Ki valè envestisman?

Nan komèsyal byen imobilye, gen plizyè kalite "valè" yo bay pwopriyete reyèl, tout nan yo ki sèvi diferan objektif diferan moun. Lè nenpòt ki kalite analiz de yon pwopriyete te pote soti, valè li yo ap toujou dwe pran an kont nan yon gwo limit.

Nan atik sa a, nou pral egzaminen diferans ki genyen ant valè sou mache a nan yon avantaj ak valè envestisman li yo. Valè sou mache vs. Valè envestisman nan CRE. Diferan kalite "valè" nan byen komèsyal reyèl enkli:

  • Valè sou mache
  • Valè envestisman an
  • Valè asirans
  • Valè evalyasyon an
  • Valè likidasyon
  • Valè ranplasman

Pafwa liy ki genyen ant sa yo kalite valè ka yon ti jan twoub, espesyalman lè espesyalman konsidere mache ak valè envestisman.

Kalite valè byen imobilye

Kalite valè byen imobilye

  1. Valè sou mache

Valè sou mache, oswa "jis" valè sou mache, se pi souvan refere yo bay kalite valè pwopriyete, e se valè yo itilize nan pwosesis la souscription prè.

"Valè sou mache" Enstiti Enstiti a: Kisa sa vle di reyèlman "nan Enstiti Enstiti bay yon kourikoulòm istorik sou" valè "ak" valè sou mache, "ki gen ladan anpil definisyon ki soti nan divès sous.

Yon egzanp se sa ki nan Federal Depo Asirans Kòporasyon an (FDIC), ki deklare ke valè sou mache a se "pri ki pi pwobab ke yon pwopriyete ta dwe genyen nan yon mache konpetitif ak ouvè nan tout kondisyon ki nesesè pou yon vant ki jis.".

Nan lòt mo, ki sa ki se yon achtè vle-a-peye, ak yon vandè vle-a-aksepte, bay ke tout lòt sikonstans yo estanda ak espere.

  1. Valè envestisman

Valè envestisman se valè yon pwopriyete ofri pou yon envestisè espesifik. Li se valè a ki ta envestisè a vle peye pou pwopriyete an.

Kèlkeswa valè sou mache a, ap toujou gen yon limit nan sa yon envestisè vle koule nan yon avantaj.

Valè envestisman an baze sou pwòp kalifikasyon envestisè a, kapital ki disponib, pousantaj taks, ak finansman.

  1. Valè asirans

Sa a refere a kantite lajan an nan yon pwopriyete ki se nan risk potansyèl de domaj, detèmine pwoteksyon asirans.

Nan lòt mo, ki sa ki valè a nan pòsyon nan pwopriyete a ki ka kouvri nan yon kontra asirans.

  1. Valè evalye

Valè evalye se valè pwopriyete yon konseye taks lokal detèmine pou rezon taks sou pwopriyete.

  1. Valè likidasyon

Valè likidasyon etabli pri a gen anpil chans yon pwopriyete ta vann pou pandan yon vant fòse, tankou yon foreclosure oswa vant taks.

Valè likidasyon an itilize nan moman lè gen yon fenèt limite pou ekspoze sou mache a, oswa si gen lòt kondisyon lavant restriksyon.

  1. Valè ranplasman

Sa a se pri pou ranplase estrikti a ak yon estrikti ranplasan ki idantik, ki gen sèvis piblik la menm jan ak pwopriyete orijinal la.

Koulye a, yon pwopriyete komèsyal ka gen nenpòt nan kalite ki anwo yo nan valè detèmine nan nenpòt ki lè.

Epi li se byen posib ke okenn nan valè yo se menm bagay la (byenke li posib ke omwen kèk nan yo fèmen).

Sa a se laverite espesyalman lè w ap konsidere diferans ki genyen ant valè sou mache ak valè envestisman: jis paske yon pwopriyete dwe ogmante yon sèten kantite pa vle di ke yon envestisè ki pral ofri yon bagay tou pre li.

Epitou, sa ki pèrsu kòm "valab" nan yon mache espesifik pa ka konsa pou yon envestisè.

Kenbe nan tèt ou definisyon yo nan chak, kite a gade nan apwòch yo diferan pou tou de mache a ak valè a envestisman, yo montre diferans yo nan yon fason plis granulaire.

Valè sou mache apwòch

Valè sou mache a se sa ki detèmine pandan yon evaliasyon pwopriete.

