संकट के कारण कई क्षेत्रों में मंदी आई, लेकिन नहीं रियल एस्टेट शेयरों में निवेश. उपभोक्ता बचत के रिकॉर्ड स्थापित करते हुए 2020 की कैद से बाहर निकले और बदले में टेलीवर्किंग का युग शुरू हुआ। आकर्षक स्तरों पर बंधक ब्याज दरों ने रियल एस्टेट शेयरों में निवेश की रुचि को बढ़ावा देने में मदद की। लेकिन सभी अच्छी चीजों का अंत होता है। बढ़ती ब्याज दरों और अत्यधिक मुद्रास्फीति ने घरों और बंधकों को कम किफायती बना दिया है। इससे वैश्विक रियल एस्टेट बाजार के ढहने का खतरा बढ़ जाता है, खासकर कुछ देशों में, और मौजूदा वैश्विक आर्थिक मंदी के और खराब होने का खतरा है...
हाउसिंग मार्केट के साथ क्या हो रहा है?🙊
बंधक ब्याज दरों में वृद्धि के कारण आवास की मांग घट रही है, जिससे घर कम किफायती हो गए हैं और संभावित खरीदार बाजार से दूर हो गए हैं। इस वर्ष बंधक काफी कम किफायती हो गए हैं, इसके दो मुख्य कारण हैं। उच्च मुद्रास्फीति के कारण नागरिकों की वास्तविक आय में भारी गिरावट आई है। बदले में, दुनिया भर के केंद्रीय बैंक दशकों में सबसे तेज़ गति से ब्याज दरें बढ़ा रहे हैं। इससे सीधे तौर पर बंधक ब्याज दरों में वृद्धि हुई है, जिससे घर खरीदने के लिए ऋण अधिक महंगा हो गया है।
2020 के बाद से महंगाई वेतन से दोगुनी बढ़ गई है। स्रोत: बीबीसी।
ये समस्याएं न केवल संभावित घर खरीदारों को प्रभावित करती हैं, बल्कि वर्तमान घर मालिकों को भी प्रभावित करती हैं। खासतौर पर वे जिनके बंधक बहुत कम दरों पर लंबी अवधि के लिए सुरक्षित नहीं हैं। महामारी के दौरान रिकॉर्ड कीमतों पर घर खरीदने के लिए लाखों लोगों ने सस्ता ऋण लिया। अब, उनमें से कई को उच्च मासिक भुगतान का सामना करना पड़ेगा जब उनके ऋणों को उच्च ब्याज दरों को प्रतिबिंबित करने के लिए रीसेट किया जाएगा। मामले को बदतर बनाने के लिए, ये उच्च बंधक भुगतान ऐसे समय में आते हैं जब लोगों की वास्तविक आय (यानी, वे जितना पैसा कमाते हैं, मुद्रास्फीति के लिए समायोजित) कम हो गई है। सबसे खराब स्थिति में, लोग अपने मासिक बंधक बिलों का भुगतान करने में सक्षम नहीं होंगे। ऐसी स्थिति में, बैंक अक्सर बकाया वसूलने के लिए घर जब्त कर लेते हैं और उसे बेच देते हैं। और चूँकि इससे बाजार में अधिक घर आते हैं, अक्सर कम या "संकटग्रस्त" कीमतों पर, जिससे आवास की कीमतों पर और अधिक गिरावट का दबाव हो सकता है।
अगस्त महीने के दौरान लोन डिफॉल्ट रेट बढ़ने लगा है. स्रोत: मॉर्निंगस्टार.
कौन से देश सबसे अधिक उजागर हैं?🌍
अमेरिका में, अधिकांश खरीदार 30 वर्षों के लिए निश्चित दर बंधक ऋण पर भरोसा करते हैं। परिवर्तनीय दर बंधक पिछले पांच वर्षों में औसतन केवल 7% ऋणों का प्रतिनिधित्व करते हैं। इसके विपरीत, अन्य देशों में घर खरीदने वालों के पास आम तौर पर केवल एक वर्ष के लिए निश्चित ऋण होता है, या उनके पास परिवर्तनीय दर बंधक होते हैं जो ब्याज दरों के अनुरूप चलते हैं। ऑस्ट्रेलिया, स्पेन, यूनाइटेड किंगडम और कनाडा में 2020 में नई नीतियों के अनुपात के रूप में परिवर्तनीय दर बंधक की एकाग्रता सबसे अधिक थी। फिच रेटिंग.
