Krisis ini menyebabkan perlambatan di banyak sektor, namun tidak berinvestasi di saham real estat. Konsumen muncul dari keterbatasan pada tahun 2020 dengan mencetak rekor tabungan dan pada gilirannya era teleworking dimulai. Suku bunga hipotek pada tingkat yang menggiurkan turut memicu hiruk pikuk minat investasi pada saham real estate. Tapi semua hal baik akan berakhir. Meningkatnya suku bunga dan inflasi yang membara telah membuat rumah dan hipotek menjadi kurang terjangkau. Hal ini meningkatkan risiko jatuhnya pasar real estat global, terutama di beberapa negara, dan mengancam memperburuk resesi ekonomi global saat ini...
Apa yang terjadi dengan pasar perumahan?🙊
Permintaan akan perumahan menurun seiring dengan naiknya suku bunga hipotek, membuat rumah menjadi kurang terjangkau dan membuat calon pembeli menjauh dari pasar. Ada dua alasan utama mengapa hipotek menjadi kurang terjangkau tahun ini. Inflasi yang tinggi menyebabkan penurunan tajam pendapatan riil masyarakat. Pada gilirannya, bank sentral di seluruh dunia menaikkan suku bunga pada laju tercepat dalam beberapa dekade terakhir. Hal ini secara langsung meningkatkan suku bunga hipotek, membuat pinjaman untuk membeli rumah menjadi lebih mahal.
Inflasi telah tumbuh dua kali lipat dibandingkan gaji sejak tahun 2020. Sumber: BBC.
Permasalahan ini tidak hanya berdampak pada calon pembeli rumah, namun juga pemilik rumah saat ini. Terutama mereka yang hipoteknya tidak dijamin jangka panjang dengan suku bunga yang jauh lebih rendah. Jutaan orang mengambil pinjaman murah untuk membeli rumah dengan harga tertinggi selama booming pandemi. Kini, banyak dari mereka akan menghadapi pembayaran bulanan yang lebih tinggi ketika pinjaman mereka diatur ulang untuk mencerminkan tingkat suku bunga yang lebih tinggi. Lebih buruk lagi, pembayaran hipotek yang lebih tinggi ini terjadi pada saat pendapatan riil masyarakat (yaitu, jumlah uang yang mereka peroleh, disesuaikan dengan inflasi) anjlok. Dalam kasus terburuk, masyarakat tidak akan mampu membayar tagihan hipotek bulanan mereka. Dalam situasi seperti ini, bank sering kali menyita rumah tersebut dan menjualnya untuk mendapatkan kembali utangnya. Dan karena hal ini menjadikan lebih banyak rumah di pasar, seringkali dengan harga yang lebih rendah atau “tertekan”, hal ini dapat menyebabkan tekanan lebih lanjut pada harga rumah.
Tingkat gagal bayar pinjaman mulai meningkat selama bulan Agustus. Sumber: Bintang Kejora.
Negara mana yang paling banyak terpapar?🌍
Di AS, sebagian besar pembeli mengandalkan pinjaman hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun. KPR dengan suku bunga variabel rata-rata hanya mewakili 7% pinjaman dalam lima tahun terakhir. Sebaliknya, pembeli rumah di negara lain biasanya memiliki pinjaman tetap hanya untuk satu tahun, atau memiliki hipotek dengan suku bunga variabel yang bergerak seiring dengan suku bunga. Australia, Spanyol, Inggris, dan Kanada memiliki konsentrasi hipotek dengan suku bunga variabel tertinggi sebagai proporsi kebijakan baru pada tahun 2020, menurut Fitch Ratings.
Hipotek dengan suku bunga variabel sebagai persentase pinjaman baru pada tahun 2020. Sumber: Fitch Ratings.
Retakan di pasar investasi ekuitas real estate global sudah mulai terlihat. Mereka lebih pesimis terhadap beberapa pasar yang lebih berbusa, seperti Australia dan Kanada, yang, seperti telah kita lihat sebelumnya, memiliki salah satu konsentrasi hipotek dengan suku bunga variabel tertinggi sebagai persentase kebijakan baru pada tahun 2020. Kedua negara tersebut mengalami a penurunan dua digit harga rumah. Dan hal yang lebih buruk terjadi di Australia, dimana harga rumah pada bulan Agustus mencatat penurunan bulanan terbesar dalam hampir 40 tahun.
Bagaimana dampaknya terhadap perekonomian dunia?🥵
Jatuhnya pasar perumahan yang terjadi secara global akan berdampak pada perekonomian global (yang sudah berada di ambang resesi) dengan berbagai cara:
- Penurunan tajam harga rumah akan mengurangi kekayaan secara signifikan dan menyebabkan penurunan belanja konsumen.
- Stagnasi atau penurunan penjualan konstruksi dan properti akan berdampak langsung pada pertumbuhan global, karena aktivitas-aktivitas tersebut merupakan pengganda aktivitas ekonomi yang sangat besar di seluruh dunia.
- Penurunan pasar perumahan akan berdampak buruk pada pinjaman bank karena meningkatkan risiko gagal bayar pinjaman, sehingga menghambat aliran modal yang menjadi sumber pasokan perekonomian. Selain itu, kenaikan suku bunga akan meningkatkan tekanan pada pengembang properti yang meminjam banyak uang untuk membiayai operasional mereka, sehingga membuat pemberi pinjaman semakin khawatir terhadap kemampuan pengembang untuk membiayai kembali utang mereka. Sekali lagi, jika hal ini mengakibatkan gagal bayar pinjaman, hal ini akan mempengaruhi pinjaman bank.
- Dengan menaikkan pembayaran hipotek untuk mencerminkan kenaikan suku bunga, pendapatan masyarakat akan terpengaruh dan selanjutnya mengurangi belanja konsumen.
Apakah ada peluang investasi di saham real estate?🏗️
Dengan kondisi pasar real estat saat ini, masa-masa sulit akan terjadi untuk menahan semua faktor yang disebutkan di atas. Kita bisa menjualnya secara short ETF Real Estat Vanguard (VNQ) untuk mengambil keuntungan dari bencana pasar real estat Amerika atau Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) untuk situasi yang sama di Eropa, Asia dan Pasifik. Sebaliknya, jika kita ingin berinvestasi di negara-negara yang paling terkena dampak peristiwa-peristiwa yang telah kita bahas sebelumnya, kita dapat melakukan short-sell pada ETF saham tersebut. iShares MSCI dari Australia (EWA), Kanada (EWC), Spanyol (EWP) atau Inggris (EWU).