Pandan pwosesis la souscription prè, pretè anpil pral sèvi ak yon estimatè deyò yo jwenn yon estimasyon de valè sou mache a nan yon pwopriyete.

Valè sou mache a se sa ki itilize detèmine yon kantite lajan ipotèk ki apwopriye yo.

Se konsa, kouman estimatè detèmine valè sou mache?

Gen aktyèlman plizyè fason. Men, anvan okenn nan sa rive, yo dwe distenge itilizasyon ki pi wo nan pwopriyete a.

Esansyèlman, sa ki bezwen yo dwe detèmine se itilizasyon legal la nan yon pwopriyete ki bay valè ki pi wo a - se konsa panse sou bagay sa yo tankou dekoupaj an zòn, itilizasyon pwopriyete, gwosè pwopriyete, pèfòmans finansye, ak sou sa.

Nan ti bout tan, ki sa ki potansyèl "plafon an" nan pwopriyete a ak tout pasèl li yo?

Yon fwa ke tout bagay sa yo mete nan wòch, yon estimatè ka deplase sou ak evalyasyon pwopriyete a.

Anjeneral, gen twa apwòch evaliasyon pwopriete ke estimatè itilize detèmine valè sou mache a ki jis nan yon avantaj biznis:

  1. Apwòch la lavant:

Apwòch la lavant ba ou yon valè pwopriyete pa gade nan lòt lavant resan nan byen trè konparab.

  1. Apwòch Kapitalizasyon Revni an:

Apwòch ki baze sou revni an senpleman sòti yon valè pwopriyete nan revni li jenere.

  1. Apwòch la pri

Apwòch sa a baze valè yon pwopriyete sou pri repwodwi pwopriyete sa a, mwens nenpòt depresyasyon ki akimile.

Valè envestisman apwòch

Pandan ke pwosesis la valè sou mache yo itilize nan evalyasyon souscription prè, lè n ap deside konbyen lajan pou peye pou yon pwopriyete, envestisè tou konsidere konbyen yon pwopriyete ki vo yo.

Valè envestisman se kantite lajan yon envestisè vle peye, ki gen rapò ak objektif yo, retounen sib, ak pozisyon taks.

Se konsa, kòm valè sou mache a se toujou inik nan yon mache, valè envestisman se inik nan envestisè a nan men yo.

Avèk ki vini yon kantite lòt apwòch ki ka itilize detèmine valè, kòm opoze a evalyasyon yo plis fòmèl ki nesesè pa estimatè.

Sa ki anba la yo se mezi ki pi komen nan evaliasyon pwopriete envestisman:

  1. Komèsyal konparab (Comps):

Esansyèlman, li se menm apwòch la konparezon lavant mansyone pi wo a.

  1. Revni miltiplikatè brit (GRM)

Sa a se yon relasyon ki mezire valè pa pran revni an brit yon pwopriyete pwodwi pandan tout ane a ak miltipliye li pa mache ki baze sou miltiplikatè revni an brit.

  1. Lajan kach sou retounen lajan kach

Retounen nan lajan kach se yon lòt relasyon senp, kalkile lè yo pran koule lajan kach pro forma pou premye ane a (anvan taks) epi divize li pa pri total envestisman inisyal la.

  1. Lèt majiskil dirèk

Sa a se menm apwòch lèt majiskil dirèk mansyone pi wo a ke estimatè itilize. Konpoze kouran revni yon pwopriyete se yon fason trè komen ak senp detèmine tou de valè sou mache a ak valè envestisman nan yon pwopriyete komèsyal yo.

  1. Rabè lajan kach

Modèl rabè lajan kach la itilize pou jwenn pousantaj entèn retou (IRR), valè nèt prezan, ak yon konparezon akimilasyon kapital.

Se konsa, pa konnen apwòch yo diferan nan génération valè sa yo, se pou yo bay kèk tanjibilite nan fason a nan ki kalite sa yo valè diferan youn ak lòt.

Valè sou mache vs. Valè envestisman

Nan ti bout tan, valè sou mache a se valè a nan yon pwopriyete sou yon mache ouvè, detèmine pa yon evalyasyon.

Valè envestisman an detèmine pa envestisè aktyèl la ki baze sou kritè envestisman inik yo ak objektif yo.

Nou pral ilistre yon egzanp anba a:

Sipoze yon envestisè endividyèl kontanple akizisyon de yon ti bilding apatman.