2020 में नए ऋणों के प्रतिशत के रूप में परिवर्तनीय दर बंधक। स्रोत: फिच रेटिंग्स।
वैश्विक रियल एस्टेट इक्विटी निवेश बाजार में दरारें दिखाई देने लगी हैं। वे ऑस्ट्रेलिया और कनाडा जैसे कुछ अधिक झागदार बाजारों के बारे में अधिक निराशावादी हैं, जैसा कि हमने पहले देखा है, 2020 में नई नीतियों के प्रतिशत के रूप में परिवर्तनीय दर बंधक की उच्चतम सांद्रता में से एक था। दोनों देश अनुभव कर रहे हैं आवास की कीमत में दोहरे अंकों में गिरावट। और ऑस्ट्रेलिया में स्थिति और भी खराब है, जहां अगस्त में घर की कीमतों में लगभग 40 वर्षों में सबसे बड़ी मासिक गिरावट दर्ज की गई।
इसका विश्व अर्थव्यवस्था पर क्या प्रभाव पड़ेगा?🥵
विश्व स्तर पर समकालिक आवास बाजार दुर्घटना वैश्विक अर्थव्यवस्था (पहले से ही मंदी के कगार पर लड़खड़ा रही है) को विभिन्न तरीकों से प्रभावित करेगी:
- घर की कीमतों में तेज गिरावट से धन में काफी कमी आएगी और उपभोक्ता खर्च में गिरावट आएगी।
- निर्माण और संपत्ति की बिक्री में ठहराव या गिरावट सीधे तौर पर वैश्विक विकास को प्रभावित करेगी, क्योंकि ये गतिविधियाँ दुनिया भर में आर्थिक गतिविधियों के विशाल गुणक हैं।
- आवास बाजार में गिरावट से बैंक ऋण प्रभावित होंगे क्योंकि इससे ऋण चूक का खतरा बढ़ जाएगा, जिससे अर्थव्यवस्था में पूंजी का प्रवाह अवरुद्ध हो जाएगा। इसके अलावा, बढ़ती ब्याज दरों से संपत्ति डेवलपर्स पर दबाव बढ़ जाएगा जो अपने परिचालन को वित्तपोषित करने के लिए भारी उधार लेते हैं, जिससे ऋणदाता अपने ऋण को पुनर्वित्त करने की डेवलपर्स की क्षमता के बारे में चिंतित हो जाते हैं। फिर, यदि इसके परिणामस्वरूप ऋण चूक होती है, तो यह बैंक ऋण देने को प्रभावित करेगा।
- बढ़ती ब्याज दरों को प्रतिबिंबित करने के लिए बंधक भुगतान बढ़ाने से, नागरिकों की आय प्रभावित होगी, जिससे उपभोक्ता खर्च में और कमी आएगी।
क्या रियल एस्टेट शेयरों में निवेश का कोई अवसर है?🏗️
वर्तमान में रियल एस्टेट बाजार जिस स्थिति में है, ऊपर बताए गए सभी कारकों को नियंत्रित करने के लिए कठिन समय आने वाला है। हम इसे कम बेच सकते हैं मोहरा रियल एस्टेट ETF (VNQ) अमेरिकी रियल एस्टेट बाजार की पराजय का लाभ उठाने के लिए या वैनगार्ड ग्लोबल एक्स-यूएस रियल एस्टेट ईटीएफ (वीएनक्यूआई) यूरोप, एशिया और प्रशांत क्षेत्र में भी यही स्थिति है। दूसरी ओर, यदि हम उन अर्थव्यवस्थाओं में निवेश करना चाहते हैं जो इन घटनाओं से सबसे अधिक प्रभावित हैं, जिनकी हमने पहले चर्चा की है, तो हम ईटीएफ को कम बेच सकते हैं। ऑस्ट्रेलिया (EWA), कनाडा (EWC), स्पेन (EWP) या यूनाइटेड किंगडम (EWU) से iShares MSCI।