidak terjadi di negara lain. Di banyak dari mereka, tidak menyadari kekuatan ganas yang dapat meledakkan gelembung perumahan, mereka telah melihat harga perumahan naik ke tingkat yang sangat tinggi. Justru di daerah yang sama inilah, setelah kenaikan suku bunga, pasar real estat sudah menderita dan masa-masa indah tidak diramalkan.
Contohnya adalah beberapa yang penurunan harganya mencapai dua digit:
- Selandia Baru. Bank Sentralnya telah menaikkan suku bunga 7 kali dalam 10 bulan terakhir. Perumahan telah jatuh sebesar 11% dan diperkirakan akan jatuh hingga 20%.
- Polandia. Beberapa hipotek telah melihat angsuran bulanan mereka dua kali lipat karena tarif telah meningkat. Pemerintah telah melakukan intervensi pada awal tahun sehingga Polandia dapat menangguhkan pembayaran hingga 8 bulan. Langkah ini telah mempengaruhi keuntungan bank-bank utama negara itu.
Selain itu, kami menemukan lebih banyak negara yang harganya mulai turun, seperti Australia, Jerman, Inggris Raya, Kanada... atau bahkan Cina, di mana ada kekhawatiran bahkan di seluruh dunia tentang besarnya krisis dan bagaimana hal itu dapat meluas ke seluruh planet. Sesuatu yang mirip dengan Amerika Serikat, yang dampaknya juga telah terlihat, penjualan rumah baru telah anjlok, dan pengaruhnya terhadap ekonomi sering dirasakan di seluruh dunia.
Peluang investasi dengan kenaikan suku bunga?
Prospek sektor real estate saat ini cukup negatif, sesuatu yang 1 tahun lalu berbanding terbalik. Paradoks dalam kasus ini adalah bahwa mereka yang membeli 1 tahun yang lalu sekarang menemukan diri mereka dalam lingkungan yang jauh lebih tidak bersahabat. Berinvestasi membawa risiko, tetapi banyak investor yang mengantisipasi peristiwa mulai membatalkan posisi mereka di sekitar perusahaan di sektor real estat. Hampir semuanya terkena dampaknya.
Yang terbesar dari semuanya, dianggap sebagai "tuan tanah" terbesar di Eropa adalah Vonovia, yang sahamnya telah turun hampir 1% selama 50 tahun. Pada harga pasar saat ini, portofolio Anda dinilai lebih dari kapitalisasi pasarnya, termasuk utang Anda. Namun, jika penurunan harga ini terus berlanjut, nilai bersihnya akan lebih terganggu karena pasar sudah diskon.
Sangat mungkin, seperti yang terjadi pada krisis real estate sebelumnya, ketika investor mengantisipasi bahwa sektor ini akan pulih, saham perusahaan real estate atau REIT akan naik sebelum perumahan itu sendiri. Satu-satunya pertanyaan yang tersisa adalah apakah saham sudah mencerminkan bottoming, mendekatinya, atau apakah penurunan akan berlanjut. Demikian juga, mereka yang cukup beruntung untuk dapat membeli saham REIT di dekat posisi terendahnya, seperti yang cenderung terjadi, akan menjadi orang-orang yang kemudian menikmati keuntungan modal yang lebih baik.
Obligasi vs. Rumah
Dan akhirnya, kekecewaan lain di pasar real estat memiliki keberuntungan di pasar pendapatan tetap. Karena suku bunga telah meningkat, obligasi sekarang menawarkan imbal hasil yang lebih baik. Menghargai bahwa itu lebih menguntungkan, dan juga nyaman, ketika obligasi naik dan mendekati hasil real estat, mereka tampaknya mulai memulihkan kilau yang sudah dianggap hilang oleh banyak investor.
Obligasi 10-tahun Spanyol mendekati 3%, AS 3% atau Jerman 5%. Kenaikan suku bunga yang kuat biasanya mendahului resesi, tetapi kali ini harus dilakukan dengan semangat mengendalikan inflasi. Meski berasal dari kenaikan bahan baku, namun tingkat rendah dengan inflasi 1% masih merupakan kebijakan moneter yang mendorong kredit dan konsumsi. Sesuatu yang harus dihindari, selama harga naik lebih dari yang sudah naik.