Pwopriyete a se sou kontra pou $ 1.2 milyon, epi ap chèche yon minimòm 10% retounen sou byen an.

Ki baze sou retou sib envestisè a, ou ta ka peye jiska $ 1,4 milyon epi ou toujou ap satisfè sib ou.

Nan senaryo sa a, envestisè a jwenn ke li ka jwenn yon prè de $ 960.000 (80% nan valè prè a), amortise nan 20 ane a 5%.

Koulye a, sipoze ke pandan pwosesis la souscription, evalyasyon twazyèm-pati bank la valè pwopriyete a nan $ 1.000.000 olye pou yo $ a 1,2 milyon achtè a fèmen nan.

Evalyasyon sa a ta redwi kantite lajan prè ki kalifye a $ 800.000 (ki baze sou yon 80% LTV), olye de $ 960.000 antisipe deja.

Malerezman, sepandan, nan senaryo sa a, vandè a refize vann pou mwens pase $ 1.200.000.

Sa ta fè tranzaksyon sa a pi wo pase mache, ki senpleman vle di ke pri vant lan pi wo pase valè sou mache aktyèl pwopriyete a.

Se konsa, li fè sans pou envestisè a ale pi devan ak kontra sa a?

Nouvo kantite lajan prè a ta redwi retou a soti nan 22% a 16%, men sa toujou depase objektif envestisè a nan 10% retounen.

Nan pifò ka yo, mache a ak valè envestisman yo ta dwe apeprè menm bagay la, men yo pral detanzantan diverges.

Anplis de sa, li posib tou ke valè envestisman an pi wo pase valè sou mache a.

Sa ka rive lè valè a nan yon achtè se pi wo pase valè a mwayèn, byen enfòme achtè a.

Pou egzanp, kite a di yon biznis ogmante nan yon bilding nouvo lòtbò lari a soti nan kote li ye kounye a, peye plis pase valè sou mache yo grandi ki tou pre ak ranpli yon espas ki ta otreman dwe okipe pa konpetitè.

Lè w ap chèche yon avantaj estratejik, valè a se yon ti kras pi wo pou yo - pri adisyonèl la ka jistifye.

Nan ka yon envestisè, valè envestisman an ta ka depase valè sou mache kòm yon rezilta nan kondisyon finansman favorab oswa tretman taks ki pa transfere.

Valè envestisman an, nan kou, kapab tou mwens pase valè sou mache a.

Petèt yon envestisè se kap chèche yon bilding pou biwo, men espesyalize nan milti-fanmi byen imobilye.

Pou yo, yon bilding biwo ki pral gen yon valè envestisman pi ba akòz koub aprantisaj la ak lòt depans incrémentielle ki enplike.

Yon lòt senaryo kote valè envestisman an ta ka mwens pase valè sou mache a se si yon envestisè mande pou yon retou pi wo pase mwayèn ki baze sou pèfòmans nan dosye ki egziste deja yo.

Jwenn biznis ki fè sans

Tout moun nan tout, pou nenpòt ki moun biznis imobilye, li depann de.

Sikonstans yo varye byen wo.

Anjeneral, mouvman ki pi an sekirite a se asire ke yon envestisman fè sans an tèm de tou de mezi valè.

Valè envestisman an plis subjectif, ak Se poutèt sa pa ta dwe abize, men yo dwe pran an konsiderasyon.

Enpòtans valè envestisman

Rezon ki fè valè a nan yon envestisman enpòtan nan achtè potansyèl de yon pwopriyete se yo ke yo vle konpare pri a nan pwopriyete a ak pousantaj la espere nan retounen. Lè yo jwenn pousantaj la espesifik nan retounen yo, yo ka mezire liy anba a nan envestisman an ak pri a projetée yo pral peye pou pwopriyete an. Sa pèmèt envestisè a pran desizyon pou achte entelijan ki nan liy ak objektif envestisman yo.

Ki jan yo detèmine valè a nan envestisman an

Depi valè envestisman an depann de objektif envestisè a, valè a inik pou chak envestisè. Diferan envestisè ka itilize menm metòd evaliasyon pwopriete yo epi jwenn valè envestisman diferan. Envestisè ka chwazi nan metòd evaliasyon pwopriete plizyè lè yo detèmine valè a envestisman nan yon avantaj. Anba la a se mezi envestisman ki pi souvan itilize yo:

  1. Lavant konparab

Estimatè itilize tou metòd konparezon lavant lan. Yon envestisè pral konpare pwopriyete ki sanble pa pye kare oswa pa inite.

