Mi történik, ha a kamatok emelkednek? Szinte mindenki tudja, hogy ez a jelzáloghiteleket érinti, ezt nem szűnik meg ismételni az információs csatornákon. Bár igaz, hogy a jelzáloghitelek drágulni fognak, ennek az egész gazdaságra gyakorolt hatása is. Ennek megvan a pozitív oldala és a negatív is.
A következő cikkben a kamatokkal kapcsolatos legkeresettebb aggodalmakat és azok ingatlanpiacra gyakorolt hatását állítjuk szembe. Azt is látni fogjuk, hogyan erősödnek meg újra a kötvények, és hogyan pozícionálják magukat a jövedelmezőség alternatívájaként, elvonva a lakhatás egy részét.
Ingatlanszektor emelkedő kamatokkal
2020 közepe óta minden országban általános tendencia figyelhető meg a lakásárak növekedésében. Ez annak köszönhető, hogy a várost csendesebb vagy tágasabb otthont keresve "tömeges" elvándoroltak (legalábbis azok, akik tehették). Legyen szó teraszos házakról, tágasabb, vidéki területekről stb.
Ezt a fellendülést Spanyolországban tapasztaltuk, de az igazság az, hogy sok országban nagyobb mértékben emelkedtek a lakásárak. Jelenleg, ahol a jelzáloghitelek drágulnak, milyen előrejelzések vannak?
Lakhatás Spanyolországban
Spanyolországban az elmúlt két évben nem állt meg a lakhatás növekedése. Az ingatlanpiac fellendülését a fent említett okok magyarázzák, valamint az, hogy az ágazat nem olyan stresszes, mint más országokban. A másik ösztönző, ahogyan az más helyeken is megtörtént, a történelmileg alacsony kamatoknak köszönhetően olcsó finanszírozás volt. Bár ez a vásárlási könnyedség a magasabb lakhatási árral járt, ez sok család számára nem számított annyira, tekintettel arra, hogy a bérleti díjak még erőteljesebben emelkedtek. Ez ahhoz vezetett, hogy a jelzáloghitelek lényegesen olcsóbbak, mint a bérleti díjak.
Azok a befektetők is találtak olyan ösztönzőket, akik távol a kötvények által kifizetett gúnyos kamattól, és távolról sem tudták a megtakarításokat a többé-kevésbé elvárható módon nyereségessé tenni, hanem a téglában láttak egy módot arra, hogy nyereségesek. Emellett a lakhatás is menedékvagyonnak számít, mindenkinek szüksége van tetőre. Az Euribor elmúlt hónapokban tapasztalt folyamatos emelkedése után azonban a lakások kezdenek mutatkozni annak jelei szerint, hogy lassítani kezdik a korábbi ütemet.
Lakhatás más országokban
A 2008-ban kitört válság után Spanyolország különösen rosszul jött ki. Más országokban azonban nem így történt. Sokukban, figyelmen kívül hagyva azt a virulens erőt, amellyel a lakásbuborék kipukkanhat, azt tapasztalták, hogy a lakásárak nagyon magas szintre emelkedtek. Pontosan ezeken a területeken a kamatok emelkedése után az ingatlanpiac már szenved, és nem jó idő várható.
Példák ezekre, amelyek árcsökkenése két számjegyű:
- Új Zéland. Központi bankja az elmúlt 7 hónapban 10 alkalommal emelt kamatot. A lakhatás 11%-kal esett vissza, és akár 20%-os visszaesés várható.
- Lengyelország. Számos jelzáloghiteles havi törlesztőrészlete megduplázódott a kamatlábak növekedésével. A kormány az év elején beavatkozott, hogy a lengyelek akár 8 hónapra felfüggeszthessék a kifizetéseket. Ez az intézkedés hatással volt az ország fő bankjainak nyereségére.
Ezen túlmenően több olyan országot is találunk, amelyek árai zuhanni kezdtek, mint például Ausztrália, Németország, Nagy-Britannia, Kanada... vagy akár Kína, ahol még világszerte is aggodalomra ad okot a válság mértéke és az, hogy hogyan ágazhat ki a válságba. egész bolygót. Valami hasonló az USA-hoz, amelynek hatásai szintén tapasztalhatók, az új lakások eladásai zuhantak, és a gazdaságra gyakorolt hatások gyakran az egész világon érezhetőek.
Befektetési lehetőségek emelkedő kamat mellett?
Az ingatlanszektor kilátásai jelenleg meglehetősen negatívak, ami 1 évvel ezelőtt ennek az ellenkezője volt. A paradoxon ezekben az esetekben az, hogy akik 1 éve vásároltak, most sokkal ellenségesebb környezetbe kerültek. A befektetés kockázatokkal jár, de sok befektető, aki előre látta az eseményeket, elkezdte felszámolni pozícióit az ingatlanszektor vállalatai körül. Gyakorlatilag mindegyik érintett.
Közülük a legnagyobb, Európa legnagyobb "bérbeadójának" tartott Vonovia, amelynek részvényei 1 év alatt közel 50%-ot estek. A jelenlegi piaci árakon a portfólió értéke sokkal magasabb, mint a piaci kapitalizációja, beleértve az adósságát is. Ha azonban ez az áresés folytatódik, akkor a nettó értéke jobban sérülne, mivel a piac már most is enged.
Nagyon valószínű, hogy a korábbi ingatlanválsághoz hasonlóan, amikor a befektetők az ágazat fellendülésére számítanak, az ingatlancégek vagy a REIT-ek részvényei magasabbak lesznek, mint maga a lakhatás. Már csak az a kérdésünk maradna, hogy a részvények már tükrözik-e a mélypontot, annak közelségét, vagy folytatódik-e a csökkenés. Hasonlóképpen, azok a szerencsések, akik a mélypontjuk közelében vásárolhatnak REIT-részvényeket, ahogy az lenni szokott, azok lesznek, akik később jobb tőkenyereséget élveznek.
Kötvények kontra lakások
És végül az ingatlanpiac újabb csalódásának szerencséje van a fix kamatozású piacon. A kamatlábak emelkedésével a kötvények most jobb hozamokat kínálnak. Ha azt értékelik, hogy ez jövedelmezőbb és kényelmesebb is, ahogy a kötvények emelkednek és közelednek az ingatlanhozamokhoz, úgy tűnik, kezdik visszaszerezni azt a fényt, amelyet sok befektető már elveszettnek tartott.
A spanyol 10 éves kötvény közel 3%, az USA 3%, a német 5%. Az erőteljes kamatemelések általában megelőzik a recessziót, ezúttal azonban az infláció visszaszorítása jegyében kellett ezt megtenni. Bár a nyersanyagok növekedéséből adódik, az ilyen alacsony ráta 1%-os infláció mellett még mindig hitel- és fogyasztásösztönző monetáris politika. Valamit kerülni kell, amíg az árak jobban emelkednek, mint amennyit már emelkednek.