  1. Revni miltiplikatè brit

Metrik la mezire valè yon envestisman pa miltipliye revni brit yon pwopriyete pwodui nan yon ane pa miltiplikatè revni brit la (GRM). Figi a GRM sòti nan pwopriyete ki sanble nan menm mache a.

  1. Retounen sou lajan kach nan lajan kach

Se figi a lajan kach retounen kalkile lè yo divize premye ane lajan kach la pro forma pa envestisman an premye inisyal la.

  1.  Lèt majiskil dirèk

Konpoze dirèk se yon lòt mezi estimatè yo itilize. Li konsiste de lèt majiskil revni nan yon pwopriyete e li se yon metòd komen yo itilize detèmine mache a ak valè envestisman nan pwopriyete komèsyal yo.

  1. Rabè koule lajan kach (DCF)

Modèl DCF la itilize pou kalkile valè prezan nèt, pousantaj entèn retou, ak konparezon akimilasyon kapital. Pousantaj ki endike anwo a, pandan y ap bay enfòmasyon itil, yo gen plizyè limit tou. Limit sa yo rezoud pa kalkile koule nan lajan kach rabè.

Valè envestisman vs valè sou mache

Pandan ke valè envestisman mezire valè potansyèl yon envestisman ki baze sou sèten kondisyon, valè sou mache a mezire valè reyèl yon envestisman ki baze sou fòs ekipman ak demann nan mache lib la. Valè sou mache a detèmine atravè yon pwosesis evalyasyon. Li diferan de valè envestisman, ki pran an konsiderasyon objektif inik yon moun, objektif, ak bezwen pou pwopriyete a.

Valè envestisman an ka pi ba oswa pi wo pase valè sou mache a. Sa depann de sitiyasyon an espesifik nan pwopriyete a nan moman an. Valè envestisman an ka pi gran pase valè sou mache a si yon achtè mete yon valè ki pi wo sou pwopriyete a pase yon achtè enfòme.

Nan mond reyèl la, sitiyasyon sa a ka egziste si yon konpayi ogmante enstalasyon li yo nan yon pi gwo bilding ki te mete pou vann nan biwo li ye kounye a. Konpayi a vle dakò ak yon pri ki pi wo pase valè sou mache a nan bilding lan asire ke konpetitè rete soti nan zòn nan.

Nan ka sa a, valè envestisman siplemantè a sòti nan avantaj estratejik ke konpayi an ap genyen nan achte pwopriyete a. Yon envestisè sèl ka dakò tou ak yon valè envestisman ki pi wo pase valè sou mache a. Sa rive si envestisè a resevwa yon estati taks espesyal oswa kondisyon finansman trè benefik.

Altènativman, valè a nan envestisman an pouvwa tou pou mwens pase valè sou mache a. Li ka rive lè envestisman an se pa kalite pwopriyete ke yon envestisè ta nòmalman konsantre efò yo sou. Pou egzanp, yon milti-fanmi pwomotè byen imobilye konsidere lide a nan bati yon otèl pouvwa fè valè a envestisman mwens pase valè sou mache.

Li ka rezilta a nan gwo depans ki enplike nan aprann devlope pwopriyete a oswa paske envestisè mande yon retou pi wo pase mwayèn sou pwopriyete a akòz alokasyon an ak divèsifikasyon nan dosye yo. Limit sa yo rezoud pa kalkile koule nan lajan kach rabè.


Kontni an nan atik la respekte prensip nou yo nan etik editoryal. Pou rapòte yon erè klike sou isit la.

Se pou premye a fè kòmantè

Kite kòmantè ou

Adrès imèl ou pa pral dwe pibliye.

*

*

  1. Responsab pou done yo: Miguel Ángel Gatón
  2. Objektif done yo: Kontwòl SPAM, jesyon kòmantè.
  3. Lejitimasyon: konsantman ou
  4. Kominikasyon nan done yo: done yo pa pral kominike bay twazyèm pati eksepte pa obligasyon legal.
  5. Done depo: baz done anime pa rezo Occentus (Inyon Ewopeyen)
  6. Dwa: Nenpòt ki lè ou ka limite, refè ak efase enfòmasyon ou yo.